Arsa fiyatlarındaki artışa rağmen Tapu Kanunu'nda değişiklik yapılması

Bu ümitsiz iç çekiş, istikrarlı bir işi ve ortalama bir geliri olan, ancak yine de başkentte yerleşebileceği bir yer hayal etmeye cesaret edemeyen genç bir muhabirden geldi.

Bu saplantı, ortalama daire fiyatlarının hayal edilemeyecek seviyelere ulaştığı Hanoi veya Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde yaşayan milyonlarca genç için ortak bir gerçeklik haline geliyor.

İnşaat Bakanlığı'na göre, yalnızca 2024 yılında Hanoi'deki daire fiyatları bir önceki yıla göre %40-50 arttı ve birçok projede bu oran daha da yükseldi. Ho Chi Minh şehrinde ise fiyatlar ortalama %20-30 artışla pek de kolay görünmüyor.

Sadece altı ay sonra, on yıl önce inşa edilen mütevazı metrekareli dairelerin fiyatları da 70-80 milyon VND/m²'ye çıktı. Lüks dairelerin fiyatları 150 milyon VND'ye kadar çıkabiliyor ve bazı yerlerde metrekare başına 200 milyon VND'nin üzerinde fiyatlar veriliyor.

Bu fiyat sadece gençler için ulaşılmaz olmakla kalmıyor, orta sınıfı bile zor durumda bırakıyor.

"Piyasa arazi fiyatı" kavramını açıklığa kavuşturmak ve onu "spekülatif fiyat" veya "balon fiyat"tan ayırmak gerekiyor. Fotoğraf: Hoang Ha

Bir ekonomiste göre bu durum, bir ev satın almak için gereken birikim süresini 60 yıla kadar çıkardı; bu, IMF'nin gayrimenkul balonunun işareti olarak gördüğü 30 yıllık eşiğin iki katı.

Başka bir deyişle, mevcut ortalama gelirle bir Vietnam vatandaşı, bir ev sahibi olamadan, yaşam masraflarını, çocuk yetiştirmeyi veya hayattaki diğer finansal şokları saymazsak, tüm hayatını çalışarak geçirecektir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, temmuz ayı başında yaptığı açıklamada, 2024 Arazi Kanunu'na göre birçok yerel yönetimin yeni arazi fiyat listeleri yayınlamasıyla önümüzdeki dönemde arazi fiyatlarında "büyük dalgalanmalar" yaşanacağı uyarısında bulunmuştu.

Arsa fiyatlarında yaşanan çılgınlık nereye kadar devam edecek?

Emlak fiyatları neden bu kadar hızlı artıyor?

2024 Tapu Kanunu, yerel arazi fiyat listelerinin "piyasa fiyatlarına yakın" olmasını zorunlu kılıyor. Piyasa değerlerini dürüstçe yansıtması beklenen yeni bir araç olan arazi fiyat listesi, ne yazık ki spekülasyon ve manipüle edilmiş ihaleler nedeniyle arazi çılgınlığını meşrulaştırıyor.

Neden?

Piyasa fiyatına yakın fiyat nedir? Günümüzde sözde "piyasa fiyatı" genellikle sanal işlemlerden, kısa vadeli spekülatif heyecanlardan, anormal derecede yüksek müzayede fiyatlarından ve şişirilmiş bireysel arsalardan belirleniyor ve ardından tüm bölgeye empoze edilmek üzere bir temel olarak kullanılıyor.

Ayrıca, hızla artan arsa fiyatları, ilgili tüm vergi, ücret ve harçlarda artışa yol açmıştır. Arazi kullanım amacını değiştirmek için başvuran işletmeler, arsaları bölmek veya birleştirmek için başvuranlar, hatta sadece ev inşa edenler bile arsa maliyetleri üzerinden vergilendirilmektedir.

Kişinin kendi arazisinin kullanım amacını değiştirmesinin imkânsız olduğu pek çok durum vardır, çünkü aradaki büyük maddi farkı karşılayamaz.

Herkes arsa fiyatlarının girdabına kapılmış durumda: İnsanlar ev alamıyor; işletmelerin yatırım yapma motivasyonu kalmadı. Sonuç olarak, ekonomi hem tüketim hem de üretimden gelen büyük bir enerji kaynağını kaybediyor.

Aşırı yüksek arazi fiyatları kalkınmanın kaynağı olmak yerine teşvikleri ortadan kaldırdı.

10 Temmuz sabahı gerçekleştirilen, 18 Sayılı Kararın uygulanmasının 3. yılı ve 2024 Arazi Kanununun uygulanmasının 1. yılını gözden geçirmek üzere düzenlenen konferansta Başbakan Pham Minh Chinh, önemli darboğazlara dikkat çekti: Arazi kurtarma, tahsis ve kiralama prosedürleri hâlâ yavaş; arazi değerlemesi şeffaflıktan yoksun; fiyatları manipüle etmek için ihaleler kullanılıyor; arazi finansmanı politikaları tam olarak kurumsallaştırılmadı.

Özellikle Başbakan'a göre, devletin toprak mülkiyetinin tüm halk adına temsilcisi olma rolü net bir şekilde ortaya konmamış olup, "iktidar kimdeyse toprak da ondadır", "fiyatı kim belirliyorsa piyasanın tamamı odur" durumu ortaya çıkmıştır.

Bu konferansta delegeler, toprakların kamusal mülkiyet rejimine ilişkin farkındalığın "hâlâ sınırlı" olduğunu açıkça kabul ettiler.

Aslında, arazinin tüm halkın mülkiyeti içerik açısından netleştirilmemiştir. Devlet, arazinin temsili sahibidir, ancak gerçekte yalnızca birkaç kurum -veya hatta bir grup memur- araziyle ilgili tüm konuları doğrudan belirleme hakkına sahiptir: planlamadan, arazi tahsisine, arazi kullanım amacının değiştirilmesinden değerlemeye kadar. Bu yetki sıkı bir şekilde kontrol edilmediğinde, arazi kolayca yerel çıkarlara hizmet eden bir araç haline gelebilir.

Arazi fiyatlarında ayrımcılık da büyük bir adaletsizliktir. Yabancı yatırımcılara veya "kayırılan" işletmelere, tam teşviklerle bile düşük fiyatlarla arazi tahsis edilebilmektedir. Bu arada, çoğu yerli özel işletme fahiş fiyatlarla arazi satın almak ve her türlü "piyasa etiketi" maliyetini üstlenmek zorunda kalmaktadır. Bu durum, iş ortamını bozmakta, özel bir kaynak olan arazinin verimsiz kullanılmasına ve ciddi israfa yol açmaktadır.

Tapu Kanunu’nda değişiklik yapılırken ne yapılmalı?

Öncelikle, "piyasa arazi fiyatı" kavramını açıklığa kavuşturmak ve onu "spekülatif fiyat" veya "balon fiyat"tan ayırmak gerekir. Arazi fiyat listeleri, usulsüz açık artırmalardan veya manipüle edilmiş işlemlerden elde edilemez; gerçek işlem verilerine, uzun vadeli ortalamalara ve bağımsız olarak izlenen verilere dayanmalıdır.

İkinci olarak, devletin -halkın toprak mülkiyetinin temsilcisi olarak- rolünün özel olarak kurumsallaştırılması gerekmektedir. Devlet sadece "fiyat belirleyici" değil, aynı zamanda "adaletin koruyucusu"dur. Arazi tahsisi ve fiyatlandırma politikaları kamusal, şeffaf olmalı ve net bir sosyal izleme mekanizmasına sahip olmalıdır.

Üçüncüsü, arazi finansmanı politikalarında kapsamlı reformlar yapılması gerekmektedir. Yüksek arazi fiyatları, bütçe gelirlerini artırmanın bir aracı olarak kullanılamaz. Devlet araziden kaynak elde etmek istiyorsa, adalet ve verimlilik ilkelerine uygun olarak değerleme, arazi kullanım vergisi ve yatırım teşviklerinde kapsamlı reformlar yapmalıdır.

Dördüncüsü, arazi kullanım planlaması, uzun vadeli bir vizyona sahip, sosyo-ekonomik kalkınma stratejisiyle yakından bağlantılı, iki kademeli bir yönetim modeline göre oluşturulmalıdır. Arazi veri tabanları tamamlanmalı ve birbirine bağlanarak, izleme ve doğru kararlar alma için bir temel oluşturulmalıdır.

Son olarak ama en önemlisi, toprağı hak ettiği yere geri döndürmektir: Spekülatif piyasa değerlemesine tabi olmayan, isteme ve verme kararlarıyla çarpıtılmaya maruz kalmayan özel bir kaynak.

Yakın zamanda yapılan 12. Merkez Konferansı, 13. döneminde, Toprak Kanunu'ndaki değişikliğin "Devlet, halk ve işletmeler arasında şeffaflık, adalet, verimlilik ve çıkar uyumunu sağlamayı" amaçlaması gerektiğini açıkça belirtmişti. Bu yalnızca bir politika yönelimi değil, aynı zamanda yerleşik hayata geçme hayali kuran milyonlarca insana adalet vaadidir.

Hızlı ve kararlı bir eylemde bulunulmazsa, ev sahibi olma hayali bir nesil boyunca lüks olarak kalacak; üretim ve iş için araziye erişim, Vietnamlı işletmeler için ulaşılamaz hale gelecek.

Bu, yalnızca gayrimenkul piyasasıyla değil, tüm adaletsiz ve piyasa dışı kaynak tahsis sistemiyle ilgili bir sorundur. Revize edilen Tapu Kanunu'nun bu gereklilikleri ele alması gerekmektedir.

Vietnamnet.vn

Kaynak: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html