DNVN - Vietnam Değerleme Derneği (VVA), Hükümetin arazi fiyatlarına ilişkin taslak Kararnamesi hakkında yaptığı açıklamada, yatırımcılar için kârın doğru ve eksiksiz hesaplanmasının gerekliliğini vurguladı.
Yatırımcının kazancı, arsa kullanım bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, arazi değerlemesi ve takdiri ile ilgili birçok önemli içeriği bulunan 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasına rehberlik eden Hükümetin Arazi Fiyatları Hakkında Kararname Taslağı (Taslak) hakkında görüş istiyor.
Taslak Kararnamenin, arazi değerlemesi ve ilgili konularla ilgili olarak uzmanlardan, VCCI gibi mesleki sosyal örgütlerden ve Vietnam Değerleme Derneği gibi mesleki derneklerden gelen yorumları aktif olarak özümsediği değerlendirilmektedir.
Taslak Kararname'nin açıklanmasının ardından, kapsamlı bir şekilde tamamlanmaya devam edilmesi amacıyla, yakın zamanda Vietnam Değerleme Derneği, yatırımcılar için kârın doğru ve eksiksiz hesaplanmasının gerekliliğini vurgulayan yazılı bir yorum gönderdi.
Tasarının 8 inci maddesinin 3 üncü fıkrasının c bendinde; “Yatırımcının kârı (öz sermaye maliyeti ve kredi maliyeti dahil) bu fıkranın a bendinde belirtilen inşaat yatırım maliyetinin bir yüzdesi olarak hesaplanır.” hükmü yer almaktadır.
VVA, yukarıdaki düzenlemenin, yatırımcı için artı değer yöntemine göre tüm projenin kârını doğru ve eksiksiz bir şekilde hesaplamadığı için mantıksız olduğuna inanmaktadır. VVA'ya göre, yatırımcının kârı, ürün satılıp gelir elde edilene kadar projeyi tamamlamak için harcaması gereken toplam maliyet üzerinden hesaplanmalıdır.
Buna göre, toplam maliyet, 3 üncü maddenin a ve b bentlerinde yer alan tüm maliyetleri, özellikle yatırımcının Devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için ödemesi gereken ilk yatırım bedeli olan “arazi kullanım bedeli”ni kapsamaktadır.
VVA, yatırımcıların kârlarının arazi kullanım bedellerine göre hesaplanması gerektiğine inanıyor.
Yatırımcıların kârlarının arsa kullanım bedeli üzerinden hesaplanması gerektiği yönündeki iddiayı açıklayan VVA, Taslak'ta öngörülen yatırımcı kârının sadece gayrimenkul geliştirme (arazi geliştirme yatırımı) kârı olduğunu, arsa kullanım bedeli artı gayrimenkul geliştirme yatırım bedeli dahil toplam yatırım maliyetinden elde edilen kâr olmadığını söyledi.
Dolayısıyla VVA, varlık değerini oluşturmak için sadece bir yatırım aşamasının maliyeti üzerinden elde edilen kârın, tüm yatırım aşamalarının toplam maliyeti içerisinde hesaplanmasının, artı değer yönteminde birleştirilmiş maliyet yöntemine göre değerleme uygulandığında fiyat oluşumu ilkesine uygun olmadığı kanaatindedir.
Ayrıca yatırımcının kazancı, ödenmesi gereken arsa kullanım bedeli üzerinden hesaplanmıyorsa fırsat maliyeti, enflasyon, risk gibi nedenlerle "Paranın zaman değeri" ilkesinin, parası olan kişilerin herhangi bir iş alanına yatırım yapması durumunda ise "Paranın gelecekteki değeri" ilkesinin inkarı söz konusu olur.
VVA'ya göre, "Bu maddede belirtilen arsa ve arazi alanlarının toplam geliştirme maliyetlerine, yetkili makamlarca onaylanan plana göre tazminat, destek ve iskân bedelleri dahil değildir" düzenlemesinin de dikkate alınarak açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
Özellikle VVA'ya göre, yukarıdaki içeriğin "Yetkili makamca onaylanan plana göre yatırımcının Devlete olan mali yükümlülüklerinden Devlet tarafından tazminat ve saha temizleme masrafları düşülürse, bu toplam geliştirme maliyetine dahil edilmeyecektir" yönünde düzenlenmesi gerekmektedir.
Araziye bağlı varlıkların değerinin doğru ve eksiksiz hesaplanmasını sağlamak
VVA, Arsaya Bağlı Varlıkların Cari Değerinin Tespiti Formülü Hakkındaki Taslağın 6. Maddesinin 3. Fıkrasının a bendinde, hem “amortisman değeri” hem de “itfa”nın birlikte kullanılmasının düşünülmesi önerilmiştir.
Yukarıdaki öneriyi açıklayacak olursak, VVA'ya göre varlık amortismanı ile aşınma ve yıpranma birbirleriyle ilişkilidir, aşınma ve yıpranma amortismana yol açar, ancak özünde farklıdırlar.
Amortisman, varlıkların doğal bir özelliği olan nesnel bir olgudur ve kullanım süresi boyunca değerleri kademeli olarak azalacaktır. Amortisman ise, yöneticinin varlığın amortisman değerini telafi etmek için kullandığı öznel bir ölçüttür.
VVA, "Uluslararası uygulamalara ve Vietnam'ın mevcut düzenlemelerine göre, amortisman yöntemi ile amortisman yöntemi farklıdır. Bu nedenle farklı sonuçlara yol açabilir ve iki danışmanlık birimi aynı arsanın fiyatını belirlerken, biri amortisman üzerinden hesaplıyor, diğeri amortisman üzerinden hesaplıyor... arsa fiyatı hesaplama sonuçları farklı olacaktır" şeklinde yorumda bulundu.
Dolayısıyla VVA'ya göre yukarıdaki formülün eksi (-) tarafının hesaplanmasında sadece bir kriter, amortisman veya itfa, kullanılmalıdır ve normalde değerleme anındaki varlık fiyatını belirlemek için "amortisman" kullanılır.
Ayrıca, VVA, Taslak Yönetmeliğin 3. maddesinin b bendinde yer alan "Değerleme sırasında çok yıllık ağaçların hasat zamanı henüz gelmemiş olması halinde, araziye bağlı taşınmazın cari değeri, değerleme tarihine kadar dikim ve bakım için yapılan toplam yatırım maliyeti üzerinden belirlenir" hükmünün açıklığa kavuşturulmasını önerdi.
“Yukarıdaki düzenleme, araziye bağlı varlıkların güncel değerinin hangi birimin sorumluluğunda olduğunu, danışmanlık biriminin mi, değerlemesi yapılacak varlıkları veri sağlayan müşteri mi yoksa yetkili makam mı olacağını açıkça tanımlamıyor... Bu nedenle, verilerin kullanılması durumunda hukuki sorunlara yol açmak kolaydır,” yorumunda bulunan VVA, Taslak Komitesinin konuyu daha da netleştirmesi gerektiğini ileri sürdü.
Perşembe An
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)