Aylık yaklaşık 30 milyon VND gelirim var, ne kadarlık bir ev satın almalıyım?

Piyasa, metrekaresi 25 milyon VND'nin altındaki daireleri kaybediyor

Emlak piyasasıyla ilgili son gelişmelere ilişkin olarak İnşaat Bakanlığı , yeni onaylanan ve tamamlanan konut projelerinin sayısının önceki yıllara göre azaldığını ve bu nedenle piyasadaki arzın oldukça sınırlı olduğunu belirtti. Ancak konut fiyatları, kullanım amaçlı konut satın almak isteyen kişilerin çoğunun maddi kapasitesini aşacak şekilde artış eğiliminde.

Özellikle, uygun fiyatlı daire segmentinde (m² fiyatı 25 milyon VND'nin altında) neredeyse hiç proje bulunmamaktadır. Pazar, esas olarak sermaye ve ticaret hareketliliğine uygun orta segmenttedir (fiyatları 25-50 milyon VND).

Hanoi'de uzun yıllardır uygulanan bir sosyal konut projesi (Fotoğraf: Ha Phong).

Savills'in 2023'ün dördüncü çeyreğine ilişkin Hanoi emlak piyasası genel bakış raporuna göre, yeni daire arzı son 10 yılın en düşük seviyesinde. 2023'te satılan daire sayısının %42'sini 4 milyar VND'nin üzerinde fiyatlandırılan daireler oluşturuyor. Bu oran 2019'da %3 iken, 2023'te %42'ye yükseldi. 2-4 milyar VND arasındaki daireler ise pazar payının %55'ini oluşturuyor. Dairelerin yalnızca %3'ü 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılıyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, son yıllarda yaşanan hızlı ekonomik büyüme ve kentleşme konut talebini artırırken, konut arzı sürekli azaldı ve 2018'den bu yana toparlanma belirtisi göstermedi. Bu durum, arz ve talep arasındaki dengesizliğin giderek daha ciddi hale gelmesine neden oldu.

Arz yapısı, yatırım ve spekülasyon amaçlı olarak giderek daha üst düzey, yüksek değerli ürünlere yöneliyor. Bu uzun süreli faz farkı, konut fiyatlarının sürekli artmasına ve çoğunluğun karşılayabileceğinin çok ötesinde yeni bir fiyat seviyesinin oluşmasına neden oluyor.

Bu durum, yaşamak için ev satın almak isteyenlerin kendi gelirleriyle konut edinmelerini giderek zorlaştırmakla kalmıyor, aynı zamanda bu ihtiyacı da azaltıyor. Özellikle genç nesil, "ne kadar uğraşırlarsa uğraşsınlar ev alamazlar" diyerek yavaş yavaş vazgeçiyor ve kirayı önceliklendirerek keyif odaklı bir yaşam tarzına yöneliyor.

Bu birimin araştırma verileri, uygun fiyatlı segmentteki (m2 başına 25 milyon VND'nin altında) daire arzının toplam konut arzı içindeki payının sürekli olarak azaldığını, 2019'da %30'dan 2022'de %7'ye ve 2023'te %6'ya düştüğünü göstermektedir.

2019-2022 döneminde, orta sınıf dairelerin (25-50 milyon VND/m2) oranı da sırasıyla %54, %46, %34, %27'ye geriledi ve arz çoğunlukla 40-50 milyon VND/m2 fiyatlı ürünlerden geldi.

Bu arada, gerçek konut talebi, konut talebi yapısının %80'lik bir oranıyla her zaman önde gelirken, kalan %15 uzun vadeli yatırım talebi ve %5 spekülatif talepten oluşmaktadır. Gerçek konut talebinin yalnızca yaklaşık %25'i gerçek talebe dönüşebilecek finansal kapasiteye sahiptir.

Konut giderleri toplam gelirin yüzde 30'unu geçmemelidir.

Yukarıdaki bağlamda, sosyal konutlarla birlikte, uygun fiyatlı konutlar önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasındaki ana ve güçlü gelişme trendi olacaktır. Çünkü bu, çoğunluğun ihtiyaçlarından ve gerçek yeteneklerinden kaynaklanan bir segmenttir.

VARS Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh'e göre, uygun fiyatlı konut diye resmi bir kavram bulunmuyor. Ancak, sosyal konutlarla karşılaştırılarak ve konut fiyatlarının makul olup olmadığını belirleme yöntemine dayanarak, bu türün bazı özelliklerini ortaya koymak mümkün.

Hanoi'nin Ha Dong bölgesinde tamamlanmamış bir inşaat projesi (Fotoğraf: Ha Phong).

Sosyal konutlar, ağırlıklı olarak sanayi bölgelerindeki düşük gelirli kişilere ve işçilere yönelik olup, arazi kullanım ücretlerinden muaf tutuluyor ve yatırımcılara ve ev alıcılarına özel ayrıcalıklı kredi paketlerine erişim sağlıyor...

Uygun fiyatlı konut, ortalama ve ortalamaya yakın gelire sahip, belirli bir birikim düzeyine sahip, toplumun çoğunluğunun maddi gücüne uygun, orta fiyatta ticari konutlardır.

VARS Başkanı'na göre, uygun fiyatlı konut, her hanenin konut maliyetlerini ve diğer yaşam giderlerini geliri dahilinde dengeleyebilmesidir. Dünya çapında birçok ülkede konut satın alınabilirliğini değerlendirme deneyimine göre, uygun fiyatlı konut, konut maliyetlerinin toplam hane gelirinin %30'undan fazlasını oluşturmadığı konuttur.

Dinh, "Aylık geliri yaklaşık 30 milyon VND olan bir hane için bu maliyetin yüzde 30'u, yılda yaklaşık 100 milyon VND'lik bir birikime denk geliyor, dolayısıyla uygun fiyatlı konutun fiyatı daire başına yaklaşık 2-2,5 milyar VND oluyor" şeklinde bir örnek verdi.

Ona göre, özellikle konut talebinin yüksek olduğu iki özel kentsel bölgede, yukarıdaki fiyat aralığındaki daire projelerini geliştirmek şu anda çok zor. Ancak zor, imkansız anlamına gelmiyor.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm