 |
| ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้ช่วงที่ผ่านมามีการเคลื่อนไหวจากธุรกิจและโครงการต่างๆ บ้าง (ที่มา: DT) |
ผู้เชี่ยวชาญแนะนักลงทุนหา “ที่ดินทำนาให้นกกิน”
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้มีการเคลื่อนไหวจากธุรกิจและโครงการต่างๆ เมื่อเร็ว ๆ นี้ พัท ดัต เพิ่งสร้างอาคารสำนักงานพัท ดัต ในเขต 3 นครโฮจิมินห์ เสร็จสมบูรณ์แล้ว โดยมีชั้นใต้ดิน 4 ชั้น และสูงจากพื้นดิน 12 ชั้น คาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการได้ในเดือนธันวาคมปีนี้
ก่อนหน้านี้ บริษัทในเครือ 2 แห่งของพัท ดัต ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนและการอนุมัติจากนักลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแบบคอมเพล็กซ์สูง 1 และ 2 ถ่วนอาน เมืองถ่วนอาน จังหวัด บิ่ญเซือง ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแบบคอมเพล็กซ์สูง 1 ถ่วนอาน 1 ก็ได้รับการอนุมัติให้วางแผนรายละเอียด 1/500 โดยคณะกรรมการประชาชนเมืองถ่วนอานเช่นกัน คาดว่าบริษัทจะเริ่มดำเนินโครงการได้ในไตรมาสที่สองของปี 2567
นอกจากนี้ กลุ่ม Thang Loi เพิ่งเปิดตัวผลิตภัณฑ์อาคารพาณิชย์ในโครงการ The Diamond City ( Long An ) นักลงทุน Nam Long บันทึกก้าวใหม่ในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในเมือง Can Tho
กรมก่อสร้างเมืองเกิ่นเทอประกาศว่ากำลังรับสมัครผู้เช่าและซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจากประชาชนในโครงการทะเลสาบกลางน้ำลอง II ครอบคลุมพื้นที่ 3.8 เฮกตาร์ ปลายเดือนกันยายนนี้ เมืองเกิ่นเทอยังมีแผนที่จะเปิดตัวอพาร์ตเมนต์กว่า 330 ยูนิตในโครงการอาคาริซิตี้ (นครโฮจิมินห์) ด้วย
โครงการบางโครงการมีการพัฒนาทางกฎหมายใหม่ เช่น โครงการโรงแรมและอพาร์ทเมนต์ท่องเที่ยว Poulo Condor ใน Bai Vong, Con Dao, Ba Ria - Vung Tau โดย Phat Dat หรือ NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) โดย Novaland
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang ประเมินว่าในไตรมาสที่ 3 ตลาดภาคใต้เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งด้วยผลิตภัณฑ์จากนักลงทุนรายใหญ่และโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน
อย่างไรก็ตาม การกลับมาครั้งนี้เป็นเพียงการเตรียมตัวเบื้องต้น นักลงทุนยังไม่ได้เปิดตัวผลิตภัณฑ์จำนวนมากอย่างกล้าหาญ ผลิตภัณฑ์ที่ขายได้สำเร็จส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการที่นักลงทุนใช้นโยบายที่ดีต่อลูกค้า เช่น การลดราคา การขยายระยะเวลาผ่อนชำระ การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ฯลฯ
ในไตรมาสที่สี่ เมื่อสถานะทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ได้รับการแก้ไขมากขึ้น นักลงทุนจะสามารถนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้อย่างมั่นใจ คุณ Quang กล่าวว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารในปัจจุบันค่อนข้างน่าสนใจ เทียบเท่ากับช่วงก่อนเกิดการระบาดใหญ่ นักลงทุนสามารถเข้าถึงและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น นี่เป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อในเวลานี้
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังส่งสัญญาณคึกคักในย่านใจกลางเมือง และยังไม่ขยายไปยังจังหวัดโดยรอบนครโฮจิมินห์ คาดการณ์ว่าตลาดจะ "คึกคัก" ขึ้นในไตรมาสที่สองของปีหน้า
ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนในงานสัมมนาตลาดที่จัดขึ้นเมื่อวันที่ 20 กันยายน แสดงความเห็นว่า การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เช่น บิ่ญเซือง และลองอัน เติบโตได้ดี
นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien ประเมินว่าการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งด้วยทางหลวงที่ได้รับการลงทุน เช่น เบียนฮวา - หวุงเต่า เบิ่นลุก - ลองถั่น วงแหวนหมายเลข 3 - 4 จะทำให้เศรษฐกิจภาคใต้ดีขึ้นมาก อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในรัศมี 100 กม. จะได้รับประโยชน์
เขาแนะนำให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลืมเรื่องสถานที่ที่ “นกทำรัง” ไปเสีย แต่ให้มองหาสถานที่ที่ “มีข้าวให้นกกิน” แทน
ราคาอสังหาริมทรัพย์ “จุดต่ำสุด” ใน 4 เมืองใหญ่ของจังหวัดกวางนิญ
แม้จะไม่ใช่จังหวัดที่มีประชากรและพื้นที่มากที่สุด แต่จังหวัดกว๋างนิญก็เป็นหนึ่งในสองจังหวัดที่มีเมืองมากที่สุดในประเทศ โดยมีเมืองถึง 4 เมือง การพัฒนาและการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกว๋างนิญเป็นตลาดที่คึกคักที่สุดในภาคเหนือ รองจากฮานอย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ค่อนข้างใหญ่ในหลายพื้นที่ แต่เมืองที่คึกคักที่สุดคือ ฮาลอง กามฟา และมงกาย
ตามข้อมูลขนาดใหญ่จากแผนก R&D ของ BHS ประเภทหลักของอสังหาริมทรัพย์ใน Quang Ninh เช่น ที่ดินโครงการ อพาร์ทเมนท์ ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ ล้วนมีราคาขายเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างสูงทุกปี
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากใช้ปี 2560 เป็นปีเปรียบเทียบ ภายในปี 2565 อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะมีราคาขายเพิ่มขึ้น 48% โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ริมชายหาดย่านหุ่งถังมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 6 เท่า จาก 15-20 ล้านดอง/ตร.ม. เป็นเกือบ 90-110 ล้านดอง/ตร.ม. พื้นที่ริมชายหาดซันมารีน่ามีราคาเพิ่มขึ้นจาก 50-80 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 200-300 ล้านดอง/ตร.ม. หรือพื้นที่ริมชายหาดวินโฮมส์ ดราก้อนเบย์ ราคาเพิ่มขึ้นจาก 40-50 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 115-150 ล้านดอง/ตร.ม.
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายงานของ BHS R&D ยังชี้ให้เห็นประเด็นที่น่าสนใจเมื่อเปรียบเทียบระดับราคาขายของโครงการถนนเลียบชายฝั่งในสามเมืองของฮาลอง - มงก๋าย - กั๊มฟา ซึ่งเผยให้เห็นมุมมองที่ไม่คาดคิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ฮาลองครองอันดับหนึ่งด้วยราคาที่สูงถึง 100-250 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนอันดับสองคือราคาถนนเลียบชายฝั่งในเมืองมงก๋าย ซึ่งอยู่ที่ 50-60 ล้านดอง/ตร.ม. เพียงครึ่งเดียว ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวโครงการในกั๊มฟามีสิ่งที่น่าประหลาดใจมากมายเมื่อเปิดตัวในระดับราคาที่ค่อนข้างถูกเพียง 20-40 ล้านดอง/ตร.ม.
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสี่เมืองของจังหวัดกว๋างนิญจะมีการพัฒนาและราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นมาเป็นเวลานาน แต่ก็ยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุน โดยทั่วไปแล้ว ในช่วงต้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา แต่จังหวัดกว๋างนิญยังคงมีจุดขายที่โดดเด่น โดยเฉพาะการซื้อขายที่มักไหลไปยังหุบเขาก๊ามฟาในช่วงที่ราคาลดลงอย่างมาก
ในฐานะศูนย์กลางอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งของจังหวัด กั๊มฟาเคยเป็นเมืองที่ "ดำรงชีวิตด้วยถ่านหิน" ศักยภาพด้านการท่องเที่ยวของกั๊มฟาจึงเทียบเคียงได้กับพื้นที่อื่นๆ ในกว๋างนิญ ด้วยทัศนียภาพอันงดงามและศักยภาพในการพัฒนาการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท กั๊มฟาจึงได้รับการยกย่องว่าเป็น "เหมืองทอง" แห่งใหม่ จุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวแห่งใหม่ของจังหวัดกว๋างนิญ ด้วยทำเลที่ตั้งอยู่ระหว่างศูนย์กลางเศรษฐกิจการท่องเที่ยวที่สำคัญสองแห่งของกว๋างนิญ คือ ฮาลองและวันโด๋น จึงช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดนี้เปิดพื้นที่ให้กับภาคตะวันออกเฉียงเหนือได้อย่างรวดเร็ว
ข้อได้เปรียบเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความคึกคักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา ดึงดูดกระแสเงินสดมหาศาลจากบริษัทชั้นนำอย่าง Vin Group, Sun Group, BIM, TTP... เมื่อพวกเขาสำรวจและลงทุนในกัมพูชาอย่างต่อเนื่อง การเคลื่อนไหวครั้งนี้รับประกันว่ากัมพูชาจะนำเสนอโครงการอันทรงเกียรติในราคาที่เข้าถึงได้และศักยภาพที่โดดเด่น สู่ตลาด เพื่อตอบสนองความต้องการของนักลงทุน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามการประเมินของผู้เชี่ยวชาญ ด้วยรากฐานที่มั่นคงดังกล่าว หลังจากกระแสความนิยมในฮาลองและวันดอน อสังหาริมทรัพย์ในกามฟาถือเป็นแม่เหล็กดึงดูดกระแสเงินสดจากรอบอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในขณะที่ศักยภาพมหาศาลยังอยู่ในขั้นตอนการใช้ประโยชน์เบื้องต้น
ถั่นฮวา: ดำเนินโครงการลงทุนสร้างอาคารที่อยู่อาศัยสังคม 1 ล้านยูนิต
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าเพิ่งออกแผนดำเนินการโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564 - 2573"
ดำเนินการตามภารกิจ เป้าหมาย และแนวทางแก้ไขอย่างทันท่วงทีและมีประสิทธิภาพตามโครงการ “การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564 - 2573” ที่นายกรัฐมนตรีอนุมัติในมติเลขที่ 338/QD-TTg ลงวันที่ 3 เมษายน 2566 (เรียกย่อๆ ว่า โครงการ)
เป้าหมายคือสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จอย่างน้อย 13,787 ห้องชุดในจังหวัดภายในปี 2573 โดยจะแล้วเสร็จในปี 2564-2568 ประมาณ 6,287 ห้องชุด และปี 2569-2573 ประมาณ 7,500 ห้องชุด
โดยเฉพาะ: ในช่วงปี 2564-2568 ให้ดำเนินการโครงการที่ได้คัดเลือกผู้ลงทุนและอยู่ระหว่างการก่อสร้างให้แล้วเสร็จต่อไป ขณะเดียวกัน คัดเลือกผู้ลงทุนและดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่รวมอยู่ในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติ โครงการบ้านจัดสรรแรงงานภายใต้สถาบันสหภาพแรงงานในเขตอุตสาหกรรม โครงการบ้านจัดสรรสังคมภายในกองทุนที่ดิน 20% ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์
ระยะที่ 2569 - 2573 : ดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรสังคมอื่นๆ ที่ได้รับการอนุมัติให้ลงทุนในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติ โครงการบ้านจัดสรรแรงงานภายใต้สถาบันสหภาพแรงงานในเขตอุตสาหกรรม โครงการบ้านจัดสรรสังคมภายในกองทุนที่ดิน 20% ในโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ที่มีผู้ลงทุนคัดเลือกแล้ว
กรมก่อสร้างจะทำหน้าที่และประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อทบทวน พัฒนา และนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดถั่นฮว้า ภายในปี พ.ศ. 2568 และกำหนดทิศทางโครงการจนถึงปี พ.ศ. 2573 ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย และตามยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ พ.ศ. 2564-2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี พ.ศ. 2588 เพื่อเป็นพื้นฐานในการอนุมัติการลงทุนโครงการ ทำหน้าที่และประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดระบบการพัฒนา และนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อปรับแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดถั่นฮว้า ภายในปี พ.ศ. 2564-2568 โดยเร็ว
 |
| ทัญฮว้าเร่งรัดและเร่งรัดให้การลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการแล้วเสร็จ (ที่มา: กระทรวงก่อสร้าง) |
ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในกระบวนการดำเนินกระบวนการคัดเลือกนักลงทุน (สำหรับโครงการที่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุน) เพื่อดำเนินโครงการให้เป็นไปตามระเบียบ กำกับดูแลและขอให้นักลงทุนโครงการในจังหวัดพัฒนาคุณภาพที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ประกันคุณภาพเทียบเท่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โครงสร้างผลิตภัณฑ์ ราคาที่เหมาะสม ตอบสนองความต้องการของผู้มีรายได้น้อยและแรงงาน ให้มีโอกาสเข้าถึงและปรับปรุงที่อยู่อาศัย ประกันโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่จำเป็นสำหรับการคมนาคม สาธารณสุข การศึกษา และวัฒนธรรมของโครงการ เสริมสร้างการตรวจสอบ การตรวจสอบ การกำกับดูแล และการจัดการการฝ่าฝืนกฎหมายตามหน้าที่และภารกิจในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานในจังหวัด
นอกจากนี้ หน่วยงาน สาขา และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจะต้องดำเนินการตามหน้าที่และภารกิจที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในโครงการ
กฎกระทรวงว่าด้วยการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเกษตรแทรกเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย
ที่ดินเกษตรกรรมแบบแทรก (ยังไม่ได้รับการรับรองเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยหรือที่ดินส่วนเกินหลังจากการวางผังแล้ว ที่ดินประเภทนี้มักไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือเท่านั้น เนื่องจากที่ดินเกษตรกรรมแบบแทรกอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย จึงมักมีพื้นที่ไม่กว้างนัก มีเพียงประมาณ 30-50 ตารางเมตรเท่านั้น
ที่ดินเกษตรแทรกมี 3 ประเภท คือ ที่ดินสวนและสระน้ำที่ติดกับที่ดินที่อยู่อาศัย; ที่ดินสวนและสระน้ำที่แทรกอยู่ในพื้นที่อยู่อาศัย; ที่ดินเกษตรกรรมที่จัดสรรให้แทรกอยู่ในพื้นที่อยู่อาศัย
เงื่อนไขการแปลงที่ดินเกษตรแทรกเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ตามข้อ ง. วรรค 1 มาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 การแปลงที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย (ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย) จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง
เงื่อนไขสำหรับหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย กำหนดไว้ในมาตรา 52 แห่งพระราชบัญญัตินี้
โดยเฉพาะ: แผนการใช้ที่ดินประจำปีระดับอำเภอได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบแล้ว ความต้องการใช้ที่ดินแสดงไว้ในโครงการลงทุน คำขอจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
ตามมาตรา 69 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP ซึ่งให้รายละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ลำดับและขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้กำหนดไว้ดังนี้: ผู้ใช้ที่ดินยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินพร้อมหนังสือรับรองแนบมากับคำขออนุญาตต่อกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร ตรวจสภาพพื้นที่ ประเมินความจำเป็นในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และให้คำแนะนำผู้ใช้ที่ดินในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามบทบัญญัติของกฎหมาย จากนั้นจึงนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนระดับผู้มีอำนาจเพื่อพิจารณาอนุมัติการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และกำกับดูแลการปรับปรุงและแก้ไขฐานข้อมูลที่ดินและทะเบียนที่ดิน
ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจากบุคคลซึ่งใช้ที่ดินนั้นอยู่ในปัจจุบันเพื่อดำเนินโครงการลงทุน ให้ดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดินไปพร้อมๆ กับขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
หลังจากได้รับแผนผังการใช้ที่ดินประจำปีระดับอำเภอที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องแล้ว ให้ยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต่อหน่วยงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กำหนด
แบบคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประกอบด้วย แบบคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน, หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน, แบบคำขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินและทรัพย์สินอันติดตรึงในที่ดิน (ตามแบบที่ ท.09/ดก. ออกตามหนังสือเวียนที่ 24/2557/TT-BTNMT)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)