Birçok toparlanma göstergesi; daire yatırımı iyi ve istikrarlı kazançlar getiriyor

Batdongsan.com.vn'nin 4 Ekim'de yayınladığı 2023 üçüncü çeyrek raporu, gayrimenkul piyasasının hala zorluklarla karşı karşıya olmasına rağmen, işlem talebi ve alıcı güveni açısından olumlu işaretler olduğunu gösteriyor.

Batdongsan.com.vn'nin 4 Ekim'de yayınladığı 2023 üçüncü çeyrek raporuna göre, gayrimenkul piyasasının işlem talebi ve alıcı psikolojisi açısından olumlu sinyaller verdiği görülüyor. (Kaynak: İnşaat Gazetesi)

Geri dönüş noktasını işaret eden 3 önemli gösterge

Rapora göre gayrimenkul piyasasının daha önce öngörülen eğilimlerle uyumlu 3 temel göstergesi bulunuyor.

Öncelikle banka faiz oranlarına ilişkin olarak, 2008-2012 döneminde piyasanın banka faiz oranlarında ayarlama sinyalleri vermesi 4 yıl sürerken, bu dönemde, 2023 yılının ilk çeyreğinden itibaren Devlet Bankası 2 kez işletme faiz oranlarını düşürerek ayarlama yapmış, ardından birçok faiz türünde indirime gitmiştir.

İkincisi, kredi büyümesiyle ilgili. 2012 yılına dönüp baktığımızda, kredi büyümesi %20'den %7'ye gerilerken, enflasyon %8'e ulaşmıştı. 2013 yılında kredi büyümesi %12'ye yükselirken, enflasyon %6'ydı. Kredi gevşemesinin yaşandığı yılın hemen ardından, gayrimenkul piyasası hemen toparlanma sinyalleri verdi. Mevcut piyasa koşullarında, Devlet Bankası 2023'ün başından itibaren 2022'deki %14'lük orana kıyasla, 2023 yılı için kredi büyümesini %14-15 olarak belirledi; bu olumlu bir sinyal.

Üçüncüsü, gayrimenkul politikasına ilişkin. 2008 yılında gayrimenkul piyasası likiditesi hızla düştü, ancak 30.000 milyarlık destek paketi ve revize edilmiş Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesi gibi piyasayı destekleyici politikalar ancak 2013 yılında uygulamaya konuldu. 2022 yılında ise kredi sıkılaştırması, faiz oranlarının artması ve likiditenin azalmasıyla piyasa tekrar yavaşladı.

Ancak Hükümet , 2022 yılı sonundan bu yana gayrimenkul piyasasının zorluklarını ortadan kaldırmak için 120.000 milyar VND destek paketi, 08 sayılı Kararname ile işletmelerin tahvil ödemeleri üzerindeki baskının hafifletilmesi, 33 sayılı Kararname ile gayrimenkul piyasasının tıkanıklığının açılması, 35 sayılı Kararname ile İl Halk Komitesi'nin satılık arsa olarak bölünebilecek alanları düzenlemesine olanak sağlanması gibi tedbirleri uygulamaya devam ediyor.

Raporda, yukarıdaki göstergelerin analizi sonucunda şu görüş hâlâ korunmaktadır: "Gayrimenkul piyasasının 2023 yılının ikinci-dördüncü çeyreğinde toparlanması muhtemeldir."

Arazi segmenti: Güney'de güçlü artış, Kuzey'de istikrarlı artış

Batdongsan.com.vn'den alınan verilere göre, arazi fiyat endeksi 2018'den bugüne ülke genelinde istikrarlı bir artış göstermiş olsa da 2023'te belirli bölgeler ve alanlar arasında farklılık gösterme eğiliminde.

2018'in ilk çeyreğinden 2023'ün üçüncü çeyreğine kadar geçen uzun bir sürenin ardından, Güney'de arsa satış fiyatı %71, Kuzey'de ise %54 arttı. Dolayısıyla, son 5 yılda Güney'deki arsa fiyatlarının ortalama artışı Kuzey'dekinden daha yüksek gerçekleşti.

Ancak, yalnızca 2023 yılı dikkate alındığında, iki bölgedeki arsa fiyatları farklı eğilimler göstermiştir. Kuzey'deki ortalama arsa satış fiyatı, 2023'ün üçüncü çeyreğinde 2022'nin dördüncü çeyreğine kıyasla %4,9 artarak yükseliş trendini sürdürmüştür. Bu arada, Güney'deki arsa fiyat grafiği, geçen yılın sonundan bu yana %26,2 düşüş göstererek düşüş belirtileri göstermiştir.

Kuzeydeki tipik eyaletler, 2018'in birinci çeyreğinden 2023'ün üçüncü çeyreğine kadar uzun bir süre boyunca arazi fiyatlarında istikrarlı bir büyümeye tanık oldu; bunlar arasında Hai Phong (%128 artış), Quang Ninh (%44 artış), Hung Yen (%36 artış) ve Bac Ninh (%20 artış) yer alıyor.

Güneyde, Binh Duong, 2018'in başına kıyasla arazi fiyatlarını %147 artırarak bölgedeki en iyi arazi fiyat artışını sağlayan illerden biri oldu. Long An , Ba Ria-Vung Tau ve Dong Nai gibi diğer bölgelerdeki arazi satış fiyatlarında son zamanlarda bir düşüş yaşansa da, genel olarak son 5 yılda sırasıyla %89, %64 ve %60 oranında fiyat artışı sağlandı.

Düşük katlı gayrimenkul piyasası farklılaşıyor

Yıl başından bu yana, ülke genelindeki alçak katlı gayrimenkul piyasası, işlem sayısındaki düşüşle durgun bir seyir izliyor. Batdongsan.com.vn'nin 2023 üçüncü çeyrek raporuna göre, ankete katılan emlakçıların %57'si alçak katlı gayrimenkul ürünlerindeki işlemlerin %50'den fazla azaldığını, %28'i ise işlemlerin %10-%50 oranında azaldığını belirtti.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, fiyatın şu anda alıcılar için en büyük engel olduğunu, çünkü düşük katlı gayrimenkul tiplerinin fiyatlarının insanların ortalama gelirinden çok daha yüksek olduğunu ve yüksek değerli ürünleri satın almak için borç almanın zor olduğunu belirtti.

2023 yılının üçüncü çeyreğinde Hanoi'de müstakil evlerin ortalama satış fiyatı m2 başına 333 milyon VND, Ho Chi Minh şehrinde ise m2 başına 209 milyon VND'dir.

Bay Dinh Minh Tuan, her alçak katlı gayrimenkul segmentinin farklı bir trend ve toparlanma potansiyeline sahip olduğunu söyledi. Özellikle, makro ekonominin ve Covid-19 sonrası pandeminin etkisiyle turizm ve perakende faaliyetlerinde güçlü bir büyüme yaşanmadığı için müstakil evler hâlâ sakin bir seyir izliyor.

Batdongsan.com.vn'den alınan verilere göre, merkezi kentsel alanlarda müstakil evlere olan ilgi neredeyse aynı seviyede kalırken, Orta, Kuzey ve Güney bölgelerindeki kıyı turizm illerinde ise 2021'in ilk çeyreğine göre sırasıyla %11, %22 ve %41 oranında azaldı.

Yılbaşından bu yana, ülke genelindeki düşük katlı konut piyasası, işlem hacmindeki düşüşle birlikte durgunluğa girdi. (Kaynak: Dan Viet)

Bu arada, banliyö kentsel alanlarındaki müstakil evler ve villalar, kentsel alanların dış mahallelere ve komşu bölgelere doğru genişleme eğilimini destekleyen gelecekteki altyapı ağı sayesinde oldukça büyük bir potansiyele sahiptir. Batdongsan.com.vn verilerine göre, son yıllarda birçok banliyö kentsel alanında villa ve müstakil ev fiyatlarında önemli bir artış görülmüştür. Bunlardan bazıları şunlardır: Starlake Kentsel Alanı, Ciputra, Mailand Hanoi Şehri, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) yıllık %20 ila %30 arasında değişen oranlarda artış gösterirken; Swan Bay Kentsel Alanı, Eco Village Saigon Nehri, Mizuki Parkı (Ho Chi Minh Şehri) yıllık % 20'nin üzerinde artış göstermektedir.

Hanoi'de özel konutlara olan ilgi ve talep seviyesi istikrarlı seyrediyor, çünkü bu konut türü gerçek konut ihtiyaçlarını karşılıyor ve talep devam ediyor. 2023'ün üçüncü çeyreğinde Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai ve Ha Dong gibi birçok ilçede özel konutların talep fiyatları, 2022'nin aynı dönemine kıyasla %4-9 oranında arttı. Hanoi'nin bazı ilçelerinde ise ilgi seviyesi %2-3 oranında hafif bir artış gösterdi.

Ho Chi Minh şehrinde özel konutların satış fiyatı ve faiz oranı düşüş eğiliminde olmakla birlikte, düşüş 2022 yılının üçüncü çeyreğine göre yüzde 10'u geçmiyor.

Daire yatırımı ortalama %12,5/yıl kar sağlıyor

Rapor ayrıca, dairelerin geçtiğimiz yıl piyasanın olumsuz etkilerinden en az etkilenen gayrimenkul türü olduğunu, çünkü gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet ettiğini gösteriyor. 2023'ün üçüncü çeyreğinde, dairelere olan ilgi toparlanma belirtileri gösterdi; daire satın alma talebi bir önceki çeyreğe göre %1, kiralama talebi ise %6 arttı. Özellikle 2 ila 4 milyar VND arasındaki fiyatlardaki daireler en çok arananlar arasında yer alıyor.

2023 yılında dairelerin satış fiyatları çok fazla değişmedi; Hanoi'de %1-%5 arasında sadece hafif bir artış yaşandı ve Ho Chi Minh şehrinde neredeyse hiç değişmedi. Ancak 2015'ten günümüze kadar geçen uzun vadede, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatlarındaki artış, insanların gelirlerindeki artışı aştı. 8 yıl sonra, Ho Chi Minh ve Hanoi'deki daire fiyatları sırasıyla %82 ve %56 artarken, kentsel bölgelerdeki insanların gelirleri yalnızca %39 arttı.

Batdongsan.com.vn Strateji Direktörü Le Bao Long, şunları söyledi: "Gelir artış hızı konut fiyatlarındaki artış hızına yetişemediğinde, insanlar için daire satın almak giderek zorlaşıyor. Gelecekte, birincil daire projelerinin fiyatları da yüksek olacak çünkü yatırımcılar maliyetler arttığında kârlarını optimize etmek zorunda kalacaklar.

Gayrimenkul tüketicilerinin psikolojisine gelince, yüksek konut fiyatları nedeniyle insanlar kiralamaya yöneliyor veya ev satın almak için borçlanma yolları arıyor. Ancak şu anda birçok alıcı, faiz oranlarından endişe duyduğu için henüz kredi kullanmıyor.

Daire fiyatları sürekli arttığı ve bu tür daireleri satın alma ve kiralama talebi her zaman yüksek olduğu için, daire yatırımlarında ortalama kâr oranı (fiyat artışı ve kira kârı birleştirildiğinde) yıllık %12,5'e kadar çıkmaktadır. Bu, hisse senedi, altın, döviz, arsa ve tasarruf gibi diğer yatırım türlerine göre daha iyi ve daha istikrarlı bir kâr oranıdır.

[reklam_2]
Kaynak