การกำหนดราคาที่ดิน: การตรวจสอบยังเป็นเรื่องยาก

เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม ฟอรั่ม “การส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาเศรษฐกิจ: ประเด็นสำคัญและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ” จัดขึ้นที่กรุงฮานอย หัวข้อสำคัญหัวข้อหนึ่งของฟอรั่มคือ “การจัดการที่ดินและราคาที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” โดยมีนายฮา ทิ มี ดุง รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และนายเล มินห์ หงัน รองรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นประธาน

ในการประชุมครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ตัวแทนนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ "บ่น" ถึงความยากลำบาก แต่จังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่งก็ได้แบ่งปันถึงความยากลำบากที่หน่วยงานเหล่านี้เผชิญด้วยเช่นกัน

จึงคาดว่าการประชุมเชิงปฏิบัติการจะ “ระบุ” ความยากลำบากและปัญหาในการกำหนดราคาที่ดิน และจากนั้นเสนอแนวทางแก้ไขกับการตรวจสอบของรัฐ

ตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดินก็ตรงตามรูปที่ 1 — “การจัดการที่ดินและการประเมินค่าที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและผ่านกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” โดยมีนายฮา ทิ มี ดุง รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และนายเล มินห์ หงัน รองรัฐมนตรีกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นประธาน ภาพโดย: ฮวง ตู

จังหวัดและเมืองต่างๆ ก็มีปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินเช่นกัน

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ คณะกรรมการประชาชน ฮานอย กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานนี้ได้ดำเนินการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อเพิ่มความคิดริเริ่มของคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอในการจัดซื้อที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อใช้เป็นฐานสำหรับการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน การแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน และการดำเนินโครงการลงทุนสาธารณะในเมืองอย่างทันท่วงที (โครงการถนนวงแหวน 3 และถนนวงแหวน 4 โครงการทางรถไฟ ฯลฯ)

จากการปฏิบัติ คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยประเมินว่า การใช้ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเพื่อกำหนดราคาค่าเช่าที่ดินสำหรับหน่วยบริการสาธารณะที่ได้เปลี่ยนมาใช้ระบบอิสระทางการเงินตามบทบัญญัติในข้อ d วรรค 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของ รัฐบาลนั้น ไม่เหมาะสม

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวเองก็กำลังดิ้นรนกับการ “แก้ไขข้อผิดพลาด” ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ก่อนหน้านี้หลายโครงการ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวาแสดงความเห็นว่าการประเมินมูลค่าที่ดินเป็นการประมาณมูลค่าของที่ดินในรูปแบบเงินเพื่อจุดประสงค์การใช้ที่ชัดเจน ณ เวลาที่กำหนด การประเมินมูลค่าที่ดินมีบทบาทสำคัญในเศรษฐกิจและกิจกรรมการจัดการที่ดินของรัฐ

นอกจากภารกิจในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อใช้ในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชย และการช่วยเหลือในการย้ายถิ่นฐานในพื้นที่แล้ว จังหวัดคานห์ฮวายังต้องกำหนดราคาที่ดินเพื่อแก้ไขโครงการที่มีการละเมิดตามข้อสรุปของคณะกรรมการตรวจสอบกลางและสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล นี่เป็นภารกิจใหม่ พิเศษ และยากมากสำหรับภารกิจในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในจังหวัด

หน่วยงานนี้มีหน้าที่ร่วมกันกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อเอาชนะโครงการผิดกฎหมายและโครงการเพื่อเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการพรรคประจำจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการอย่างใกล้ชิดแต่ยังคงล่าช้าและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของงานที่ได้รับมอบหมายเนื่องจากปัญหา: โครงการต่างๆ เนื่องจากมีการปรับผังเมือง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างและรูปแบบการใช้ที่ดินต้องกำหนดราคาที่ดินใหม่ ปัญหาเกี่ยวกับเอกสารทางกฎหมายสำหรับการลงทุน ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง รายละเอียด ประเภทที่ดิน ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินในตลาด ...

กรมที่ดินและแผนการพัฒนา กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประเมินว่า กรอบราคาที่ดินและบัญชีราคาที่ดินได้จัดทำขึ้นตามกฎหมาย โดยคำนึงถึงราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด

อย่างไรก็ตามจากผลการสรุปมติที่ 19-NQ/TW สรุปผลการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 พบว่าจนถึงปัจจุบันบทบัญญัติกฎหมายเกี่ยวกับราคาที่ดินบางฉบับไม่ได้มีผลบังคับใช้ในทางปฏิบัติ เผยให้เห็นข้อจำกัดบางประการ เช่น วิธีการกำหนดราคาที่ดินบางวิธีไม่เหมาะสมกับสภาพข้อมูลจริงในตลาดสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่เหมาะสมกับการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทที่ฐานข้อมูลราคาที่ดินยังไม่สมบูรณ์

นักลงทุน “บ่น” ถึงความยากลำบาก

ในการกล่าวสุนทรพจน์ที่งานสัมมนา นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ให้การประเมินสถานะปัจจุบันของ "การกำหนดราคาที่ดิน" เพื่อ "กำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง" ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556

ตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดินก็ตรงตามรูปที่ 2 — ผู้เข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการ “การจัดการที่ดินและการประเมินราคาที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” ภายใต้ฟอรั่ม “การส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาเศรษฐกิจ: ประเด็นสำคัญและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ” ภาพโดย: ฮวง ตู

นายเล ฮวง ชาว กล่าวว่า พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และพระราชกฤษฎีกา 44/2557/ND-CP ได้กำหนด "วิธีการประเมินที่ดิน 5 วิธี" และ "การใช้หลักเกณฑ์การประเมินที่ดิน" แต่ยังไม่ครบถ้วน ไม่เฉพาะเจาะจง ไม่ใกล้เคียงกับสถานการณ์จริง ข้อกำหนดบางประการไม่ได้เป็น "มาตรฐาน" อย่างแท้จริง เช่น การกำหนด "วิธีการลบ" ในขณะที่วิธีนี้เป็นเพียงเทคนิคการคำนวณของ "วิธีการเปรียบเทียบ" หรือไม่ได้กำหนด "วิธีการประเมินที่ดินรวม" ในขณะที่ในความเป็นจริง รัฐบาลได้นำ "วิธีการประเมินที่ดินรวม" มาใช้กับการสร้างราคาที่ดินใน "กรอบราคาที่ดิน" หรือ "รายการราคาที่ดิน" หรือใช้ "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน" กับโครงการที่แปลงที่ดินและแปลงที่ดินมีมูลค่าต่ำกว่า 30,000 ล้านดอง หรือ 20,000 ล้านดอง ตาม "รายการราคาที่ดิน" เท่านั้น แต่ไม่ได้นำไปใช้กับโครงการที่แปลงที่ดินและแปลงที่ดินมีมูลค่าสูงกว่า

การใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" ไม่ได้ให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้ ตัวอย่างเช่น โครงการเดียวกันโดยหน่วยงานที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดินเดียวกันใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" 2 วิธีที่แตกต่างกันเพื่อ "กำหนดราคาที่ดิน" ซึ่งมักจะให้ผลลัพธ์ 2 แบบที่แตกต่างกันโดยมีความแตกต่างกันประมาณ 20% หรือโครงการโดยหน่วยงานที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน 2 แห่งและใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" เดียวกันเพื่อ "กำหนดราคาที่ดิน" ก็ให้ผลลัพธ์ 2 แบบที่แตกต่างกันมากเช่นกัน

นายโจวยกตัวอย่างโครงการเขตเมืองในจังหวัดบิ่ญถ่วน ซึ่งหน่วยงานของรัฐแห่งแรกประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงิน 9 แสนล้านดอง หน่วยงานของรัฐแห่งที่สองตรวจสอบและประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงินสูงถึง 1.8 แสนล้านดอง และหน่วยงานของรัฐแห่งที่สามตรวจสอบซ้ำและประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงินมากกว่า 3 แสนล้านดอง

เนื่องจากการกำหนดราคาที่ดินสร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุนจำนวนมาก นายเล ฮวง ชาว จึงได้ประเมินบทบาทที่สำคัญยิ่งของสำนักงานตรวจสอบของรัฐในการปฏิบัติหน้าที่ตรวจสอบงาน "การกำหนดราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน" ไปจนถึง "การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน การ "ประเมินและยืนยันความถูกต้องและความซื่อสัตย์ของข้อมูลทางการเงินของรัฐ ทรัพย์สินของรัฐ หรือรายงานทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการใช้การเงินของรัฐ ทรัพย์สินของรัฐ การปฏิบัติตามกฎหมาย และประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและการใช้การเงินของรัฐและทรัพย์สินของรัฐ"

แม้แต่การตรวจสอบก็เป็นปัญหา

สำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน บอกว่าปัจจุบันตามระเบียบแล้ว เรามีวิธีการประเมินราคาที่ดินอยู่ 5 วิธี จากการปฏิบัติการตรวจสอบพบว่า ส่วนใหญ่แล้ว ท้องถิ่นจะใช้การเปรียบเทียบเพื่อคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเมื่อต้องชดเชยที่ดิน วิธีส่วนเกินสำหรับการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่ผังเมือง วิธีรายได้ในการประเมินราคาที่ดินเพื่อการเกษตร และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินขนาดเล็กและมีมูลค่าต่ำ

ท้องถิ่นหลายแห่งประสบปัญหาความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ เวลาในการอนุมัติราคาที่ดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักจะช้ากว่าเวลาในการจัดสรรที่ดินมาก มีโครงการบางโครงการที่ใช้เวลานานถึง 2 ถึง 3 ปีโดยไม่ได้รับอนุมัติราคาที่ดิน

ในหลายกรณี ราคาที่ดินไม่ได้ถูกปรับหรือไม่ได้ถูกปรับอย่างทันท่วงทีเมื่อการปรับผังเมืองส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินหรือเมื่อวงจรการรักษาเสถียรภาพราคาค่าเช่าที่ดิน 5 ปีสิ้นสุดลง ความล่าช้าในการประเมินมูลค่าที่ดินส่งผลให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่ได้รับการระดมเข้าสู่งบประมาณของรัฐอย่างทันท่วงที

การตรวจสอบแสดงให้เห็นว่าในหลายโครงการ ราคาที่ดินไม่ได้รับการประเมินอย่างเหมาะสม ซึ่งต่ำกว่าราคาประมูลหรือราคาอ้างอิงตลาดในขณะประเมินมาก ในหลายกรณี การเลือกสินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้แต่ไม่เหมือนกัน ร่วมกับการวัดปริมาณและการปรับปัจจัยต่างๆ ที่ไม่เหมาะสม ทำให้มูลค่าของที่ดินที่ประเมินลดลง

มีโครงการที่คัดเลือกสินทรัพย์ที่เทียบเคียงในช่วงเวลาที่ห่างไกลจากเวลาประเมินราคา แต่ไม่ได้รวมปัจจัยการปรับราคาเปรียบเทียบให้อยู่ในระดับเดียวกับเวลาประเมินราคา โครงการจำนวนมากนำข้อมูลราคาของสินทรัพย์ที่เทียบเคียงตามสัญญาซื้อขายจากสำนักงานรับรองเอกสารมาใช้ ซึ่งไม่สามารถรับรองความน่าเชื่อถือและความถูกต้องของข้อมูลราคาในสัญญาเมื่อเทียบกับราคาซื้อขายจริงได้

นอกจากนี้ ปัจจัยหลายประการที่รวมอยู่ในมูลค่าการประเมินยังขาดพื้นฐานที่ชัดเจน หรือไม่ได้ถูกกำหนดให้เหมาะสมกับความเป็นจริง เช่น อัตราการลงทุน อัตราการเข้าพัก อัตรากำไรมาตรฐานของผู้ลงทุน อัตราส่วนต้นทุนการขาย ปัจจัยส่วนลดกระแสเงินสด...

การตรวจสอบของรัฐของภาคที่ 1 ได้ทำการประเมินแนวทางปฏิบัติและพบปัญหาและข้อบกพร่องในการกำหนดต้นทุนการลงทุนในการพัฒนาในวิธีส่วนเกินเมื่อประเมินมูลค่าที่ดิน การตรวจสอบแสดงให้เห็นว่าไม่มีความสอดคล้องกันในแต่ละท้องถิ่น โดยบางท้องถิ่นจัดทำขึ้นตามอัตราการลงทุน บางท้องถิ่นจัดทำขึ้นตามการประมาณการโดยละเอียด บางท้องถิ่นจัดทำการประมาณการชั่วคราวและกำหนดให้ต้องมีการชำระบัญชีโดยละเอียด

บทบาทของการตรวจสอบของรัฐ

ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ ประเมินว่าการประเมินมูลค่าที่ดินโดยทั่วไปและวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะ เป็นหนึ่งในหัวข้อการตรวจสอบหลักของการตรวจสอบของรัฐในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

กิจกรรมการตรวจสอบเนื้อหานี้ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของมติกลางว่าด้วยการยกเลิกกรอบราคาที่ดินอย่างใกล้ชิด (กรอบราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 96/2019/ND-CP เป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นออกบัญชีราคาที่ดินสำหรับระยะเวลา 2563-2567) มีกลไกและวิธีการในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด และกำหนดหน้าที่ ภารกิจ และความรับผิดชอบของหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดิน

ดังนั้น รัฐบาลกลางจึงได้กำหนดหลักเกณฑ์และขั้นตอนในการตรวจสอบและกำกับดูแลท้องถิ่นในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน สภาประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดและตรวจสอบและกำกับดูแลการดำเนินการด้านราคาที่ดิน

“สำนักงานตรวจสอบของรัฐดำเนินการตรวจสอบการประเมินราคาที่ดิน ความเป็นอิสระของสภาประเมินราคาที่ดิน ความสามารถขององค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน ความสามารถและจริยธรรมของผู้ประเมินราคา รวมถึงการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่รับรองการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส เช่น ราคาที่ดินของรัฐ การทำธุรกรรมบังคับผ่านตลาดซื้อขาย การชำระเงินผ่านธนาคาร ไม่ใช้เงินสด…” - ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับบทบาทของสำนักงานตรวจสอบของรัฐในการกำหนดราคาที่ดิน

แหล่งที่มา