รายได้สูงยังต้องดิ้นรนกับราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่สูง ทำให้กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้สูงตั้งแต่ 13 - 18 ล้านดองต่อเดือน ในเขตเมือง เช่น ฮานอย ดานัง โฮจิมินห์ บี่ห์เซือง แม้ว่าจะมีเงินออม แต่ก็พบว่ายากที่จะซื้อบ้านได้

ด้วยรายได้ปัจจุบัน กลุ่มครัวเรือนที่ทำงานและมีรายได้สูงที่สุดในเมืองใหญ่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ - ภาพ: B.NGOC

การประเมินดังกล่าวจัดทำโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในรายงานการวิจัยตลาดที่เพิ่งเผยแพร่สำหรับสัปดาห์ที่ 1 ของเดือนธันวาคม พ.ศ. 2567

การออมเงินทั้งปีเพียงพอสำหรับซื้อบ้านเพียง 1 - 2 ตรม.

ผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากร พ.ศ. 2566 ที่สำนักงานสถิติแห่งชาติประกาศเมื่อเดือนเมษายนปีนี้ แบ่งรายได้เฉลี่ยของประชากรในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย ดานัง โฮจิมินห์ และ บิ่ญเซือง ออกเป็น 5 กลุ่มรายได้

ทั้งนี้ ในปี 2566 กลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยสูงที่สุดในฮานอยจะมีรายได้ประมาณ 14.4 ล้านดอง/เดือน นครโฮจิมินห์จะมีรายได้ประมาณ 13.3 ล้านดอง/เดือน ด่งนาย จะมีรายได้ประมาณ 13.9 ล้านดอง/เดือน บิ่ญเซืองจะมีรายได้ประมาณ 18.3 ล้านดอง/เดือน

ตามข้อมูลของ VARS กลุ่มคนเหล่านี้คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ โดยไม่ต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล

แต่ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่สูง ราคาห้องชุดเชิงพาณิชย์อยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่มที่อยู่อาศัย แม้แต่กลุ่มที่มีรายได้สูงเหล่านี้ก็ยังพบว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะซื้อบ้าน

VARS คาดการณ์ว่าแต่ละครัวเรือนที่มีคนในวัยทำงาน 2 คนเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด ดังนั้น รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือเทียบเท่าประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

หากใช้กฎทางการเงินทั่วไป ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงสุดคือค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1/3 ของรายได้ ซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ 80 ล้านดองต่อครัวเรือนต่อปี เงินจำนวนนี้เพียงพอสำหรับซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 1 - 2 ตร.ม. ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในปัจจุบันเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นกำลังมีการโฆษณาขายในราคา 40 - 70 ล้านดอง/ตร.ม. และอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 60 ตร.ม. ก็มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 2.5 - 3.5 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนต์เช่นกัน

กรณีกลุ่มผู้มีรายได้สูงในเขตเมืองนี้ตัดสินใจซื้อห้องชุดขนาด 60 ตรม. ในราคาประมาณ 3,500 ล้านบาท และกู้เงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน (กู้ประมาณ 2,450 ล้านบาท) อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี จะต้องผ่อนชำระรายเดือนประมาณ 25-27 ล้านบาท หรือคิดเป็นเงินปีละกว่า 300 ล้านบาท

ด้วยเหตุนี้ ด้วยค่าผ่อนบ้านสูงสุดที่ 80 ล้านดอง/ปี ครัวเรือนรายได้สูงในเขตเมืองเกือบทั้งหมดจึงไม่สามารถซื้อบ้านได้หากไม่ได้รับการสนับสนุนจากญาติพี่น้องและรัฐบาล

ตลาดกำลังขาดแคลนอุปทานบ้านราคาจับต้องได้อย่างจริงจัง แต่บ้านพักราคาหลายล้านเหรียญที่เรียงรายกันอยู่กลับถูกทิ้งร้างมานานหลายสิบปี - ภาพ: B.NGOC

คนส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อบ้านได้

ตามข้อมูลของ VARS ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและสร้างที่พักอาศัยสำหรับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะคนงาน ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

สาเหตุก็คือราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ซึ่งสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะมีกำลังซื้อได้นั้นกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยนั้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ของผู้คนหลายเท่า

สาเหตุต่อไปคือขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง โดยปัจจุบันที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เน้นที่กลุ่มระดับกลางและระดับสูงขึ้นไป มีโครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ ^ตร.ม. เพียงไม่กี่โครงการ ทำให้คนส่วนใหญ่ รวมถึงกลุ่ม 5 ไม่มีทางเลือกที่เหมาะสมในการซื้อที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ตามรายงานของ VARS นักลงทุนบางส่วนได้ใช้ประโยชน์จากภาวะขาดแคลนอุปทานในตลาดเพื่อเพิ่มราคาขายอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานมากนักก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา

ปัจจัยหลักประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นคือพฤติกรรมการเก็งกำไร ในบริบทของช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่ยังคงมีความผันผวนอยู่มาก จิตวิทยาในการกักตุนทรัพย์สินและคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป ทำให้หลายคนซื้อบ้านและที่ดินโดยไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการใช้งานจริง

พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์เลวร้ายยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่มักถูกกล่าวถึงน้อยแต่มีผลกระทบอย่างมากต่อราคาบ้านก็คือต้นทุนทางการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงแล้ว แต่ผู้ซื้อบ้านในเวียดนามยังคงต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากมีส่วนลดประมาณ 10% หรือมากกว่านั้น ซึ่งยังสร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้ซื้อบ้านอีกด้วย

เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย VARS เชื่อว่านอกเหนือจากการวิจัยและนำนโยบายพิเศษด้านที่ดิน ภาษี และเงินกู้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดมาใช้แล้ว รัฐบาลยังต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อกันต่อไป โดย "จำลอง" การพัฒนาเมืองตามแบบจำลอง TOD ซึ่งเป็นแบบจำลองการพัฒนาเมืองที่เน้นการขนส่งสาธารณะ ซึ่งเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยในเมืองของเวียดนาม

หากมีการสร้างพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ และพื้นที่บริการรอบๆ เส้นทางขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟ รถไฟฟ้าใต้ดิน และรถประจำทางด่วน ผู้คนก็จะเต็มใจย้ายไปยังเขตชานเมืองซึ่งธุรกิจต่างๆ สามารถพัฒนาโครงการที่มีราคาถูกกว่าได้ เมื่อมีอุปทานเพียงพอและเหมาะสม ราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ปรับตามมูลค่าที่แท้จริง

ที่มา: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm