Arsa fiyatlarının belirlenmesi: Denetimi bile zor

18 Ekim'de Hanoi'de "Ekonomik İyileşme ve Kalkınmanın Teşviki: Önemli Noktalar ve Devlet Denetiminin Rolü" Forumu düzenlendi. Forumun önemli konularından biri, Devlet Denetçi Yardımcısı Ha Thi My Dung ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan'ın başkanlık ettiği "Arazi Yönetimi ve Arazi Fiyatlandırması - Uygulama ve Devlet Denetim Faaliyetlerinden Kaynaklanan Yetersizlikler" idi.

Forumda sadece gayrimenkul yatırımcılarının temsilcileri zorluklardan "şikayet" etmekle kalmadı, bazı büyük il ve ilçeler de bu yetkililerin karşılaştığı zorlukları paylaştı.

Dolayısıyla Çalıştay'ın, arazi fiyatlarının belirlenmesinde karşılaşılan zorluk ve sorunları "tespit etmesi" ve buradan hareketle Devlet Denetleme Kurumu ile birlikte çözüm önerileri sunması bekleniyor.

"Arazi Yönetimi ve Arazi Değerlemesi - Uygulamadan ve Devlet Denetim Faaliyetlerinden Kaynaklanan Yetersizlikler" başlıklı oturum, Devlet Denetçi Yardımcısı Ha Thi My Dung ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan başkanlığında. Fotoğraf: Hoang Tu

İl ve ilçelerde arsa fiyatlarını belirlemede de zorluk yaşanıyor.

Çalıştayda Hanoi Halk Komitesi, son zamanlarda bu kurumun, ilçe düzeyindeki Halk Komitelerinin arazi edinimi, arazi temizliği, tazminat ve yeniden yerleşim için bir temel olarak belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi, şehirdeki arazi edinimi, tazminat, destek, yeniden yerleşim ve kamu yatırım projelerinin (Çevre Yolu 3 ve Çevre Yolu 4 projeleri; demiryolu projeleri, vb.) uygulanması ile ilgili sorunların derhal çözülmesi konularında yetki devri ve ademi merkeziyetçiliği kapsamlı bir şekilde uyguladığını belirtti.

Hanoi Şehir Halk Komitesi, uygulamada, Hükümetin 15 Mayıs 2014 tarihli 44/ND-CP Kararnamesinin 3. Maddesinin d Bendi hükümlerine göre mali özerkliğe geçen kamu hizmet birimleri için arazi kiralama fiyatlarını belirlemek amacıyla konut arazi fiyatlarının uygulanmasının uygun olmadığını değerlendirmektedir.

Bu arada Khanh Hoa İl Halk Komitesi de daha önce birçok projede arazi fiyatlarını belirlerken yapılan "hataları düzeltmekle" uğraşıyor.

Khanh Hoa İl Halk Komitesi, arazi değerlemesinin, belirli bir zamanda, belirli bir kullanım amacı için arazinin para cinsinden değerinin tahmini olduğunu belirtmiştir. Arazi değerlemesi, ekonomide ve eyaletin arazi yönetimi faaliyetlerinde önemli bir rol oynamaktadır.

Khanh Hoa eyaleti, bölgedeki arazi kullanım ücretleri, arazi kiraları, tazminat ve yeniden yerleşim desteğinin tahsilatı için belirli arazi fiyatlarını belirleme görevinin yanı sıra, Merkezi Teftiş Kurulu ve Hükümet Müfettişliği'nin sonuçlarına göre ihlal içeren projeleri düzeltmek için de arazi fiyatlarını belirlemek zorundadır. Bu, eyalette belirli arazi fiyatlarını belirleme görevi için yeni, özel ve oldukça zorlu bir görevdir.

Bu kurum, yasadışı projeler ve arazi kullanım ücreti toplayan projelerle mücadele etmek için belirli arazi fiyatlarını belirleme işini paylaştı. İl Parti Komitesi ve İl Halk Komitesi Daimi Komitesi yakından takip etti, ancak sorunlar nedeniyle hala yavaş ilerliyor ve verilen görevlerin gereklerini yerine getiremiyor: Planlama değişiklikleri, yapı ve arazi kullanım biçimindeki değişiklikler nedeniyle projelerde arazi fiyatları yeniden belirlenmeli; Yatırım, arazi, inşaat planlaması, detaylar ve arazi türleri için yasal belgelerde sorunlar var; Piyasa arazi fiyatları hakkında veri yok...

Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı Arazi Kaynakları Planlama ve Geliştirme Dairesi Başkanlığı, arazi fiyat çerçevesi ve arazi fiyat listesinin, piyasadaki yaygın arazi fiyatları dikkate alınarak mevzuata uygun olarak oluşturulduğunu değerlendirdi.

Ancak, 2013 Tapu Kanunu'nun uygulanmasını özetleyen 19-NQ/TW sayılı Karar'ın özet sonuçlarına bakıldığında, bugüne kadar arazi fiyatlarına ilişkin bazı yasal düzenlemelerin uygulamada etkili olmadığı, arazi fiyatlarının belirlenmesinde kullanılan bazı yöntemlerin arazi kullanım hakları piyasasına ilişkin gerçek bilgi koşullarına uygun olmadığı, arazi fiyat veri tabanının eksik olması nedeniyle arazi fiyatlarının devlet tarafından yönetilmesine uygun olmadığı gibi bazı sınırlamaların ortaya çıktığı görülmektedir;

Yatırımcılar zorluklardan "şikayet ediyor"

Çalıştayda konuşan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, 2013 Arazi Kanunu hükümlerine göre "belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi" amacıyla "arazi fiyatı belirleme" uygulamasının mevcut durumunu değerlendirdi.

“Ekonomik İyileşme ve Kalkınmanın Teşviki: Temel Noktalar ve Devlet Denetiminin Rolü” Forumu kapsamında düzenlenen “Arazi Yönetimi ve Arazi Değerlemesi - Uygulamadan Kaynaklanan Yetersizlikler ve Devlet Denetim Faaliyetleri” Çalıştayına katılanlar. Fotoğraf: Hoang Tu.

Bay Le Hoang Chau'ya göre, 2013 tarihli Arazi Kanunu ve 44/2014/ND-CP Kararnamesi "5 arazi değerleme yöntemi" ve "arazi değerleme yöntemlerinin uygulanması"nı öngörmüş ancak bunlar eksiksiz, spesifik değil ve pratik duruma yakın değil; bazı hükümler gerçekten "standart" değil, örneğin "çıkarma yöntemi"ni öngörmüş ancak bu yalnızca "karşılaştırma yöntemi"nin bir hesaplama tekniği; veya "toplu arazi değerleme yöntemi"ni öngörmemiş ancak gerçekte Devlet "toplu arazi değerleme yöntemini" "arazi fiyat çerçevesi" veya "arazi fiyat listesi" arazi fiyatlarını oluşturmak için uygulamış; veya "arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemi"ni yalnızca "arazi fiyat listesi"ne göre arsa ve arazi parsellerinin değeri 30; 20; 10 milyar VND'den düşük olan projelere uygulamış ancak arsa ve arazi parsellerinin değeri daha yüksek olan projelere uygulanmamış.

"Arazi değerleme yöntemleri"nin uygulanması güvenilir sonuçlar vermez. Örneğin, aynı arazi değerleme danışmanlık birimi tarafından yürütülen aynı projede, "arsa fiyatını belirlemek" için 2 farklı "arsa değerleme yöntemi" uygulanıyor ve bu da genellikle yaklaşık %20 farkla 2 farklı sonuç veriyor; veya 2 arazi değerleme danışmanlık birimi tarafından yürütülen bir projede, aynı "arsa değerleme yöntemi" "arsa fiyatını belirlemek" için uygulanıyor ve yine 2 çok farklı sonuç alınıyor.

Chau, Binh Thuan eyaletindeki bir kentsel alan projesine örnek vererek, ilk devlet kurumunun arazi değerini 900 milyar VND olarak belirlediğini, ikinci devlet kurumunun arazi değerini 1.800 milyar VND'ye kadar denetlediğini ve üçüncü devlet kurumunun arazi değerini yeniden denetlediğini ve 3.000 milyar VND'den fazla olarak belirlediğini söyledi.

Arazi fiyatlarının belirlenmesinin birçok yatırımcı için zorluk yaratması nedeniyle, Sayın Le Hoang Chau, Devlet Denetiminin "arazi fiyatlarını belirleme, arazi fiyatlarını değerlendirme, arazi fiyatlarına karar verme", "arazi kullanım ücretlerini, arazi kullanan projeler için arazi kiralarını hesaplamak için belirli arazi fiyatlarını belirleme", "kamu mali bilgilerinin, kamu varlıklarının veya kamu maliyesinin yönetimi ve kullanımıyla ilgili mali raporların, kamu varlıklarının, hukuka uygunluğunun ve kamu maliyesinin ve kamu varlıklarının yönetimi ve kullanımındaki etkinliğin doğruluğunu ve dürüstlüğünü değerlendirme ve teyit etme" işini denetleme görevini yerine getirmesindeki çok önemli rolünü değerlendirdi.

Denetim bile sorun.

Devlet Denetleme Bölgesi Mevzuatına göre, şu anda 5 adet arazi değerleme yöntemimiz olduğunu söylemiştim. Denetim uygulamaları, yerel yönetimlerin arazi bedellerini hesaplarken genellikle karşılaştırma yöntemini, planlama alanlarında arazi değerlemesinde fazlalık yöntemini, tarım arazisi değerlemesinde gelir yöntemini ve küçük, düşük değerli arazi parselleri için arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemini kullandığını göstermektedir.

Birçok bölgede belirli arazi değerlemelerinde gecikmeler yaşanıyor. Arazi kullanım bedellerinin tahsili için arazi fiyatlarının onaylanma süresi, genellikle arazi tahsis süresinden çok daha geç oluyor. Arazi fiyatı onayı olmadan 2-3 yıl süren projeler mevcut.

Çoğu durumda, planlama düzenlemeleri arazi fiyatlarını etkilediğinde veya 5 yıllık arazi kira bedeli istikrar döngüsü sona erdiğinde, arazi fiyatları zamanında ayarlanmıyor veya ayarlanmamış oluyor. Arazi değerlemesindeki gecikme, arazi kullanım ücretlerinin devlet bütçesine zamanında aktarılamamasına yol açıyor.

Denetimler, birçok projede arazi fiyatlarının uygun şekilde değerlendirilmediğini, yani değerleme anındaki açık artırma fiyatından veya piyasa referans fiyatından çok daha düşük olduğunu göstermektedir. Birçok durumda, farklı karşılaştırılabilir varlıkların seçilmesi, uygunsuz ölçüm ve farklı faktörlerin ayarlanması, değerlemesi yapılan arazinin değerini düşürmüştür.

Değerleme zamanından uzak bir zamanda karşılaştırılabilir varlıkları seçen, ancak karşılaştırmalı fiyatın değerleme zamanındaki seviyeye göre ayarlanması faktörünü hesaba katmayan projeler mevcuttur. Birçok proje, karşılaştırılabilir varlıkların fiyat bilgilerini noterde satış sözleşmesine göre alır; bu da sözleşmedeki fiyat bilgilerinin gerçek işlem fiyatına kıyasla güvenilirliğini ve doğruluğunu garanti etmez.

Ayrıca değerlemede yer alan birçok unsurun net bir temeli yoktur veya gerçeğe uygun olmadığı tespit edilmiştir: yatırım oranı, doluluk oranı, yatırımcının standart kar marjı, satış maliyet oranı, nakit akışı iskonto faktörü...

Bölge I Devlet Denetimi, uygulamayı değerlendirmiş ve arazi değerlemesinde artı değer yöntemiyle kalkınma yatırım maliyetlerinin belirlenmesinde zorluklar ve yetersizlikler tespit etmiştir. Denetim, yerleşim yerleri arasında tutarlılık olmadığını göstermiştir: bazı yerleşim yerleri yatırım oranlarına göre, bazıları ise detaylı tahminlere göre kurulmuştur; bazı yerleşim yerleri ise geçici tahminler yapmış ve detaylı hesaplamalar talep etmiştir.

Devlet Denetiminin Rolü

Dr. Vu Dinh Anh, genel olarak arazi değerlemesinin ve özel olarak arazi değerleme yöntemlerinin son zamanlarda Devlet Denetiminin temel denetim konularından biri olduğunu değerlendirdi.

Bu içerikle ilgili denetim faaliyetlerinin, arazi fiyat çerçevesinin kaldırılmasına ilişkin Merkezi Kararnamenin gerekliliklerini yakından takip etmesi (96/2019/ND-CP sayılı Kararnamede öngörülen arazi fiyat çerçevesi, yerel yönetimlerin 2020-2024 dönemi için arazi fiyat listeleri yayınlamasının temelidir), arazi fiyatlarını piyasa prensiplerine göre belirleme mekanizmalarına ve yöntemlerine sahip olması ve arazi fiyatlarını belirlemekle sorumlu kurumun görev, yetki ve sorumluluklarını belirlemesi gerekmektedir.

Buna göre, Merkezi Hükümet, arazi fiyat listelerinin oluşturulmasında yerel yönetimlerin denetlenmesi ve gözetimine ilişkin ölçüt ve usulleri geliştirir. İl Halk Konseyleri, arazi fiyatlarının uygulanmasını belirler, denetler ve denetler.

“Devlet Denetleme Kurumu, arazi değerlemesi, arazi değerleme konseyinin bağımsızlığı, arazi değerleme danışmanlık kuruluşlarının kapasitesi, değerleme uzmanlarının kapasitesi ve etiği ile kamu arazisi fiyatları, ticaret katları aracılığıyla zorunlu işlemler, bankalar aracılığıyla ödeme, nakit ödeme yapılmaması gibi kamuyu aydınlatma ve şeffaflığı sağlayan düzenlemelere uyumun denetimini gerçekleştirir;…” - Dr. Vu Dinh Anh, arazi fiyatlarının belirlenmesinde Devlet Denetleme Kurumunun rolü hakkında görüşünü bildirdi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html