Ho Chi Minh şehrinde yeni arazi fiyat listesi ve dikkate alınması gereken konular

Piyasa fiyatlarına sadık kalmak gerekiyor.

1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 2024 Tapu Kanunu'na göre, yerel yönetimler 31 Aralık 2025 tarihine kadar eski tapu fiyat listesini, 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren ise yeni tapu fiyat listesini uygulayabilecek. Yeni tapu fiyatı, tapu fiyat çerçevesine tabi olmayacak ve piyasa fiyatına yaklaşacak şekilde oluşturulacak.

Ho Chi Minh Şehri, taslak düzeltilmiş arazi fiyat listesi hakkında görüş talep eden ilk bölgedir. Düzeltilmiş arazi fiyat listesindeki fiyatlar eski fiyat listesinden çok daha yüksektir; örneğin Thu Duc Şehri'nde fiyatlar 10-15 kat, Nha Be, Binh Chanh, Can Gio ve Cu Chi bölgelerinde ise 10-20 kat artmıştır. Sadece Hoc Mon bölgesinde, arazi fiyatlarının 15-30 kat artması beklenen birçok yol bulunmaktadır.

Savills uzmanları, bu konuda Ho Chi Minh Şehri'ndeki arazi fiyat listesinin gerçek piyasa değerine ayak uyduramadığını ve çoğu zaman önemli ölçüde düşük olduğunu belirtti. Uzun süredir devam eden bu fiyat farkı, birçok ciddi sonuca yol açan bir "çift fiyat" sistemi yarattı.

Ho Chi Minh City'deki Savills Danışmanlık Hizmetleri Müdürü Bayan Do Thi Thu Giang'a göre, bu durum eyaletin arazi yönetimini zor ve karmaşık hale getiriyor. Bayan Giang, "Örneğin, noter tasdikli sözleşmede beyan edilen fiyat ile gerçek işlem fiyatı arasındaki fark genellikle arazi devir vergisini düşürmek için kullanılıyor. Diğer durumlarda ise, piyasadan daha düşük bir arazi fiyat listesine göre yıllık arazi kirası ödemek, eyalet bütçesinde kayıplara yol açıyor," diye aktarıyor.

Savills HCMC Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Bayan Do Thi Thu Giang

Savills uzmanları ayrıca, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesinde, özellikle arazi edinimi ve arazi temizleme aşamalarında birçok zorlukla karşılaşıldığını belirtti. Piyasa fiyatlarına yakın olmayan arazi fiyat listelerine dayalı tazminat seviyeleri, etkilenenler için gecikmelere, memnuniyetsizliğe ve maddi kayıplara yol açarak, arazi konusunda uzun süren anlaşmazlıklara ve davalara yol açtı.

Bu çözülmemiş sorunlar nedeniyle, Bayan Giang, piyasa prensiplerine dayalı bir arazi fiyat listesinin uygulanmasının kaçınılmaz ve gerekli olduğuna inanmaktadır. Bu ilerici değişim, önceki kısıtlamaların üstesinden gelinmesine yardımcı olacak ve sistemde şeffaflık ve adaleti sağlayacaktır. Özellikle, piyasa fiyatlarına yaklaşan bir arazi fiyat listesi, destek ve tazminat seviyesi konusunda halk arasında fikir birliğini teşvik ederek, özellikle önemli altyapı geliştirme projelerinde tazminat ve arazi tahsis sürecini kolaylaştıracaktır.

Savills uzmanları, önerilen arazi fiyat listesi hakkında yorum yaparken, önerilen arazi fiyatı ile gerçek işlem fiyatı arasında hâlâ önemli bir fark olduğunu belirtti. Örneğin, Cao Thang Caddesi'nde (3. Bölge), piyasa işlem fiyatı yaklaşık 525 milyon VND/m2 iken, önerilen arazi fiyatı yalnızca 330 milyon VND/m2'dir. Tan Thang Caddesi'nde (Tan Phu Bölgesi), işlem fiyatı yaklaşık 150 milyon VND/m2 iken, önerilen fiyat 90 milyon VND/m2'dir. Genel olarak, önerilen arazi fiyat listesi, piyasa fiyatına kıyasla yalnızca yaklaşık %60'a ulaşırken, diğer bazı bölgelerde bu oran %70'e ulaşmaktadır; bu da hâlâ önemli bir fark olduğunu göstermektedir.

Başvurmadan önce dikkate alınması gereken hususlar

Bayan Do Thi Thu Giang, 2024 Arazi Kanunu'nun 159. maddesine göre 11 dava için arazi fiyat listesinin kullanıldığını söyledi. Ayrıca, 2024 Yeniden Yerleşim Destek ve Düzenleme Arazi Kanunu'nun 109. ve 111. maddeleri de arazi fiyat listesine göre arazi fiyatlarını kullanmaktadır. Dolayısıyla, Ho Chi Minh Şehri için önerilen arazi fiyat listesi, hem avantajlı hem de dezavantajlı olmak üzere iki farklı grubu doğrudan etkileyecektir.

Yararlanıcılar arasında, arazi geri kazanıldığında ve yeniden yerleşim düzenlendiğinde Devletten destek alanlar yer almaktadır (2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 109 ve 111. maddeleri uyarınca).

Etkilenen grup, arazi kullanım amaçları tespit edilen ve değiştirilen haneler ve bireyleri kapsamaktadır. 2014 tarihli eski Arazi Kanunu'na göre, mali yükümlülükler, sınır dahilindeki ve sınır dışındaki araziler arasında farklı şekilde hesaplanmaktaydı: sınır dahilindeki araziler için arazi fiyat tablosuna göre, sınır dışındaki araziler için ise belirli arazi fiyatına göre hesaplanmaktaydı.

Ancak, mevcut 2024 tarihli Arazi Kanunu artık bu ayrımı yapmıyor, bunun yerine tüm bölge için arazi fiyat listesine göre fiyat uygulanacak. Dolayısıyla, önerilen arazi fiyat listesine göre fiyat, mevcut arazi fiyat listesinden kat kat yüksek olduğunda, sınır dahilindeki alan üzerindeki mali yükümlülükler artacaktır. Önerilen arazi fiyat listesinin mevcut arazi fiyat listesinden kat kat yüksek olması, bu alan üzerindeki mali yükümlülüklerin maliyetini artıracaktır.

Ho Chi Minh şehrinde yeni arazi fiyat listesinin derhal uygulamaya konulması birçok kesimden insanı etkileyecek.

1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girmesi beklenen Ho Chi Minh Şehri için önerilen arazi fiyat listesi, daha detaylı bir değerlendirme için ertelendi. Savills uzmanları, önerilen fiyat listesinin eski fiyat listesine kıyasla önemli ölçüde artması ve kısa sürede uygulanmasının öngörülmesi nedeniyle bu ertelemenin makul olduğuna inanıyor. Bu durum, etkilenen gruplar için büyük bir mali baskı oluşturuyor. Bu nedenle, arazi fiyat listesinin oluşturulması ve uygulanması, özellikle halk haklarının korunmasına öncelik verilerek, tüm tarafların çıkarları gözetilerek dikkatlice değerlendirilmelidir.

Ayrıca, arazi fiyatlarını belirlemek için kullanılan yöntemler hâlâ tekdüze ve basit değil. Bazı yüksek değerli bölgelerde, arazi fiyat tablolarının oluşturulma yöntemi, tüm güzergahlar için sabit katsayılı bir çarpımdan ibaret gibi görünüyor.

Örneğin, 1. Bölge'de tüm konum ve güzergahlara 5,0 çarpanı uygulanmıştır. Sonuç olarak, Dong Khoi Caddesi'nin m2 başına maliyetinin 810 milyon VND (mevcut 162 milyon VND/m2 ile karşılaştırıldığında) ve Hai Ba Trung Caddesi'nin (Bach Dang İskelesi'nden Nguyen Thi Minh Khai'ye kadar) m2 başına maliyetinin 484 milyon VND (mevcut 96,8 milyon VND/m2 ile karşılaştırıldığında) olması beklenmektedir. Benzer şekilde, 4. Bölge'nin çarpanı 11,3 ve 5. Bölge'nin çarpanı 5,58'dir.

Bayan Giang, "Bu yaklaşım, esasen eski fiyat listesinin uygulanıp K katsayısıyla çarpılmasından farklı değildir, dolayısıyla Arazi Kanunu'nun ruhuna uygun olarak her güzergahın piyasa değerini gerçek anlamda yansıtmaz" dedi.

Sonuç olarak, Bayan Do Thi Thu Giang, arazi fiyat listesinin piyasa değerini yansıtacak şekilde güncellenmesinin önemli bir adım olduğunu, ancak mevcut önerinin daha da iyileştirilmesi gerektiğini söyledi. Yöntemin, yalnızca genel katsayılar uygulamak yerine, her bölgeye özgü ve daha rafine hale getirilmesi gerekiyor. Bu yeni sistemin uzun vadeli başarısını sağlamak için, tüm paydaşların çıkarlarını gözeten kademeli ve şeffaf bir geçiş şart.

Kaynak: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html