ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จัดเก็บหลายครั้งเพื่อลดภาระให้กับธุรกิจ

การควบคุมความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า มูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) เกิดจากสองหน่วยงานหลัก คือ ภาครัฐและนักลงทุน (ซึ่งนักลงทุนเอกชนมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง) ดังนั้น นโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินและราคาที่ดินจึงจำเป็นต้องได้รับการควบคุม เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและเสถียรภาพทางสังคม ทั้งต่อรายได้งบประมาณแผ่นดินและเพื่อประโยชน์ของนักลงทุน

ประการแรก รัฐสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ผ่านการวางแผนการใช้ที่ดิน การก่อสร้าง และการวางผังเมือง การวางแผนการขนส่งแบบบูรณาการ (TOD) และอนุญาตให้มีการปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้เป็นไปตามแผน เพื่อให้นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการลงทุนทางธุรกิจได้ ดังนั้น รัฐจึงมีสิทธิที่จะควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) นี้ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 1. — ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นแหล่งรายได้มหาศาลสำหรับงบประมาณแผ่นดิน

ยกตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ พื้นที่ เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์สร้างมูลค่าเพียงประมาณ 500 ล้านดองต่อปี แต่เมื่อแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม พื้นที่ผลิต พื้นที่อุตสาหกรรม พื้นที่พาณิชยกรรม พื้นที่บริการ และพื้นที่ในเมือง 1 เฮกตาร์สร้างมูลค่าสูงถึง 55,000 ล้านดองต่อปี ซึ่งสูงกว่าถึง 100 เท่า ข้อเท็จจริงนี้แสดงให้เห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าเขต 7 ก่อตั้งขึ้นในปี พ.ศ. 2540 (แยกออกจากเขตเกษตรกรรมหญ่าเบ) ในขณะนั้น รายได้งบประมาณแผ่นดินอยู่ที่เพียง 59,000 ล้านดอง แต่หลังจากผ่านไป 25 ปี ในปี พ.ศ. 2565 รายได้งบประมาณแผ่นดินเพิ่มขึ้นเป็น 5,550,000 ล้านดอง ซึ่งสูงกว่าปี พ.ศ. 2540 ถึง 94 เท่า

ดังนั้น ในปี พ.ศ. 2561 รัฐบาลจึงอนุญาตให้นครโฮจิมินห์แปลงที่ดินเกษตรกรรม 26,000 เฮกตาร์ เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ที่ดินเพื่อการผลิต ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม ที่ดินเพื่อการค้า ที่ดินเพื่อการบริการ และที่ดินเพื่อเมือง ในช่วงปี พ.ศ. 2568/2563 ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์กำลังพัฒนาโครงการแปลงเขตชานเมือง 5 เขตให้เป็นเขตเมือง ขณะเดียวกัน รัฐสภาแห่งชาติ เพิ่งออกมติที่ 98 เกี่ยวกับโครงการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะหลายประการสำหรับการพัฒนานครโฮจิมินห์ ซึ่งจะสร้างเงื่อนไขให้นครโฮจิมินห์สามารถพัฒนาได้อย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้ ซึ่งรวมถึงทรัพยากรที่ดินด้วย

ในขณะเดียวกัน นักลงทุน (ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนเอกชน) สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ผ่านกิจกรรมการลงทุนในการก่อสร้างและธุรกิจบนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ โดยส่วนใหญ่เกิดจากความคิดสร้างสรรค์และศักยภาพทางการเงินของนักลงทุน ซึ่งสะท้อนผ่านอัตราการลงทุนของโครงการ ยิ่งอัตราการลงทุนสูง มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะสูงขึ้น และนักลงทุนมีสิทธิ์ได้รับมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) หลังจากปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐแล้ว

จึงจำเป็นต้องพัฒนากลไกในการควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ให้สมดุลระหว่างรัฐและรัฐวิสาหกิจ

ทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษี

ประเด็นอีกประการหนึ่งที่ต้องหยิบยกขึ้นมาคือ รัฐควรจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในลักษณะที่สมเหตุสมผลและยุติธรรม โดยคำนึงถึงการไม่จัดเก็บเกินควรและไม่ปล่อยให้มีสิ่งใดหลุดรอดไป

ตามที่ธุรกิจหลายแห่งกล่าวไว้ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาระสำหรับพวกเขาในปัจจุบัน และเป็นสิ่งที่ไม่เป็นที่รู้จัก เนื่องจากต้องใช้เวลานานในการชำระ

วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันกำลังสร้างความยากลำบากให้กับภาคธุรกิจ และก่อให้เกิดกลไกการขอและการให้ รวมถึงการสร้างการคุกคาม นักลงทุนโครงการต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมหาศาล คิดเป็นประมาณ 70% ของค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ เกือบจะต้องซื้อคืนสิทธิการใช้ที่ดินเป็นครั้งที่สอง และท้ายที่สุดแล้วภาระนี้ตกเป็นของผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจึงมีสัดส่วนสูงในโครงสร้างต้นทุนที่อยู่อาศัย คิดเป็นประมาณ 10% ของต้นทุนอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% ของต้นทุนทาวน์เฮาส์ และประมาณ 50% ของต้นทุนวิลล่า รัฐได้รับรายได้จำนวนมากจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ในระยะยาว หากที่ดินทั้งหมดถูกส่งมอบ แหล่งรายได้งบประมาณจำนวนมากนี้จะไม่มีอยู่อีกต่อไป และจะต้องได้รับการเสริมและแทนที่ด้วยภาษีทรัพย์สิน

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 2. — แทนที่จะเก็บทั้งหมดในคราวเดียว หลายคำแนะนำแนะนำให้แปลงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษี

ดังนั้น ภาคธุรกิจจึงเสนอให้ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษีที่จัดเก็บจากการแปลงสภาพที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย โดยมีอัตราภาษีประมาณ 10-15% คำนวณจากบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด และปรับค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) เป็นประจำทุกปีตามราคาตลาด วิธีนี้จะช่วยสร้างความโปร่งใส ยกเลิกกลไกการขออนุมัติ และลดการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมากในปัจจุบันให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมยิ่งขึ้น ด้วยเหตุนี้ กฎหมายภาษีทรัพย์สิน (ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่อยู่อาศัย) จะได้รับการเสริมเพื่อสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับงบประมาณแผ่นดินของจังหวัดและเมืองที่เป็นศูนย์กลาง

เพื่อเร่งการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจจึงแนะนำให้คงวิธีส่วนเกิน (Surplus Method) ไว้สำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา มีขนาดใหญ่ และมีมูลค่าเกิน 2 แสนล้านดอง เนื่องจากไม่อนุญาตให้ใช้วิธีปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินกับโครงการเหล่านี้ อันที่จริง โครงการอสังหาริมทรัพย์เกือบ 90% ในอดีตต้องใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ลิงค์ที่มา