Gayrimenkul birleşme ve devralmaları yıl sonunda büyük dalga bekliyor

Bu yılın ilk yarısında gayrimenkul piyasasında, sanayi ve konut sektörlerinde yalnızca birkaç birleşme ve satın alma (M&A) işlemi kaydedildi. Ancak, yeni tapu yasalarının yürürlüğe girmesiyle birlikte yılın son aylarında bu pazarın hız kazanması bekleniyor.

Birkaç anlaşma kapatıldı

Satış baskısı hâlâ çok yüksek olsa da, 2024'ün ilk yarısında gayrimenkul birleşme ve devralma piyasası oldukça sakin seyrediyor ve yalnızca birkaç işlem tamamlandı. Örneğin, Haziran 2024 sonunda, Phat Dat Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi, BIDICI Şirketi'ndeki %49 hissenin tamamının nominal değerinin %130'undan (hisse başına 10.000 VND) düşük olmayan bir transfer bedeliyle devredilmesi politikasını onayladı.

Dört gün sonra Phat Dat, BIDICI Şirketi hisselerinin %25'ini 769,5 milyar VND karşılığında bir şahsa devretti ve Phat Dat'ın BIDICI'daki sahiplik oranı %49'dan %24'e düştü. Bu işlem sayesinde Phat Dat, 2024'ün ikinci çeyreğinde 50 milyar VND kâr bildirdi, ancak geliri yalnızca 8,3 milyar VND'nin üzerinde gerçekleşti.

BIDICI'nin Ekim 2020'de, Phat Dat'ın Haziran 2019'da ihaleyi kazandığı Nhon Hoi Eko-Turizm Kentsel Alanı'ndaki (Binh Dinh) 9. Parseldeki yüksek katlı apartman arazisine yaptığı yatırım projesiyle kurulduğu biliniyor.

Nam Long Grubu ise, yatırım belgelerinin güncellenmesine ilişkin prosedürlerde yaşanan sorunlar nedeniyle yaşanan birçok "gecikmenin" ardından, Haziran 2004'te Paragon Dai Phuoc Projesi'ndeki (Nam Long Dai Phuoc olarak da bilinir) sermayenin %25'ini, 662 milyar VND değerindeki ortak Nishi Nippon Railroad'a (Japonya) transfer etti.

Paragon Dai Phuoc projesi, Dai Phuoc Adası'nda ( Dong Nai eyaleti) bulunan 45 hektarlık bir alana yayılmıştır. Nam Long Group, 2022 yılından bu yana Paragon Dai Phuoc hisselerinin %25'ini devretmek için yukarıda belirtilen tutarı depozito olarak almıştır. Bu anlaşmanın tamamlanması sayesinde Nam Long, 2024 yılının ikinci çeyreğinde toplam gelirinin aynı döneme kıyasla yaklaşık %74 oranında azalmasıyla zarar etmekten kurtulmuştur.

Yukarıda belirtilen iki anlaşmaya ek olarak, pazarda Kim Oanh Grubunun Sumitomo Ormancılık, Kumagai Gumi, NTT Kentsel Kalkınma olmak üzere 3 şirketle işbirliği yaparak Binh Duong'da Tek Dünya Projesi'ni geliştirmesi gibi bir dizi başka anlaşma da kaydedildi.

One World, yaklaşık 50 hektarlık bir alana yayılmış olup, toplam yatırım tutarı 1 milyar ABD dolarını aşmaktadır. Proje, 6 bileşenden oluşmaktadır. Yatırımcı, konferans ve sergi merkezi, Aeon alışveriş merkezi, 5 yıldızlı otel ve uluslararası bir ortaokul gibi tesisler inşa etmeyi planlamaktadır. Bu ürünler 2025 yılında piyasaya sunulacaktır.

Bu arada, endüstriyel gayrimenkul sektöründe de Tripod Technology Corporation'ın Sonadezi Chau Duc'tan Ba ​​Ria - Vung Tau'da 18 hektarlık bir endüstriyel araziyi satın alma anlaşması kaydedildi.

250 milyon ABD doları yatırım sermayesiyle Electronic Tripod Vietnam Fabrikası (Chau Duc), Tripod Technology Group'un yüksek teknoloji elektronik sektörünün genişleme ve gelişim planının gerçekleştirilmesine katkıda bulunmaktadır. Bu aynı zamanda Chau Duc Endüstri Parkı'nda bugüne kadar gerçekleştirilen en büyük yüksek teknoloji projesidir.

Hızlanma beklentileri

Satış tarafındaki baskının hala çok büyük olduğu ve özellikle 1 Ağustos'ta yürürlüğe giren Tapu Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Konut Kanunu'nun hukuki prosedürleri netleştirmesi ve böylece proje alım-satım süreçlerinin hızlanması beklenirken, birleşme ve devralmaların işletmelerin mevcut zorlukları geçici olarak aşmalarına yardımcı olacak bir çözüm olarak değerlendirildiği belirtiliyor.

Projeyi satmak için uzun bir planlama sürecinden sonra, Van Phat Hung Şirketi Yönetim Kurulu, Nha Be'deki (HCMC) Nhon Duc Konut Alanı Projesi'nin yatırımcısı olan Nha Be Gayrimenkul Anonim Şirketi'nin (Nha Be Land) %99 hissesinin devri politikasını onaylayan bir karar almaya devam etti. Bu aynı zamanda Şirketin 2024 yılına yönelik ana iş hedefidir.

Yeni ve daha açık düzenlemeler, önümüzdeki dönemde Vietnam gayrimenkul piyasasının güçlü bir yabancı yatırım dalgasını karşılamasının ön koşuludur.

Avukat Nguyen Truc Hien, Vietnam International Law Firm Limited (VILAF) üyesi

Aslında Lotte Land, 2021 yılından bu yana Nha Be Land hisselerinin %55'inin satın alınması için Van Phat Hung'a 200 milyar VND aktardı, ancak bu girişimin liderine göre, son zor dönemde yeni yasaların uygulanmasını beklemek ve kurum ve kuruluşların kararlarına bağlı kalmak, uygulama sürecini yavaşlattı.

Van Phat Hung Genel Müdür Yardımcısı Bay Phung Dien Trong, sermaye transferinin tamamlanmasındaki en önemli kısmın projenin hukuki boyutu, özellikle de proje için yatırım politikasının onaylanması olduğunu söyledi. Son yıllarda, projenin hukuki prosedürlerinin tamamlanması için yetkililerin onay kararı beklenmesi gerekti ve bu da sürenin uzamasına yol açtı. Bu durum, Şirketin yukarıda bahsedilen projesi de dahil olmak üzere Ho Chi Minh Şehri'ndeki çoğu projenin gecikmesine neden oldu.

Ancak, Nhon Duc Nha Be Yerleşim Alanı Projesi'nin yeni arazi kanunlarının yürürlüğe girmesinin ardından, 2024'ün üçüncü çeyreğinde yatırıma onaylanması muhtemeldir. Bu, yalnızca Lotte Land için değil, aynı zamanda diğer ilgili ortakların da devri gerçekleştirebilmesi için bir ön koşuldur.

Başarılı bir birleşme ve devralma projesinin olmazsa olmaz koşulu olan yasal zorunlulukların yanı sıra, yeni yasadaki politikalar yabancı yatırımcılara da birçok fırsat sunuyor.

Örneğin, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda, projeyi devreden yatırımcıların, proje arazisine ilişkin olarak arsa kullanım bedeli, arsa kiraları, arsaya ilişkin vergi, resim ve harçlar dahil olmak üzere mali yükümlülüklerini yerine getirmesi gerektiği; devir işlemlerinin tamamlanması ve devir işlemine ilişkin mali yükümlülüklerin yerine getirilmesinin ardından alıcıya pembe defter verileceği hükme bağlanmıştır.

Eskiden olduğu gibi, yatırımcılar arazi üzerindeki mali yükümlülüklerini tamamladıktan sonra, pembe kitap ve arazi devri için çok zaman harcamak zorunda kalıyor. Bu olumlu bir gelişme ve gayrimenkul projelerinin devrine ilişkin prosedürlerin uygulanma sürecinin hızlanmasına katkıda bulunması bekleniyor.

Vietnam Uluslararası Hukuk Bürosu (VILAF) üyesi Avukat Nguyen Truc Hien, gayrimenkul sektörünün her zaman yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çektiğini ancak geçmişte proje birleşme ve devralma faaliyetlerinin önünde özellikle hukuki engellerin bulunduğunu belirtti.

2024 Arazi Kanunu, yabancı yatırımcılara sanayi parkları, sanayi kümeleri, yüksek teknoloji bölgelerinde arazi kullanım hakkı devri, gayrimenkul projelerinin devrinden elde edilen arazilerin kullanılması ve yabancı sermayeli işletmeler için arazi kullanım hakkı alma yönteminin genişletilmesi gibi pek çok avantaj da getiriyor.

Bayan Hien, "Yeni ve daha açık düzenlemeler, Vietnam gayrimenkul piyasasının önümüzdeki dönemde güçlü bir yabancı yatırım dalgasını karşılamasının ön koşuludur" diye vurguladı.

Kaynak: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html