Arazi ihalelerinin spekülasyon amaçlı kullanılmasına karşı uyarı, 4 adet işgal edilmiş arazi kırmızı kitap kapsamına alındı

Binh Duong onlarca "altın arazi" arsasını açık artırmaya çıkardı, yeni yasaya göre tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinin bedeli, 4 adet tecavüz ve ihlal vakasının kırmızı kitaplara alınması... son emlak haberleri.

Gayrimenkul: Hanoi'nin Hoai Duc bölgesinde açık artırmayla satılan arazi. (Kaynak: Vietnamnet)

Arazi ihalelerinden spekülasyon yaparak fiyatların artırılması amacıyla yararlanılması konusunda uyarı

Son günlerde kamuoyunun dikkati, Hanoi'nin Hoai Duc ilçesi, Tien Yen komünü'ndeki Long Khuc bölgesinde 19 arsanın açık artırmasına çevrildi. Kazanan teklif fiyatı, Hanoi'nin bazı banliyö semtlerinin metrekare başına 133,3 milyon VND'ye varan önceki fiyatlarına kıyasla bir "rekor" olarak değerlendiriliyor. Birçok "arazi simsarı", 200 milyon VND veya daha fazla farkla başarılı bir şekilde açık artırmaya çıkması beklenen arsaları satmak için ilan verdi.

Lao Dong'a göre, emlak uzmanı Bay Dinh Minh Tuan şunları söyledi: "Açık artırma fiyatı ortalamanın 2 ila 3 katı olduğundan, çevredeki arazi sahipleri arazilerinin satış fiyatını yükseltme zihniyetine sahip. Aniden yükselen arazi fiyatları, birçok kişinin arazi fiyatlarındaki sürekli artıştan kâr elde etme umuduyla arazi satın almaya akın ettiği bir arazi spekülasyonu eğilimine de yol açabilir. Ancak bu durum, paranın diğer ekonomik faaliyetlerde dolaşımda kalmak yerine arazide durgunlaşmasına neden olabilir."

Başbakan Pham Minh Chinh, yasaya uyumu, kamuoyunu bilgilendirmeyi ve şeffaflığı sağlamak amacıyla arazi ihalelerinin düzeltilmesini talep etti. Tebliğde, bazı durumlarda, kazanan fiyatın, alışılmadık derecede yüksek olanlar da dahil olmak üzere, başlangıç ​​fiyatının çok üzerinde olduğu açıkça belirtildi. Bu nedenle Başbakan, il ve şehirlerin Halk Komiteleri Başkanlarına, bölgedeki arazi kullanım hakkı ihalelerinin organizasyonunu gözden geçirmeleri için yetkili kurumlara talimat vermeleri talimatını verdi.

Yetkililerin soruşturma yapıp nihai bir karara varmasını beklerken, Lac Viet Ortak Hisse Senedi Müzayede Şirketi 52 arsalık iki müzayedenin askıya alındığını duyurdu. Uzmanlar, arsa spekülasyonunu kontrol altına almanın acil bir görev olduğunu söylüyor. Spekülasyon ve fiyat enflasyonunu en başından itibaren kontrol altına almak ve yönetmek, emlak piyasasının sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesine yardımcı olacaktır.

TAT Hukuk Bürosu (Hanoi Barosu) Başkanı Avukat Truong Anh Tu, arazi spekülasyonunun giderek artan bir sorun haline geldiğini, emlak fiyatlarını yükselttiğini ve gençler ile ortalama gelire sahip kişilerin konut edinmesini zorlaştırdığını belirtti. Avukat Tu, bu durumu önlemek için spekülasyonu azaltmak ve emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için bir dizi çözüm önerdi.

"Etkili bir önlem, gerçek anlamda kullanılmayan arazi alımlarına yüksek vergiler koymaktır. Bir kişi veya kuruluş arazi satın alıp belirli bir süre içinde inşaat yapmazsa, daha yüksek vergilere tabi tutulur. Bu, yalnızca spekülatörler üzerinde ekonomik baskı oluşturmakla kalmaz, aynı zamanda daha verimli arazi kullanımını da teşvik eder.

Müzayede edilen arazilerde zorunlu inşaat sürelerine ilişkin düzenlemelerin uygulanması, spekülasyonla mücadele için bir diğer çözümdür. Müzayedeyi kazanan, inşaatı öngörülen süre içinde tamamlamazsa, arazi mülkiyeti iptal edilebilir. Bu, arazinin israf edilmesini önler ve kentsel gelişimi teşvik eder.

Avukat Truong Anh Tu'ya göre, arazinin satın alınmasından sonra devredilmesi için gereken sürenin sınırlandırılması da önemli bir önlem.

Ayrıca, Hükümet, arazi kullanımına gerçek bir ihtiyacı olmayan yatırımcılar için gayrimenkul kredisi koşullarını sıkılaştırarak kredi politikasını ayarlayabilir. Bu, yalnızca gayrimenkul piyasasına akan spekülatif sermaye miktarını azaltmakla kalmaz, aynı zamanda gerçek konut ihtiyacı olan ev alıcılarını da korur. Çok sayıda sosyal konut projesi ve düşük maliyetli konut sağlanması, piyasadaki arz ve talebin dengelenmesine yardımcı olacaktır. Orta gelirlilerin bütçesine uygun çok sayıda konut seçeneği olduğunda, arsa fiyatları üzerindeki baskı azalacak ve gayrimenkul fiyatları daha makul hale gelecektir.

Son olarak, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda bazı özel durumlarda arsaların bölünmesine ve satışına olanak verecek bir düzenleme yapılması da piyasadaki arsa arzını artırarak arsa fiyatlarının düşmesine yardımcı olabilecek bir çözüm olabilir" dedi.

Binh Duong düzinelerce 'altın toprak' arsasını açık artırmayla satıyor

Binh Duong eyaleti, gelir elde etmek için, aralarında eskiden hükümet merkezi olarak kullanılan ve yüksek değere sahip "altın topraklar" olarak kabul edilen alanların da bulunduğu onlarca araziyi açık artırmayla satmaya karar verdi.

Bunlar, Binh Duong ilinin sosyo-ekonomik kalkınmasına hizmet etmek üzere 2024-2025 döneminde arazi geliri elde etmeyi amaçlayan ve 2030 vizyonuna sahip arazi fonu işletme projesinin uygulanmasına ilişkin Yönlendirme Komitesi tarafından yakın zamanda yapılan toplantıda verilen bilgilerdir.

Buna göre, ihaleye çıkarılacak arazi parselleri esas olarak Devlet kurumları ve kamu hizmet birimlerinin çalışma ofisleri ve faaliyet tesisleri için kullanılan arazilerden; yönetimleri için arazi fonu geliştirme kuruluşlarına devredilen ve geri kazanılan arazilerden; yerel yönetimlerce yönetilen kamu arazilerinden; kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından kamulaştırılan, yeniden düzenlenen yönetim ve geri kazanım arazilerinden; hâlihazırda kullanımda olan ve arazi kullanım planlaması ve kentsel alanların, sanayi sitelerinin, ticaret hizmetlerinin, lojistik vb. alanların geliştirilmesi planlamasına göre geri kazanılması beklenen bireysel ve kurumsal kökenli arazilerden oluşmaktadır.

Bunlar arasında Binh Duong eyaletinin gözde lokasyonlarında bulunan, birçok devlet kurumu ve biriminin merkezi olan ve büyük değerlerinden dolayı "altın toprak" olarak kabul edilen çok sayıda arsa da bulunmaktadır.

Yaklaşık 400 hektar büyüklüğünde 38 adet arsanın (arazi kullanım hakları, kamu malları) ihaleye çıkarılması bekleniyor. İhale aşamalı olarak gerçekleştirilecek olup, sadece 2024 yılında toplam alanı yaklaşık 8,3 hektar olan 10 adet arsa ihaleye çıkarılacak.

İlde 2025 yılına kadar toplam alanı 331 hektarın üzerinde olan 17 adet arsanın ihalesi yapılacak, 2026-2030 döneminde ise toplam alanı 52,2 hektar olan 11 adet arsanın ihalesi yapılacak.

Binh Duong, yukarıdaki arazileri açık artırmayla satarak sosyo-ekonomik kalkınmaya hizmet etmek üzere "büyük" miktarda para toplayacak.

Binh Duong Eyaleti Arazi Fonu Kalkınma Merkezi Başkanı, arazi parsellerinin açık artırmayla satışa çıkarılmasının yanı sıra, 75 yeni kentsel alan ve kentsel kalkınma alanı olan 75 arazi parselinin yatırımcı seçimi için de teklif verileceğini söyledi.

Proje şu anda uygulamaya konulmadan önce inceleme ve yorum için Binh Duong ili Halk Komitesi'ne sunuluyor.

Kırmızı Kitap'a alınmak üzere 4 adet arazi tecavüzü ve ihlali vakası değerlendirildi

1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe giren 2024 Tapu Kanunu'na göre, 1 Temmuz 2014'ten önce arazi ihlalli 4 adet tapu kullanım durumu, tapu kullanım hakkı belgesi (kırmızı kitap) verilmesi için değerlendirilecek.

Özellikle 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 139'uncu maddesinde, birinci durumda, 1 Temmuz 2014 tarihinden önce arazi kullanan haneler ve şahıslar, Devletin ilan edip işaret koyduktan sonra yapı güvenlik koridoruna tecavüz etmesi nedeniyle; yapı sınırlarının ilan edilmesinden sonra yol, yol kenarı ve kaldırımlara tecavüz etmesi nedeniyle; kurum merkezi, bayındırlık ve diğer bayındırlık işleri amacıyla kullanılan araziye tecavüz etmesi nedeniyle, tecavüz edilen alan için kırmızı kitap düzenlemeksizin Devletin araziyi geri alarak yapıya iade edeceği hükme bağlanmıştır.

Ancak, yukarıda belirtilen arazi ihlallerinde, yetkili makam tarafından onaylanan arazi kullanım ve yapı planlamalarında bir düzenleme yapılmışsa, ancak ihlal edilen arazi alanı artık kamu işleri güvenlik koridorunda değilse; yol yapım sınırında değilse; kurum ve kuruluşların merkez binası, kamu işleri veya diğer kamu işleri olarak kullanılması amaçlanmamışsa, araziyi kullanan kişi kırmızı kitapta değerlendirilecektir. Arazi sahibi, bu arazi için kırmızı kitap düzenlerken mali yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.

İkinci durumda, özel amaçlı ormanlar ve muhafaza ormanları için ormancılık planlamasına ait tecavüz edilmiş araziyi kullanan kişi, İl Halk Komitesi tarafından tecavüz edilmiş araziyi geri alma ve yönetim ve kullanım için Orman Yönetim Kuruluna devretme talimatı verilir. Tecavüz edilmiş araziyi kullanan kişi, Orman Kanunu hükümlerine göre Orman Yönetim Kurulu tarafından orman koruma ve geliştirme faaliyeti için değerlendirilir.

Mahallinde Orman Yönetim Kurulu yoksa, işgal edilmiş veya tecavüz edilmiş araziyi kullanan kişiye, muhafaza ormanlarının korunması ve geliştirilmesi amacıyla Devlet tarafından arazi tahsis edilir ve kırmızı kitaba alınır.

Tecavüz edilen arazi tarım ve ormancılık amaçlı olup kamu altyapısı olarak planlanıyorsa, İl Halk Komitesi araziyi geri alır ve inşaat için yatırımcıya devreder. Bu araziyi ihlal ederek kullanan kişi, Devlet tarafından geri alınana kadar araziyi geçici olarak kullanabilir ve mevcut durumunu koruyarak tescil ettirmekle yükümlüdür.

1.7.2014 tarihinden önce tarımsal üretim veya konut amaçlı kullanılan orman arazilerinden kaynaklanan tecavüz edilmiş, özel amaçlı ormanlar, muhafaza ormanları için ormancılık planlamasına dahil edilmemiş, kamusal altyapı tesislerinin inşası amacıyla arazi kullanım planlamasına dahil edilmemiş arazi kullanıcıları kırmızı kitapta değerlendirilir ve kanun hükümlerine göre mali yükümlülüklerini yerine getirir.

Üçüncü hal, yukarıda sayılan hallere girmeyen tecavüz veya işgal sonucu araziyi kullanan ve araziyi amacına uygun olmayan şekilde kullanan hane halkı ve kişiler, araziyi ilçe düzeyindeki imar planı veya genel plan veya imar planı veya yapı planı veya kırsal planlamaya uygun olarak istikrarlı bir şekilde kullanıyorlarsa, kırmızı kitap düzenlenmesi için değerlendirilir ve kanun hükümlerine göre mali yükümlülükleri yerine getirmek zorundadırlar.

İhlal edilen arazinin istikrarlı bir şekilde kullanılmaması veya planlamaya uygun olmaması halinde, kullanıcı, araziyi ancak Devlet tarafından geri alındığında geçici olarak kullanabilir.

Son olarak, kendilerinin geri aldığı ve herhangi bir ihtilafı bulunmayan tarım arazilerini kullanan haneler ve bireylere, İl Halk Komitesi tarafından belirlenen tarım arazisi tahsis sınırına göre devlet tarafından kırmızı kitap verilecektir. Sınırı aşan araziler devlet kiralamasına devredilecektir.

1 Temmuz 2014 tarihinden itibaren yürürlüğe giren tapu kanununa göre, hane halkı ve kişilerin arazilerini kullanmaları halinde, Devlet kırmızı kitap düzenlemeyecek ve kanun hükümlerine göre işlem yapacaktır.

Yeni yasaya göre tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinin bedeli

103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 8. maddesinin 1. ve 2. fıkraları uyarınca, yetkili bir Devlet kurumu, hanelerin ve bireylerin arazi kullanım amacını konut arazisine değiştirmelerine izin veren bir karar verdiğinde, arazi kullanım ücreti aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Burada: Dönüşüm sonrası arazi türüne ait arazi kullanım bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Arazi kullanım amacının değiştirilmesinden önce arazi türlerine ait arazi kullanım bedelleri ve arazi kiraları (bundan sonra arazi kullanım amacının değiştirilmesinden önce arazi bedelleri olarak anılacaktır) aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Devletin, kullanım bedeli alınmadan arazi tahsis ettiği hane veya kişilere ait tarım arazileri ile başka bir hane veya kişiden kanuni intikal yoluyla alınan ve Devletin kullanım bedeli alınmadan arazi tahsis ettiği tarım arazileri için, kullanım amacı değiştirilmeden önceki arazi bedeli, (=) arazi alanı ile (x) çarpımı sonucu bulunan değer ile Arazi Fiyat Listesindeki ilgili tarım arazisi tipinin arazi bedelinin çarpımı sonucu bulunur.

Devletin, kullanım amacı değişmeden önce kiraladığı ve kira süresi boyunca bir defaya mahsus olmak üzere tarım arazisi kira bedeli ödediği arazilerde, kullanım amacı değişmeden önceki kira bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Orada:

Amaç değişikliği yapılmadan önce arsanın kira süresine tekabül eden arsa bedeli, tüm kira süresi boyunca tek seferde ödenen arsa kirasının hesaplanmasında Arsa Fiyat Listesindeki arsa bedeli esas alınır.

Kalan arazi kullanım süresi, (=) arazi kullanım amacının değiştirilmesinden önceki arazi tahsis veya kiralama süresi eksi (-) amaç değiştirilmeden önceki arazi kullanım süresi ile belirlenir.

Bu bentte öngörülen formüle göre tespit edilen kalan arazi kullanım süresi tam yıl değilse ay üzerinden hesaplanır; tam ay değilse süre 15 gün veya daha fazla ise 1 ay, 15 günden az ise 1 ay olarak hesaplanır, bu gün sayısı için arazi kullanım bedeli hesaplanmaz.

Devlet tarafından yıllık kira bedeli şeklinde kiralanan tarım arazileri için, kullanım amacı değişmeden önceki arazi kira bedeli sıfırdır (= 0).

Not: Arazi kullanım amacının değiştirilmesinden sonra arazi türüne ait arazi kullanım bedeli, arazi kullanım amacının değiştirilmesinden önceki arazi bedelinden az veya eşit olması durumunda, arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda arazi kullanım bedeli sıfır (=0) olur.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html