Yatırım yapmak için en az 1,5 milyar VND'ye ihtiyacım var mı?

Gayrimenkul sektörünün birçok bölümü durgunluk yaşarken, Hanoi'deki apartman dairelerinde fiyat artışları devam ediyor ve yıllık %13'lük bir büyüme oranı korunuyor. Hanoi'deki apartman dairelerinin ortalama kira fiyatı geçen yıl %4,5 arttı.

OneHousing'in İş Geliştirme Direktörü Bay Tran Quang Trung'a göre, Hanoi'de kiralık dairelere yatırım yapmak şu anda cazip bir yatırım kanalı olmaya devam ediyor.

OneHousing İş Geliştirme Direktörü Sayın Tran Quang Trung. (Fotoğraf: ML)

Bankaların faiz oranlarındaki düşüş ve toparlanmayı destekleyen çeşitli politikalarla birlikte, gayrimenkul piyasası sermaye getirisi almaya başlıyor. Yatırımcılar sermayelerinin önemli bir kısmını kiralık mülklere yatırıyor. Sizce bu yatırım kanalının uzun vadeli kar getireceğine inanmamızı sağlayan nedenler nelerdir?

- 2019 nüfus sayımı verilerine göre, Hanoi'nin nüfusunun yılda ortalama yaklaşık 200.000 kişi artması bekleniyor; bu da büyük bir ilçenin nüfusuna eşdeğer. Bu kişilerin büyük çoğunluğu ev kiralıyor ve bu da Hanoi'de kiralık konutlara yüksek talep yaratıyor. Ayrıca 2019 itibariyle Vietnam'da yaklaşık 120.000 yabancı işçi bulunuyor ve bu sayı yılda ortalama %17 oranında artıyor.

Hanoi'de ortalama daire kiralama fiyatı aylık yaklaşık 10 milyon VND olup, geçen yılın aynı dönemine göre ortalama %4,5'lik bir artış göstermiştir. Bu durum, arzın talepten az olduğu şu anda daire piyasası için parlak bir geleceğe işaret etmektedir.

Dairelere şu anda iyi bir kiralama talebi var; ancak, daire satın almanın gelecekte kademeli olarak değer kaybedecek bir varlık olduğu görüşü hala mevcut. Bu görüşe katılıyor musunuz?

- Kiralık dairelere yatırım yapan bir yatırımcı iki konuyla ilgilenir: birincisi, sermaye değerinin gelecekte artıp artmayacağı ve ikincisi, kira gelirinin nasıl olacağı. Kiralık dairelerin fiyatı ve fiyat artış potansiyeli göz önüne alındığında, Hanoi daireleri tüm gayrimenkul segmentleri arasında en yüksek kira getirisine sahiptir.

Hanoi'de 2022 yılında apartman dairelerinin kiralanmasından elde edilen yatırım getirisi %4,4 olup, cadde üzerindeki evlerin kira getirisinden 1,7 kat daha yüksektir. Hanoi'nin batı kesiminde ise kira getirileri %5 ile %6 arasında değişmiştir.

Bu getiri oranıyla, apartman sahipleri nakit tutmaları durumunda ortaya çıkacak yıllık yaklaşık %4-4,5'lik enflasyon oranından kaçınırlar ve ayrıca gelecekteki sermaye değerindeki yüzdesel artıştan da kar elde ederler. Örneğin, Hanoi'de 2018'den 2022'ye kadar apartman fiyatları yılda ortalama %13 oranında arttı.

Gözlemlerinize dayanarak, Hanoi'de şu anda iyi kiralama potansiyeli olan bölgeler hangileri? Bunun sebepleri nelerdir?

- Batı bölgesi, özellikle Vinhomes Smart City içindeki binalar olmak üzere, çok sayıda kiracıyı kendine çekiyor ve yaklaşık %5,5'lik kira getirisiyle piyasa ortalamasının (yaklaşık %4,4) üzerinde bir performans sergiliyor. Bu durum, bu büyük kentsel alandan elde edilen kira gelirinin bölgedeki diğer projelerden daha yüksek olduğunu gösteriyor.

Batı bölgesinin güçlü büyümesi çeşitli faktörlere bağlıdır. Birincisi, hükümet Batı bölgesiyle ilgili tüm kurum ve bakanlıkları onaylıyor. Pham Van Bach Caddesi'nde 1,2 milyar dolarlık yatırımla inşa edilen ABD Büyükelçiliği kompleksi de Nisan 2023'te inşaatına başlandı. Gelecekte, ABD ile ilgili birimlerin temsilcilik ofisleri bu bölgede yoğunlaşacak.

Batı bölgesinde, kiralık konut segmentinde en çok rağbet gören projelerin bazıları burada yer alıyor. Birçok yabancı kiracı, konaklama için 1.000-2.000 dolar harcamaya razı ki bu da büyük bir sorun teşkil etmiyor.

Genellikle, yabancı kiracıların yoğun olduğu bölgelerde kira fiyatları daha uygun olur ve bu da o bölgedeki gayrimenkul fiyatlarını yükseltir. Kira fiyatları arttığında ise o bölgedeki gayrimenkulün değeri de artar; konut gayrimenkulünün mantığı budur.

Kiralık dairelere yatırım yapmak isteyen müşterilerin ayrıca en az 1,5 milyar VND veya daha fazla peşinat ödemesi gerekmektedir. (Fotoğraf: CP)

Yatırımcıların finansal kapasiteleri farklılık gösterir. Sizce hangi tip daireyi kiraya vermek en kolaydır? Bir yatırımcının kiralık bir daireye yatırım yapmak için ne kadar sermayeye ihtiyacı vardır?

- Stüdyo daireler ve tek yatak odalı daireler genç bekarlar için uygunken, bir yatak odalı ve iki yatak odalı daireler küçük çocuklu aileler için idealdir. Üst düzey profesyoneller, danışmanlar veya ailelerini işe getiren CEO'lar gibi daha varlıklı kişiler için villalar ve çatı katı daireler daha uygun bir seçenektir. Kiralık dairelere yatırım yapmak için müşterilerin en az 1,5 milyar VND veya daha fazla peşinat ödemesi gerekmektedir. Gerekli peşinat miktarı, dairenin değerine ve yatırılan iç mekan eşyalarının miktarına bağlı olarak değişecektir.

Kısa vadeli spekülasyon veya uzun vadeli elde tutma gibi çeşitli gayrimenkul yatırım biçimleri arasında, kira geliri elde etmek amacıyla yatırım yapmanın şu anda neden en uygun seçenek olduğunu açıklayabilir misiniz?

- Bence bu hala farklı zamanlardaki müşteri beklentileriyle ilgili bir mesele. Akıllı bir yatırımcı, tüm yumurtalarını tek bir sepete koymak yerine yatırımlarını çeşitlendirmesi gerektiğini bilir. Gelecekte sadece sermaye değer artışından kar elde etmek için uzun vadeli gayrimenkul yatırım ürünlerine sahip olmalıdır. Ancak bu tür bir yatırımda, yatırımcının gayrimenkulü iyi bir fiyata ve net yasal belgelerle satın alması gerekir.

Aylık gelir getiren birden fazla kiralık mülke sahip olanların ise çok net hedefleri vardır; örneğin, parayı çocuklarının eğitimi için, emeklilikte günlük masraflar için veya seyahat için kullanmak gibi... Ayrıca, birden fazla projede bir dizi apartman inşa etmek gibi çok sistematik bir yatırım zihniyetine sahip olanlar da vardır; her projede yaklaşık 3-5 ünite bulunur ve aylık 300-500 milyon VND'ye kadar gelir elde edilir.

Gayrimenkul yatırımında, nihayetinde her şey varlık değerine dayanır. Sadece nakit akışı üreten mülkler gerçekten değerlidir. Bu nedenle, ne kadar mülke sahip olduğunuzun önemi yoktur; önemli olan mülkünüzün nasıl nakit akışı ürettiğidir.

Sohbet için teşekkür ederim!

Kaynak: https://www.congluan.vn/can-ho-cho-thue-sinh-loi-khung-muon-dau-tu-can-toi-thieu-15-ty-dong-post252355.html