Ho Chi Minh şehrindeki mevcut konut fiyatlarını düşürmek için arazi fiyatlarını düşürün

Emlak şirketlerinin piyasa araştırma raporlarına göre, konut fiyatları artmaya devam ediyor. Ho Chi Minh City'deki daire fiyatları, özellikle lüks segmentte, 5 yıl öncesine kıyasla iki katına çıktı. Bu daire segmentinin hakimiyeti, konut fiyatlarını artırarak orta gelirlilerin konuta erişimini giderek zorlaştırdı.

Ev fiyatları istikrarlı bir şekilde artıyor

An Lac Bölgesi (HCMC) sakini Bay Phong, birkaç yıl önce Binh Thanh Bölgesi'nde (eski) 4 milyar VND'ye lüks bir daire satın aldığını ve bu rakamın şu anda 9 milyar VND'ye çıktığını söyledi. Fiyatın neredeyse iki katına çıkmış olmasına rağmen, hala duracak gibi görünmediğini belirtmekte fayda var.

Bu arada, Binh Trung Bölgesi'ndeki (HCMC) yeni bir proje, 5-6 yıl öncesine göre iki kat fazla olan metrekare başına 90 milyon VND'nin üzerinde daire satışa sundu. HCMC'nin en lüks bölgesi olarak kabul edilen Phu My Hung kentsel bölgesinde, daire fiyatları şu anda metrekare başına 80-95 milyon VND arasında değişiyor. 7-8 yıl önce ise metrekare başına sadece 37-38 milyon VND civarındaydı.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği'nin (HoREA) son raporuna göre, 2020-2023 yılları arasında lüks konut segmenti toplam pazar arzının yaklaşık %70'ini oluşturuyor. Bu durum, pazarın dengesiz bir şekilde gelişmesine ve konutlardaki "piramit" modelinin tersine dönmesine neden oluyor.

Sadece 2025'in ilk 6 ayında Ho Chi Minh Şehri'nde toplam 3.353 lüks daireden oluşan ve değeri 10.239 milyar VND'yi aşan sadece 4 ticari konut projesi hayata geçirildi. Orta sınıf veya uygun fiyatlı konut segmentinde hiçbir proje yoktu. Bu arada, sosyal konutlar da oldukça mütevazıydı ve sadece 205.000 m² inşaat alanı, yani 4.100 daire ile 2025 yılına kadar planın yalnızca yaklaşık %11,7'sine ulaşıldı. HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, konut fiyatları son yıllarda sürekli arttı ve şu anda yüksek bir seviyede. Lüks bir dairenin m² maliyeti 90 milyon VND'ye kadar çıkıyor, bu da yaklaşık 9,7 milyar VND/daireye denk geliyor ve orta gelirli insanların karşılayabileceğinin çok ötesinde.

Giảm giá đất để hạ nhiệt giá nhà - Ảnh 1. — Ho Chi Minh şehrinde daire fiyatları son beş yılda iki katından fazla arttı.

Savills Vietnam, Ho Chi Minh City'deki konut piyasasının son 5 yıldır ciddi bir arz sıkıntısıyla karşı karşıya olduğunu değerlendiriyor. Şehir, 2021-2025 döneminde 235.000 yeni konut geliştirme hedefi koymuş olmasına rağmen, planın yalnızca %24'ünü tamamladı, yani yaklaşık 179.000 konuttan hâlâ yoksun. 2025'in ikinci çeyreğinde Ho Chi Minh City'de yalnızca 1.600 yeni daire piyasaya sürülecek ve ilk 6 aydaki toplam birincil arz 6.800 konut olacak. Ancak emilim oranı yalnızca %45'e ulaştı, yani 3.800 konutun ticareti gerçekleşti. Bunun temel nedeninin yavaş onay süreci ve yasal engeller olduğu söyleniyor.

Arazi kullanım ücretleri çok yüksek

DKRA Danışmanlık ve Yatırım Direktörü Sayın Vo Hong Thang, satın alma maliyetleri, vergiler, avukatlık ücretleri, kredi faizi vb. dahil olmak üzere arsa maliyetlerinin şu anda toplam proje yatırım maliyetlerinin çoğunluğunu oluşturduğunu, inşaat maliyetlerinin veya daire kalitesinin ise daha kolay kontrol edilebildiğini belirtti. Bu nedenle, hukuki sorunları olan projeler çözüldüğünde ve arazi kullanım ücretlerinde bir indirim sağlandığında Ho Chi Minh şehrindeki emlak fiyatlarının "soğuyacağını" öngördü.

Ho Chi Minh Şehri Ekonomi ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, arsa fiyatlarındaki artışın ve arsa kullanım bedellerinin belirlenmesinde kullanılan fazlalık yönteminin, daire fiyatlarındaki yüksek artışın temel nedenleri olduğunu belirtti. 71/2024 sayılı Arazi Kanunu ve Kararname'de belirtildiği gibi, piyasaya yakın arsa fiyatlarının uygulanmasının, özellikle arsa fiyat çerçevesinin kaldırılmasının ardından, piyasayı "sanal" fiyatlara doğru ittiğini belirtti. Bu nedenle, girdi maliyetlerini kontrol altına almak ve gayrimenkul fiyatlarını istikrara kavuşturmak amacıyla, kullanım amacı değiştirildiğinde arsa fiyat hesaplama oranını düşürecek 2024 Arazi Kanunu'nda düzenlemeler yapılması gerektiğini belirtti. Arsa fiyatlarının kontrollü bir şekilde belirlenmesi, konut fiyatlarının düşürülmesine ve sosyal güvenliğin artırılmasına katkıda bulunacaktır.

Thanh Nien Gazetesi'nin 22 Temmuz'da düzenlediği "Arsa fiyatları, arsa vergileri... nasıl makul hale getirilir" konulu çalıştayda, TAT Hukuk Bürosu Başkanı Avukat Truong Anh Tu, devletin özellikle inşaat arazisi fiyat listeleri ve vergi politikalarında, arsa ile ilgili vergilerin toplanmasında daha makul çözümlere sahip olması gerektiğini ileri sürdü.

Ona göre, arazi fiyatlarının tüm tarafların çıkarlarını gözetecek şekilde belirlenmesi gerekiyor; yani devlet vergi geliri kaybetmesin, işletmeler iş verimliliğini ve kâr marjlarını korusun, piyasadaki arz ve talep aksamasın ve insanlar erişim sağlasın. Bu, sağlanması gereken tutarlı bir hedef. Bu, arazi fiyatlarının tamamen piyasa fiyatlarına bağlı olması gerekmediği anlamına geliyor.

PROPIIN Gayrimenkul Proje Geliştirme Eğitim Enstitüsü Müdürü Vo Nhat Lieu, önemli bir değişkene dikkat çekti: Arazi kullanım ücretleri genellikle toplam proje maliyetinin %50'sine kadar çıkabiliyor ve arazinin payı yaklaşık %20. Birçok uluslararası yatırımcı, değerleme sürecinin standart bir formülünün olmaması ve maliyetin öngörülemez bir şekilde dalgalanması nedeniyle tereddüt etti.

Bu nedenle, 300 metrekarenin altındaki haneler için arazi kullanım dönüşüm ücretinin muaf tutulmasını veya önemli ölçüde düşürülmesini ve çok sayıda arsası olan kişilere daha yüksek vergi uygulanmasını önerdi. Ayrıca, yerel yönetimlerin fiyatları çok hızlı artırıp bölgeler arasında uçurum yaratarak spekülasyon dalgasını tetiklemesini önlemek için, arazi fiyat listesinin yeterince uzun süre sabit tutulması gerekiyor.

Maliye Bakan Yardımcısı Le Tan Can da, tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinde şu anda karşılaşılan en büyük iki darboğazın "ek ödeme" ve arazi kullanım ücretlerinin hesaplanması olduğunu kabul etti. Maliye Bakanlığı'nın 103/2024 sayılı Kararname'yi değiştiren Kararname taslağını tamamladığını ve yayımlanması için Hükümete sunulmadan önce Adalet Bakanlığı'na incelenmek üzere gönderdiğini belirtti. Amaç, yerel yönetimlerin ücret ve vergilerin çok yüksek olması nedeniyle sürekli olarak "mali imkansız" vakalar bildirmesi nedeniyle engelleri en kısa sürede ortadan kaldırmak.

Arazi kullanım katsayısını artırın

HoREA Başkanı, konut fiyatlarını düşürmek için Ho Chi Minh Şehri'nin sosyal konut arzını artırmaya öncelik vermesi ve aynı zamanda idari prosedürleri kökten değiştirmesi gerektiğine inanıyor. Özellikle, şu anda olduğu gibi Yatırım Yasası'ndan geçmek yerine, sosyal konut projelerini onaylama yetkisinin İnşaat Bakanlığı'na devredilmesi için bir pilot kararname çıkarılması ve 2023 Konut Yasası'nda değişiklik yapılması gerekiyor.

Ayrıca, sosyal konut projelerinde arazi kullanım katsayısının en fazla 1,5 katına çıkarılması için 100/2024/ND-CP sayılı Kararname'de değişiklik yapılmasını önerdi. Bu, aynı arsa alanında inşa edilecek daire sayısını %50 oranında artırarak daire fiyatlarını düşürecek.

Ayrıca, planlama onayı ve ruhsatlandırma süresini kısaltmak için yerel yönetimlerin eşgüdümlü bir şekilde çalışması gerekmektedir. Düşük maliyetli ticari konutların geliştirilmesi, özellikle gençler için tercihli kredi politikalarıyla teşvik edilmelidir. Devletin ayrıca, 2030 yılına kadar 1 milyon sosyal konut inşa etme programıyla birlikte, işletmeleri uygun fiyatlı segmente kaydırmaya teşvik ederek piyasayı yeniden yapılandırması gerekmektedir.

Bir diğer önemli çözüm ise, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'nda, yeni yatırımcının bu yükümlülükleri yerine getirmesi koşuluyla, arsa üzerindeki mali yükümlülüklerini yerine getirmemiş projelerin devredilmesine olanak sağlayacak bir değişiklik yapılmasıdır. Bu, "rafa kaldırılmış" projelerin yeniden canlanmasına ve arzın artmasına yardımcı olacaktır.

Kaynak: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm