Ho Chi Minh şehrinde yeni arsa fiyat listesiyle ilgili endişeler ortaya çıktı.

İnsanlar endişeli ve huzursuz.

1 Ağustos'tan itibaren Ho Chi Minh Şehri'nin, bölgeye bağlı olarak mevcut listeye kıyasla 5 ila 20-30 kat arasında fiyat artışı öngören yeni bir arsa fiyat listesi yayınlaması bekleniyor. En önemli artışların Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon ve Nha Be gibi banliyö bölgelerinde olması öngörülüyor.

1. Bölgedeki bazı sokaklar için beklenen arsa fiyat listesi.

Binh Thanh Bölgesi'nden Bayan Nguyen Thi Huyen, Ho Chi Minh şehrinin Ağustos ayı başında yayınlanacak ve uygulanacak yeni bir arazi fiyat listesi taslağı hazırladığı haberini duyunca şaşkına döndü. Bunu ancak birkaç gün önce arkadaşlarından öğrendi. Bayan Huyen'in ailesi, bir arkadaşıyla birlikte Cu Chi'de bir arsa satın aldı; arazinin küçük bir kısmı konut alanı, geri kalanı ise çok yıllık bitkiler için ayrılmış arazidir. Ailesi, arazinin daha büyük bir bölümünü konut alanına dönüştürmeyi ve ardından tapuyu ayırmayı planlıyor.

Cu Chi'de arazi fiyatlarında beklenmedik ve keskin bir artış haberiyle birlikte, Bayan Huyen herhangi bir mali hazırlık yapmadığı için endişeleniyor. Yeni arazi fiyatlarına göre, arazisini konut alanına dönüştürmek için yüz milyonlarca dong kaybedebilir.

Bayan Huyen gibi, Hoc Mon ilçesinden Bayan Tran Thi Anh da mevcut fiyata kıyasla birçok kat artan yeni arazi fiyat listesinden endişe duyuyor. Ailesi atalarından miras kalan arazide yaşıyor ve arazi kullanım amacı değiştirilmemiş veya parsellenmemiş durumda. Uzun zamandır eşiyle birlikte anne babalarının yanında yaşıyorlar ve maddi imkansızlıklar nedeniyle araziyi parselleme, tapu alma veya arazi kullanım amacını değiştirme işlemlerini tamamlayamadılar. Eğer belediye aniden yeni arazi fiyatını uygularsa, Bayan Anh ailesinin mali durumunu yönetmekte ve araziyi parsellemekte zorlanacağına inanıyor.

Ayrıca Bayan Anh, insanların yeni arsa fiyat listesine aşina olabilmeleri ve uygun hesaplamalar yapabilmeleri için uygulamanın bir süre daha ertelenmesini de arzu ettiğini belirtti.

Bayan Anh ve Bayan Huyen, yeni arazi fiyat listesinden doğrudan etkilenenler arasında yer alıyor. Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi'ne göre, yeni arazi fiyat listesi 12 farklı grubu etkileyecek. En az etkilenen grup ise yeniden yerleşim arazisi tahsis edilenlerdir; güncellenen arazi fiyat listesi, belirli arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarıyla tutarlı olmasını sağlayacaktır.

Geriye kalan 11 grup doğrudan etkilenecektir. Bunlardan en çok etkilenen iki grup, arazi kullanım hakları verilmiş ve arazi kullanım amacını değiştirmiş olan hane halkları ve bireylerdir.

Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesindeki birçok caddede arsa fiyatları, mevcut fiyat listesine kıyasla yaklaşık beş kat arttı (Örnek görsel: Hai Long).

Ancak Bakanlık, 15 Ekim 1993'ten önce istikrarlı olan arazi kullanım durumlarının arazi kullanım ücretlerinden muaf olduğunu belirtti. Arazi alanı izin verilen sınırı aşarsa, ücretler 2005 arazi fiyat listesine göre tahsil edilecektir.

Diğer arazi kullanım durumları için uygun tahsilat oranı, arazi kullanımının kaynağına ve zaman noktalarına göre belirlenecektir. Hükümet tarafından yayınlanacak arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerine ilişkin taslak kararnamede, tahsilat oranı, öngörülen düzeltilmiş arazi fiyat listesinin %10 ila %50'si arasında değişen zaman noktalarına göre belirlenecektir. Ayrıca, politika yararlanıcı ailelere, savaş gazilerine ve yoksul hanelere mensup arazi kullanıcıları, Hükümet düzenlemelerine göre arazi kullanım ücretlerinden muaf tutulacak veya indirim alacaklardır.

Yeni arsa fiyat listesi konut fiyatlarının yükselmesine neden olacak mı?

DKRA Grubu Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü Bay Vo Hong Thang, taslak arazi fiyat listesinin mevcut arazi fiyat çerçevesinden 5-30 kat daha yüksek olduğunu, ancak mevcut fiyatın piyasa fiyatının yaklaşık %70'ine yakın olduğunu söyledi. Birçok kişi, arazi fiyat listesinin, arazi kullanımını konut alanına dönüştürürken ödenmesi gereken vergiyi temsil ettiğine yanlışlıkla inanıyor, ancak bu doğru değil.

Sayın Thang, verginin ayarlama faktörleri ve vergi hesaplama yöntemi içereceğini, bu nedenle arazi kullanım amacını değiştirmenin maliyetini doğru bir şekilde hesaplayabilmemiz için devlet idarelerinden gelecek ek kararname ve genelgeleri beklememiz gerektiğini söyledi.

Genel olarak, Bay Thang yeni arazi fiyat listesinin iki grubu etkilediğini değerlendirdi. Halk için, yeni arazi fiyat listesi arazi kullanım dönüşüm vergisini etkiliyor, ancak artış bölgeye bağlı olarak sadece 0,5 ila 1 kat arasında değişiyor.

İşletmeler için yeni arazi fiyat listesi, piyasa fiyatlarına giderek daha yakın oldukları için arazi tahsisi ve tazminat maliyetlerini artırıyor. Artan arazi kullanım ücretleri ve ilgili vergiler ve harçlar da gelecekte artması beklenen gayrimenkul satış fiyatlarının yükselmesine katkıda bulunacaktır.

Ancak olumlu bir bakış açısıyla, yeni arazi fiyat listesinin, 2024 Arazi Kanunu'nun etkinliğini yansıttığını, projeler için yasal uygulama süresini kısaltmaya ve yasal engelleri çözmeye yardımcı olduğunu belirtti. Özellikle arazi tahsisi ve tazminat alanında, fiyatlar piyasa oranlarına daha yakın olduğunda, işletmelerin sakinlerle anlaşmaya varması daha kolay olacaktır.

İkinci olarak, arazi kullanım ücretleri sorunu çözüldü. Arazi kullanım ücretleri artsa bile, projelerin yasal uygulama süresini kısaltacak ve işletmeler maliyetlerden tasarruf sağlayacaktır.

Sayın Thang, yakında yürürlüğe girecek üç yasanın projeler için yasal süreci kolaylaştıracağını, proje ruhsatlandırma sürelerini kısaltacağını ve işletmelerin finansal ve idari maliyetlerden tasarruf etmelerine yardımcı olacağını öngörüyor. Bu iki tür maliyetteki tasarruflar, arazi kullanım ücretlerini dengeleyerek gayrimenkul fiyat artışlarını hafifletecektir.

Ayrıca, 1 Ağustos'tan itibaren geçerli olacak yeni arsa fiyat listesinin uygulanmasını, devlet yönetim kurumlarının gayrimenkulle ilgili yasaları hızla uygulamaya koyma çabası olarak değerlendirdi. Bu kısaltılmış süreç, piyasanın toparlanmasını hızlandırıyor. Elbette, devlet kurumları taslak genelgeler ve yol gösterici kararlar yayınladığında, piyasadan karışık tepkiler alacaklardır.

Hükümet kurumlarının, uygulamaya geçişi kolaylaştırmak için gerekli düzenlemeleri yapacağına inanıyor. Piyasa katılımcılarının ilgisini gösteren çok yönlü geri bildirim gereklidir.

Uzmanlar, arsa fiyat listelerinde artış olduğunda gayrimenkul fiyatlarının da yükseleceğine inanıyor (Örnek görsel: Trinh Nguyen).

Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Başkanı, yakın zamanda düzenlediği bir basın toplantısında, yeni arazi fiyat listesinin 1 Ağustos'tan itibaren derhal uygulanmaya başlanacağını açıkladı.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Bay Nguyen Toan Thang, yürürlüğe girmek üzere olan 2024 Arazi Kanunu'nun, eski kanun kapsamında il Halk Komitesi tarafından yayınlanan arazi fiyat listesinin 2025 yılı sonuna kadar uygulanmaya devam edeceğini öngördüğünü belirtti. Gerekirse, il Halk Komitesi, yerel duruma uygun olarak arazi fiyat listesini ayarlamaya karar verecektir.

Bu düzenlemeye dayanarak, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi 2020 arazi fiyat listesinin artık uygun olmadığını değerlendirmektedir. Ayrıca, yeni arazi kanununa uygun olarak yeniden yerleşim arazisi fiyatlarının belirlenmesi gerekmektedir.

Bu nedenle, Temmuz ayı başlarında Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesini diğer daireler, kurumlar ve yerel yönetimlerle koordineli olarak revize edilmiş bir arazi fiyat listesi taslağı hazırlamakla görevlendirdi. Yeni arazi fiyat listesinde artık ayarlama katsayıları olmayacak, yalnızca tek bir fiyat aralığı bulunacak ve yeni arazi kanununa uygun olarak yeniden yerleşim arazisi fiyatları da dahil edilecektir.

Arsa fiyat tablolarının artırılmasının gayrimenkul fiyatlarında artışa yol açıp açmayacağı sorulduğunda, Bay Nguyen Toan Thang bu bilginin yanlış olduğunu belirtti. Bay Thang'a göre, arsa fiyat tablolarının oluşturulmasının temeli, yıllar içinde Ho Chi Minh Şehri Vergi Dairesi ve Ho Chi Minh Şehri Tapu Sicil Müdürlüğü'nden toplanan piyasa verileri ve arsa fiyat verileridir.

Bu fiyat listesi taslağı, gerçek işlem verilerinin güncellenmiş bir versiyonudur ve Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi tarafından bazı düzenlemeler yapılmıştır. Gayrimenkul fiyatlarını artırmayacak; aksine, fiyatlar şehirdeki işlem fiyatlarını doğru bir şekilde yansıtmaktadır. Ayrıca, Daire, Şehir Halk Komitesine sunduğu arsa fiyatlarının mevcut piyasa fiyatının yaklaşık %70'i olduğunu belirtmiştir.

Arazi Ekonomisi Dairesi'nden (Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi) bir temsilci, yeni arazi fiyat listesinin projelerin girdi maliyetlerini etkilemediğini ve bu nedenle gayrimenkul fiyatlarını artırmadığını sözlerine ekledi. Ayrıca, gayrimenkul fiyatlarının arz ve talep yasasına göre işlediğini ve bu yeni arazi fiyat listesinden etkilenmediğini belirtti.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan bir yetkili, bu yılın 1 Ağustos'undan önce tapu kayıt belgelerini sunan kişiler için, kurumun eksiksiz belgelerin alındığı tarihte yürürlükte olan arazi fiyat listesini uygulayacağını belirtti.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm