Gayrimenkul nakit akışı güneye doğru hareket ediyor

Güneydeki gayrimenkul ilgi çekiyor

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü'nün (VARS IRE) verilerine göre, üçüncü çeyreğin sonunda güney bölgesindeki işlemlerin yaklaşık %30'u kuzeyli yatırımcılardan geldi. Bu oran, ikinci çeyreğe kıyasla %10, geçen yılın aynı dönemine göre ise iki kat artış gösterdi. Büyük yatırımcıların bazı projelerinde -fiyat seviyesinin Hanoi'dekinden "daha düşük" olduğu düşünülüyor- olumlu altyapı bilgileri geldiğinde, sadece bir haftada %5'lik bir artış yaşandı.

Savills HCMC Araştırma Departmanı yöneticisinin değerlendirmesine göre, Kuzeyli yatırımcıların nakit akışı Güney'e doğru "yukarı doğru" akıyor. Binh Duong, Long An (eski) ve Dong Nai'de, Kuzeyli yatırımcılar piyasadaki işlemlerin yaklaşık %10-20'sini oluşturuyor.

One Mount Group'un rakamlarına göre, şu anda Hanoi'deki müşterilerin yüzde 50'sinden fazlası Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul satın almayı planlıyor ve bunların yüzde 20'si bu yıl ödeme yapmaya hazır.

Batdongsan.com.vn verilerine göre, bu yılın Eylül ayı itibarıyla Dong Nai'deki gayrimenkullere olan ilgi %21 artarak Ho Chi Minh Şehri'nin doğu kesimindekinin iki katına çıktı ve diğer bölgeleri geride bıraktı. Ho Chi Minh Şehri'nin doğu kesimine komşu olan gayrimenkul piyasasının parlayan yıldızı da daire kira getirisi. 2. Bölge %2,1, 9. Bölge yaklaşık %2,7 ve Thu Duc %3,3'e ulaşırken, Bien Hoa %4,4 ile liderliği ele geçirdi ve onu %3,2 ile Nhon Trach takip etti.

Müşteriler Ho Chi Minh şehrinin doğu sınırındaki bir projeyi ziyaret ediyor.

Bu, Bien Hoa, Dong Nai piyasasının gerçek kar potansiyelini, sadece uzun vadeli yatırım tutmanın değil, aynı zamanda yüksek likidite arayan piyasa bağlamında yatırımcılar tarafından dikkat edilen bir faktör olan kiralama yoluyla kısa vadeli nakit akışının değerlendirilmesini de göstermektedir.

Arazi segmentinde, Ho Chi Minh Şehri'nin Doğu pazarı da toparlanıyor. Eylül ayında bu bölgeye olan ilgi seviyesi, Nisan 2025'e kıyasla %6 artarak, Batı (%3) ve Kuzey (%5) bölgelerinin üzerinde seyrederken, Güney'deki düşüş eğiliminin aksine gerçekleşti.

Sadece Bien Hoa ve Long Thanh'da, üçüncü çeyrekteki genel satış fiyatı, ilk çeyreğe kıyasla %5-7 artışla 16-23 milyon VND/m² arasında dalgalandı. Ho Chi Minh şehir merkezindeki 130 milyon VND/m² ortalama fiyatla karşılaştırıldığında, bu fark hala büyüme için çok fazla alan olduğunu gösteriyor.

Kentsel alanlardaki düşük katlı gayrimenkullere yönelik olarak, Ho Chi Minh Kenti'nin doğusuna komşu olan Bien Hoa bölgesine olan ilgi, üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre %58 arttı.

Ho Chi Minh City'nin merkezinde bu tip dairelerin fiyat seviyesi biraz düşerek 248 milyon VND/m² seviyesinde sabit kalıyor. Ho Chi Minh City'nin doğusuna komşu olan Dong Nai bölgesindeki alçak katlı dairelerin fiyat seviyesi ise 55 milyon VND/m² civarında dalgalanıyor ve 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla %6 artış gösteriyor.

Bazı kentsel alanlarda fiyatlar hala cazip, örneğin yaklaşık 170 hektarlık bir alana sahip olan Izumi Şehri'nin (Long Hung, Dong Nai) metrekare fiyatı şu anda yaklaşık 45 milyon VND/m².

Peki bu değişimin sebebi ne?

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh'a göre, yatırımcılar kısa vadede, belirgin bir şekilde kentselleşmiş, kiralanabilir veya gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayabilecek alanlara öncelik vermeli. Uzun vadede ise, altyapı gelişimi ve kentleşme hızı, Doğu bölgesinin bir sonraki kalkınma döngüsündeki gerçek değerini belirleyecek faktörler olacak.

"Aslında, Ho Chi Minh Şehri'nin merkezindeki fiyat seviyesi giderek yükseldikçe ve arazi fonları giderek daha sınırlı hale geldikçe, nüfusun dağılması ve yatırımların banliyölere doğru genişlemesi kaçınılmaz. Özellikle Güneydoğu bölgesini birbirine bağlayan bir geçit konumunda olan Dong Nai, 'üç bir arada' avantaja sahip: düşük arazi fiyatları, hızlanan altyapı ve yüksek kira getirileri," dedi Bay Quoc Anh.

Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü Müdür Yardımcısı Nguyen Thi Mien, son zamanlarda piyasada yatırım sermayesinin Kuzey'den Güney'e kaydığını kaydetti. Kuzey'deki gayrimenkul fiyatları, 2023-2024 döneminde keskin bir artış gösterdi. Bu artış, yeni arz ve planlama incelemelerindeki kısıtlamalarla birleşince, yatırımcıların gelişmiş altyapıya ve büyük arazi fonlarına sahip Ho Chi Minh City, Dong Nai ve Binh Duong gibi yerlere odaklanmalarına neden oldu.

Bayan Mien, Güney'e sermaye akışının uzun vadeli bir trend olacağını belirtti. Ho Chi Minh City'nin uydu şehirleri, altyapı bağlantıları ve açık hukuk politikalarından büyük ölçüde faydalanıyor. Yılın ilk yarısında Güney'de yeni lisanslanan ve yeniden başlatılan proje sayısı, Kuzey'dekinin iki katıydı.

Kuzeyli yatırımcılar, altyapı gelişimini izleme konusunda deneyimlidir ve genellikle trafik ve planlamanın yoğun olduğu bölgelerdeki fırsatlarda öncülük ederler. Projenin fiyat artışı potansiyeli varsa, banliyö bölgelerinde ve ikinci sınıf şehirlerde gayrimenkul satın almaya isteklidirler. Güneyli yatırımcılar ise genellikle hem konut hem de nakit akışı sağlayan ürünlere öncelik verirler.

Kaynak: https://tienphong.vn/dong-tien-bat-dong-san-dang-nam-tien-post1796686.tpo