Ho Chi Minh şehrinde ofis ve perakende pazarı olumlu gelişiyor

Yeşil ofisler piyasaya çıktı

Savills raporuna göre, 2024'ün ikinci çeyreğindeki arz, bir önceki çeyreğe göre %2 artarak, 386 projeden oluşan toplam ofis kat alanını 2,8 milyon m²'ye çıkardı. Bunlardan 3'ü merkez dışı bölgede yer alan yeni projeler, pazarın şehir genelinde dengeli ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesini teşvik etmeye devam ediyor. Ortalama ofis kirası, çeyrek bazında %2 ve yıllık bazda %8 artarak 815.000 VND/m²/ay'a yükseldi. Doluluk oranı, esas olarak düşük yeni arz kapasitesi nedeniyle çeyrek bazında 1 puan ve yıllık bazda 2 puan düşüşle %89'a ulaştı.

Sadece A sınıfı ofis segmentinde, merkezi iş bölgesi dışındaki projeler güçlü bir performans gösterdi ve doluluk oranları bir önceki çeyreğe göre 6 puan artarak %84'e ulaştı. Bu oran, tüm kategoriler arasında en yüksek seviye. Ortalama kira bedeli de bir önceki çeyreğe göre %5 artarak 1,1 milyon VND/m²/ay'a ulaştı. Raporda, The METT, The Hallmark ve The Nexus gibi bazı A sınıfı projelerin iyi emilim oranlarına sahip olduğu belirtildi.

Savills Vietnam Ticari Kiralama Kıdemli Direktörü Tu Thi Hong An'a göre, yılın ilk 6 ayında genel pazar doluluk oranı neredeyse hiç değişmedi. Başka bir deyişle, bu, net kiraların yeni arza eşit olduğu anlamına geliyor.

CBD dışı A Sınıfı projeler 2024'ün ilk yarısında hızlı doluluk oranı kaydetti

Bayan An, "Bu eğilim, piyasada evden çalışma modeli ve iş yerinde teknoloji uygulamaları gibi birçok yeni trendin kaydedildiği bir ortamda, talebin arzı aştığı güçlü ekonomik büyümeyle bağlantılıdır. Bu nedenle, emilim oranının yeni arza eşdeğer olmasıyla, Ho Chi Minh şehrindeki ofis kiralama fiyatlarının önümüzdeki 3 yıl içinde istikrara kavuşmaya başlayacağını öngörüyoruz," diye analiz etti.

Savills uzmanı ayrıca dikkat çekici bir noktaya da dikkat çekti: Sürdürülebilir ofis alanlarının birçok çokuluslu şirket için zorunlu bir standart haline geldiği yeşil ofis projeleri. Singapur, Şanghay ve Hong Kong gibi gelişmiş pazarlarda, yeşil binaların ve kiralanabilir alanların oranı Ho Chi Minh City ve Hanoi'den çok daha yüksek. Bu arada, Vietnam'ın iki büyük şehrinde bu oran hala %25'in altında ve gelecekteki arz büyümesi oldukça sınırlı.

Hanoi ve bölgedeki çoğu büyük pazar artık kiracı pazarları. Buna karşılık, Ho Chi Minh Kenti (HCMC) pazarı ev sahiplerinin gücünü görmeye devam edecek. Bu pazarda, A sınıfı ofis boşluk oranı %10'un altında ve yeşil binalar eskisinden daha düşük. Çoğu yabancı şirket lüks ofis arayışında olacak ve bu da bu binaların eski binalara göre yadsınamaz bir avantaj sağlayacağı anlamına geliyor. Bu dinamik, bu benzersiz arz-talep ilişkisi sayesinde gelecekte de gelişmeye devam edecek.

Yabancı şirketler A sınıfı ofis arayışına akın ediyor.

Perakende sektörü, iç ekonomik toparlanma sayesinde "canlandı"

Perakende sektöründe, Bayan Tu Thi Hong An, yiyecek ve içecek kiracılarının Ho Chi Minh Şehri'nin yanı sıra Bangkok ve Singapur gibi komşu pazarlarda da genişleme talebini yönlendirdiği belirgin bir eğilime dikkat çekti.

"Gerçekte görebildiğimiz değişimler bunlar. Fast food, kafe, içki, bar ve kulüplerden lüks restoranlara kadar piyasadaki birçok yiyecek-içecek modelinin genişlemeye ihtiyacı var. Bu nedenle, bu alanda hem yerli hem de uluslararası oyuncular giderek daha kalabalıklaşıyor. Daha küçük ölçekte, piyasada oldukça dinamik yaşam tarzı , spor ve sağlıklı yaşam özellikleri görüyoruz," dedi Bayan An.

Savills uzmanları ayrıca, Muji kadar hızlı büyüme hedefiyle pazara 5 mağazayla yeni giren Japon ev ve mobilya perakendecisi Nitori'yi de örnek gösterdi. Muji ayrıca, Vietnam pazarına odaklanarak Güneydoğu Asya genelinde 100 mağaza daha açmayı planlıyor. Miniso'ya gelince, bu ünlü perakendecinin de Güneydoğu Asya genelinde 350 ila 400 mağaza açma ve yine Vietnam pazarını hedefleme gibi iddialı bir planı var.

Bu arada, mücevher, saat, moda ve diğer lüks perakendeciler, ne Hanoi ne de Ho Chi Minh City'nin pek sunmadığı katı standartlara sahip, yalnızca birkaç seçilmiş lokasyonda genişliyor. Bu nedenle, bu birimlerin turizm merkezleri, çok kanallı ve geçici mağaza modelleri gibi genişleme stratejilerinde çok yaratıcı olmaları gerekiyor. Bu nedenle, farklı yenilikçi perakende formatlarını keşfetmek, sosyal medya görünürlüklerini artırmalarına ve dolayısıyla çevrimiçi ve fiziksel mağazalarını geliştirmelerine yardımcı olacaktır.

Birçok uluslararası perakende markası da Vietnam pazarında gelişimini genişletiyor.

Savills raporuna göre, 2024'ün ilk 6 ayındaki işlemler, Muji, Poseidon ve Uniqlo gibi marka zincirlerinin büyümesiyle yıllık bazda %26 artışla ortalama 256 m2 NLA büyüklüğüne ulaştı. Kiralanabilir alanın %35'ini moda sektörü oluştururken, bunu %30 ile yiyecek ve içecek sektörü, %15 ile ev aletleri ve mobilya sektörü ve %11 ile eğlence sektörü takip etti.

Savills HCMC Araştırma Departmanı Kıdemli Müdürü Bayan Cao Thi Thanh Huong, genel pazar perspektifinden bakıldığında, yerel ekonominin güçlü toparlanmasının perakende sektörünün gelişmesini teşvik ettiğini, yeni markaların pazara girmesini ve büyümeye devam etmesini sağladığını belirtti.

Ho Chi Minh şehrinde genç nüfus, büyüyen orta sınıf ve artan refah, modern perakende pazar payının büyümesine katkıda bulunacaktır. Oxford Economics'e göre, Ho Chi Minh şehrinde tüketici harcamalarının 2025 yılına kadar %8,4 oranında artması bekleniyor. 13 milyondan fazla kişinin yaşadığı bu pazarda modern perakende, 2025 yılına kadar perakende kanallarının pazar payının %50'sini oluşturacak.

İkinci çeyrekte, Vincom Mega Mall Grand Park projesinin açılışının ardından kiralık perakende alanı arzı %2 artarak 1,5 milyon metrekare arttı. Yeni perakende arzı, toplam gelecekteki arzın %75'ini oluşturarak, merkezi iş bölgesi dışındaki bölgelere kaymaya devam etti. Toplam pazar doluluk oranı, bir önceki çeyreğe göre 2 puan, 2024'ün ikinci çeyreğinde ise 3 puan artarak %94'e ulaştı. Şehir merkezi ve şehir içi bölgelerdeki doluluk oranı ise 1 puanlık hafif bir artış gösterdi.

Zemin kat kira bedeli, yatırımcıların imtiyazlı politikaları durdurması nedeniyle toplam arzın %20'sinin kira bedelini artırması sayesinde, çeyrek bazında istikrarlı bir şekilde 1,3 milyon VND/m2/ay'a ulaştı ve yıllık bazda %3 arttı.

Kaynak: https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html