Arsa fiyatlarının belirlenmesi: Denetimi bile zor

18 Ekim'de Hanoi'de "Ekonomik İyileşme ve Kalkınmanın Teşviki: Önemli Noktalar ve Devlet Denetiminin Rolü" Forumu düzenlendi. Forumun önemli konularından biri, Devlet Denetçi Yardımcısı Ha Thi My Dung ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan'ın başkanlık ettiği "Arazi Yönetimi ve Arazi Fiyatlandırması - Uygulama ve Devlet Denetim Faaliyetlerinden Kaynaklanan Yetersizlikler" idi.

Forumda sadece gayrimenkul yatırımcılarının temsilcileri zorluklardan "şikayet" etmekle kalmadı, bazı büyük il ve ilçeler de bu yetkililerin karşılaştığı zorlukları paylaştı.

Dolayısıyla Çalıştay'ın, arazi fiyatlarının belirlenmesinde karşılaşılan zorluk ve sorunları "tespit etmesi" ve buradan hareketle Devlet Denetleme Kurumu ile birlikte çözüm önerileri sunması bekleniyor.

"Arazi Yönetimi ve Arazi Değerlemesi - Uygulamadan ve Devlet Denetim Faaliyetlerinden Kaynaklanan Yetersizlikler" başlıklı oturum, Devlet Denetçi Yardımcısı Ha Thi My Dung ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan başkanlığında. Fotoğraf: Hoang Tu

İl ve ilçelerde arsa fiyatlarını belirlemede de zorluk yaşanıyor.

Çalıştayda Hanoi Halk Komitesi, son zamanlarda bu kurumun, arazi edinimi, arazi temizliği, tazminat ve yeniden yerleşim için bir temel olarak belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi, şehirdeki arazi edinimi, tazminat, destek, yeniden yerleşim ve kamu yatırım projelerinin (Çevre Yolu 3 ve Çevre Yolu 4 projeleri; demiryolu projeleri, vb.) uygulanması ile ilgili sorunların derhal çözülmesi konularında ilçe düzeyindeki Halk Komitelerinin inisiyatifini artırmak için ademi merkeziyetçiliği ve yetkilendirmeyi kapsamlı bir şekilde uyguladığını belirtti.

Hanoi Şehir Halk Komitesi, uygulamada, Hükümetin 15 Mayıs 2014 tarihli 44/ND-CP Kararnamesinin 3. Maddesinin d Bendi hükümlerine göre mali özerkliğe geçen kamu hizmet birimleri için arazi kiralama fiyatlarını belirlemek amacıyla konut arazi fiyatlarının uygulanmasının uygun olmadığını değerlendirmektedir.

Bu arada Khanh Hoa İl Halk Komitesi de daha önceki birçok projede arazi fiyatlarını belirlerken yaptığı "hataları düzeltmekte" zorluk çekiyor.

Khanh Hoa İl Halk Komitesi, arazi değerlemesinin, belirli bir kullanım amacı için belirli bir zamanda arazi değerinin para cinsinden tahmini olduğunu belirtmiştir. Arazi değerlemesi, ekonomide ve eyaletin arazi yönetimi faaliyetlerinde önemli bir rol oynamaktadır.

Khanh Hoa eyaleti, bölgedeki arazi kullanım bedelleri, arazi kiraları, tazminat ve yeniden yerleşim desteğinin tahsilatı için belirli arazi fiyatlarını belirleme görevinin yanı sıra, Merkezi Teftiş Kurulu ve Hükümet Müfettişliği'nin sonuçlarına göre ihlal içeren projeleri düzeltmek için arazi fiyatlarını belirleme görevini de yerine getirmek zorundadır. Bu, eyaletin belirli arazi fiyatlarını belirleme görevi için yeni, özel ve oldukça zorlu bir görevdir.

Bu kurum, ihlal eden projeler ve arazi kullanım ücreti toplayan projelerin üstesinden gelmek için belirli arazi fiyatlarını belirleme işini paylaştı. İl Parti Komitesi ve İl Halk Komitesi Daimi Komitesi yakından takip etti, ancak sorunlar nedeniyle hala yavaş ve verilen görevlerin gerekliliklerini yerine getiremedi: Planlama düzenlemeleri, yapı ve arazi kullanım biçimindeki değişiklikler nedeniyle projelerde arazi fiyatları yeniden belirlenmelidir; Yatırım, arazi, inşaat planlaması, detaylar ve arazi türleriyle ilgili yasal belgelerde sorunlar vardır; Piyasa arazi fiyatları hakkında veri yoktur...

Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı Planlama ve Arazi Kaynakları Geliştirme Dairesi Başkanlığı, arsa fiyat çerçevesi ve arsa fiyat tablosunun, piyasadaki ortak arsa fiyatları dikkate alınarak mevzuata uygun olarak oluşturulduğunu değerlendirdi.

Ancak, 2013 Tapu Kanunu'nun uygulanmasını özetleyen 19-NQ/TW sayılı Karar'ın özet sonuçlarına göre, bugüne kadar arazi fiyatlarına ilişkin bir dizi yasal düzenlemenin uygulamada etkili olmadığı, arazi kullanım hakları piyasasına ilişkin gerçek bilgi koşullarına uygun olmayan arazi fiyatlarının belirlenmesinde kullanılan yöntemlerin çokluğu ve arazi fiyat veri tabanının eksik olması nedeniyle arazi fiyatlarının devlet tarafından yönetilmesine uygun olmaması gibi bir dizi sınırlamanın ortaya çıktığı görülmektedir;

Yatırımcılar zorluklardan "şikayet ediyor"

Çalıştayda konuşan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, 2013 Arazi Kanunu hükümlerine göre "belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi" amacıyla "arazi fiyatı belirleme" uygulamasının mevcut durumunu değerlendirdi.

"Ekonomik İyileşme ve Kalkınmanın Teşviki: Darboğazlar ve Devlet Denetiminin Rolü" Forumu kapsamında düzenlenen "Arazi Yönetimi ve Arazi Fiyatlandırması - Uygulamadan ve Devlet Denetim Faaliyetlerinden Kaynaklanan Yetersizlikler" Çalıştayı katılımcıları. Fotoğraf: Hoang Tu.

Bay Le Hoang Chau'ya göre, 2013 tarihli Arazi Kanunu ve 44/2014/ND-CP sayılı Kararname "5 arazi değerleme yöntemi" ve "arazi değerleme yöntemlerinin uygulanması"nı öngörmüş ancak bunlar eksiksiz, spesifik değil ve pratik duruma yakın değil; bazı hükümler gerçekten "standart" değil, örneğin "çıkarma yöntemi"ni öngörmüş ancak bu yalnızca "karşılaştırma yöntemi"nin bir hesaplama tekniği; veya "toplu arazi değerleme yöntemi"ni öngörmemiş ancak gerçekte Devlet "toplu arazi değerleme yöntemini" "arazi fiyat çerçevesi" veya "arazi fiyat tablosu" arazi fiyatlarını oluşturmak için uygulamış; veya "arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemi"ni yalnızca "arazi fiyat tablosuna" göre arsa ve arazi parsellerinin değeri 30; 20; 10 milyar VND'den düşük olan projelere uygulamış ancak arsa ve arazi parsellerinin değeri daha yüksek olan projelere uygulanmamış.

"Arazi değerleme yöntemleri"nin uygulanması güvenilir sonuçlar vermez. Örneğin, aynı arazi değerleme danışmanlık birimi tarafından yürütülen aynı projede, "arsa fiyatını belirlemek" için 2 farklı "arsa değerleme yöntemi" uygulanıyor ve bu da genellikle yaklaşık %20 farkla 2 farklı sonuç veriyor; veya 2 arazi değerleme danışmanlık birimi tarafından yürütülen bir projede, aynı "arsa değerleme yöntemi" "arsa fiyatını belirlemek" için uygulanıyorsa, yine 2 çok farklı sonuç elde ediliyor.

Chau, Binh Thuan eyaletindeki bir kentsel alan projesine örnek olarak, ilk devlet kurumunun araziyi 900 milyar VND olarak değerlendirdiğini, ikinci devlet kurumunun araziyi inceleyerek 1.800 milyar VND'ye kadar değer biçtiğini ve üçüncü devlet kurumunun araziyi yeniden inceleyerek 3.000 milyar VND'den fazla değer biçtiğini söyledi.

Arazi fiyatlarının belirlenmesinin birçok yatırımcı için zorluk yaratması nedeniyle, Sayın Le Hoang Chau, Devlet Denetiminin "arazi fiyatlarını belirleme, arazi fiyatlarını değerlendirme, arazi fiyatlarına karar verme", "arazi kullanım ücretlerini, arazi kullanan projeler için arazi kiralarını hesaplamak için belirli arazi fiyatlarını belirleme", "kamu mali bilgilerinin, kamu varlıklarının veya kamu maliyesinin yönetimi ve kullanımıyla ilgili mali raporların, kamu varlıklarının, hukuka uygunluğunun ve kamu maliyesinin ve kamu varlıklarının yönetimi ve kullanımındaki etkinliğin doğruluğunu ve dürüstlüğünü değerlendirme ve teyit etme" işini denetleme görevini yerine getirmesindeki çok önemli rolünü değerlendirdi.

Denetim bile sorunlu.

Devlet Denetleme Bölgesi Mevzuatına göre, şu anda 5 adet arazi değerleme yöntemimiz olduğunu söylemiştim. Denetim uygulamaları, yerel yönetimlerin arazi bedellerini hesaplarken genellikle karşılaştırma yöntemini, planlama alanlarında arazi değerlemesinde fazlalık yöntemini, tarım arazisi değerlemesinde gelir yöntemini ve küçük, düşük değerli arazi parselleri için arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemini kullandığını göstermektedir.

Birçok bölgede, belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde gecikmeler yaşanmaktadır. Arazi kullanım bedellerinin tahsili için arazi fiyatlarının onaylanma süresi, genellikle arazi tahsis tarihinden çok daha geç olmaktadır. Arazi fiyatı onayı olmadan 2-3 yıl süren projeler bulunmaktadır.

Çoğu durumda, arazi fiyatlarını etkileyen bir planlama ayarlaması yapıldığında veya 5 yıllık arazi kira bedeli istikrar döngüsü sona erdiğinde, arazi fiyatları zamanında ayarlanmıyor veya ayarlanmamış oluyor. Arazi değerlemesindeki gecikme, arazi kullanım ücretlerinin devlet bütçesine zamanında aktarılamamasına yol açıyor.

Denetimler sonucunda, birçok projede arsa fiyatlarının uygun şekilde değerlendirilmediği, açık artırma fiyatından veya değerleme anındaki piyasa referans fiyatından çok daha düşük olduğu tespit edilmiştir. Birçok durumda, farklı karşılaştırılabilir varlıkların seçilmesi, uygunsuz ölçüm ve farklı faktörlerin ayarlanması, değerlemesi yapılan arsanın değerini düşürmüştür.

Değerleme zamanından uzak bir zamanda karşılaştırılabilir varlıkları seçen, ancak karşılaştırmalı fiyatın değerleme zamanındaki seviyeye göre ayarlanması faktörünü hesaba katmayan projeler mevcuttur. Birçok proje, karşılaştırılabilir varlıkların fiyat bilgilerini noterde satış sözleşmesine göre almaktadır; bu da sözleşmedeki fiyat bilgilerinin gerçek işlem fiyatına kıyasla güvenilirliğini ve doğruluğunu garanti etmemektedir.

Ayrıca değerlemede yer alan birçok unsurun net bir temeli yoktur veya gerçeğe uygun olarak belirlenmemiştir: yatırım oranı, doluluk oranı, yatırımcının standart kâr marjı, satış maliyet oranı, nakit akışı iskonto katsayısı...

Bölge I Devlet Denetimi, uygulamayı değerlendirmiş ve arazi değerlemesinde artı değer yöntemiyle kalkınma yatırım maliyetlerinin belirlenmesindeki zorlukları ve yetersizlikleri ortaya koymuştur. Denetim, yerleşim yerleri arasında tutarlılık olmadığını göstermiştir: bazı yerleşim yerleri yatırım oranına göre, bazıları ise detaylı tahmine göre kurulmuş; bazı yerleşim yerleri ise geçici hesaplamalar yapmış ve detaylı hesaplama talep etmiştir.

Devlet Denetiminin Rolü

Dr. Vu Dinh Anh, genel olarak arazi değerlemesinin ve özel olarak arazi değerleme yöntemlerinin son zamanlarda Devlet Denetiminin temel denetim konularından biri olduğunu değerlendirdi.

Bu içeriğin denetimi, arazi fiyat çerçevesinin kaldırılmasına ilişkin Merkezi Kararnamenin gerekliliklerini yakından takip etmelidir (96/2019/ND-CP Kararnamesinde öngörülen arazi fiyat çerçevesi, yerel yönetimlerin 2020-2024 dönemi için arazi fiyat listeleri yayınlamasının temelidir), arazi fiyatlarını piyasa prensiplerine göre belirleme mekanizmalarına ve yöntemlerine sahip olmalı ve arazi fiyatlarını belirlemekten sorumlu kurumun görev, yetki ve sorumluluklarını belirlemelidir.

Buna göre, Merkezi Hükümet, arazi fiyat tablolarının oluşturulmasında yerel yönetimlerin denetlenmesi ve gözetimine ilişkin ölçüt ve usulleri geliştirir. İl Halk Meclisleri, arazi fiyatlarının uygulanmasını belirler, denetler ve denetler.

“Devlet Denetleme Kurumu, arazi değerlemesi, arazi değerleme konseyinin bağımsızlığı, arazi değerleme danışmanlık kuruluşlarının kapasitesi, değerleme uzmanlarının kapasitesi ve etiği ile kamusal arazi fiyatları, ticaret katları aracılığıyla zorunlu işlemler, bankalar aracılığıyla ödeme, nakit ödeme yapılmaması gibi kamusallık ve şeffaflığı sağlamaya yönelik düzenlemelere uyumun denetimini gerçekleştirir;…” - Dr. Vu Dinh Anh, arazi fiyatlarının belirlenmesinde Devlet Denetleme Kurumunun rolü hakkında görüşünü bildirdi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html