Çin'deki gayrimenkul krizinin kurbanları

Ağustos ayında, Country Garden'ın nakit sıkıntısı çektiği haberi duyulduktan kısa bir süre sonra, 38 yaşındaki Huailan, satın aldığı evin henüz tamamlanmadığı Shandong eyaletindeki bir inşaat alanına gitti. Oradaki manzara onu üzdü.

Vinçler boştaydı ve beton levhalar diz hizasındaki otların arasında dağılmıştı. Ortalık ıssızdı.

Devlet memuru Tom Chen için, Çin'in bir zamanlar en büyük emlak şirketinin, ailesine Zhejiang eyaletinde tazminat ödediği bir apartman binasının inşaatını durdurmasının ardından, kalıcı olarak evsiz kalma korkusu aklına geldi.

Bu arada, Guangdong eyaletinde bir inşaat işçisi olan Fu, iki aydır maaşını alamayınca greve giderek en uç çareye başvurdu. Bloomberg'e verdiği demeçte, "Şirketin yaşadığı zorluklar umurumda değil. Zor kazandığım parayı geri almak istiyorum," dedi.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — Jiangsu eyaletinin Yangzhou şehrindeki Country Garden projesi (Fotoğraf: Bloomberg).

Ev alıcıları, çalışanlar, gayrimenkul geliştiricileri ve Çin hükümeti yıllar içinde ekonomik sıçramaya katkıda bulundu.

Gayrimenkul, yirmi yılı aşkın süredir önemli bir büyüme motoru olmuştur ve sektörün değeri 2019 itibarıyla 52 trilyon dolara ulaşarak ülkenin gayri safi yurtiçi hasılasının %25'ini oluşturmuştur. Küresel yatırımcılar da bu harekete hızla dahil olmuş ve tahvil alımlarına 180 milyar dolardan fazla yatırım yapmıştır.

Ancak son 3 yıldır Çin hükümeti gayrimenkul piyasasının borçlanmaya bağımlılığını azaltma stratejisini kararlılıkla uygulamaya koydu ve bu durum, piyasanın "ana yaşam kaynağı"nı kaybettiği son derece zor bir döneme girmesine neden oldu.

Country Garden, refah dönemlerinde en çok öne çıkan işletmelerden biri ama aynı zamanda piyasanın daraldığı dönemlerde en çok zorlanan işletmelerden biri.

Şirket, zirve döneminde 130.000 kişiyi istihdam ediyor ve ülke genelinde on binlerce aileye konut sağlıyordu. Şimdi ise, geçen hafta vadesi dolan on milyonlarca dolarlık tahvil ödemesini bile yapamıyor, bu da iflas anlamına geliyor.

Natixis SA'nın Asya- Pasifik Baş Ekonomisti Alicia Garcia Herrero, Bloomberg'e yaptığı açıklamada, "Büyük bir şirket temerrüdü, piyasa genelinde satış ve fiyatların düşmesiyle birlikte, gayrimenkul piyasası henüz gün yüzüne çıkmadı" dedi.

"Country Garden, Çin'in uzun yıllardır benimsediği gayrimenkul piyasası finansman modelinin kurbanı" diye ekledi.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — Başkan Yeung Kwok Keung (ortada) 2019 yılında Guangzhou'daki bir projede (Fotoğraf: AP).

Sönmüş özlemler

Emlak fiyatlarının artacağı beklentisi milyonlarca Çinlinin zihnine yerleşmiş durumda ve bu beklenti artık birçok insanın kariyeri, ailesi, umutları, geleceği ve kişisel finansları için sorun yaratıyor. Huailan da bir istisna değil.

Ev sahibi olmak sadece Huailan için değil, Çin hükümetinin onlarca yıldır gayrimenkul işlemlerindeki birçok kısıtlamayı kaldırmasının ardından milyonlarca hane için de birçok genç için en büyük ilham kaynağı haline geldi. Country Garden da bu alana "giren" öncü şirketlerden biri.

1992 yılında Guangdong eyaletinde kurulan Country Garden, proje alanına yüksek kaliteli okullar, spor salonları gibi birçok olanağı entegre etme stratejisiyle kısa sürede pazarın en önemli ismi haline geldi.

Kurucusu Yeung Kwok Keung, her proje için bağımsız bir hizmet yönetim şirketi kurmayı da içeren benzersiz iş yaklaşımının birçok başka işletme tarafından benimsenmesiyle Guangdong işadamları arasında bir rol model haline geldi.

Çin'in gayrimenkul piyasası 1998 yılında tamamen ticarileşti. Üç yıl sonra ülke, Dünya Ticaret Örgütü'ne (DTÖ) kabul edildi. 2005 yılına gelindiğinde ülkenin GSYİH'si iki katından fazla artmıştı.

Hızlı ekonomik gelişmeyle birlikte inşaat faaliyetleri de "patlama" yaşadı. Milyonlarca insan büyük şehirlere akın etti ve bu da konut talebinin artmasına neden oldu. Tarlalar ve boş araziler yavaş yavaş yeni, modern kentsel alanlarla değiştirildi.

Country Garden'ın geliri, 2004'ten 2007'ye kadar sadece üç yılda beş kattan fazla arttı ve o dönemde Çin gayrimenkul piyasasının en karlı işlerinden biri haline geldi.

Şirket, Çin'in kentleşme eğiliminin hız kesmeden devam etmesiyle 2008-2009 küresel mali krizini bile atlatmayı başardı.

Huailan o dönemde emlak piyasasının üzerinde herhangi bir "kara bulut" görmemişti. Uluslararası yatırımcılar da öyle. Country Garden da dahil olmak üzere Çinli emlak şirketlerinin ihraç ettiği tahviller, piyasada "sıcak bir emtia" haline geldi.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — 1998 yılında Pekin'de düzenlenen bir inşaat fuarındaki hareketli sahne (Fotoğraf: Getty Images).

Ancak Çin ekonomisi 2015 yılında yavaşlamaya başladı ve inşaat faaliyetleri eski şehirlerin yenilenmesine odaklandı. Tom Chen'in evi yıkılmaya karar verdi ve yerel yönetim, Country Garden tarafından inşa edilen ve 2023'te tamamlanması planlanan proje kapsamında ailesine altı daire daha vererek tazminat ödemeyi taahhüt etti. Aile bu teklifi memnuniyetle kabul etti.

Çin'in son birkaç on yıldaki hızlı büyümesine, gayrimenkule olan bağımlılığın artması eşlik etti. 2020 yılında yapılan bir ankete göre, ülke varlıklarının %80'i gayrimenkule bağlı.

Geçmişte spekülasyona olan düşkünlük, konut fiyatlarını birçok gencin erişemeyeceği seviyelere çıkararak hükümetin servet uçurumunu daraltma hedefini baltaladı. Yaşlanan nüfus ve düşük doğum oranı, Çin'in gelecekte bir aşırı arzla karşı karşıya kalacağı anlamına geliyor.

Aslında bankalar, China Evergrande Group'un iflasını açıkladığı 2020'nin sonlarından bu yana gayrimenkul geliştiricilerine kredi vermeyi sıkılaştırdı.

Bu, merkezi hükümetin gayrimenkul borcunu azaltmayı amaçlayan üç kırmızı çizgi stratejisinin bir sonucudur ve bu da sektördeki 100.000'den fazla işletmeyi zor duruma sokmuştur. Konut satışları bundan sonra da düşmeye devam etti ve Covid-19 salgını bardağı taşıran son damla oldu.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — Evergrande'nin iflasından bu yana gayrimenkul sektörüne yapılan yatırımlar sürekli olarak azaldı (Fotoğraf: Bloomberg).

Fırtına

Country Garden, Mayıs 2021'de Huailan'ın memleketi olan Shandong Eyaleti, Juye'ye de faaliyet alanını genişletti. Bölgedeki en pahalı kompleks hakkında 5 yıldızlı bir yaşam tarzı vaat eden yüksek profilli reklamlar karşısında şaşkına döndü.

"Binanın tasarımı beni gerçekten etkiledi," dedi Huailan. "Bence gerçek bir yuva. İki kızımın da kendi yatak odaları olacak."

Kırmızı fenerler ve büyük bir kalabalıkla büyük bir başarı yakalayan açılış, hatta park yeri bulmak zor olduğu için etkinliğe arabayla gelmemesi bile tavsiye edildi. Projenin tamamı kısa sürede tükendi.

Ama o gösterişin ardında bir likidite sıkıntısı fırtınasının oluştuğunun farkında değildi.

Birkaç ay önce Evergrande'ın temerrüde düşmesinden bu yana, Çin'in 200 milyar dolarlık gayrimenkul tahvil piyasasına ilişkin görüş tamamen değişti.

Krediye erişimin kısıtlı olması ve satışların durgun olması nedeniyle, sözde "en sağlıklı" işletmeler bile "hasta".

Country Garden, Çin'de "ulusal" bir emlak şirketi olmasına rağmen bir istisna değil. Uzun yıllardır uygulanan küçük şehirlere odaklanma stratejisi sonunda ters tepti. Bu bölgelerdeki ev alıcılarının psikolojisi büyük şehirlere göre daha kolay sarsılıyor, bu nedenle buradaki ev satışları "feci şekilde" düştü.

Country Garden, daha fazla likidite elde etmek için Guangdong eyalet hükümetinden gayrimenkul satışlarını indirimli fiyatlarla devlet mülkiyetindeki birimlere bağlamasını bile istemek zorunda kaldı.

Ancak şirketin işleri piyasanın tersine gidemedi. Zirve döneminde, birçok ev alıcısı, Country Garden'ın da aralarında bulunduğu ülke genelinde 100 şehirdeki 320'den fazla tamamlanmamış projenin ipoteklerini ödemeyi reddetti.

Ekim ayında Çin'de konut fiyatları son yedi yılın en hızlı düşüşünü yaşadı. Merkezi hükümet 16 maddelik bir destek paketiyle müdahale etmek zorunda kaldı, ancak bu çok geç kalındığı düşünüldü.

Country Garden Başkanı Yeung, işçileri rahatlatmak için bir saatlik bir konuşma yaptı ve "tünelde ışığı gördüm" dedi. Bu doğru muydu?

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — Eylül 2023'te Guangdong Eyaleti, Heyuan Şehri'ndeki bir Country Garden projesinin görünümü. (Fotoğraf: Bloomberg).

Acı henüz bitmedi

Country Garden'ın satışları Eylül ayında geçen yılın aynı dönemine göre %81 düştü; üzücü bir gerçek: Grubun satışlarındaki düşüş yılın ilk sekiz ayındaki rakiplerine göre iki kat daha hızlıydı.

Bloomberg Milyarderler Endeksi'ne göre, şirketin kurucusu Yeung Kwok Keung'un kızı ve bir zamanlar Çin'in en zengin kadını olan Yang Huiyan'ın varlıkları da %86 oranında "buharlaşarak" sadece 4,6 milyar dolara geriledi.

Fu'ya gelince, bu işçinin Country Garden gibi büyük bir şirketin çalışanlarına maaş ödeyecek parası olmamasını kabullenmesi zor. 10.000 yuan tutarındaki maaşını alacağı günü sabırsızlıkla bekliyor. Ondan sonra da hemen memleketi Guizhou'ya dönecek.

"Memleketimden birçok insan artık işe gitmek istemiyor. Ben de öyle," diye paylaştı Fu.

Fu, Huailan ve Chen gibilerinin hikayeleri Çin'de nadir değildir. Çin'in TikTok versiyonu Douyin'de, inşaat işçileri ve ev alıcıları, hükümetten Country Garden'ı yarım kalmış projelerine yeniden başlamaya ve işçilerinin maaşlarını ödemeye zorlamasını isteyen videolar yayınlıyor.

Birçoğu şirketin genel merkezinin dışına yürüdü ancak "güçsüzdüler".

Cambridge Judge Ekonomi Okulu'ndan Profesör Christopher Marquis, "Büyük gayrimenkul şirketleri iflas ederse veya borçlarını ödeyemezse, bu durum doğrudan bankaları ve ilgili kişileri etkileyecek ve özellikle olumsuz ekonomik sarmallara yol açacaktır" dedi.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — Birçok kişinin gerçek bir eve sahip olma hayali yakın zamanda gerçekleşmeyecek (Fotoğraf: Bloomberg).

Krizin "acısı" yayılmaya devam ediyor. Hükümet, mevcut zor duruma rağmen gayrimenkul işletmelerini korumaya hiç ilgi göstermedi. Bloomberg istatistiklerine göre, Ekim ayı sonu itibarıyla, Çinli gayrimenkul işletmelerinin tedavüldeki tahvillerinin %50'sinden fazlasına denk gelen yaklaşık 100 milyar ABD doları temerrüde düşmüş veya yeniden yapılandırmaya zorlanmıştı.

Bu durum, Pacific Investment Management Co ve Fidelity International Ltd. gibi büyük fonlar da dahil olmak üzere yatırımcı güvenini zedeledi. Hong Kong mahkemesinin kararına göre Evergrande, borçları ödemek için varlıklarını tasfiye etmek zorunda bile kalabilir.

Chen, emlak piyasasındaki krizin yerel yönetim gelirlerinin de düşmesine neden olduğunu, bölgesindeki bazı okulların öğretmenlere maaş bile ödeyemediğini söyledi.

Huailan'a gelince, bu yılın başlarında işini kaybettiğinde aylık ipotek ödemeleri onun için bir yük haline geldi. Satın alma sözleşmesi imzaladığı evin değeri dörtte birini kaybetti. Satmak istese, alıcı bulmakta zorlanacaktı.

"Kızım bana yeni evimize ne zaman taşınacağımızı sorduğunda ne cevap vereceğimi bilemedim," dedi üzgün bir şekilde. "İkinci bir şansım olsaydı, Country Garden gibi büyük bir şirket bile olsa, hiçbir emlak şirketine tamamen güvenmezdim," dedi.

[reklam_2]
Kaynak