Vietnam gayrimenkul piyasasının paradoksu: Mantıksız ürün yapısı

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği'nin (HoREA) yakın tarihli bir raporuna göre, 2025'in ilk yarısında emlak piyasası, 2024 sonuna kıyasla %9,1'lik bir büyüme oranıyla olumlu değişimler yaşadı. Hâlâ birçok zorluk yaşansa da, bu toparlanma piyasa için yeni fırsatlar yaratıyor.

"Ters piramit"

HoREA, mekanizmalar, politikalar ve yasal düzenlemelerin tamamlanıp uygulamaya konulması sayesinde piyasadaki zorluk seviyesinin azalma eğiliminde olduğunu değerlendirdi.

2025 yılı, politikadan proje uygulama sürecine geçişin gecikmesinin etkisini göstermeye başladığı 2026 yılının ikinci yarısından itibaren gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı bir şekilde gelişmesine hazırlık yılı olarak değerlendiriliyor.

Ancak rapor, endişe verici bir paradoksa da dikkat çekti. Mevcut gayrimenkul ürün yapısı ciddi bir dengesizliğe sahip. 2024'ten 2025'in ilk 6 ayına kadar piyasaya sürülen projelerin neredeyse tamamı lüks konutlardan oluşuyor.

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, "Bu kalkınma yöntemi, ters bir piramit gibidir. Burada "üst" kısım çok büyükken, "alt" kısım -uygun fiyatlı konut ve sosyal konut- çok küçüktür ve insanların çoğunluğunun ihtiyaçlarını karşılamaya yetmez," diye vurguladı.

Özellikle 2025'in ilk yarısında, ülke genelinde sermaye seferberliğine uygun 3.353 lüks daireli 4 yeni ticari konut projesi bulunuyor ve toplam değeri 10.239 milyar VND'ye ulaşıyor. Bu arada, sosyal konut sektörü neredeyse durgun. Sosyal konut inşaatının toplam alanı yalnızca 205.000 m² olup, bu da 4.100 daireye denk geliyor. Bu da 2021-2025 dönemi için planlanan 35.000 dairenin yalnızca %11,7'sini tamamlıyor ve 2030 yılına kadar 100.000 daire hedefinden hala çok uzak.

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — Ho Chi Minh şehrinde bir gayrimenkul projesinin hukuki sorunları çözüldü.

Çözüm bekleyen 143 proje var.

Uygun fiyatlı konut arzı az olsa da konut fiyatları yükselmeye devam ediyor. 2024 yılında lüks daire fiyatları metrekare başına 90 milyon VND'ye fırladı; bu da bu tipteki her dairenin ortalama 9,7 milyar VND'ye mal olduğu anlamına geliyor; bu da çoğu orta gelirli kişinin karşılayabileceği fiyatın çok ötesinde.

Ayrıca, bir başka darboğaz daha var: yasal sorunlar. 2015-2023 yılları arasında Ho Chi Minh şehrinde 86'ya kadar ticari konut projesi askıya alındı veya hayata geçirilemedi. Bu, toplam proje sayısının %62'sinden fazlasını oluşturuyor ve yaklaşık 1.000 hektarlık bir alanı ve 54.000'den fazla daireyi kapsıyor. Şehirde şu anda farklı düzeylerde yasal sorunları olan 220 proje bulunuyor.

77 proje çözüme kavuşturulmuş olmasına rağmen, 143 proje hâlâ çözüm bekliyor. HoREA'ya göre bu durum, yalnızca arazi kaynaklarını israf etmekle ve bütçe gelirlerini azaltmakla kalmıyor, aynı zamanda arz kıtlığına da katkıda bulunarak konut fiyatlarının kısa vadede düşmesini zorlaştırıyor.