การกำหนดราคาที่ดิน: แม้แต่การตรวจสอบก็ยาก

เมื่อวันที่ 18 ตุลาคมที่ผ่านมา ได้มีการจัดเวทีเสวนา “การส่งเสริมการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ: ประเด็นสำคัญและบทบาทของการตรวจสอบบัญชีของรัฐ” ขึ้น ณ กรุงฮานอย หนึ่งในหัวข้อสำคัญของเวทีเสวนานี้คือ “การจัดการที่ดินและการกำหนดราคาที่ดิน - ความบกพร่องจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบบัญชีของรัฐ” โดยมีนายห่า ถิ มี ดุง รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และนายเล มินห์ เงิน รองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นประธาน

ในการประชุมครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ตัวแทนของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ "บ่น" เกี่ยวกับความยากลำบาก แต่จังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่งก็ได้แบ่งปันความยากลำบากที่หน่วยงานเหล่านี้เผชิญด้วยเช่นกัน

ดังนั้น คาดว่าการประชุมเชิงปฏิบัติการนี้จะ “ระบุ” ความยากลำบากและปัญหาในการกำหนดราคาที่ดิน จากนั้นจึงเสนอแนวทางแก้ไขกับการตรวจสอบของรัฐ

การตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดิน พบรูปภาพ 1 ด้วย — “การจัดการที่ดินและการประเมินราคาที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและผ่านกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” โดยมีนายห่า ถิ มี ดุง รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และนายเล มินห์ เงิน รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นประธาน ภาพโดย: ฮวง ตู

จังหวัดและเมืองต่างๆ ก็มีปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินเช่นกัน

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ คณะกรรมการประชาชน ฮานอย กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานนี้ได้ดำเนินการกระจายอำนาจและการอนุมัติอย่างครอบคลุมเพื่อเพิ่มความคิดริเริ่มของคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอในการจัดหาที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเป็นพื้นฐานสำหรับการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน การแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน และการดำเนินโครงการลงทุนสาธารณะในเมืองอย่างทันท่วงที (โครงการถนนวงแหวน 3 และถนนวงแหวน 4 โครงการทางรถไฟ ฯลฯ)

จากการปฏิบัติ คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยประเมินว่า การใช้ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อกำหนดราคาเช่าที่ดินสำหรับหน่วยบริการสาธารณะที่เปลี่ยนไปสู่การปกครองตนเองทางการเงินตามบทบัญญัติของข้อ d ข้อ 3 ของพระราชกฤษฎีกา 44/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2014 ของ รัฐบาล นั้นไม่เหมาะสม

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวก็ประสบปัญหาในการ "แก้ไขข้อผิดพลาด" ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการก่อนหน้านี้หลายโครงการเช่นกัน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวา ให้ความเห็นว่า การประเมินราคาที่ดิน คือการประเมินมูลค่าที่ดินในรูปแบบเงินตราเพื่อวัตถุประสงค์การใช้งานที่กำหนดไว้ ณ เวลาที่กำหนด การประเมินราคาที่ดินมีบทบาทสำคัญในด้านเศรษฐกิจและกิจกรรมการจัดการที่ดินของรัฐ

นอกจากภารกิจในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเพื่อจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชย และเงินช่วยเหลือการย้ายถิ่นฐานในพื้นที่แล้ว จังหวัดคั้ญฮหว่ายังต้องดำเนินการกำหนดราคาที่ดินเพื่อแก้ไขโครงการที่มีการละเมิดตามข้อสรุปของคณะกรรมการตรวจสอบกลางและสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล ซึ่งเป็นภารกิจใหม่ พิเศษ และยากมากสำหรับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงของจังหวัด

หน่วยงานนี้มีหน้าที่ร่วมกันกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อแก้ไขปัญหาโครงการที่ละเมิดลิขสิทธิ์และโครงการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คณะกรรมการประจำพรรคประจำจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการอย่างใกล้ชิด แต่ยังคงล่าช้าและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของงานที่ได้รับมอบหมาย เนื่องจากปัญหาต่างๆ ดังนี้ โครงการต่างๆ จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินใหม่เนื่องจากการปรับผังเมือง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างและรูปแบบการใช้ที่ดิน ปัญหาเกี่ยวกับเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับการลงทุน ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง รายละเอียด และประเภทที่ดิน ยังไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในตลาด...

กรมผังเมืองและพัฒนาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประเมินว่ากรอบราคาที่ดินและตารางราคาที่ดินได้จัดทำขึ้นตามระเบียบ โดยคำนึงถึงราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด

อย่างไรก็ตาม จากผลสรุปมติที่ 19-NQ/TW สรุปผลการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 พบว่าจนถึงปัจจุบันมีบทบัญญัติทางกฎหมายเกี่ยวกับราคาที่ดินจำนวนหนึ่งที่ยังไม่มีผลบังคับใช้ในทางปฏิบัติ เผยให้เห็นข้อจำกัดหลายประการ เช่น วิธีการกำหนดราคาที่ดินจำนวนหนึ่งไม่เหมาะสมกับสภาพข้อมูลตลาดสิทธิการใช้ที่ดินที่แท้จริง และไม่เหมาะสมต่อการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์

นักลงทุน “บ่น” ถึงความยากลำบาก

ในการพูดในงานสัมมนา นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ให้การประเมินสถานะปัจจุบันของ "การกำหนดราคาที่ดิน" เพื่อ "กำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง" ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2013

การตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดินก็ตรงตามภาพที่ 2 — ผู้เข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการ “การจัดการที่ดินและราคาที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” ภายใต้หัวข้อ “การส่งเสริมการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ: ปัญหาคอขวดและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ” ภาพ: ฮวง ตู

นายเล ฮวง ชาว ระบุว่า กฎหมายที่ดินปี 2013 และพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ได้กำหนด "วิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี" และ "การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน" แต่วิธีการเหล่านี้ไม่สมบูรณ์ ไม่เฉพาะเจาะจง และไม่ใกล้เคียงกับสถานการณ์จริง ข้อกำหนดบางประการไม่ได้เป็น "มาตรฐาน" อย่างแท้จริง เช่น การกำหนด "วิธีการลบ" ในขณะที่วิธีนี้เป็นเพียงเทคนิคการคำนวณของ "วิธีการเปรียบเทียบ" หรือไม่ได้กำหนด "วิธีการประเมินราคาที่ดินรวม" ในขณะที่ในความเป็นจริง รัฐบาลได้นำ "วิธีการประเมินราคาที่ดินรวม" มาใช้กับการสร้างราคาที่ดินตาม "กรอบราคาที่ดิน" หรือ "ตารางราคาที่ดิน" หรือใช้ "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน" กับโครงการที่มูลค่าแปลงที่ดินและแปลงที่ดินต่ำกว่า 30, 20, 10,000 ล้านดองตาม "ตารางราคาที่ดิน" เท่านั้น แต่ไม่ได้นำไปใช้กับโครงการที่มูลค่าแปลงที่ดินและแปลงที่ดินสูงกว่า

การใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" ไม่ได้ให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้ ตัวอย่างเช่น โครงการเดียวกันโดยหน่วยงานที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินเดียวกันได้ใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" ที่แตกต่างกัน 2 วิธีเพื่อ "กำหนดราคาที่ดิน" ซึ่งมักจะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน 2 วิธี โดยมีความแตกต่างกันประมาณ 20% หรือโครงการโดยหน่วยงานที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน 2 แห่ง และการใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" เดียวกันเพื่อ "กำหนดราคาที่ดิน" ก็ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างมาก 2 วิธีเช่นกัน

นายโจวยกตัวอย่างโครงการพื้นที่ในเมืองในจังหวัดบิ่ญถ่วน ซึ่งหน่วยงานของรัฐแห่งแรกประเมินมูลค่าที่ดินไว้ที่ 900,000 ล้านดอง หน่วยงานของรัฐแห่งที่สองตรวจสอบและประเมินมูลค่าที่ดินไว้ที่ 1,800,000 ล้านดอง และหน่วยงานของรัฐแห่งที่สามตรวจสอบซ้ำและประเมินมูลค่าที่ดินไว้ที่มากกว่า 3,000,000 ล้านดอง

เนื่องจากการกำหนดราคาที่ดินทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากประสบปัญหา นายเล ฮวง ชาว จึงได้ประเมินบทบาทสำคัญอย่างยิ่งของสำนักงานตรวจสอบของรัฐในการปฏิบัติหน้าที่ตรวจสอบงาน "การกำหนดราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน" ไปจนถึง "การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน การ "ประเมินและยืนยันความถูกต้องและความซื่อสัตย์ของข้อมูลทางการเงินสาธารณะ ทรัพย์สินสาธารณะ หรือรายงานทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการใช้การคลังสาธารณะ ทรัพย์สินสาธารณะ การปฏิบัติตามกฎหมาย และประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและการใช้การคลังสาธารณะและทรัพย์สินสาธารณะ"

แม้แต่การตรวจสอบก็ยังมีปัญหาเกี่ยวกับ

สำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐภาค 1 ระบุว่า ปัจจุบัน เรามีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี ตามระเบียบปฏิบัติ จากการตรวจสอบบัญชี พบว่า หน่วยงานท้องถิ่นส่วนใหญ่ใช้วิธีเปรียบเทียบเพื่อคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเมื่อต้องชดเชยที่ดิน วิธีส่วนเกินสำหรับการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่ผังเมือง วิธีรายได้สำหรับการประเมินราคาที่ดินเพื่อการเกษตร และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินสำหรับที่ดินขนาดเล็กและมีมูลค่าต่ำ

ในหลายพื้นที่ มีความล่าช้าในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง เวลาในการอนุมัติราคาที่ดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักจะช้ากว่าเวลาจัดสรรที่ดินมาก มีโครงการบางโครงการที่ใช้เวลานานถึง 2-3 ปีโดยไม่ได้รับการอนุมัติราคาที่ดิน

ในหลายกรณี ราคาที่ดินไม่ได้รับการปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีหรือไม่ได้ปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีเมื่อมีการปรับผังเมืองที่ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน หรือเมื่อวงจรการรักษาเสถียรภาพราคาค่าเช่าที่ดิน 5 ปีสิ้นสุดลง ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินส่งผลให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่ได้รับการระดมเข้าสู่งบประมาณแผ่นดินอย่างทันท่วงที

จากการตรวจสอบพบว่าในหลายโครงการ ราคาที่ดินไม่ได้รับการประเมินอย่างเหมาะสม กล่าวคือต่ำกว่าราคาประมูลหรือราคาอ้างอิงตลาด ณ เวลาประเมินมาก ในหลายกรณี การเลือกสินทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน ประกอบกับการประเมินมูลค่าและการปรับปัจจัยต่างๆ อย่างไม่เหมาะสม ทำให้มูลค่าของที่ดินที่นำมาประเมินลดลง

มีโครงการหลายโครงการที่คัดเลือกสินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ในช่วงเวลาที่อยู่ห่างไกลจากเวลาประเมินราคา แต่ไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยในการปรับราคาเปรียบเทียบให้อยู่ในระดับเดียวกับเวลาประเมินราคา โครงการหลายโครงการนำข้อมูลราคาของสินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้มาใช้ตามสัญญาซื้อขายที่สำนักงานรับรองเอกสาร ซึ่งไม่ได้รับประกันความน่าเชื่อถือและความถูกต้องของข้อมูลราคาในสัญญาเมื่อเทียบกับราคาซื้อขายจริง

นอกจากนี้ ปัจจัยหลายประการที่รวมอยู่ในมูลค่าประเมินยังขาดพื้นฐานที่ชัดเจน หรือไม่ได้กำหนดตามความเป็นจริง เช่น อัตราการลงทุน อัตราการเข้าพัก อัตรากำไรมาตรฐานของนักลงทุน อัตราส่วนต้นทุนการขาย ค่าสัมประสิทธิ์ส่วนลดกระแสเงินสด...

สำนักงานตรวจสอบบัญชีของรัฐประจำเขต 1 ได้ประเมินแนวปฏิบัติและแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากและความไม่เพียงพอในการกำหนดต้นทุนการลงทุนเพื่อการพัฒนาโดยใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน การตรวจสอบพบว่าไม่มีความสอดคล้องกันในแต่ละท้องถิ่น โดยบางท้องถิ่นมีการจัดตั้งตามอัตราการลงทุน บางท้องถิ่นมีการจัดตั้งตามการประมาณการโดยละเอียด บางท้องถิ่นมีการคำนวณชั่วคราวและกำหนดให้ต้องมีการชำระบัญชีอย่างละเอียด

บทบาทของการตรวจสอบบัญชีของรัฐ

ดร. หวู ดิงห์ อันห์ ประเมินว่าการประเมินมูลค่าที่ดินโดยทั่วไปและวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะเป็นหนึ่งในหัวข้อการตรวจสอบหลักของการตรวจสอบของรัฐในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

การตรวจสอบเนื้อหานี้จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของมติกลางว่าด้วยการยกเลิกกรอบราคาที่ดินอย่างใกล้ชิด (กรอบราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 96/2019/ND-CP เป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นออกบัญชีราคาที่ดินสำหรับระยะเวลา 2020-2024) มีกลไกและวิธีการในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด และกำหนดหน้าที่ ภารกิจ และความรับผิดชอบของหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลกลางจึงได้กำหนดหลักเกณฑ์และขั้นตอนในการตรวจสอบและกำกับดูแลท้องถิ่นในการจัดทำตารางราคาที่ดิน สภาประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนด ตรวจสอบ และกำกับดูแลการดำเนินการด้านราคาที่ดิน

“สำนักงานตรวจเงินแผ่นดินดำเนินการตรวจสอบการประเมินราคาที่ดิน ความเป็นอิสระของสภาผู้ประเมินราคาที่ดิน ศักยภาพขององค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน ศักยภาพและจริยธรรมของผู้ประเมินราคา ตลอดจนการปฏิบัติตามกฎระเบียบเพื่อให้แน่ใจว่ามีการประชาสัมพันธ์และโปร่งใส เช่น ราคาที่ดินสาธารณะ การทำธุรกรรมบังคับผ่านตลาดซื้อขาย การชำระเงินผ่านธนาคาร การไม่ใช้เงินสด...” - ดร. หวู ดิ่ง อันห์ แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับบทบาทของสำนักงานตรวจเงินแผ่นดินในการกำหนดราคาที่ดิน

แหล่งที่มา