Gayrimenkul şirketlerinin pazar araştırması raporlarına göre, konut fiyatları artmaya devam ediyor. Ho Chi Minh şehrinde, özellikle lüks segmentte, daire fiyatları 5 yıl öncesine kıyasla iki katına çıktı. Bu daire segmentinin hakimiyeti, konut fiyatlarını yukarı çekerek orta gelirli kişilerin konuta erişimini giderek zorlaştırıyor.
Ev fiyatları istikrarlı bir şekilde artıyor.
Ho Chi Minh Şehri An Lac Mahallesi sakini Bay Phong, birkaç yıl önce Binh Thanh Bölgesi'nde (eski) 4 milyar VND'ye lüks bir daire satın aldığını, bunun şimdi 9 milyar VND'ye yükseldiğini söyledi. Fiyatın neredeyse iki katına çıkmasına rağmen, artışın duracağına dair bir işaret olmaması dikkat çekici.
Bu arada, Ho Chi Minh Şehri'nin Binh Trung semtinde yeni bir proje, metrekare başına 90 milyon VND'nin üzerinde fiyatlarla daire satışına başladı; bu, 5-6 yıl önceki tahminin iki katı. Ho Chi Minh Şehri'nin en lüks semti olarak kabul edilen Phu My Hung bölgesinde ise daire fiyatları şu anda metrekare başına 80-95 milyon VND arasında değişiyor. Oysa 7-8 yıl önce bu fiyatlar sadece 37-38 milyon VND civarındaydı.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği'nin (HoREA) son raporuna göre, 2020-2023 yılları arasında lüks konut segmenti toplam piyasa arzının yaklaşık %70'ini oluşturuyor. Bu durum, piyasanın dengesiz bir şekilde gelişmesine ve konut "piramit" modelinin tersine dönmesine neden oluyor.
Sadece 2025 yılının ilk 6 ayında Ho Chi Minh Şehrinde toplam 3.353 lüks daireden oluşan ve değeri 10.239 milyar VND'yi aşan 4 ticari konut projesi hayata geçirildi. Orta sınıf veya uygun fiyatlı konut segmentinde ise hiçbir proje yoktu. Bu arada, sosyal konutlar da oldukça mütevazıydı; sadece 205.000 m² inşaat alanı, yani 4.100 daire ile 2025 yılı planının yalnızca yaklaşık %11,7'sine ulaşıldı. HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, konut fiyatları son yıllarda sürekli olarak artmış ve şu anda yüksek seviyelerde seyrediyor. Lüks bir dairenin metrekare fiyatı 90 milyon VND'ye, yani yaklaşık 9,7 milyar VND'ye kadar çıkıyor ve bu da orta gelirli insanların karşılayamayacağı bir rakam.
Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları son beş yılda iki katından fazla arttı.
Savills Vietnam'ın değerlendirmesine göre, Ho Chi Minh şehrindeki konut piyasası son 5 yıldır ciddi bir arz sıkıntısıyla karşı karşıya. Şehir, 2021-2025 döneminde 235.000 yeni konut geliştirme hedefi koymuş olsa da, planın yalnızca %24'ünü tamamlamış durumda; bu da yaklaşık 179.000 konutluk bir açık olduğu anlamına geliyor. 2025 yılının ikinci çeyreğinde Ho Chi Minh şehrinde piyasaya sadece 1.600 yeni daire sunulacak ve ilk 6 ayda toplam birincil arz 6.800 birime ulaşacak. Ancak, satış oranı sadece %45'e ulaşarak 3.800 birim el değiştirdi. Bunun temel nedeninin yavaş onay süreci ve yasal engeller olduğu belirtiliyor.
Arazi kullanım ücretleri çok yüksek.
DKRA Grubu Danışmanlık ve Yatırım Direktörü Yardımcısı Vo Hong Thang, şu anda arazi maliyetlerinin (satın alma maliyetleri, vergiler, yasal ücretler, kredi faizi vb.) toplam proje yatırım maliyetlerinin büyük bir bölümünü oluşturduğunu, inşaat maliyetleri veya daire kalitesinin ise daha kolay kontrol edilebildiğini belirtti. Bu nedenle, yasal sorunları olan projelerin çözülmesi ve arazi kullanım ücretlerinde indirim yapılmasıyla birlikte Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul fiyatlarının "soğuyacağını" öngördüğünü ifade etti.
Ho Chi Minh Şehri Ekonomi , Doğal Kaynaklar ve Çevre Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, arsa fiyatlarındaki artışın ve arsa kullanım ücretlerinin belirlenmesinde kullanılan fazlalık yönteminin, apartman fiyatlarındaki yüksek artışın temel nedenleri olduğunu söyledi. Ona göre, Arazi Kanunu ve 71/2024 sayılı Kararnamede belirtildiği gibi piyasaya yakın arsa fiyatlarının uygulanması, özellikle arsa fiyat çerçevesinin kaldırılmasından sonra, piyasayı "sanal" fiyatlarla yukarı itiyor. Bu nedenle, girdi maliyetlerini kontrol etmek ve gayrimenkul fiyatlarını istikrara kavuşturmak için, kullanım amacının değiştirilmesi durumunda arsa fiyatı hesaplama oranının düşürülmesi amacıyla 2024 Arazi Kanununda düzenlemeler yapılması gerektiğini belirtti. Arazi fiyatlarının kontrollü bir şekilde belirlenmesi, konut fiyatlarının düşmesine ve sosyal güvenliğin artmasına katkıda bulunacaktır.
Thanh Nien Gazetesi tarafından 22 Temmuz'da düzenlenen "Arazi fiyatları, arazi vergileri... nasıl daha makul hale getirilir" başlıklı çalıştayda, TAT Hukuk Bürosu Başkanı Avukat Truong Anh Tu, devletin özellikle arazi fiyat listeleri ve vergi politikaları oluşturma konusunda araziyle ilgili vergilerin toplanmasında daha makul çözümler bulması gerektiğini öne sürdü.
Ona göre, arazi fiyatları tüm tarafların çıkarlarını uyumlu hale getirecek şekilde belirlenmelidir; yani devlet vergi gelirini kaybetmemeli, işletmeler iş verimliliğini ve kar marjlarını korumalı, piyasa arz ve talebi bozulmamalı ve insanlar erişimlerini sürdürmelidir. Bu, sağlanması gereken tutarlı bir hedeftir. Bu da arazi fiyatlarının mutlaka tamamen piyasa fiyatlarına dayanması gerekmediği anlamına gelir.
PROPIIN Gayrimenkul Proje Geliştirme Eğitim Enstitüsü Direktörü Bayan Vo Nhat Lieu, önemli bir değişkene dikkat çekti: Arazi kullanım ücretleri genellikle toplam proje maliyetinin %50'sine kadarını oluştururken, arazinin maliyeti yaklaşık %20 civarındadır. Değerleme sürecinde standart bir formülün olmaması ve maliyetin öngörülemeyen bir şekilde dalgalanması nedeniyle birçok uluslararası yatırımcı tereddüt etmektedir.
Bu nedenle, 300 m²'nin altındaki haneler için arazi kullanım değişikliği ücretinden muafiyet veya önemli ölçüde indirim yapılmasını ve çok sayıda arsaya sahip bireylerden daha yüksek vergi alınmasını önerdi. Ayrıca, yerel yönetimlerin fiyatları çok hızlı bir şekilde artırıp bölgeler arasında uçurum yaratmasını ve spekülasyon dalgasını tetiklemesini önlemek için arazi fiyat listesinin yeterince uzun süre istikrarlı tutulması gerekiyor.
Maliye Bakan Yardımcısı Le Tan Can da, şu anda en büyük iki darboğazın, tarım arazilerinin konut alanına dönüştürülmesinde "ek ödeme" ve arazi kullanım ücretlerinin hesaplanması olduğunu kabul etti. Maliye Bakanlığı'nın 103/2024 sayılı Kararnameyi değiştiren taslak Kararnameyi tamamladığını ve yürürlüğe konulmadan önce Adalet Bakanlığı'na inceleme için gönderdiğini söyledi. Amaç, engelleri en kısa sürede ortadan kaldırmaktır, çünkü yerel yönetimler, ücret ve vergilerin çok yüksek olması nedeniyle sürekli olarak "mali açıdan imkansız" vakalar bildirmektedir.
Arazi kullanım katsayısını artırın
HoREA Başkanı, konut fiyatlarını düşürmek için Ho Chi Minh şehrinin sosyal konut arzını artırmaya öncelik vermesi ve aynı zamanda idari prosedürlerde güçlü reformlar yapması gerektiğine inanmaktadır. Özellikle, sosyal konut projelerinin onay yetkisini, mevcut durumda olduğu gibi Yatırım Kanunu üzerinden değil, İnşaat Dairesine devretmek için pilot bir kararname çıkarılması ve 2023 Konut Kanunu'nda değişiklik yapılması gerekmektedir.
Ayrıca, sosyal konut projeleri için arazi kullanım katsayısını en fazla 1,5 katına çıkarmak amacıyla 100/2024/ND-CP sayılı Kararnamede değişiklik yapılmasını önerdi. Bu, aynı arazi alanında daire sayısını %50 oranında artırmaya ve böylece daire fiyatlarını düşürmeye yardımcı olacaktır.
Ayrıca, planlama onayı ve ruhsatlandırma sürelerini kısaltmak için yerel yönetimlerin eş zamanlı olarak koordinasyon sağlaması gerekmektedir. Özellikle gençler için tercihli kredi politikaları yoluyla düşük maliyetli ticari konutların geliştirilmesi de teşvik edilmelidir. Devlet ayrıca, 2030 yılına kadar 1 milyon sosyal konut inşa etme programıyla birlikte, işletmeleri uygun fiyatlı segmente geçmeye teşvik ederek piyasayı yeniden yapılandırmalıdır.
Bir diğer önemli çözüm ise, gayrimenkul ticaretiyle ilgili kanunda değişiklik yapılarak, yeni yatırımcının bu yükümlülükleri yerine getirmesi şartıyla, arazi üzerindeki mali yükümlülüklerini yerine getirmemiş projelerin devredilmesine izin verilmesidir. Bu, "rafa kaldırılmış" projelerin yeniden canlanmasına ve arzın artmasına yardımcı olacaktır.
Kaynak: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
Yorum (0)