Önümüzdeki 2 yılda Vietnam gayrimenkul yatırım piyasası nasıl olacak?

Piyasa çalkantısındaki parlak noktalar

2023 yılında, Vietnam gayrimenkul piyasası küresel ekonomik baskılara ve hem küresel hem de yerel zorluklara göğüs germek zorunda kaldı. Yüksek faiz oranları dünya ekonomisinde durgunluğa yol açarak yatırımcılar için belirsizlik yarattı.

Ayrıca, artan enflasyon hane halkı harcamalarına da baskı yaptı; imalat sektöründe yüksek stok seviyeleri kaydedildi ve üretim siparişleri azaldı; bu durum Vietnam'ın temel büyüme sektörlerini doğrudan etkiledi.

Aynı zamanda, konut projelerinin onaylanmasındaki gecikmeler, yatırım uygulamalarını geciktirerek piyasa duyarlılığını etkilemiştir. Ancak, ülke genelindeki kentleşme süreci, kalabalık nüfus ve büyük şehirlerdeki acil konut ihtiyaçları sayesinde konut sahibi olma talebi güçlü kalmaya devam etmektedir. Hükümetin son iki yıldır gösterdiği çabalar, bu sorunun yönetimi ve çözümünde ilerleme sağlamış ve daha iyi bir geleceğe olan güveni artırmıştır.

Gayrimenkul faaliyetleri son 2 yılda patlama fırsatı yakaladı resim 1 — Piyasadaki zorluklara rağmen pek çok olumlu işaret parlak bir geleceğe işaret ediyor.

Küresel zorluklara rağmen, Ho Chi Minh City'deki ofis pazarı yüksek doluluk oranlarını ve istikrarlı kira artışını korudu. Ho Chi Minh City'deki ofis pazarı aynı zamanda Asya- Pasifik bölgesindeki parlak noktalardan biri. Yeşil sertifikalı lüks ofis binaları da yüksek doluluk oranları ve kira fiyatları sağlamaya yardımcı oluyor.

Savills'in 2023 Vietnam ESG Raporu'na göre, Vietnam'da LEED veya Green Mark sertifikalı 20 ofis binası bulunmaktadır. Bunlardan on yedisi Ho Chi Minh şehrinde yer almakta olup, mevcut ofis arzının yaklaşık %25'ini oluşturmakta ve 2026 yılına kadar bu oranın %31'e çıkması beklenmektedir.

Yavaş bir toparlanmanın ardından turizm sektörü 2023 yılında güçlü bir işletme kapasitesi kaydetti ve Hanoi ile Ho Chi Minh şehrindeki otel performansı Covid-19 pandemi öncesi seviyelere geri döndü.

Birleşme ve satın alma anlaşmalarından kaynaklanan fırsatlar

Bölgedeki gayrimenkul işlem hacimleri keskin bir düşüş gösterdi ve önemli miktarda yatırım sermayesi kaldı. Yüksek faiz oranlarına rağmen, Vietnam'ın büyüme potansiyeli ve nispeten yüksek getirileri yabancı yatırımları çekmeye devam ediyor. Özellikle 2023 yılında Savills Vietnam, bu potansiyel pazara katılmak isteyen yatırımcılardan yoğun ilgi görmeye devam edecek.

Konut arzının kısıtlı olduğu bir ortamda, projeyi hayata geçirebilecek kapasiteye sahip her yatırımcı, özellikle büyüyen orta sınıf müşteri kesimi olmak üzere, şu dönemde piyasadaki yüksek talebi değerlendirebilir.

Ho Chi Minh City'deki ofis sektöründe, A sınıfı yeni projelerin arzı oldukça bol olsa da, olumlu kira performansı, yatırımcılar ve ofis geliştiricileri için gelecekte hala fırsatlar olduğunu gösteriyor. Yeşil sertifikalı ofis binaları sağlayan veya yeniden konumlandıran şirketler, yüksek kira bedelleri ödeyecek.

Gayrimenkul faaliyetleri önümüzdeki 2 yıl içinde patlama yapma fırsatına sahip (resim 2) — A sınıfı ofis alanları son dönemde piyasada parlayan bir nokta oldu.

Vietnam'daki gayrimenkul yatırımcılarının şu anda karşılaştığı en büyük zorluk, özellikle arazi kullanım ücretlerinin belirlenmesinde yaşanan idari engellerdir. Bununla birlikte, yatırımcılar artık projenin yasal mülkiyeti konusunda çok dikkatli davranıyor ve hükümetten gerekli onayları almak için net bir yol haritası sağlıyor. Arazi kullanım ücretlerinin belirlenmesi ve 1/500 ölçekli planlamanın onaylanması, konut geliştirme projeleri için en önemli faktörlerdir.

Şu anda, net yasal mülkiyete sahip ve geliştirme için gerekli tüm onayları almış çok az proje bulunmaktadır. Bu durum, yatırımcıların pazara girmesini az çok zorlaştırmaktadır. Bu durum, bankaların gayrimenkul projelerine kredi vermek için gerekli teminatları elde etmekte zorlanması nedeniyle bir kredi sıkışıklığına da yol açmıştır. Büyük altyapı projelerinin tamamlanma takvimindeki farklılıklar, gayrimenkul projesi geliştirme için en uygun zamanlamanın belirlenmesini zorlaştırmıştır.

Yasal çerçevedeki değişiklikler henüz tam olarak hayata geçirilmemiş olsa da, yerel yönetimler uygulama sürecinde hâlâ tereddütlüdür. Arazi kullanım ücretlerinin çözümü ve arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesi konusunda net değişiklikler ve ilerleme sağlanana kadar, birleşme ve devralma faaliyetlerinin tamamlanması zor olmaya devam edecektir. Örneğin, yerel yönetimlerin yasal çerçevede açık açıklamalara rağmen projelere sertifika verme konusunda hâlâ tereddütlü olduğu konut ürünlerinde olduğu gibi.

Ülkenin güçlü ekonomisi, kalabalık nüfusu, altyapı gelişimi, kentleşme, bol miktarda doğrudan yabancı yatırım (FDI) ve hızla büyüyen orta sınıf sayesinde güçlenmektedir. Yasal düzenlemelerin izin vermesi halinde, gayrimenkul birleşme ve devralma faaliyetlerinin önümüzdeki iki ila üç yıl içinde hızla artması beklenmektedir.

Yatırımların çoğu Singapur, Güney Kore, Tayland, Malezya ve Japonya gibi Asya ülkelerinden geliyor. Bu ülkeler Vietnam'da aktif yatırımlar yapıyor ve Orta Doğulu yatırımcıların potansiyeline ek olarak önümüzdeki iki ila üç yıl içinde yatırımlarını artırmaları bekleniyor. Özellikle Vietnam'ın sanayi sektörü, çok sayıda serbest ticaret anlaşmasından (STA) faydalanacak, çeşitlendirilmiş bir yatırım tabanı oluşturacak ve imalat ve endüstriyel gayrimenkullere yatırımı artıracak.

Yabancı yatırımcılar, yerli şirketlerin ortaklığa getirdiği Vietnam pazarına dair engin deneyim ve bilgi birikiminden de memnun. Aynı zamanda, yerli şirketler, örneğin geniş bir tabana veya destekleyici sektörlere sahip olmaları nedeniyle, yabancı yatırımcılara daha büyük yatırım fırsatları sunmuştur. Bu, yabancı yatırımcıların pazara girdikten sonra hızla genişlemelerine ve yerel ortakların sunduğu deneyim ve ağdan yararlanmalarına olanak tanır.

[reklam_2]
Kaynak