Gayrimenkul projesi devri zorluklarla karşı karşıya

Günümüzde gayrimenkul projelerinin alım, satım ve devri hukuki prosedürlerde birçok zorlukla karşı karşıya kalmaktadır.

2024 yılının son aylarında, gayrimenkul arzının kısıtlı olduğu bir ortamda, bol finansal kaynaklara sahip çok sayıda yerli ve yabancı gayrimenkul işletmesi, piyasanın yeni döngüsünü öngörebilmek için yatırımlarına devam edebilmek adına, temiz arazi fonları ve hukuki statüsü net projeler için aktif olarak "avlanıyor".

Hukuki statüsü net olan projelere öncelik verilmektedir.

Kayıtlara göre, son aylarda sürekli olarak birçok yeni proje yatırım anlaşması duyuruldu. Örneğin, Eylül ayında Truong Son Gayrimenkul Şirketi ve Him Lam Şirketi, Long An eyaletinin Duc Hoa bölgesinde 214.921 hektarlık bir alana sahip, toplam yatırım sermayesi 11.221 milyar VND olan bir konut projesini hayata geçirmek için başvuruda bulundu.

Eylül ayında Everland Group, Hai Phong şehrinde toplam 5.000 milyar VND yatırımla 2 yeni kentsel alan için yatırım yapmayı teklif etti. Bunlardan An Duong bölgesindeki Hong Thai kentsel alan projesi 21,8 hektarlık bir alanı kapsıyor. Toplam tahmini maliyet yaklaşık 1.900 milyar VND olup, bunun yaklaşık 92 milyar VND'si arazi temizleme maliyeti. Thuy Nguyen bölgesindeki Hoa Dong ve Lam Dong komünlerindeki kentsel alan projesi yaklaşık 30,6 hektarlık bir alanı kapsıyor. Toplam tahmini maliyet yaklaşık 2.992 milyar VND olup, bunun yaklaşık 127 milyar VND'si arazi temizleme maliyeti.

Ayrıca, bu grup Hanoi'nin Dong Anh bölgesindeki Kim No komününde yeni G19 kentsel alanının inşası için de kayıt yaptırdı. Projenin toplam ön maliyeti yaklaşık 2.183 milyar VND olup, 2024-2029 döneminde hayata geçirilmesi bekleniyor. Ancak, bu girişim kapasite ve deneyim koşullarını karşılamadığı için diskalifiye edildi.

Malezyalı grubun bir iştiraki olan SkyWorld Development Company Limited, Ho Chi Minh şehrinde yakın zamanda Thuan Thanh Gayrimenkul Üretim, Ticaret ve İşletme Anonim Şirketi'nin hisselerinin %100'ünü 350 milyar VND karşılığında satın aldığını duyurdu. Buna göre Thuan Thanh, Ho Chi Minh Şehri 8. Bölge'de bulunan 2.060 m2'lik arazinin tek ve yasal kullanıcısı konumunda.

Bu arada, Japonya merkezli Nishi Nippon Railroad şirketi, Nam Long Group'tan Paragon Dai Phuoc projesinin (Dong Nai) %25 hissesini 26 milyon ABD doları karşılığında satın aldı. Benzer şekilde, Tripod Technology Corporation (Tayvan - Çin), Ba Ria - Vung Tau'da Sonadezi Chau Duc şirketinden 18 hektarlık bir endüstriyel araziyi "satın aldı".

Birkaç ay önce Güney pazarında Kim Oanh Group Corporation ile NTT Urban Development, Sumitomo Forestry ve Kumagai Gumi Co. Ltd. adlı iki Japon ortak arasında Binh Duong'da toplam yatırım tutarı 1 milyar ABD dolarını aşan One World projesinin ortaklaşa hayata geçirilmesi için önemli bir anlaşma imzalanmıştı.

Bir gayrimenkul şirketinin yatırım danışmanlığı direktörü, gazetecilere yaptığı açıklamada, "Uluslararası şirketler ve yatırım fonlarıyla çalışıyoruz. Vietnam'da gayrimenkul projeleri satın almak veya yatırım inşaatı, ürün değişimi, genel satış acenteliği konularında iş birliği yapmak istediklerini söylediler...

Özellikle apartman projeleri, konut alanları, arsalar ve müstakil evler öncelikli olmak üzere, projenin hukuki statüsünün temiz olması, tapu mükellefiyetlerinin tamamlanmış olması, yapı ruhsatının alınmış veya alınmak üzere olması ve satışa uygun olması gerekiyor...".

Vietnam'ın gayrimenkul piyasası yabancı yatırımcılar için oldukça cazip. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Hukuki karmaşa, zorlu işlemler

Vietpearl Group Gayrimenkul Şirketi Genel Müdürü Sayın Tran Minh Ngoc Viet'e göre, yerli ve yabancı yatırımcılar gelecekte güçlü gelişme potansiyeli olan bölgelerde proje veya temiz arazi fonları için aktif olarak "avlanıyor".

Vietpearl Group ayrıca arazi fonunu genişletmek için fırsatlar arıyor ve satılık projeler üzerinde görüşmeye hazır. Ancak, proje alım, satım ve devir süreçleri şu anda, özellikle proje devriyle ilgili olmak üzere, birçok yasal prosedür sorunuyla karşı karşıya.

Bay Viet, projelerin devrindeki en büyük engelin hukuki sorunlar ve arazi değerlemesi olduğunu söyledi. Anketine göre, potansiyel projelerin yaklaşık %60'ı, uzun onay süreçleri veya gerçekle uyuşmayan arazi fiyatları nedeniyle zorluklarla karşılaşıyor.

Bu sorunların çözülmesi halinde, özellikle sanayi arazileri segmenti ve iyi planlanmış konut alanlarına yönelik arsa fonu alım satım faaliyetleri oldukça aktif olacak, yerli ve yabancı yatırımcıların ihtiyaçlarını karşılayacak.

Savills Vietnam Yatırım Danışmanlığı Müdür Yardımcısı Bayan Tran Thi Khanh Linh, yabancı yatırımcıların Vietnam'da, özellikle de merkezi şehirlerde her zaman uygun fiyatlı gayrimenkul projeleri aradığını söyledi. Ancak, projenin yasal statüsünün açık ve uygulamaya hazır olması önemli. Nitekim birçok projede uygulama sürecinde gecikmeler yaşanıyor ve bu da yatırımcılar için kayıplara yol açıyor.

Bayan Linh, Savills'in 2024 yılında birçok yerli ve yabancı yatırımcıyı ağırlayıp danışmanlık hizmeti verdiğini belirtti. Bu yatırımcılar birçok farklı varlığa yatırım yapmak istediler, ancak özellikle ofis binaları gibi gayrimenkul işletmeleriyle ilgileniyorlardı. Konut gayrimenkullerine gelince, arz çok az olduğu için hala arayış içindeler.

Ancak Linh, gayrimenkulle ilgili yasaların kabul edilmesi ve uygulanmasıyla piyasada olumlu düzenlemeler yapılacağına, hukuk sisteminin güçleneceğine ve yatırımcılar için uygun koşulların yaratılacağına inanıyor.

Aslında Japonya, Singapur, Malezya, Güney Kore ve Çin'den yatırımcılar uzun zamandır Vietnam gayrimenkulüne ilgi duyuyor. Son zamanlarda Avrupa ve Orta Doğu'dan gelen yatırımcı sayısında artış yaşanıyor.

Ho Chi Minh Şehri'ndeki ve çevresindeki illerde, açık yasal belgelere sahip, ulaşım altyapısı elverişli kentsel alanlar, yatırımcıları cezbetmeye devam edecek. Linh, ekonomi ve emlak piyasasının 2025 yılında toparlanmasıyla yatırımcıların projelere katılım konusunda daha fazla güven duyacağına ve arzın daha bol olacağına inanıyor.

Taraflara doğrudan danışmanlık yapan ve onlarla birlikte çalışan bir kişi olarak, LMP Lawyers'ın kurucu ve yönetici avukatı olan aracılık danışmanı Dr. Le Minh Phieu, bir proje alım satım işleminin başarılı olması için birçok faktöre ihtiyaç duyulduğuna inanıyor. Bunlar arasında tarafların uyumu ve uyumu çok önemli.

Özellikle, satış opsiyonu, yabancı yatırımcıların projenin belirlenen iş hedeflerine ulaşamadığı gelecekteki durumlara hazırlıklı olmak için yakından ilgilendikleri konulardan biridir. Dahası, alıcı, satış opsiyonunu kullandığında satıcının geri alım yükümlülüğünü yerine getirmek için yeterli mali koşullara sahip olmaması durumunda ek şartlar da koyar.

Birleşme ve satın alma anlaşmaları azalıyor

Yabancı Yatırım Ajansı istatistiklerine göre, 2024 yılının ilk 10 ayında yabancı yatırımcılar tarafından 2.669 adet sermaye katkısı ve hisse senedi alım (M&A) işlemi gerçekleştirilmiş olup, toplam sermaye katkısı değeri 3,68 milyar ABD dolarını aşmış olup, 2023 yılının aynı dönemine göre miktar olarak %10,4, değer olarak ise %29 düşüş yaşanmıştır. Özellikle gayrimenkul sektörünün hukuki sorunlardan yoğun şekilde etkileneceği ve bu durumun arzda daralmaya yol açacağı belirtilmektedir. 2024 yılı, gayrimenkul mevzuatının yürürlüğe gireceği ve uygulamaya konulacağı yıldır. Bu nedenle, birçok belirsiz konu yatırımcıları ve piyasayı bekletmektedir.

Kaynak: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm