Sosyal konut inşasına acil ihtiyaç var - Bölüm 1: Sorunlar varsa, çözümler de vardır

34-CT/TW sayılı Direktifte, Sekreterlik, 2020 Ulusal Konut Geliştirme Stratejisi ve 2030 vizyonunda yer alan sosyal konut geliştirme hedeflerinin çoğuna ulaşılamadığını değerlendirmiştir. Sosyal konut arzı, gerçek talebe kıyasla hâlâ sınırlı olup, ortalama fiyat, yararlanıcıların gelirine kıyasla hâlâ çok yüksektir.

Ayrıca, sosyal konutların devlet tarafından yönetilmesi hâlâ birçok zayıflık ve eksiklik barındırmaktadır. Kentsel alanlarda sosyal konut geliştirme için ayrılan arazi fonunun oranı ve bu kesime yönelik imtiyazlı kredi programlarına devlet bütçesinden sağlanan destek hâlâ düşüktür; sosyal kaynaklar katılım için yeterince seferber edilmemiştir...

Bu nedenler dizisi, birçok politika desteğine rağmen sosyal konut gelişiminin beklendiği gibi olmamasına neden oldu. Bu durum, belirlenen hedeflere ulaşılmasını da oldukça zorlaştırıyor. Bir dizi zorluk, hedefleri "bağlıyor".

Hedefi "bağlamanın" zorluğu

Bay Hoang Hai - Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Departmanı ( İnşaat Bakanlığı ) Müdürü şunları söyledi: "Düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için 2021-2030 döneminde en az 1 milyon sosyal konut biriminin inşasına yatırım yapılması" projesini hayata geçirmek için planlarını henüz yayınlamamış bazı yerleşim yerleri var; sosyal konut inşaatı için yeterli arazi tahsis etme planlamasının temeli olarak sosyal konut inşaatına yatırım için arazi talebini net bir şekilde belirleyemediler... Aynı zamanda, sosyal konut inşaatına yatırım yapan birçok işletme, arazi tahsisi planlaması, yatırım çekme projelerinin duyurulması gibi araziye erişimde hâlâ zorluklarla karşılaşıyor. Bazı projeler yatırım politikalarını onayladı ve yatırımcıları seçti, ancak yatırım ve inşaatın uygulanması planlandığı gibi gitmiyor...

Ayrıca, 120.000 milyar VND tutarındaki imtiyazlı kredi sermayesinin dağıtımı, arzu ve pratik ihtiyaçlara kıyasla hâlâ yavaş. Ayrıca, sosyal konutların geliştirilmesini desteklemek için kredi veren çok fazla ticari bankanın olmaması da cabası, diye belirtti Bay Hai.

Hükümet , 2024 yılında ülke genelinde 130.000 sosyal konut projesini tamamlamayı hedefledi. Ancak, 2024'ün ilk çeyreğinin sonuna kadarki istatistikler, ülkede yalnızca 8 sosyal konut projesinin tamamlandığını, yani hedeflenen daire sayısının %30'undan az olduğunu gösteriyor. Bu ilerleme, bu yıl 130.000 sosyal konut projesini tamamlama hedefinin hâlâ "hedeften" oldukça uzak olduğunu ve başarılması için büyük çaba gerektireceğini gösteriyor.

Yerel bir bakış açısıyla, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı Müdür Yardımcısı Bay Huynh Thanh Khiet, şu anda en büyük zorluğun bütçeden yatırım sermayesinin eksikliği olduğunu, bu nedenle kadrolar, memurlar, kamu çalışanları vb. gibi politika konularının sorunlarını tam olarak çözmek için devletin sahip olduğu sosyal konut programlarının inşasına tam olarak tahsis edilemediğini söyledi.

Ho Chi Minh Şehri şu anda sosyal konut programlarını uygulamak için sermayesinin yalnızca %10'unu ayırmış durumda. Plana göre, 2025 yılına kadar 37.700 milyar VND'ye ihtiyaç duyuluyor. Ancak şehir, yaklaşık 3.770 milyar VND'lik bütçe tahsisini ancak karşılayabiliyor. 2030 yılına kadar şehrin 86.400 milyar VND'ye ihtiyacı olacak, ancak bütçeden yalnızca 8.600 milyar VND ayırabilecek ve geri kalanı yalnızca sosyal sermaye kaynaklarından kullanılabilecektir.

Esnek tip

Bazıları, sosyal konut programının başarısızlığının nedenlerinden birinin, konut satın alamayan kişilere konut satması olduğunu söylüyor. Gayrimenkul hukuku uzmanı Bay Nguyen Van Dinh şunları söyledi: Satılık ve kiraya verip satın alınabilen sosyal konut ürünlerinin yanı sıra, kiralık sosyal konut konusunun da kalkınmayı teşvik edecek politikalara ihtiyacı var. Çünkü sosyal konutlar esas olarak düşük gelirli gruplara yöneliktir.

Uzmana göre, 1 Ağustos'ta yürürlüğe giren 2023 Konut Kanunu, sosyal konut projesi yatırımcılarının kat alanının %20'sini kiraya ayırması gerektiği düzenlemesini kaldırdı. Bu, dairelerin %100'ünün satılabilmesi durumunda, devletin yedek kiralar için arzı desteklemesi gerektiği anlamına geliyor.

2023 tarihli Konut Kanunu, sanayi bölgesi çalışanları için konut tipinin yalnızca kiralık olduğunu hükme bağlamaktadır. Dolayısıyla, sanayi bölgelerinde çalışmayan düşük gelirli grupların (örneğin kentsel alanlardaki beden işçileri ve serbest çalışanlar) kiralık sosyal konutlara erişim imkânı neredeyse hiç yoktur.

Aynı görüşü paylaşan Vietnam Genel İşçi Konfederasyonu Sendika Kurumu Proje Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Trinh Quang Minh, şunları söyledi: Satılık sosyal konut inşa etmek çok zordur çünkü prosedürler uzundur, satış fiyatı düşük gelirli çalışanların gelirinden yüksektir; düzenlemeler, yalnızca %10 kâr sınırı olan yatırımcılar için cazip değildir... Bu nedenle, kiralık sosyal konut geliştirmek daha makul olacaktır, gerçek ihtiyaçları karşılayacak ve çalışanların gelirine uygun olacaktır. Dahası, kira talebi çok yüksek, arz ise kıt ve piyasadaki kira bedeli çok yüksek.

Vietnam Genel Emek Konfederasyonu, kira bedellerinin piyasa fiyatına eşit veya daha düşük olduğu bir sosyal konut kiralama planı önerdi. Tipik bir örnek, Vietnam Genel Emek Konfederasyonu'nun Ha Nam eyaletindeki sosyal konut kiralama pilot projesidir; proje yeni başlatılmış ve kısa sürede tamamen kiralanmıştır.

Bu projenin kira bedeli aylık 1,2 ila 1,4 milyon VND arasında değişirken, dışarıdaki kira bedeli aylık 2 ila 3 milyon VND arasında değişiyor. Ancak Minh'e göre, kiralık sosyal konut inşa ederken yatırım kaynağı çekme, proje konumu ve kira bedeli olmak üzere 3 zorluk bulunuyor.

Le Thanh İnşaat Ticaret Şirketi Müdürü Sayın Le Huu Nghia, ticari açıdan şu değerlendirmeyi yaptı: Her biri yaklaşık 500 milyon VND olan 1.000 sosyal konut birimine yatırım yapılması durumunda, yatırım maliyeti de 500 milyar VND'ye kadar çıkacaktır. Aylık 3-3,5 milyon VND'lik bir kira bedeliyle, 1.000 adetlik bir konut satın alındığında, yatırımcı aylık 3-3,5 milyar VND, yıllık ise 30-35 milyar VND kazanacaktır.

Yatırımcı yıllık %10-13'ün üzerinde bir faiz oranıyla ticari olarak borçlanırsa, 500 milyar VND'lik kredinin 50 milyar VND faiz ödemesi gerekecek ve yatırımcı kesinlikle para kaybedecektir. Bu arada, 2023 Konut Yasası'na göre, kiralık sosyal konut projeleri, sosyal konut satışından elde edilen kârın yalnızca %10'unu elde edecek. Yeni düzenlemelere göre, kiralık konutlara artık devletten teknoloji ve sosyal altyapı yatırımı yapılmayacak, bu nedenle hiçbir yatırımcı kiralık sosyal konut projesi yapmaya cesaret edemeyecek - diye vurguladı Bay Nghia.

Politikadan kaldır

Birçok bölge sosyal konut politikalarını uygulamada zorluklarla karşı karşıya kalırken, Hai Phong şehrinde bu politikanın uygulanması kayda değer sonuçlar elde etti. Hai Phong şehri şimdiye kadar politikayı onayladı ve toplam 36.600 ünitelik 31 sosyal konut projesi için yatırımcı seçti; bunlardan 9'unun inşaatına başlandı ve toplam 15.000 ünitelik bir proje hacmine ulaşıldı. Bu sayıyla 2021-2025 döneminde yaklaşık 16.200 ünitenin tamamlanması ve Hükümet tarafından belirlenen 15.400 ünitelik sosyal konut geliştirme hedefinin aşılması bekleniyor.

Bu, zorlukların hâlâ mevcut olduğunu ancak politikalardan başlayarak çözülmesi gerektiğini gösteriyor ve Hai Phong'un hikayesi de bunun tipik bir örneği. Bu olumlu sonuçlara ulaşmak için Hai Phong şehri, gayrimenkul ve konut ticaretiyle ilgili yasanın hükümlerini yakından takip etti. Bu doğrultuda, Hai Phong Şehir Parti Komitesi yönlendirmeye önem verdi, Şehir Halk Konseyi 5 karar aldı ve Şehir Halk Komitesi de uygulamaya yönelik 13 ilgili karar yayınladı.

Özellikle Hai Phong şehri, sosyal konutlar da dahil olmak üzere, yatırım ve iş ortamını, özellikle de konut prosedürlerini iyileştirmek için mevcut mekanizmaları ve politikaları esnek ve etkili bir şekilde uygulamıştır. Bu sayede şeffaf, açık ve samimi bir iş ortamı yaratılmış, birçok büyük ölçekli yatırım projesi çekilmiş ve insanların sosyal konut satın alma ve kiralama ihtiyaçları etkili bir şekilde karşılanmıştır.

Müdür Hoang Hai, bazı önemli sonuçlar elde edilmiş olsa da sosyal konut geliştirme projelerinin uygulanmasında hâlâ bazı eksiklikler olduğunu belirtti. İnşaat Bakanlığı, şu anda 2023 Konut Kanunu ve 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra bunların uygulanmasını detaylandıran ve yönlendiren kararname, karar ve genelgeleri uygulamaya, tamamlamaya ve yerel yönetimlere bu konuda rehberlik etmeye odaklanıyor.

İnşaat Bakanlığı, aynı zamanda, yerel yönetimlere, 2021-2030 döneminde dar gelirli vatandaşlar ve sanayi sitesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşaatına yatırım yapılması" projesinin hedefini ve 2024 yılında tamamlanması planlanan sosyal konut ekindeki hedefleri esas alarak, belirlenen hedeflerin sağlanması için sosyal konut projelerine yatırım yapılmasına yönelik somut bir planın acilen geliştirilmesi yönünde çağrıda bulunmaya devam ediyor.

2021-2030 dönemine ait Ulusal Konut Geliştirme Stratejisi'nin 2045 vizyonuyla hayata geçirilmesi amacıyla İnşaat Bakanlığı, 2024 ve 2021-2025 dönemi için konut geliştirme planlarının geliştirilmesi ve düzenlenmesine ilişkin bir belgeyi il ve merkezi olarak yönetilen şehirlerin Halk Komitelerine gönderdi; bu belgede, düşük gelirli kişiler için sosyal konut, Halk Silahlı Kuvvetleri için konut ve işçi konutlarının ihtiyaçları ve hedefleri açıkça tanımlanıyor... 2023 Konut Kanunu'na uygun hale getirilmesi amaçlanıyor.

2024 yılında Ulusal Meclis Denetim Programı'nın uygulanmasına ek olarak, Ulusal Meclis, "2015'ten 2023 sonuna kadar gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme alanındaki politika ve mevzuatların uygulanması" konusunda üst düzey denetim yapacaktır. Denetim konusu, elde edilen sonuçları, sınırlamaları ve zorlukları değerlendirmeyi; nedenleri tespit etmeyi ve gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme alanındaki politika ve mevzuatların uygulanmasının etkinliğini artırmak için kurum, kuruluş ve bireylerin sorumluluklarını netleştirmeyi amaçlamaktadır. Buradan hareketle, ilgili politika ve mevzuatları iyileştirmek için çözümler önerilecektir.

"Sorun varsa çözüm de vardır" anlayışıyla tüm siyasal sistemin eş zamanlı katılımıyla sosyal konut politikasının hayata geçirilmesi, belirlenen hedeflerin yanı sıra toplumsal beklentileri de karşılayacaktır.

Ders 2: Çalışanların erişimini kolaylaştırın

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594