Ho Chi Minh şehrinde yeni arsa fiyat listesi: Makul ücret tahsilatı gerektiren 4 durum.

Makul bir arazi kullanım ücreti tahsilat mekanizması oluşturmak için dört durumun dikkate alınması gerekmektedir.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA), şehirdeki güncellenmiş arsa fiyat listesinin hesaplanma yöntemine ilişkin geri bildirim sağlamak amacıyla Başbakan'a, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na ve Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne bir belge gönderdi.

HoREA, Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi'nin, 2024 Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 1. fıkrasında belirtildiği üzere, 2024 Arazi Kanunu hükümlerine uygun olarak arazi fiyat listesinin yerel bölgedeki fiili arazi fiyat durumuna göre ayarlanmasını öngören 4. Seçeneğe göre revize edilmiş bir arazi fiyat listesi taslağı hazırlama önerisini memnuniyetle karşılamaktadır.

Ancak HoREA, "Seçenek 4" adının tamamen doğru olmayabileceğini savunuyor. Çünkü Seçenek 4 aslında 2024 Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 1. fıkrasında yer alıyor ve şu şekilde belirtiliyor: "Gerekirse, İl Halk Komitesi, yerel bölgedeki gerçek arazi fiyat durumuna uygun olarak, bu kanun hükümlerine göre arazi fiyat tablosunu ayarlamaya karar verecektir."

Ho Chi Minh Şehri'nin dört nedenden dolayı güncellenmiş bir arazi fiyat listesi yayınlaması gerekiyor. Birincisi, Ho Chi Minh Şehrinde mevcut arazi fiyat listesine henüz dahil edilmemiş 570 (yeni) yol bulunuyor. İkincisi, mevcut arazi fiyat listesindeki tüm arazi fiyatları çok düşük, piyasa fiyatlarının sadece yaklaşık %30'u kadar.

Üçüncüsü, arazi fiyat tablosu, Devletin 3. Çevre Yolu projesi, Xuyen Tam Kanalı projesi vb. gibi kamu yatırım projeleri için araziyi geri aldığında şehrin ödediği gerçek arazi tazminat oranlarıyla güncellenmelidir; bu projelerde arazi fiyat ayarlama katsayıları (K katsayısı) uygulanmıştır.

Dördüncüsü, 2024 Arazi Kanunu, daha önce 2013 Arazi Kanunu ve 44/2014 sayılı Kararnamede belirtildiği gibi, devletin araziyi geri alması, tazminat ödemesi ve alanı temizlemesi durumunda yıllık K katsayısını ve K katsayısını artık öngörmemektedir.

HoREA, arazi kullanım ücretlerinin toplanması için makul bir mekanizmaya sahip olmak amacıyla dört durumun dikkate alınması gerektiğini öne sürüyor (Örnek görsel: Trinh Nguyen).

2024 Arazi Kanunu'nun 257. Maddesinin 1. Fıkrasına dayanarak, HoREA, taslak düzeltilmiş arazi fiyat listesinin "geçiş dönemi" niteliğinde olduğunu ve 1 Ağustos 2024 ile 31 Aralık 2025 tarihleri ​​arasında geçerli olacağını kabul etmektedir. Bu süre zarfında, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın ayrıca 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanacak ilk arazi fiyat listesini de geliştirmesi gerekmektedir ve taslak düzeltilmiş arazi fiyat listesindeki arazi fiyatları, ilk arazi fiyat listesinin geliştirilmesi için temel teşkil edebilir.

HoREA, revize edilmiş arazi fiyat listesi taslağındaki arazi fiyatlarının, 1 Ağustos - 31 Aralık 2025 tarihleri ​​arasında arazi kullanım ücreti ödeyen bireyler ve haneler için adaleti sağlaması gerektiğini önermektedir. Fiyatlar, bu yılın ilk yedi ayında arazi kullanım ücreti ödeyenlerin fiyatlarına eşdeğer olmalı veya en iyi ihtimalle önemli ölçüde daha yüksek olmamalıdır.

Bu nedenle, HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau, arazi kullanım ücretlerinin toplanması için adil ve makul bir mekanizma oluşturmak amacıyla dikkate alınması gereken dört durumu önerdi.

İlk olarak, Ho Chi Minh şehrinde 8.000'den fazla arsayı kapsayan ve henüz tapu belgesi almamış olan bireylerin durumları söz konusudur.

İkinci olarak, bu durum, bireylerin araziyi bölmek ve aynı anda arazi kullanım amacını konut alanına dönüştürerek çocuklarına ve torunlarına dağıtmak istedikleri durumlarda geçerlidir.

Üçüncüsü, bu durum, bir kişinin aynı arsa üzerinde, istikrarlı bir yerleşim alanı içinde yer alan ve bir eve bitişik tarım arazisini kullanma hakkını yasallaştırmak istediği durumlarda geçerlidir; burada evin bulunduğu araziye zaten arazi kullanım belgesi verilmiştir. Geri kalan araziye gelince, kısa vadeli ürünler için tarım arazisi olarak tanımlansa da, esasen bir avludur ve artık tarımsal üretim işlevi görmez.

Dördüncüsü, bu durum, yeni konut geliştirme planları, kentsel yenileme planları veya Binh Quoi - Thanh Da projesi gibi planlamaları askıya alınmış veya projeleri durdurulmuş bölgelerde evleri veya arazileri bulunan bireyler için geçerlidir.

Revize edilmiş arazi fiyat listesi taslağı, adaleti sağlamalıdır.

Sayın Le Hoang Chau, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi tarafından onaylanan yollardaki fiili tazminat fiyatlarını standart olarak alıp, arazi fiyatlarını belirlemek için karşılaştırmalı bir yöntem uygulayarak, düzeltilmiş arazi fiyatlarını hesaplama yöntemini önerdi.

Bu, 1 Ağustos 2024 ile 31 Aralık 2025 tarihleri ​​arasında arazi kullanım ücreti ödeyen bireyler ve haneler için adaleti sağlamak amacıyla yapılmıştır; böylece ödeyecekleri miktar aynı olacak veya daha yüksek olsa bile, yılın ilk yedi ayında arazi kullanım ücreti ödeyenlere kıyasla fark çok önemli olmayacaktır.

HoREA temsilcileri ayrıca, ilçeler, bölgeler ve Thu Duc Şehri'ndeki arazi fiyatlarını yakından yansıtacak geniş bir aralığa sahip, düzeltilmiş arazi fiyatlarını hesaplamak için bir yöntem kullanılmasını önerdi. Mevcut arazi fiyat tablosunu bir katsayı ile çarparak tüm arazi fiyatlarını eşit şekilde hesaplama yönteminin kullanılmamasını önerdiler.

Taslak arazi fiyatı ayarlama tablosu, 11/2024 sayılı Karara göre konut arazileri için K katsayısı çerçevesinin en yüksek seviyesini aşan en yüksek arazi fiyatlarına sahip 6 ilçe (3, 6, 7, 11, 12 ve Binh Thanh ilçeleri dahil), 4 ilçe (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh ve Can Gio) ve Thu Duc şehrindeki arazi fiyatlarını içermemektedir.

Sayın Chau ayrıca, arazi değerleme danışmanlık biriminden ve taslak hazırlama kurumundan, 22 ilçe ve Thu Duc şehrindeki düzeltilmiş arazi fiyat listesinin taslağını nihai hale getirmek için kapsamlı bir incelemeye devam etmelerini istedi.

Rapora göre, Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi, arazi fiyat tablolarının düzenlenmesine ilişkin dört seçeneği Ho Chi Minh Şehri Parti Komitesi Daimi Komitesine değerlendirme için sunmuştur.

Seçenek 1: Mevcut arazi fiyat listesini herhangi bir ayarlama yapmadan korumak. Bu seçeneğin sınırlamaları vardır; örneğin, mevcut düzenlemelere göre arazi fiyatları, tazminat fiyatlarından önemli ölçüde farklılık gösterecek, bu da Ho Chi Minh Şehrindeki gerçek arazi fiyat durumuyla tutarsız olacak ve 2024 Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 1. fıkrasındaki hükümlere aykırı olacaktır. Fiyatın ayarlanmaması ayrıca, yerleşim yeri tahsis edilmiş arazi kullanıcıları için de adaletsizlik yaratacaktır.

Seçenek 2: Mevcut arazi fiyat tablosunu en son K katsayısıyla çarparak arazi fiyat tablosunu ayarlayın. Sonuç, gerçek arazi tazminat fiyatından önemli ölçüde farklılık göstermekte olup, gerçeklikle tutarsızdır, 2024 Arazi Kanunu hükümlerine aykırıdır ve yerleşim düzenlemesi zaten yapılmış olan durumlarda haksızlık teşkil etmektedir.

Seçenek 3: Planlanan yerleşim güzergahları boyunca arazi fiyatları için, gerçek piyasa arazi fiyatlarına göre bilgi toplanacak ve yerleşim arazi fiyatı uygulanacaktır. Mevcut fiyat listesinde zaten gösterilen güzergahlar için arazi fiyatı, fiyatın K katsayısı ile çarpılmasıyla hesaplanacaktır.

Bu seçeneğin de tazminat fiyatı farklılıklarına ilişkin sınırlamaları vardır ve bu da farklı arazi kullanıcıları arasında adaletsizliğe yol açabilir...

Seçenek 4: Ho Chi Minh şehrindeki gerçek arazi fiyat durumuna uygun olarak, 2024 Arazi Kanunu hükümlerine göre arazi fiyat tablosunu ayarlayın.

Mevcut arazi fiyatı veri tabanı, arazi tazminat fiyatları, yeniden yerleşim arazisi fiyatları, her düzeydeki Halk Komiteleri tarafından onaylanan özel fiyatlar ve arazi kayıt kurumları ile vergi dairelerinden alınan gerçek arazi devir fiyatları gibi kaynaklardan derlenerek arazi fiyat tablosunu güncellemek ve ayarlamak için kullanılmaktadır.

Bu yaklaşım aynı zamanda 2024 Arazi Kanunu'nun 257. Maddesinin 1. Fıkrası hükümlerine de uygundur ve yerel arazi fiyat durumuyla tutarlıdır. Bu nedenle, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, arazi fiyat tablosunu ayarlamak için Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesini görevlendirmeye karar vermiştir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm