Emlak piyasası "tuhaf", uzmanlar ne öneriyor?

Vietnam Emlak Brokerleri Birliği raporuna göre, işlem durumu açısından 2025 yılının ilk 9 ayında piyasa emilim oranı oldukça olumlu bir seviyeye ulaştı - yaklaşık %70, yani geçen yılın aynı dönemine göre iki kat fazla olan yaklaşık 60.000 işlem.

Ancak gerçek şu ki, gerçek talep hala büyük bir orana sahip olsa da, gayrimenkul fiyatlarının çok yüksek seviyede olması nedeniyle piyasa gelişmeleri daha çok yatırım nakit akışı tarafından yönlendiriliyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Nguyen Van Dinh'e göre, artan enflasyonist baskı ve altyapı geliştirme bağlamında birçok yatırımcı gayrimenkulü güvenli bir liman ve etkili bir kâr elde etme aracı olarak görüyor.

Yatırım nakit akışı şu anda ağırlıklı olarak gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet eden ürünlere, yani iyi kira potansiyeli ve belirgin fiyat artışı potansiyeli olan ürünlere odaklanıyor. Bunlar, yatırımcıların "para yatırma" kararını motive eden temel faktörlerdir.

" Bugün piyasadaki işlemlerin çoğu, ikinci grup gayrimenkul alıcılarından geliyor; yani yaşamak için değil, yatırım için satın alanlar. Bu, alım satım faaliyetlerinin esas olarak yatırım nakit akışıyla yönlendirildiğini, ancak mevcut fiyatların çoğu insanın karşılayabileceğinin çok ötesinde olması nedeniyle gayrimenkul talebinin hâlâ zorluklarla karşı karşıya olduğunu gösteriyor ," dedi Bay Dinh.

Gayrimenkul piyasasındaki işlemlerin çoğu şu anda yatırımcılar tarafından gerçekleştiriliyor. (İllüstrasyon fotoğrafı: Minh Duc).

CBRE Vietnam Konut Departmanı Direktörü Bay Vo Huynh Tuan Kiet, Ho Chi Minh City'nin (eski adıyla Ho Chi Minh City) şehir merkezindeki yeni arzın şu anda gerçek konut ihtiyaçlarını değil, yatırım ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olduğunu söyledi. Çoğu yatırımcı, alıcıların mülkte yaşamayacağını, sadece elinde tutacağını veya kiraya vereceğini düşünüyor, bu nedenle ürün kârı maksimize etmek için daha yüksek bir konuma yerleştiriliyor.

Kiet , "Mevcut fiyat seviyesiyle piyasadaki nakit akışı neredeyse sadece yatırımcılar arasında dolaşıyor, ev alıcılarına ulaşmak ise çok zor ," şeklinde yorumda bulundu.

DKRA Group verileri de benzer bir eğilim gösteriyor. Yılın ilk 9 ayında kaydedilen 2.000'den fazla işlemde, ev alıcıları yalnızca yaklaşık %30'luk bir paya sahipken, kalan %70'i yatırımcılardan oluşuyor. Yatırımcı grubu daha güçlü bir finansal potansiyele sahip ve kâr fırsatı gördüklerinde yüksek fiyatlar ödemeye istekliyken, 1-2 milyar VND bütçeli gerçek ev alıcılarının 4-5 milyar VND veya daha yüksek fiyatlı dairelere erişmesi neredeyse imkansız.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IRE) Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien, birincil piyasadaki işlemlerin çoğunun, çok sayıda gayrimenkule sahip olan kişilerin talebinden kaynaklandığını söyledi. Ayrıca, birçok projenin "büyük projelerin dalgasından yararlanarak" ve yerel birleşmelerden faydalanarak iyi emilim oranlarına sahip olduğunu belirtti.

Bayan Mien'e göre, yatırımcıların kâr beklentileri yüksek kaldığı için gayrimenkul fiyatları kısa vadede artmaya devam edecek. Çok sayıda yatırımcı hâlâ "iyi durumda" ve finansal kaldıraç baskısı altında değil. Bu nedenle, satış fiyatlarını ayarlamaları için bir nedenleri yok.

Bayan Mien, " Faiz oranlarının düşük seviyelerde tutulduğu, piyasaya ucuz nakit akışının pompalanmaya devam ettiği, kamu yatırımını teşvik eden politikaların güçlü bir şekilde uygulandığı ve orta sınıf ve uygun fiyatlı konut arzının hala kıt olduğu bir ortamda, yatırımcılar gayrimenkul fiyatlarının yükselmeye devam edeceğine inanıyor " değerlendirmesinde bulundu.

Bay Le Dinh Chung - uzman gayrimenkul Ayrıca, son dönemde daire arzının ağırlıklı olarak üst segmentte gerçekleştiğini belirtti. Ortalama daire fiyatı şu anda metrekare başına 80 milyon VND civarında. Son zamanlarda birçok yeni proje metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde fiyatlarla satışa sunuldu.

Mevcut konut fiyatlarıyla, aylık 30 milyon VND maaş alan sıradan bir çalışanın bile ev sahibi olma şansı neredeyse yok. Metrekare başına 70-100 milyon VND fiyatla ev satın alabilenler ise çoğunlukla yatırımcılar, spekülatörler ve işletme sahipleri gibi geliri çok yüksek olan kişilerden oluşuyor.

Vietnam'da spekülatif gayrimenkul satın alma eğiliminin bu kadar yüksek olmasının nedenini açıklayan PropertyGuru Vietnam Şirketi Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, bunun kısmen şu nedenlerden kaynaklandığını söyledi: yatırım kanalı "Alımı ve satımı kolay" olan bu yatırım, iyi bir likiditeye ve altın, hisse senedi veya banka gibi diğer kanallara göre daha yüksek kâr oranlarına sahiptir. Gayrimenkul yatırım getirileri, son 10 yılda Vietnam'daki en iyiler arasında yer alarak daireler için %197, arsalar için ise %137'ye ulaşmıştır.

Bir diğer neden ise Vietnam'daki gayrimenkul vergisi politikasının bölgedeki birçok ülkeye göre daha düşük ve daha açık olması, spekülasyona ve arazi varlıklarının terk edilmesine karşı yaptırımların bulunmamasıdır.

Bay Nguyen Quoc Anh, dünyada gayrimenkul için şu anda 5 temel vergi olduğunu belirtti: Mülkiyet vergisi, gelir vergisi, tescil vergisi, boş mülk vergisi (uzun süredir kullanılmayan gayrimenkullere uygulanan vergi) ve geliştirme vergisi (gayrimenkulün bulunduğu bölgede altyapı, kamu hizmetleri ve diğer hizmetlerin geliştirilmesi). Ortalama olarak, birçok ülkede konut mülkiyeti vergisi %0,3-20, tescil vergisi %2-6 ve gelir vergisi %14-45 arasındadır. Bazı ülkeler boş mülklere %12-20, geliştirme vergisi ise %1-3 oranında vergi uygulamaktadır.

Vietnam'da ev alıcıları şu anda yalnızca ilk üç vergiyi ödemek zorunda: gelir vergisi (%2-5), emlak vergisi (%0,03-0,2) ve kayıt vergisi (%0,5). " Düşük vergiler, alıcıların gayrimenkul 'rotasyonuna' yatırım yapmasını, bugün bu mülkü satın alıp yarın başka bir mülkü satmasını kolaylaştırıyor " dedi.

"Balon" riski uyarısı

Bay Nguyen Van Dinh'e göre, giderek daha az ev alıcısı olduğunda, piyasa arz-talep dengesini kaybediyor, fiyatlar yükseliyor ancak gerçek talebe bağlı kalmıyor, bu da kolayca balon riskine yol açabiliyor.

Çok fazla katılımcının, yatırımcının olduğu bir piyasa fiyat enflasyonuna karşı hassas olacaktır. (İllüstrasyon: Minh Duc)

Bay Dinh, " Zamanında politika müdahalesi olmazsa, büyük kentsel alanlardaki konutlar işçiler için giderek daha ulaşılmaz hale gelecek " dedi.

Ekonomist Dinh The Hien, piyasayı çoğunluğun konut ihtiyaçlarını karşılayan gerçek doğasına geri döndürmenin gerekli olduğunu vurguladı. Kısa vadeli yatırımlar hakim olduğunda, daireler artık yaşanacak bir yer olmaktan çıkıp kâr elde etme aracı haline geliyor, fiyatları sürekli artırıyor ve sosyal sorunlara yol açıyor. Devletin piyasa yapısını dengelemek için orta sınıf ve uygun fiyatlı konut arzını hızla artırmasını tavsiye etti.

Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi CEO'su Sayın Nguyen Quang Huy, şunları değerlendirdi: Sermaye gayrimenkule aktığında, bu varlığın değeri işgücü verimliliği ve gelir artışından daha hızlı artar ve bu da konut fiyatları ile insanların ödeme gücü arasında giderek büyüyen bir uçurum yaratır. Bu durum, piyasanın gerçek talep yerine fiyat artışı beklentilerine göre hareket etme eğilimine girmesine neden olarak likiditeyi sürdürülemez hale getirir ve balon risklerini artırır.

İşlemler büyük ölçüde yatırımcılar tarafından yönlendirildiğinden, piyasalar politika değişikliklerine karşı daha hassas hale geliyor. Kredi, faiz oranları veya piyasa duyarlılığında meydana gelen küçük bir ayarlama, zincirleme bir reaksiyonu tetikleyerek yavaşlamaya veya yerel bir düzeltmeye yol açabilir. Bu risk yalnızca spekülatif grubu etkilemekle kalmaz, aynı zamanda dikkatlice kontrol edilmezse finansal sisteme, işletmelere ve genel olarak ekonomiye de yayılabilir.

Huy, " Bu nedenle, hükümetin fiyat artışını soğutmaya yönelik sert tedbirleri, uzun vadeli istikrarı hedefleyen doğru ve stratejik bir hamledir " diye vurguladı.

Kaynak: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html