Ho Chi Minh şehrinde beklenen arazi fiyat listesi yüksek mi yoksa düşük mü?

(NLDO)- Ho Chi Minh Kenti'nin merkezindeki en yüksek üç cadde üzerindeki arsa fiyatları, bir danışmanlık biriminin yaptığı araştırmaya göre metrekare başına 954 milyon VND'nin üzerinde.

Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı (DARD), 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanacak ilk arazi fiyat listesinin değerlendirilmesini talep eden bir belgeyi Ho Chi Minh Şehri Arazi Fiyat Değerlendirme Konseyi'ne sundu. Bu, emlak piyasasının sürekli dalgalandığı ve arazi fiyat listesi ile piyasa fiyatı arasındaki farkı daraltma ihtiyacının giderek daha acil hale geldiği bir ortamda, 2024 Arazi Kanunu hükümlerine göre yeni arazi fiyat çerçevesinin uygulanmasına hazırlanmada önemli bir adımdır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, sunulan başvuruda karşılaştırma için 3 grup veri sundu: 79/2024/QD-UBND sayılı Karara göre arazi fiyatları; danışma birimi tarafından toplanan gerçek araştırma fiyatları ve 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanması beklenen danışma fiyatları.

Bu üç fiyatın karşılaştırılması, özellikle gerçek anket fiyatı ile beklenen uygulanabilir fiyat arasında ortalama %30-%40 oranında önemli bir fark olduğunu göstermektedir.

Le Loi Caddesi'nin bir köşesi

Ho Chi Minh Şehri'nde arsa fiyatlarının en yüksek olduğu merkez bölgede (bölge 1), Le Loi, Nguyen Hue ve Dong Khoi caddeleri liderliğini sürdürüyor. Bir danışmanlık biriminin yaptığı araştırmaya göre, bu caddelerdeki arsa fiyatları metrekare başına 954 milyon VND'nin üzerine çıkıyor.

Ancak, 2026 yılından itibaren uygulanacak arsa fiyat listesinin taslağında yer alan fiyat, gerçek keşif bedelinden yaklaşık %40 daha düşük olup, yalnızca yaklaşık 687 milyon VND/m²'dir. Bu aynı zamanda 79/2024 sayılı Karara göre belirlenen tavan fiyattır ve yeni fiyat listesinin mevcut en yüksek tavan fiyatını koruduğunu göstermektedir.

Merkez bölgedeki diğer birçok güzergahta da, araştırılan fiyat ile taslak fiyat arasında büyük bir fark tespit edilmiştir. Örneğin, Mac Thi Buoi Caddesi'nin m²'si 783 milyon VND olarak hesaplanmış olmasına rağmen, 2026 yılı arsa fiyat listesine dahil edilmesi beklenen fiyat sadece 470 milyon VND/m²'dir.

Cong Truong Me Linh Caddesi'nin gerçek fiyatı yaklaşık 780 milyon VND/m² iken, beklenen fiyat sadece 468 milyon VND/m² olup, 79/2024 sayılı Karara göre 447 milyon VND/m² seviyesinden biraz daha yüksektir.

Grafikler: NotebookLM - V.Vinh

Cong Xa Paris Caddesi de büyük farkların olduğu grupta yer alıyor. Anket fiyatı 738 milyon VND/m²'ye ulaştı, ancak beklenen uygulanabilir fiyat yalnızca 450,8 milyon VND/m² oldu; bu da gerçek fiyatın önemli ölçüde altında.

Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın dile getirdiği bir diğer örnek ise 79/2024 sayılı Karara göre m² fiyatı 165,2 milyon VND olan bir yolun, gerçek etütte m² fiyatı 365,1 milyon VND'ye kadar çıkmış olması; 2026 yılından itibaren uygulanması beklenen fiyatın ise m² başına 219,1 milyon VND olması, gerçek fiyatın yaklaşık %40 altında kalmasıdır.

Thi Sach ve Chu Manh Trinh gibi diğer bazı güzergahlarda da benzer farklılıklar kaydedildi. Bu iki güzergahın etüt bedeli 540 milyon VND/m²'nin üzerinde olmasına rağmen, uygulanması beklenen fiyat yalnızca 325-326 milyon VND/m² civarındadır. Bu fiyat, 79/2024 sayılı Karara göre belirlenen fiyat listesinden yüksek olsa da, gerçek etüt bedelinden %35-%40 daha düşüktür.

Merkezi bölgedeki en düşük fiyatlı güzergahlar için bile, örneğin Nguyen Dinh Chieu kesimi (Hoang Sa bölgesi) veya Vo Van Kiet güzergahı için, 2026'dan itibaren uygulanması beklenen fiyat, piyasada ilan edilen fiyattan hâlâ çok daha düşüktür.

Emlak bilgi sitelerine göre, geçtiğimiz yıl bu merkezi güzergahlarda istenen fiyat nadiren 1,5 milyar VND/m²'nin altına düştü. Özellikle Dong Khoi ve Nguyen Hue'de, istenen fiyatın 1,7-1,8 milyar VND/m²'ye ulaştığı zamanlar oldu; ortak fiyat yaklaşık 900 milyon VND/m² oldu ve bir yıl içinde %17,5'lik bir artış kaydetti. Le Loi Caddesi'nde ise şimdiye kadarki en yüksek istenen fiyat 1,3 milyar VND/m²'ye ulaşırken, ortak fiyat yaklaşık 687 milyon VND/m² oldu; bu da geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %16'lık bir artışa işaret ediyor.

Tarım ve Çevre Bakanlığı verilerine göre, 2026 yılından itibaren uygulanacak arazi fiyat listesi, yerel arazi değerlerini daha yakından yansıtacak, ekonomik büyüme hedeflerini destekleyecek ve arazi kullanıcıları üzerindeki etkileri azaltacak şekilde 2024 Arazi Kanunu'na göre oluşturuluyor.

Kurum, yeni arazi fiyat listesinin, mevcut arazi fiyat listesindeki sınırlamaları aşmayı, mali yükümlülüklerin yerine getirilmesinde devlet, vatandaş ve yatırımcılar arasında adalet ilkesini sağlamayı amaçladığını belirtti.

Tarım ve Kırsal Kalkınma Bakanlığı ayrıca, 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasından önce arazi fiyat listesinin düzenlenmesine ilişkin 79/2024/QD-UBND sayılı Karar'ın, eskisinden daha fazla piyasaya yakın bir doğrultuda hazırlandığını vurguladı. Daha önce, açıklanan fiyat, ekonomik istikrarı desteklemek ve arazi kullanıcılarının yükünü azaltmak amacıyla, bölgeye bağlı olarak genellikle piyasa fiyatından %20 ila %25 daha düşüktü.

2026 yılından itibaren yeni arsa fiyat listesinin oluşturulmasıyla, liste fiyatı ile piyasa fiyatı arasındaki farkın daha da daralması ve bundan sonraki süreçte arsa işlemlerinin daha şeffaf bir zeminde yürütülmesi bekleniyor.

Kaynak: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-du-kien-ap-dung-o-tp-hcm-cao-hay-thap-196251203130646334.htm