Yatırımcılar Hanoi'deki yükselen arazi fiyatları nedeniyle endişeli.

Hanoi'deki birçok gayrimenkul yatırımcısı, arsa piyasasındaki kaotik ve yapay fiyat artışına tanık olarak pasif durumda kalıyor.

Piyasa sakinleşti, ancak fiyatlar hâlâ yükseliyor.

Hanoi'deki bir emlak işlem merkezinin müdürü Bay Ngo Xuan Chuc, Dau Tu Gazetesi muhabirine verdiği demeçte, "Hanoi'de emlak fiyatları hızla yükseliyor. Çevre Yolu 4 çevresindeki arsaların fiyatları, Çin Yeni Yılı dönemine kıyasla en az %20 arttı. Eğer şu anda arsa veya ev alıyorsanız ve sahibi 10 dong istiyorsa, ben sadece 6 dong teklif eder ve daha sonra pazarlık yaparım. Mevcut fiyatlar çok şişirilmiş durumda ve mülkün gerçek değerini yansıtmıyor" dedi.

Bu kaynak, arsa fiyatlarının, özellikle satıcıların ağızdan ağıza yaydığı bilgiler yoluyla yapay olarak şişirildiğini, ancak 2024 yılının ikinci çeyreğinde işlem hacimlerinin özellikle aktif olmadığını belirtti. Dahası, sürekli rekor kıran fiyat artışları, birçok müşterinin yatırım yapma konusunda endişeli ve tereddütlü hissetmesine neden oldu.

"Gerçek işlem hacmi yüksek olmasa da, satıcılar piyasayı ölçmek için sürekli fiyat artırıyor. 2024'ün ilk çeyreğindeki çılgınlık şimdi yatıştı ve alıcıların coşkusu da azaldı," diye yorumladı Bay Chuc.

2024 Arazi Kanunu'ndaki yıllık arazi fiyat tablolarına ilişkin düzenleme, satıcıların gayrimenkul fiyatlarını artırmak için en sık kullandığı gerekçedir.

Benzer şekilde, piyasa döngülerinden nasıl faydalanılacağını bilen deneyimli bir yatırımcı olan Bayan Dinh Huong da mevcut piyasa koşullarında temkinli davrandığını ifade etti.

“Hanoi'de gayrimenkul fiyatları tüm segmentlerde yükseliyor. Gözlemime göre, mevcut işlem hacmi sadece Çin Yeni Yılı sonrası dönemle aynı seviyede, ancak fiyatlar sürekli artıyor. Bu durum, beni ve gayrimenkul yatırım camiasındaki birçok arkadaşımı yatırım yapmaktan çekinmeye itiyor,” dedi Bayan Huong.

Kanıt olarak, bu yatırımcı, Ha Dong bölgesindeki arsa fiyatlarının 2024 yılının ilk çeyreğine kıyasla %15-20 oranında arttığını belirtti. Bu artış, Van Quan mahallesi gibi hareketli yerlerden, Yen Nghia mahallesi gibi şehir merkezinden daha uzak bölgelere kadar çoğu alanda gerçekleşti.

"Ha Dong bölgesinde, 4. Çevre Yolu'nun hemen yanında, içinden ana yolun geçtiği 50 m2'lik bir arsa, Tet Bayramı öncesinde 3,5 milyar VND'ye satışa sunulmuştu, ancak şimdi fiyatı 7 milyar VND'ye yükseldi. 4. Çevre Yolu çevresindeki bölgelerde gayrimenkul fiyatlarının sadece altı ayda ikiye katlanması artık alışılmadık bir durum değil," dedi Bayan Huong.

Dong Anh bölgesinde değeri 300 milyar VND'ye varan çok sayıda arsayı elinde bulunduran bir "arazi avcılığı" grubunun üyeleri, geçen yılki Ay Yeni Yılı'ndan önce bile spekülatif grupların Xuan Canh ve Co Loa'da bir dizi arsa satın aldığını açıkladı. Şu anda bu bölgelerdeki en iyi konumlu arsaların metrekare fiyatı 200 milyon VND'ye ulaşmış durumda.

Bu kaynağa göre, grup 2023 yılında piyasa değerinin yaklaşık üç katı düşük fiyatlarla çok sayıda arsa satın almaya başladı. Bunların çoğu bankalar tarafından el konulan mülklerdi, bu nedenle fiyatlar piyasa değerine kıyasla önemli ölçüde daha düşüktü.

Mevcut arazi fiyat trendlerini tartışırken, bu spekülatif grubun üyeleri fiyatların aşırı derecede yükseltildiğini de kabul etti. Satıcılar tarafından belirtilen fiyatlar, mülkün bugünkü gerçek değerinden ziyade geleceğe yönelik beklentileri yansıtıyor.

Yatırımcıların soğukkanlılığını koruması gerekiyor.

Gayrimenkul şirketleri genel olarak, 2024 Arazi Yasası'ndaki yıllık arazi fiyat tablolarına ilişkin düzenlemenin, satıcıların gayrimenkul fiyatlarını artırmak için en sık kullandığı gerekçe olduğu konusunda hemfikir.

Daha önce, tazminat fiyatları hükümet tarafından beş yılda bir yayınlanan arazi fiyat çerçevelerine dayanıyordu. Bu zaman aralığı, tazminat fiyatları ile gerçek işlem fiyatları arasında önemli bir tutarsızlık yaratıyordu. Ancak yeni yasaya göre, arazi piyasa ilkelerine göre değerlenecek; bu nedenle, işletmeler projeleri hayata geçirdiğinde, arazi tazminatı ve arazi temizleme maliyetleri eskiye göre artacaktır. Karlılığı sağlamak için yatırımcılar, ürünlerinin son kullanıcılara satış fiyatını artırmak zorunda kalacaklardır.

"Apartman, dükkan ve villa fiyatları yükseldikçe, arsa bazlı gayrimenkul sektörü de bundan etkilenmeden kalamaz. Yıllık arsa fiyat listesi 2026'da uygulanacak olsa da, emlakçılar şimdiden bu durumu satış fiyatlarını yükseltmek için kullanıyorlar," diye analiz etti Bayan Huong.

Bu yatırımcı, gayrimenkulle ilgili üç kanunun -2024 Arazi Kanunu, 2023 Konut Kanunu ve 2023 Gayrimenkul İşletme Kanunu- 1 Ağustos'ta yürürlüğe girdiğini göz önünde bulundurarak, yatırımcıların henüz büyük ölçekli işlemlere girişmek için yeterli dayanağa sahip olmadıklarını da sözlerine ekledi.

Aynı görüşü paylaşan Bay Ngo Xuan Chuc da yatırımcıların sakin kalmaları ve piyasada FOMO'ya (fırsatı kaçırma korkusu) kapılmamaları gerektiğini önerdi. Mümkünse, alıcılar nihai karar vermeden önce üç yeni yasanın etkilerini daha iyi değerlendirmek için yıl sonuna kadar bekleyebilirler.

Batdongsan.vn tarafından 2024 yılının ikinci çeyreğinde gayrimenkul piyasası üzerine yapılan bir araştırmaya göre, Hanoi'de satılık arsa (arsa, konut arsası) aramaları, yılın ilk altı ayında 2023 yılının aynı dönemine göre %118 oranında arttı.

Bu çevrimiçi haber sitesindeki uzmanlar, alıcı duyarlılığında olumlu bir toparlanma gözlemlemelerine rağmen, piyasanın önümüzdeki çeyrekte önemli dalgalanmalar yaşamasının olası olmadığını söylüyor. Bunun nedeni, alıcıların hala para politikasının etkilerini daha fazla görmek istemeleri ve mevduat faiz oranlarının tekrar yükselişte olmasıdır.

Bu görüş, 2024 yılının ikinci çeyreğinde arazi işlemlerine ilişkin 325 emlakçıyla yapılan bir anketin sonuçlarına açıkça yansımıştır. Ankete göre, emlakçıların %35'i işlem hacminin istikrarlı kaldığını belirtirken, %29'u işlem hacminin azaldığına inanmıştır.

Batdongsan.com Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, bu keşif aşamasının bugünden 2024 yılının dördüncü çeyreğinin sonuna kadar süreceğini ve 2025 yılının başlarında sona ereceğini düşünüyor. Piyasa ancak istikrarlı bir aşamaya girdiğinde tüm gayrimenkul türleri tam olarak toparlanabilir. Bu aşamanın 2026 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşmesi öngörülüyor.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html