เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม ฟอรัม "การส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาเศรษฐกิจ: อุปสรรคและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ" ได้จัดขึ้นที่ฮานอย หนึ่งในหัวข้อสำคัญของฟอรัมคือ "การจัดการที่ดินและการประเมินราคาที่ดิน - ข้อบกพร่องจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ" ซึ่งมีรองผู้ตรวจสอบบัญชีแห่งชาติ ฮา ถิ มี ดุง และรองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ งัน เป็นประธาน
ในการประชุมครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ตัวแทนจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะบ่นถึงปัญหาต่างๆ เท่านั้น แต่หลายจังหวัดและเมืองใหญ่ๆ ก็ได้แบ่งปันอุปสรรคที่หน่วยงานของตนกำลังเผชิญอยู่ด้วย
ดังนั้น คาดว่าการประชุมเชิงปฏิบัติการครั้งนี้จะช่วยระบุปัญหาและอุปสรรคในการกำหนดราคาที่ดิน จากนั้นจึงเสนอแนวทางแก้ไขโดยความร่วมมือกับสำนักงานตรวจสอบบัญชีของรัฐ
“การจัดการที่ดินและการประเมินราคาที่ดิน – ข้อบกพร่องจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” โดยมีรองผู้ตรวจสอบบัญชีแห่งชาติ ฮา ถิ มี ดุง และรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ งัน เป็นประธาน ภาพถ่าย: ฮวาง ตู
จังหวัดและเมืองต่างๆ ก็ประสบปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินเช่นกัน
ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ คณะกรรมการประชาชน กรุงฮานอย ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมาได้ดำเนินการกระจายอำนาจและมอบอำนาจอย่างทั่วถึง โดยเพิ่มบทบาทเชิงรุกของคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอในการจัดหาที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อเป็นพื้นฐานในการชดเชยและการจัดสรรที่ดินใหม่ และการแก้ไขอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การจัดสรรที่ดินใหม่ และการดำเนินโครงการลงทุนของรัฐในเมือง (โครงการถนนวงแหวนรอบที่ 3 ถนนวงแหวนรอบที่ 4 โครงการทางรถไฟ ฯลฯ) อย่างรวดเร็ว
จากประสบการณ์จริง คณะกรรมการประชาชนนครฮานอยประเมินว่า การนำราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยมาใช้กำหนดอัตราค่าเช่าที่ดินสำหรับหน่วยงานบริการสาธารณะที่เปลี่ยนผ่านไปสู่ความเป็นอิสระทางการเงิน ตามที่ระบุไว้ในข้อ d วรรค 3 ของ พระราชกฤษฎีกา 44/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 นั้นไม่เหมาะสม
ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวา ก็กำลังประสบปัญหาในการ "แก้ไขข้อผิดพลาด" ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ที่ผ่านมาหลายโครงการ
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวาได้กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินคือการประเมินมูลค่าทางการเงินของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ ณ จุดเวลาใดเวลาหนึ่ง การประเมินราคาที่ดินมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจและกิจกรรมการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ
นอกจากการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าชดเชยการย้ายถิ่นฐานในจังหวัดแล้ว จังหวัด Khánh Hòa ยังต้องกำหนดราคาที่ดินเพื่อแก้ไขการละเมิดในโครงการต่างๆ ตามที่คณะกรรมการตรวจสอบส่วนกลางและสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาลได้สรุปไว้ ซึ่งเป็นภารกิจใหม่ พิเศษ และยากมากสำหรับงานกำหนดราคาที่ดินเฉพาะของจังหวัด
หน่วยงานนี้แจ้งว่า การดำเนินงานกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อแก้ไขโครงการที่มีการละเมิดและโครงการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินนั้น ได้รับการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิดจากคณะกรรมการประจำพรรคประจำจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด แต่ยังคงล่าช้าและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของงานเนื่องจากอุปสรรคต่างๆ เช่น โครงการที่มีการปรับแผน เปลี่ยนแปลงโครงสร้าง และรูปแบบการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องมีการประเมินราคาที่ดินใหม่ อุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับการลงทุน ที่ดิน การวางแผนก่อสร้าง รายละเอียด และประเภทที่ดิน การขาดข้อมูลราคาที่ดินในตลาด เป็นต้น
กรมวางแผนและพัฒนาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประเมินว่ากรอบราคาที่ดินและตารางราคาที่ดินได้รับการพัฒนาตามระเบียบ โดยคำนึงถึงราคาที่ดินในตลาดปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม ผลการทบทวนมติหมายเลข 19-NQ/TW และการทบทวนการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2013 แสดงให้เห็นว่า บทบัญญัติบางประการของกฎหมายเกี่ยวกับราคาที่ดินนั้นไม่มีประสิทธิภาพในทางปฏิบัติอีกต่อไป เผยให้เห็นข้อจำกัดบางประการ เช่น วิธีการกำหนดราคาที่ดินบางวิธีไม่เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงเกี่ยวกับข้อมูลตลาดเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน และไม่เหมาะสมสำหรับการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทของฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์
นักลงทุนบ่นถึงความยากลำบาก
ในการสัมมนาครั้งนี้ นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้นำเสนอการประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของ "การประเมินมูลค่าที่ดิน" เพื่อ "กำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง" ตามที่ระบุไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556
ผู้เข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการ "การจัดการที่ดินและการประเมินมูลค่าที่ดิน - ข้อบกพร่องจากการปฏิบัติจริงและกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ" ภายใต้เวที "การส่งเสริมการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ: อุปสรรคและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ" ภาพถ่าย: หว่าง ตู
ตามที่นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวไว้ กฎหมายที่ดินปี 2556 และพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP กำหนด "5 วิธีการประเมินราคาที่ดิน" และ "การประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน" แต่ข้อกำหนดเหล่านี้ไม่ครบถ้วน ไม่เฉพาะเจาะจงเพียงพอ และไม่สอดคล้องกับสถานการณ์จริง ข้อกำหนดบางประการไม่ได้เป็น "มาตรฐาน" อย่างแท้จริง เช่น การกำหนด "วิธีการหักลด" เมื่อเป็นเพียงเทคนิคการคำนวณของ "วิธีการเปรียบเทียบ" หรือการขาดข้อกำหนดเกี่ยวกับ "วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบกลุ่ม" ในขณะที่ในทางปฏิบัติรัฐได้ใช้วิธีการ "ประเมินราคาที่ดินแบบกลุ่ม" เพื่อกำหนดราคาที่ดินใน "กรอบราคาที่ดิน" หรือ "ตารางราคาที่ดิน" หรือการประยุกต์ใช้ "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน" ใช้ได้เฉพาะกับโครงการที่ที่ดินมีมูลค่าต่ำกว่า 30, 20 หรือ 10 พันล้านดองตาม "ตารางราคาที่ดิน" เท่านั้น และไม่สามารถใช้กับโครงการที่ที่ดินมีมูลค่าสูงกว่าได้
การใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" ไม่ได้เป็นการรับประกันว่าจะได้ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือเสมอไป ตัวอย่างเช่น หากโครงการเดียวกันได้รับการประเมินโดยบริษัทที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินเดียวกัน แต่ใช้วิธีการ "ประเมินราคาที่ดิน" ที่แตกต่างกันสองวิธีในการ "กำหนดราคาที่ดิน" มักจะได้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีส่วนต่างประมาณ 20% ในทำนองเดียวกัน หากบริษัทที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินสองแห่งใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" เดียวกันในการ "กำหนดราคาที่ดิน" ก็จะได้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันมากเช่นกัน
นายเชาได้ยกตัวอย่างโครงการพัฒนาเมืองในจังหวัดบิ่ญถวน โดยหน่วยงานรัฐแห่งแรกประเมินราคาที่ดินไว้ที่ 900,000 ล้านดง หน่วยงานรัฐแห่งที่สองตรวจสอบและประเมินราคาไว้ที่ 1,800,000 ล้านดง และหน่วยงานรัฐแห่งที่สามตรวจสอบซ้ำและประเมินราคาไว้ที่มากกว่า 3,000,000 ล้านดง
เนื่องจากการกำหนดราคาที่ดินเป็นเรื่องยากสำหรับนักลงทุนหลายราย นายเลอ ฮว่าง เชา จึงเน้นย้ำถึงบทบาทสำคัญของสำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐในการตรวจสอบกระบวนการ "การกำหนดราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน และการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน" ซึ่งรวมถึง "การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน" และ "การประเมินและตรวจสอบความถูกต้องและความน่าเชื่อถือของข้อมูลทางการเงินของรัฐ ทรัพย์สินของรัฐ หรือรายงานทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการบริหารและการใช้เงินของรัฐและทรัพย์สินของรัฐ การปฏิบัติตามกฎหมาย และประสิทธิภาพในการบริหารและการใช้เงินของรัฐและทรัพย์สินของรัฐ"
แม้แต่กระบวนการตรวจสอบบัญชีก็ยังประสบปัญหา
ตามข้อมูลจากสำนักงานตรวจสอบบัญชีภาครัฐภาค 1 ปัจจุบันมีวิธีการประเมินราคาที่ดินอยู่ 5 วิธี จากการตรวจสอบในทางปฏิบัติพบว่า: ท้องถิ่นส่วนใหญ่ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาที่ดินเฉพาะเมื่อทำการชดเชยที่ดิน วิธีคิดจากส่วนเกินสำหรับการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนไว้ วิธีคิดจากรายได้สำหรับการประเมินราคาที่ดินเกษตรกรรม และวิธีการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินสำหรับที่ดินแปลงเล็กและมีมูลค่าต่ำ
หลายพื้นที่กำลังประสบปัญหาความล่าช้าในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง โดยระยะเวลาในการอนุมัติราคาที่ดินเพื่อจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักจะล่าช้ากว่าระยะเวลาในการจัดสรรที่ดินมาก โครงการบางโครงการอาจใช้เวลา 2-3 ปีโดยไม่ได้รับการอนุมัติราคาที่ดิน
ในหลายกรณี ราคาที่ดินมักไม่ได้รับการปรับปรุง หรือได้รับการปรับปรุงอย่างไม่ทันท่วงที เมื่อการปรับเปลี่ยนแผนผังเมืองส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน หรือเมื่อระยะเวลาการรักษาเสถียรภาพราคาเช่าที่ดิน 5 ปีสิ้นสุดลง ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินส่งผลให้ไม่สามารถนำรายได้จากการใช้ที่ดินเข้าสู่บัญชีงบประมาณของรัฐได้อย่างรวดเร็ว
จากการตรวจสอบพบว่า ในหลายโครงการ ราคาที่ดินถูกประเมินอย่างไม่เหมาะสม โดยต่ำกว่าราคาประมูลที่ชนะหรือราคาอ้างอิงในตลาด ณ เวลาที่ประเมินอย่างมาก ในหลายกรณี การเลือกที่ดินเปรียบเทียบที่ไม่เหมือนกัน ประกอบกับการปรับค่าเชิงปริมาณที่ไม่เหมาะสมสำหรับปัจจัยที่แตกต่างกัน ส่งผลให้มูลค่าประเมินของที่ดินลดลง
บางโครงการเลือกใช้ทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ในช่วงเวลาที่อยู่ห่างไกลจากวันที่ประเมินราคา แต่ไม่ได้ปรับราคาเปรียบเทียบให้สอดคล้องกับระดับราคาตลาดในวันที่ประเมินราคา หลายโครงการได้รับข้อมูลราคาของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จากสัญญาซื้อขายที่สำนักงานทนายความ ซึ่งไม่รับประกันความน่าเชื่อถือและความถูกต้องของราคาตามสัญญาเมื่อเทียบกับราคาซื้อขายจริง
นอกจากนี้ ปัจจัยหลายอย่างที่นำมาประเมินมูลค่าขาดพื้นฐานที่ชัดเจน หรือถูกกำหนดอย่างไม่เหมาะสมตามความเป็นจริง เช่น ต้นทุนการลงทุน อัตราการเข้าพัก อัตรากำไรเป้าหมายของผู้ลงทุน อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขาย อัตราส่วนลดกระแสเงินสด เป็นต้น
การประเมินประสบการณ์จริงของสำนักงานตรวจสอบบัญชีภาครัฐภาค 1 เผยให้เห็นถึงความยากลำบากและข้อบกพร่องในการกำหนดต้นทุนการลงทุนเพื่อการพัฒนาโดยใช้วิธีการคิดส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน การตรวจสอบพบว่าขาดความสม่ำเสมอในแต่ละพื้นที่: บางพื้นที่ใช้การประมาณการต้นทุนการลงทุน บางพื้นที่ใช้การประมาณการต้นทุนโดยละเอียด และบางพื้นที่ใช้การคำนวณเบื้องต้นก่อนแล้วจึงทำการประเมินขั้นสุดท้ายโดยละเอียด
บทบาทของสำนักงานตรวจสอบบัญชีของรัฐ
ดร. วู ดินห์ อานห์ ประเมินว่า การประเมินมูลค่าที่ดินโดยทั่วไป และวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะ เป็นหนึ่งในเป้าหมายการตรวจสอบที่สำคัญของสำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐในช่วงที่ผ่านมา
การตรวจสอบเนื้อหานี้จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของมติกลางเกี่ยวกับการยกเลิกกรอบราคาที่ดิน (กรอบราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 96/2019/ND-CP ปัจจุบันเป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นออกตารางราคาที่ดินสำหรับช่วงปี 2020-2024) การจัดตั้งกลไกและวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด และการกำหนดหน้าที่ ภารกิจ และความรับผิดชอบของหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้กำหนดราคาที่ดิน
ดังนั้น รัฐบาลกลางจะกำหนดเกณฑ์และขั้นตอนในการตรวจสอบและกำกับดูแลท้องถิ่นในกระบวนการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน ส่วนสภาประชาชนประจำจังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจ ตรวจสอบ และกำกับดูแลการดำเนินการตามราคาที่ดิน
“สำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐทำการตรวจสอบงานประเมินราคาที่ดิน ความเป็นอิสระของคณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน ความสามารถขององค์กรที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดิน ความสามารถและจริยธรรมของผู้ประเมินราคา ตลอดจนการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่รับรองความโปร่งใส เช่น การเปิดเผยราคาที่ดินต่อสาธารณะ การทำธุรกรรมผ่านตลาดหลักทรัพย์ การชำระเงินผ่านธนาคาร และการทำธุรกรรมแบบไร้เงินสด…” - ดร. วู ดินห์ อานห์ นำเสนอมุมมองของเขาเกี่ยวกับบทบาทของสำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐในการกำหนดราคาที่ดิน
[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)