รายได้สูงยังต้องดิ้นรนกับราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงในปัจจุบัน กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้สูงตั้งแต่ 13-18 ล้านดองต่อเดือนในเขตเมือง เช่น ฮานอย ดานัง โฮจิมินห์ ซิตี้ บิ่ญเซือง แม้จะมีเงินออม แต่ก็พบว่ายากที่จะซื้อบ้าน

ด้วยรายได้ปัจจุบัน กลุ่มครัวเรือนที่ทำงานและมีรายได้สูงที่สุดในเมืองใหญ่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ - ภาพ: B.NGOC

การประเมินดังกล่าวจัดทำโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในรายงานการวิจัยตลาดที่เพิ่งเผยแพร่สำหรับสัปดาห์ที่ 1 ของเดือนธันวาคม 2024

การออมเงินทั้งปีเพียงพอสำหรับซื้อบ้านเพียง 1-2 ตร.ม.

ผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพประชากร พ.ศ. 2566 ที่สำนักงานสถิติแห่งชาติประกาศเมื่อเดือนเมษายน 2566 แบ่งรายได้เฉลี่ยของประชาชนในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย ดานัง นครโฮจิมินห์ และบิ่ญเซือง ออกเป็น 5 กลุ่มรายได้

ทั้งนี้ ในปี 2566 กลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยสูงสุดในฮานอยจะมีรายได้ประมาณ 14.4 ล้านดอง/เดือน นครโฮจิมินห์จะมีรายได้ประมาณ 13.3 ล้านดอง/เดือน ด่งนาย จะมีรายได้ 13.9 ล้านดอง/เดือน และจังหวัดบิ่ญเซืองจะมีรายได้ 18.3 ล้านดอง/เดือน

ตามข้อมูลของ VARS กลุ่มคนเหล่านี้คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ โดยไม่ต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล

แต่ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่สูง ราคาห้องชุดเชิงพาณิชย์อยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่มที่อยู่อาศัย แม้แต่กลุ่มรายได้สูงเหล่านี้ก็ยังพบว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะซื้อบ้าน

VARS คาดการณ์ว่าแต่ละครัวเรือนที่มีคนวัยทำงาน 2 คนเป็นกลุ่มรายได้สูงที่สุด ดังนั้นรายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือเทียบเท่าประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

หากใช้หลักเกณฑ์ทางการเงินทั่วไป ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงสุดคือไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ หรือประมาณ 80 ล้านดอง/ครัวเรือน/ปี ซึ่งเงินจำนวนนี้เพียงพอสำหรับซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 1-2 ตารางเมตรในฮานอยและโฮจิมินห์ในปัจจุบันเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวถึงข้างต้นกำลังมีการโฆษณาขายในราคา 40 - 70 ล้านดองต่อตารางเมตร อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 60 ตารางเมตรก็มีราคาขายประมาณ 2.5 - 3.5 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์เช่นกัน

กรณีกลุ่มผู้มีรายได้สูงในเขตเมืองนี้ตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตรม. ในราคาประมาณ 3,500 ล้านดอง และกู้เงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน (วงเงินกู้ประมาณ 2,450 ล้านดอง) อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นระยะเวลา 20 ปี จะต้องผ่อนชำระรายเดือนประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือประมาณ 300 ล้านดองต่อปีขึ้นไป

ด้วยค่าผ่อนบ้านสูงสุดที่ 80 ล้านดองต่อปี ครัวเรือนรายได้สูงในเขตเมืองเกือบทั้งหมดไม่สามารถซื้อบ้านได้หากไม่ได้รับการสนับสนุนจากญาติพี่น้องและรัฐบาล

ตลาดกำลังขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างจริงจัง แต่บ้านพักราคาหลายล้านเหรียญที่เรียงรายกันอยู่ซึ่งมีเจ้าของแล้วกลับถูกทิ้งร้างมานานหลายทศวรรษ - ภาพ: B.NGOC

คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อบ้านได้

ตามข้อมูลของ VARS ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและสร้างที่พักอาศัยสำหรับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะคนงาน ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

สาเหตุก็คือราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ซึ่งสูงเกินกว่าขีดความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ กำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยนั้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ของประชาชนหลายเท่า

สาเหตุถัดไปคือการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ปัจจุบันที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เน้นกลุ่มระดับกลางและระดับสูงขึ้นไป มีโครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} อยู่น้อยมาก ทำให้คนส่วนใหญ่ รวมถึงกลุ่ม 5 ขาดทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

นอกจากนี้ ตามรายงานของ VARS นักลงทุนบางรายได้ใช้ประโยชน์จากภาวะขาดแคลนอุปทานในตลาดเพื่อเพิ่มราคาขายอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีนักเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้เกิดความยากลำบากสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์

หนึ่งในปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นคือพฤติกรรมการเก็งกำไร ในขณะที่ช่องทางการลงทุนอื่นๆ ยังคงผันผวนอยู่มาก จิตวิทยาการกักตุนสินทรัพย์และคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้หลายคนซื้อบ้านและที่ดินโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์จริง

พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์เลวร้ายยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่ไม่ค่อยมีใครพูดถึงแต่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาบ้านคือต้นทุนทางการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านในเวียดนามยังคงต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากได้รับการสนับสนุนประมาณ 10% หรือมากกว่า ซึ่งสร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้ซื้อบ้านด้วยเช่นกัน

เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย VARS เชื่อว่านอกเหนือจากการวิจัยและดำเนินนโยบายสิทธิพิเศษด้านที่ดิน ภาษี และเงินกู้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดแล้ว รัฐยังต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกันอย่างต่อเนื่อง โดย "จำลอง" การพัฒนาเมืองตามแบบจำลอง TOD ซึ่งเป็นแบบจำลองการพัฒนาเมืองที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะ นี่คือแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับชาวเมืองในเวียดนาม

หากสร้างพื้นที่พักอาศัย พื้นที่พาณิชย์ และพื้นที่บริการต่างๆ ไว้รอบเส้นทางขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟ รถไฟฟ้าใต้ดิน และรถโดยสารด่วนพิเศษ ผู้คนย่อมเต็มใจที่จะย้ายไปยังเขตชานเมือง ซึ่งธุรกิจต่างๆ สามารถพัฒนาโครงการในราคาที่ต่ำกว่าได้ เมื่อมีอุปทานเพียงพอและเหมาะสม ราคาที่อยู่อาศัยก็จะค่อยๆ ปรับตามมูลค่าที่แท้จริง

ที่มา: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm