Birçok gayrimenkul sektörü durgunluğunu korurken, Hanoi'deki dairelerin fiyatları istikrarlı bir şekilde artarak yıllık %13'lük bir artış gösterdi. Hanoi'deki dairelerin ortalama kira fiyatı geçen yıl %4,5 arttı.
OneHousing İş Geliştirme Direktörü Tran Quang Trung, Hanoi'de kiralık daire yatırımının şu anda hala cazip bir yatırım kanalı olduğunu söyledi.
OneHousing İş Geliştirme Direktörü Sayın Tran Quang Trung. (Fotoğraf: ML)
Banka faiz oranları düştükçe ve birçok politika toparlanmayı teşvik ettikçe, gayrimenkul piyasası sermaye akışlarını yeniden karşılamaya başlıyor. Yatırımcılar sermaye akışlarının büyük bir kısmını gayrimenkul kiralama kanalına yönlendiriyor. Sizce bu yatırım kanalının uzun vadede kâr getireceğine inanmak için sebep nedir?
- 2019 nüfus sayımına göre, başkentin nüfusunun her yıl yaklaşık 200.000 kişi, yani büyük bir ilçeye eşdeğer bir artış göstermesi bekleniyor. Bu insanların çoğu ev kiralıyor ve bu da Hanoi'de kiralık konutlara olan talebi artırıyor. Ayrıca, 2019 itibarıyla Vietnam'da yaklaşık 120.000 yabancı işçi çalışıyor ve bu sayı yılda ortalama %17 artıyor.
Hanoi'de ortalama daire kira bedeli, geçen yılın aynı dönemine göre %4,5 artışla aylık yaklaşık 10 milyon VND'dir. Arzın talepten az olması nedeniyle daire segmentinin üretiminin her zaman parlak bir fırsata sahip olduğu açıktır.
Dairelere iyi bir kira talebi var, ancak gayrimenkul daire satın almanın bir yük olduğu ve gelecekte kademeli olarak değer kaybedeceği görüşü hâlâ mevcut. Bu görüşe katılıyor musunuz?
- Kiralık daireye yatırım yapan bir yatırımcının iki endişesi vardır: Birincisi, sermaye maliyetinin gelecekte artıp artmayacağı, ikincisi ise kira gelirinin nasıl olacağıdır. Kiralık daire tipinin fiyatı ve fiyat artış marjı açısından, Hanoi daireleri gayrimenkul segmentleri arasında en yüksek kira kâr marjına sahiptir.
Hanoi'de 2022 yılında daire kiralamanın kârı %4,4 olup, cadde cepheli evlerin kira oranının 1,7 katıdır. Özellikle Hanoi'nin batısında kira kârları %5 ila %6 arasında değişmektedir.
Bu getiri oranıyla, daire sahibi elinde nakit tutuyorsa yıllık yaklaşık %4-4,5 oranındaki enflasyondan kaçınır ve ayrıca gelecekte oluşacak sermaye değer artışından da kâr elde eder. Örneğin, Hanoi'de 2018-2022 yılları arasında daire fiyatları yılda ortalama %13 arttı.
Gözlemlerinize göre Hanoi'de hangi bölgelerin kiralama potansiyeli yüksek? Neden?
- Batı bölgesi, özellikle Vinhomes Akıllı Şehir'deki binalar olmak üzere çok sayıda kiracıyı cezbetmektedir. Bu binalar, tüm pazarın ortalamasından (yaklaşık %4,4) daha yüksek olan yaklaşık %5,5'lik kira getirisiyle dikkat çekmektedir. Bu durum, bu metropolün kira geliri nakit akışının bölgedeki diğer projelere göre daha yüksek olduğunu göstermektedir.
Batı bölgesinin iyi bir büyüme kaydetmesinin sebebi, öncelikle Devletin Batı bölgesindeki tüm kurum, bakanlık ve şubeleri onaylaması gibi faktörlerle ilgilidir. Pham Van Bach Caddesi'nde 1,2 milyar ABD doları yatırımla inşa edilen ABD Büyükelçiliği alanı da Nisan 2023'te hizmete girmiştir. Gelecekte, ABD ile ilgili birimlerin temsilcilikleri kurulacak ve bu alana yoğun bir şekilde odaklanılacaktır.
Batı'da, bu bölgedeki projelerin bazıları kiralık konut segmentinde en çok rağbet gören projelerdir. Birçok yabancı kiracı, konaklama için 1.000-2.000 ABD doları harcamaya isteklidir ve bu da büyük bir sorun teşkil etmeyecektir.
Genellikle yabancıların kiraladığı bölgede kira fiyatları iyi olur, bu da o bölgenin fiyat seviyesinin artacağı anlamına gelir. Kira fiyatı arttığında, oradaki gayrimenkul fiyatı da artacaktır, bu da konut emlakçılığının mantığıdır.
Kiralık daireye yatırım yapmak için müşterilerin en az 1,5 milyar TL veya üzeri öz sermayeye sahip olması gerekiyor. (Fotoğraf: CP)
Yatırımcıların finansal kapasiteleri farklı, sizce hangi tip daire kiralamak daha kolay? Kiralık bir daireye yatırım yapmak için yatırımcının ne kadar sermaye harcaması gerekiyor?
- Genç bekarlar için 1 yatak odalı stüdyo daireler ve 1+2, 2+1 daire tipleri, eşleri ve küçük çocukları olan çok sayıda aile için uygun olacaktır. Üst sınıfa mensup olanlar ise, örneğin eşlerini ve çocuklarını işe getiren kıdemli uzmanlar, danışmanlar veya şirket CEO'ları, villa veya çatı katı daireleri kiralamayı tercih edebilirler. Kiralık daireye yatırım yapmak için müşterilerin en az 1,5 milyar dolar veya daha fazla öz sermayeye sahip olması gerekir. Dairenin değerine ve kiralık mobilyaya yapılan farklı yatırımlara bağlı olarak, öz sermaye de farklılık gösterecektir.
Sörf veya uzun vadeli tutma gibi gayrimenkul yatırım şekilleri arasında, kiralama amaçlı yatırım şu anda neden en uygunudur efendim?
- Bence bu, her noktadaki müşteri beklentileriyle ilgili bir hikaye. Akıllı bir yatırımcı, tüm yumurtalarını tek bir sepete koymak yerine, birçok sepete koyması gerektiğini bilir. Gelecekte yalnızca sermaye değer artışından kâr elde edebilmek için uzun vadeli yatırım amaçlı gayrimenkul ürünlerine sahip olmaları gerekir. Ancak bu tür yatırımlarda yatırımcılar, gayrimenkulü iyi bir fiyata ve yasal statüsü net bir şekilde belirlenmiş bir fiyata satın almalıdır.
Aylık nakit akışı olan birden fazla kiralık mülk sahibi olanların ise çok net amaçları vardır: çocuklarının eğitimi için para kazanmak, emekli olduklarında aylık harcama parası edinmek, seyahat etmek ... Bir de çok metodik bir yatırım anlayışına sahip olanlar var ki, çok sayıda projede daire zinciri inşa etmek; her projede yaklaşık 3-5 daire var ve aylık 300-500 milyon TL'ye kadar nakit akışı sağlıyor.
Gayrimenkul yatırımında, esas mesele varlık değeridir. Nakit akışı yaratan her mülk gayrimenkuldür. Dolayısıyla, ne kadar mülke sahip olduğunuz önemli değil, önemli olan mülkünüzün sizin için ne kadar nakit akışı sağladığıdır.
Sohbetiniz için teşekkür ederim!
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)