วารสาร 22/2023 สร้างอุปสรรคต่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้นจริงหรือ?

เมื่อปลายปี พ.ศ. 2566 ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียนเลขที่ 22/2566 TT-NHNN เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมข้อบังคับหลายข้อในหนังสือเวียนเลขที่ 41/2559 TT-NHNN เกี่ยวกับการควบคุมอัตราส่วนความเพียงพอของเงินกองทุนสำหรับธนาคาร หนังสือเวียนเลขที่ 22/2566 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2567

หัวหน้าฝ่ายกฎหมาย (ธ.ก.ส.) ยืนยัน กฎกระทรวงฉบับที่ 22/2566 ไม่จำกัดการจำนองอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเพื่อกู้ยืมเงินทุนเพื่อซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคึกคักขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ เมื่อสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) “ค้นพบ” ว่าหนังสือเวียนฉบับที่ 22/2566 มีข้อกำหนดที่เข้าใจกันว่า “ไม่อนุญาตให้บุคคลกู้ยืมสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต โดยมีบ้านหลังนั้นเป็นหลักประกัน...”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA กล่าวว่า หนังสือเวียนที่ 22/2023 แก้ไขข้อ 11 ข้อ 2 ของหนังสือเวียนที่ 41/2016 ว่าด้วยสินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อส่งมอบตามสัญญาซื้อขาย

HoREA เชื่อว่ากฎระเบียบดังกล่าวทำให้หลายคนที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านเข้าใจว่าที่อยู่อาศัยในอนาคตจะไม่ได้รับการยอมรับจากธนาคารพาณิชย์เป็นหลักประกันเงินกู้

ดังนั้น หนังสือเวียนที่ 22/2566/TT-NHNN จึงไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยกู้ให้กับบุคคลเพื่อซื้อ "บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (คือ บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต) ซึ่งได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) ด้วยตัวบ้านนั้นเอง ดังนั้น บุคคลที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "จะเกิดขึ้นในอนาคต" จะต้องดำเนินมาตรการรักษาความปลอดภัยอื่น ๆ หรือรักษาความปลอดภัยด้วยสินทรัพย์อื่น" - HoREA สรุป

ดังนั้น สมาคมจึงได้ส่งเอกสารถึงธนาคารแห่งรัฐเพื่อขอแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 ข้อ 2 ของหนังสือเวียนที่ 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN) ก่อนที่หนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN จะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 มิฉะนั้น อาจก่อให้เกิดผลเสีย ก่อให้เกิดความยุ่งยาก ขัดขวางการดำเนินงานตามปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลเสียต่อกระบวนการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

เมื่อวันที่ 31 มกราคม หัวหน้าฝ่ายกฎหมาย (ธนาคารแห่งรัฐ) ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว หนังสือพิมพ์ลาวดง ยืนยันว่าบทบัญญัติของหนังสือเวียนที่ 22/2566 ไม่ได้จำกัดการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเพื่อกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน ข้อ 1 ของหนังสือเวียนที่ 22/2566 ระบุว่า "บ้านสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบตามสัญญาซื้อขาย" ซึ่งเป็นเพียงคำจำกัดความที่ธนาคารพาณิชย์ใช้ในการพิจารณาว่าสินเชื่อจำนองเป็นที่อยู่อาศัย ดังนั้น ธนาคารพาณิชย์จึงยังคงยอมรับที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นหลักประกันสำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังนั้น

ในทำนองเดียวกัน ผู้นำธนาคารพาณิชย์บางแห่งในนครโฮจิมินห์ยังกล่าวอีกว่า หลังจากที่ประกาศฉบับที่ 22/2023 มีผลบังคับใช้ ธนาคารต่างๆ ยังคงจะปล่อยกู้ให้กับลูกค้าเพื่อซื้อบ้านโดยมีสินทรัพย์จำนองเป็นบ้านในอนาคต

ที่มา: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm