การกำหนดราคาที่ดิน: แม้แต่การตรวจสอบก็ยาก

เมื่อวันที่ 18 ตุลาคมที่ผ่านมา ได้มีการจัดเวทีเสวนา “การส่งเสริมการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ: ประเด็นสำคัญและบทบาทของการตรวจสอบบัญชีของรัฐ” ขึ้น ณ กรุงฮานอย หนึ่งในหัวข้อสำคัญของเวทีเสวนานี้คือ “การจัดการที่ดินและการกำหนดราคาที่ดิน - ความบกพร่องจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบบัญชีของรัฐ” โดยมีนายห่า ถิ มี ดุง รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และนายเล มินห์ เงิน รองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นประธาน

ในการประชุมครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ตัวแทนของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ "บ่น" เกี่ยวกับความยากลำบาก แต่จังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่งก็ได้แบ่งปันความยากลำบากที่หน่วยงานเหล่านี้เผชิญด้วยเช่นกัน

ดังนั้น คาดว่าการประชุมเชิงปฏิบัติการนี้จะ “ระบุ” ความยากลำบากและปัญหาในการกำหนดราคาที่ดิน จากนั้นจึงเสนอแนวทางแก้ไขกับการตรวจสอบของรัฐ

การตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดินก็ตรงตามภาพที่ 1 — “การจัดการที่ดินและการประเมินราคาที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและผ่านกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” โดยมีนายห่า ถิ มี ดุง รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และนายเล มินห์ เงิน รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นประธาน ภาพโดย: ฮวง ตู

จังหวัดและเมืองต่างๆ ก็มีปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินเช่นกัน

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ คณะกรรมการประชาชน ฮานอย กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานนี้ได้ดำเนินการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจอย่างครอบคลุมเพื่อเพิ่มความคิดริเริ่มของคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอในการจัดหาที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเป็นพื้นฐานสำหรับการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน การแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน และการดำเนินโครงการลงทุนสาธารณะในเมืองอย่างทันท่วงที (โครงการถนนวงแหวน 3 และถนนวงแหวน 4 โครงการทางรถไฟ ฯลฯ)

จากการปฏิบัติ คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยประเมินว่า การใช้ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อกำหนดราคาเช่าที่ดินสำหรับหน่วยบริการสาธารณะที่เปลี่ยนไปสู่การปกครองตนเองทางการเงินตามบทบัญญัติของข้อ d ข้อ 3 ของพระราชกฤษฎีกา 44/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2014 ของ รัฐบาลนั้น ไม่เหมาะสม

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัว กำลังดิ้นรนกับการ "แก้ไขข้อผิดพลาด" ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการก่อนหน้านี้หลายโครงการ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวา ให้ความเห็นว่า การประเมินราคาที่ดินเป็นการประมาณมูลค่าของที่ดินในรูปของเงินตราเพื่อวัตถุประสงค์การใช้งานที่กำหนดไว้ ณ เวลาที่กำหนด การประเมินราคาที่ดินมีบทบาทสำคัญในด้านเศรษฐกิจและกิจกรรมการจัดการที่ดินของรัฐ

นอกจากภารกิจในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเพื่อจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชย และเงินช่วยเหลือการย้ายถิ่นฐานในพื้นที่แล้ว จังหวัดคั้ญฮหว่ายังต้องกำหนดราคาที่ดินเพื่อแก้ไขโครงการที่มีการละเมิดตามข้อสรุปของคณะกรรมการตรวจสอบกลางและสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล นี่เป็นภารกิจใหม่ พิเศษ และยากมากสำหรับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงในจังหวัด

หน่วยงานนี้มีหน้าที่ร่วมกันกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อแก้ไขปัญหาโครงการผิดกฎหมายและโครงการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คณะกรรมการประจำพรรคประจำจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการอย่างใกล้ชิด แต่ยังคงล่าช้าและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของงานที่ได้รับมอบหมาย เนื่องจากปัญหาต่างๆ ดังนี้ โครงการต่างๆ จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินใหม่เนื่องจากการปรับผังเมือง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างและรูปแบบการใช้ที่ดิน ปัญหาเกี่ยวกับเอกสารทางกฎหมายสำหรับการลงทุน ที่ดิน แผนการก่อสร้าง รายละเอียด และประเภทที่ดิน ยังไม่มีข้อมูลราคาที่ดินในตลาด...

กรมทรัพยากรที่ดินและผังเมือง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประเมินว่ากรอบราคาที่ดินและบัญชีราคาที่ดินได้จัดทำขึ้นตามระเบียบ โดยคำนึงถึงราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด

อย่างไรก็ตาม จากผลสรุปมติที่ 19-NQ/TW สรุปผลการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 พบว่าจนถึงปัจจุบัน บทบัญญัติกฎหมายเกี่ยวกับราคาที่ดินบางข้อยังไม่มีผลบังคับใช้ในทางปฏิบัติ เผยให้เห็นข้อจำกัดบางประการ เช่น วิธีการกำหนดราคาที่ดินบางวิธีไม่เหมาะสมกับสภาพข้อมูลตลาดสิทธิการใช้ที่ดินที่แท้จริง ไม่เหมาะสมกับการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์

นักลงทุน “บ่น” ถึงความยากลำบาก

ในการพูดในงานสัมมนา นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ให้การประเมินสถานะปัจจุบันของ "การกำหนดราคาที่ดิน" เพื่อ "กำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง" ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2013

การตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดินก็ตรงตามภาพที่ 2 — ผู้เข้าร่วมการประชุมเชิงปฏิบัติการ “การจัดการที่ดินและการประเมินราคาที่ดิน - ความบกพร่องจากการปฏิบัติและกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” ภายใต้หัวข้อ “การส่งเสริมการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ: ประเด็นสำคัญและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ” ภาพ: ฮวง ตู

นายเล ฮวง ชาว กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2013 และพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ได้กำหนด "วิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี" และ "การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน" แต่วิธีการเหล่านี้ไม่สมบูรณ์ ไม่เฉพาะเจาะจง และไม่ใกล้เคียงกับสถานการณ์จริง ข้อกำหนดบางประการไม่ได้เป็น "มาตรฐาน" อย่างแท้จริง เช่น การกำหนด "วิธีการลบ" ในขณะที่วิธีนี้เป็นเพียงเทคนิคการคำนวณของ "วิธีการเปรียบเทียบ" หรือไม่ได้กำหนด "วิธีการประเมินราคาที่ดินรวม" ในขณะที่ในความเป็นจริง รัฐบาลได้นำ "วิธีการประเมินราคาที่ดินรวม" มาใช้กับการสร้างราคาที่ดินใน "กรอบราคาที่ดิน" หรือ "รายการราคาที่ดิน" หรือใช้ "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน" กับโครงการที่แปลงที่ดินและแปลงที่ดินมีมูลค่าต่ำกว่า 30, 20, 10,000 ล้านดองตาม "รายการราคาที่ดิน" เท่านั้น แต่ไม่ได้นำไปใช้กับโครงการที่แปลงที่ดินและแปลงที่ดินมีมูลค่าสูงกว่า

การใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" ไม่ได้ให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้ ตัวอย่างเช่น โครงการเดียวกันโดยหน่วยงานที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินเดียวกันได้ใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" ที่แตกต่างกัน 2 วิธีเพื่อ "กำหนดราคาที่ดิน" ซึ่งมักจะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน 2 วิธี โดยมีความแตกต่างกันประมาณ 20% หรือโครงการโดยหน่วยงานที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน 2 แห่ง และใช้ "วิธีการประเมินราคาที่ดิน" เดียวกันเพื่อ "กำหนดราคาที่ดิน" ก็ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างมาก 2 วิธีเช่นกัน

นายโจวยกตัวอย่างโครงการพื้นที่ในเมืองในจังหวัดบิ่ญถ่วน ซึ่งหน่วยงานของรัฐแห่งแรกประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงิน 900,000 ล้านดอง หน่วยงานของรัฐแห่งที่สองตรวจสอบและประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงินสูงถึง 1,800,000 ล้านดอง และหน่วยงานของรัฐแห่งที่สามตรวจสอบซ้ำและประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงินมากกว่า 3,000,000 ล้านดอง

เนื่องจากการกำหนดราคาที่ดินสร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุนจำนวนมาก คุณเล ฮวง ชาว จึงได้ประเมินบทบาทสำคัญยิ่งของสำนักงานตรวจสอบของรัฐในการปฏิบัติหน้าที่ตรวจสอบงาน "การกำหนดราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน" ไปจนถึง "การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน การ "ประเมินและยืนยันความถูกต้องและความซื่อสัตย์ของข้อมูลทางการเงินสาธารณะ ทรัพย์สินสาธารณะ หรือรายงานทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการใช้เงินสาธารณะ ทรัพย์สินสาธารณะ การปฏิบัติตามกฎหมาย และประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและการใช้เงินสาธารณะและทรัพย์สินสาธารณะ"

แม้แต่การตรวจสอบก็ยังมีประเด็น

สำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐภาค 1 ระบุว่า ปัจจุบัน เรามีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี ตามระเบียบปฏิบัติ จากการตรวจสอบบัญชี พบว่า หน่วยงานท้องถิ่นส่วนใหญ่ใช้วิธีเปรียบเทียบเพื่อคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเมื่อต้องชดเชยที่ดิน วิธีส่วนเกินสำหรับการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่ผังเมือง วิธีรายได้สำหรับการประเมินราคาที่ดินเพื่อการเกษตร และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินสำหรับที่ดินขนาดเล็กและมีมูลค่าต่ำ

หลายพื้นที่กำลังประสบปัญหาความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดิน เวลาในการอนุมัติราคาที่ดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักจะล่าช้ากว่าระยะเวลาการจัดสรรที่ดินมาก มีโครงการบางโครงการที่ใช้เวลานานถึง 2-3 ปีโดยไม่ได้รับการอนุมัติราคาที่ดิน

ในหลายกรณี ราคาที่ดินไม่ได้รับการปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีหรือไม่ได้ปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีเมื่อการปรับผังเมืองส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน หรือเมื่อวงจรการรักษาเสถียรภาพราคาค่าเช่าที่ดิน 5 ปีสิ้นสุดลง ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่ได้รับการระดมเข้าสู่งบประมาณแผ่นดินอย่างทันท่วงที

จากการตรวจสอบพบว่าในหลายโครงการ ราคาที่ดินไม่ได้รับการประเมินอย่างเหมาะสม กล่าวคือ ต่ำกว่าราคาประมูลหรือราคาอ้างอิงตลาด ณ เวลาประเมินมาก ในหลายกรณี การเลือกสินทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน ประกอบกับการประเมินมูลค่าและการปรับปัจจัยต่างๆ อย่างไม่เหมาะสม ทำให้มูลค่าของที่ดินที่นำมาประเมินลดลง

มีโครงการหลายโครงการที่คัดเลือกสินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ ณ เวลาที่ห่างไกลจากเวลาประเมินราคา แต่ไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยในการปรับราคาเปรียบเทียบให้อยู่ในระดับเดียวกับเวลาประเมินราคา โครงการหลายโครงการนำข้อมูลราคาของสินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ไปอ้างอิงตามสัญญาซื้อขายที่สำนักงานรับรองเอกสาร ซึ่งไม่ได้รับประกันความน่าเชื่อถือและความถูกต้องของข้อมูลราคาในสัญญาเมื่อเทียบกับราคาซื้อขายจริง

นอกจากนี้ ปัจจัยหลายประการที่รวมอยู่ในมูลค่าประเมินยังขาดพื้นฐานที่ชัดเจน หรือไม่ได้ถูกกำหนดให้เหมาะสมกับความเป็นจริง เช่น อัตราการลงทุน อัตราการเข้าพัก อัตรากำไรมาตรฐานของนักลงทุน อัตราส่วนต้นทุนการขาย ปัจจัยส่วนลดกระแสเงินสด...

สำนักงานตรวจสอบบัญชีของรัฐประจำเขต 1 ได้ประเมินแนวปฏิบัติดังกล่าวและพบปัญหาและข้อบกพร่องในการกำหนดต้นทุนการลงทุนเพื่อการพัฒนาโดยใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน การตรวจสอบแสดงให้เห็นว่าไม่มีความสอดคล้องกันในแต่ละท้องถิ่น โดยบางท้องถิ่นมีการจัดตั้งตามอัตราการลงทุน บางท้องถิ่นมีการจัดตั้งตามการประมาณการโดยละเอียด บางท้องถิ่นมีการประมาณการเบื้องต้นและกำหนดให้ต้องมีการชำระบัญชีโดยละเอียด

บทบาทของการตรวจสอบบัญชีของรัฐ

ดร. หวู ดิงห์ อันห์ ประเมินว่าการประเมินมูลค่าที่ดินโดยทั่วไปและวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะเป็นหนึ่งในหัวข้อการตรวจสอบหลักของการตรวจสอบของรัฐในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

กิจกรรมการตรวจสอบเนื้อหานี้ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของมติกลางว่าด้วยการยกเลิกกรอบราคาที่ดินอย่างใกล้ชิด (กรอบราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 96/2019/ND-CP เป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นออกบัญชีราคาที่ดินสำหรับระยะเวลา 2020-2024) มีกลไกและวิธีการในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด และกำหนดหน้าที่ ภารกิจ และความรับผิดชอบของหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลกลางจึงได้กำหนดหลักเกณฑ์และขั้นตอนในการตรวจสอบและกำกับดูแลท้องถิ่นในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน สภาประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนด ตรวจสอบ และกำกับดูแลการดำเนินการด้านราคาที่ดิน

“สำนักงานตรวจเงินแผ่นดินดำเนินการตรวจสอบการประเมินราคาที่ดิน ความเป็นอิสระของสภาผู้ประเมินราคาที่ดิน ศักยภาพขององค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน ศักยภาพและจริยธรรมของผู้ประเมินราคา ตลอดจนการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่รับรองการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส เช่น ราคาที่ดินสาธารณะ การทำธุรกรรมบังคับผ่านตลาดซื้อขาย การชำระเงินผ่านธนาคาร ห้ามใช้เงินสด...” - ดร. หวู ดิ่ง อันห์ แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับบทบาทของสำนักงานตรวจเงินแผ่นดินในการกำหนดราคาที่ดิน

แหล่งที่มา