Senaryo ne olursa olsun, gayrimenkul piyasası daha iyi durumda.

Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung'a göre, 2024'te gayrimenkul piyasası için üç senaryo var. Chung, "Ancak hangi senaryo olursa olsun, piyasa iki yıl öncesine göre daha iyi olacak" diye öngörüde bulundu.

Doçent Dr. Tran Kim Chung, Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü Eski Müdür Yardımcısı

Gelecek yılın gelişimi her zaman bir önceki yılın temelleri üzerine kuruludur. Efendim, emlak piyasası için 2023 yılı birçok kişi tarafından çok kötü olarak mı değerlendiriliyor?

Genel bir değerlendirme yapacak olursak 2023 yılında gayrimenkul piyasasının oldukça kasvetli olacağını söyleyebiliriz ancak piyasanın her segmentini ayrı ayrı incelediğimizde her şeyin gri olmadığını görüyoruz.

Özellikle, genel olarak durgun bir piyasa ortamında, endüstriyel gayrimenkul sektörü oldukça iyi bir performans sergiliyor. Bu durum, 2023 yılında doğrudan yabancı yatırım çekmedeki güçlü büyüme sayesinde mümkün oluyor.

Genel İstatistik Ofisi'ne göre, 2023 yılında Vietnam'da yabancı yatırımcıların yeni kayıtlı sermayesi, düzeltilmiş kayıtlı sermayesi, sermaye katkısı ve hisse senedi alım değeri yaklaşık 36,6 milyar ABD dolarına ulaşarak bir önceki yıla göre %32'den fazla artış gösterdi. Orta ve alt segment ticari daire segmenti de hem satış fiyatı hem de işlem hacmi açısından oldukça iyi durumda. Süper lüks villalar ve seçkin lokasyonlardaki gayrimenkul segmenti büyük değere sahip, ancak işlem sayısı az olsa da fiyatlar neredeyse hiç düşmedi. Turizm ve tatil köyü gayrimenkul segmenti ise toparlanma belirtileri göstermeye başlıyor.

Yani sizce 2023 yılında gayrimenkul piyasasının gelişimi kabul edilebilir mi?

Vietnam emlak piyasası aslında 1993 yılında, yani ilk Arazi Kanunu'nun çıkarıldığı dönemde oluşmuştur. Emlak piyasasını 30 yıl boyunca takip ederek, piyasanın her 10 yılda bir şu döngüyü tekrarladığını keşfettim: zorluk - toparlanma - istikrar - büyüme. Özellikle zor zamanlar, Ulusal Meclis'in yeni Arazi Kanunu'nu (1993, 2003, 2013) geçirmeyi düşündüğü döneme denk gelir. Koşullara bağlı olarak, her aşama yaklaşık 2-3 yıl sürer.

Piyasanın bu zorlu dönemi 2022'nin ikinci çeyreğinde başladı ve 2024 başlarında Ulusal Meclis'in Arazi Kanunu'nu (değişikliklerle birlikte) kabul etmesiyle yakında sona erecek. 2023 yılında piyasa, "10 yıllık döngünün" zorlu bir döneminde olsa da düşüş veya kötüleşme göstermiyor, aksine oldukça istikrarlı seyrediyor ki bu da döngüsel yasada olumlu bir nokta.

Tapu Kanunu'ndaki önceki değişikliklerin aksine, bu kez TBMM hem Konut Kanunu'nu hem de Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nu revize etti, böylece gayrimenkul piyasasının dönüşü daha güçlü olacak. Ancak her üç yasa da 2025 yılı başlarında yürürlüğe gireceği için, 2024 yılında gayrimenkul piyasasının hala üç senaryosu var.

Bu üç senaryo tam olarak nedir efendim?

İlk senaryoda, eğer tüm faktörler değişmezse, piyasa yükseliş trendine devam edecektir ancak yavaş yavaş.

İkinci senaryo ise şokların yaşandığı dönemlerde piyasanın güçlü bir şekilde büyümesidir.

Hiç kimsenin istemediği ama yine de gerçekleşebilecek üçüncü senaryo ise, dünya ekonomisinin zora girmesi, dünya ticaretinin gerilemesi, yabancı yatırımların azalması, yurtiçi üretim ve iş faaliyetlerinin toparlanamaması, özellikle banka kredileri ve şirket tahvilleri olmak üzere piyasaya yatırım nakit akışının azalması durumunda gayrimenkul piyasasının gerilemesidir. Ancak senaryo ne olursa olsun, piyasa hala 2 yıl öncesine göre daha iyi durumda.

Bu üç senaryodan ikincisine daha yakınım, zira bu yıl gayrimenkul piyasasının işleyişine ilişkin hukuk sistemi, TBMM'den yeni geçen ve 2025'ten önce yürürlüğe girmeyecek olan Tapu Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Konut Kanunu nedeniyle değişmedi.

Neden bu kadar iyimsersin?

Gayrimenkul piyasasının ekonomik toparlanma ve kalkınmadaki özel öneminin farkına varan Hükümet ve Başbakan, 2023 yılı başından itibaren, özellikle hukuki ve sermaye zorlukları ve sorunları olmak üzere piyasadaki zorlukları ortadan kaldırmaya yönelik politikaları, görevleri ve çözümleri eş zamanlı olarak uygulamaya koymak amacıyla bir dizi direktif ve yönetim belgesi yayınlamıştır.

Başbakan, yakın zamanda 17 Aralık 2023 tarihli 1376/CD-TTg sayılı Resmi Gazete'de, emlak piyasasının güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir gelişimini teşvik edecek çözümlerin sürekli, etkili, zamanında ve etkili bir şekilde uygulanmasının bakanlıkların, şubelerin ve yerel yönetimlerin sorumluluğunda olduğunu belirtmiştir. Bakanlıklar, şubeler ve yerel yönetimler, bu konuyu acil ve önemli görevlerden biri olarak görmeli ve sorunun hangi kademenin yetkisinde olduğunu, o kademenin kesinlikle kaçınmadan, zorlamadan, hata yapmaktan veya sorumluluktan korkmadan çözmesi gerektiği ilkesine göre çözüme odaklanmalıdır.

Başbakan'ın, İnşaat Bakanı'nın başkanlığında, gayrimenkul projelerinin hayata geçirilmesinde karşılaşılan zorluk ve engellerin giderilmesini gözden geçirmek, teşvik etmek ve yönlendirmek üzere kuracağı çalışma grubu, daha kararlı, daha güçlü, daha kapsamlı ve zamanında olmalı, hukuki süreçlerdeki zorluk ve engelleri ortadan kaldırmalı, özellikle konut projeleri, büyük kentsel alanlar ve taşma etkisi olan sanayi bölgeleri olmak üzere gayrimenkul projelerinin ilerlemesini hızlandırmalı; adem-i merkeziyetçiliği, yetkilendirmeyi ve gereksiz idari işlemleri azaltmayı hızlandırmalı; vatandaşlar ve işletmeler için gecikmelere yol açan zorluk, sıkıntı ve dolambaçlı işlemlere neden olan vakaları kararlılıkla ele almalıdır.

Ama efendim, piyasa arz-talep ilişkisine göre işliyor, siyasi kararlılık tek başına yeterli değil mi?

Gayrimenkul piyasasıyla doğrudan ilgili en üst düzey yasal düzenleme yayımlandı. Hükümet, yol gösterici kararnameyi acilen tamamlıyor ve Hükümet ile Başbakan'ın kararlılığıyla birleşince, işletmelerin, yatırımcıların ve vatandaşların güveni yeniden sağlandı. Bu, piyasanın yakında toparlanacağına inanmak için önemli bir temel oluşturuyor.

Emlak piyasası, 2022'nin ikinci çeyreğinin başından beri durgunluk içinde. "10 yıllık kural"a göre, piyasadaki durgunluk süresi yaklaşık 1,5-2 yıldır. 2024'ün ikinci çeyreğine gelindiğinde ise bu süre tam 2 yıl olacak ve piyasa istikrara kavuşup gelişecektir.

Piyasa, arz ve talep yasasına göre işler. Arz konusunda, Hükümet, 2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşa etmek üzere 120.000 milyar VND harcamaya karar vermiştir, ancak bu kredi paketi şu anda çok az dağıtılmaktadır. Emlak piyasasının en önemli segmentine yönelik mal arzını artırmak amacıyla Başbakan, bakanlıklara ve ilgili birimlere, sosyal konut, işçi konutları geliştirmek ve apartmanları yenileyip yeniden inşa etmek için 120.000 milyar VND tutarındaki imtiyazlı kredi programını köklü ve etkili bir şekilde uygulamak için uygulanabilir çözümler üretmeleri talimatını vermiştir.

Başbakan, talebi canlandırmak için bankacılık sektöründen, BBS işletmelerine kredi verilmesini teşvik etmek için pratik ve etkili çözümler üretmesini; işletmelerin, gayrimenkul projelerinin ve konut alıcılarının kredi kaynaklarına daha kolay erişebilmeleri için ticari bankaların yönlendirme, teşvik ve rehberliğinin güçlendirilmesini, sermaye ve nakit akışındaki zorlukların hızla çözülmesini istedi.

Başbakan, Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat gibi gayrimenkul ve imalat şirketlerinin liderleriyle bir konferans düzenledi. Bu konferans, gayrimenkul piyasası için bir "Dien Hong Konferansı" olarak değerlendirilebilir. Bu konferansın ardından mekanizmalar, yasal düzenlemeler, sermaye kaynakları, piyasa arz ve talebi açısından birçok zorluk ve engel mümkün olan en kısa sürede ortadan kalkacaktır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/du-kich-ban-nao-thi-truong-bat-dong-san-cung-tot-hon-d210913.html