18 Ekim'de Hanoi'de "Ekonomik Kurtarma ve Kalkınmayı Teşvik Etme: Engeller ve Devlet Denetiminin Rolü" başlıklı forum düzenlendi. Forumun önemli konularından biri, Baş Denetçi Yardımcısı Ha Thi My Dung ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan'ın başkanlığında gerçekleştirilen "Arazi Yönetimi ve Arazi Değerlemesi - Uygulamadaki Eksiklikler ve Devlet Denetim Faaliyetleri" idi.
Forumda sadece gayrimenkul geliştiricilerinin temsilcileri zorluklardan şikayet etmekle kalmadı, aynı zamanda birçok büyük il ve şehir de kendi yetkililerinin karşılaştığı engelleri paylaştı.
Bu nedenle, çalıştayın arazi fiyatlarının belirlenmesindeki zorlukları ve engelleri tespit etmesi ve ardından Devlet Denetleme Ofisi ile işbirliği içinde çözüm önerileri sunması beklenmektedir.
Başdenetçi Yardımcısı Ha Thi My Dung ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Le Minh Ngan başkanlığında düzenlenen “Arazi Yönetimi ve Arazi Değerlemesi – Uygulamadaki Eksiklikler ve Devlet Denetim Faaliyetleri” başlıklı toplantıdan bir fotoğraf: Hoang Tu.
İller ve şehirler de arazi fiyatlarını belirlemede zorluklarla karşı karşıya kalmaktadır.
Çalıştayda Hanoi Halk Komitesi, son zamanlarda yetki devri ve merkeziyetçilikten uzaklaşma politikasını titizlikle uyguladığını, ilçe düzeyindeki Halk Komitelerinin arazi edinimi, arazi tahsisi, tazminat ve yeniden yerleşim için esas teşkil edecek belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi ve şehirdeki kamu yatırım projelerinin (3. Çevre Yolu, 4. Çevre Yolu projeleri; demiryolu projeleri vb.) uygulanmasıyla ilgili arazi edinimi, tazminat, destek, yeniden yerleşim ve engellerin hızlı bir şekilde çözülmesi konularında proaktif rolünü artırdığını belirtti.
Hanoi Şehir Halk Komitesi, 15 Mayıs 2014 tarihli 44/ND-CP sayılı Hükümet Kararnamesinin 3. maddesinin d bendinde belirtildiği üzere, mali özerkliğe geçiş yapmış kamu hizmeti birimleri için arsa kiralama bedellerinin belirlenmesinde konut arsası fiyatlarının uygulanmasının pratik deneyime dayanarak uygunsuz olduğunu değerlendirmektedir.
Bu arada, Hanh Hoa vilayetinin Halk Komitesi de daha önceki birçok proje için arazi fiyatlarının belirlenmesindeki "hataları düzeltmekte" zorluklarla karşılaşıyor.
Hanh Hoa vilayeti Halk Komitesi, arazi değerlemesinin, belirli bir amaç için, belirli bir zaman diliminde arazinin parasal değerinin tahmini olduğunu belirtti. Arazi değerlemesi, ekonomide olduğu kadar devletin arazi yönetimi faaliyetlerinde de hayati bir rol oynamaktadır.
Khanh Hoa ili, il genelinde arazi kullanım ücretleri, arazi kiralama ücretleri ve yeniden yerleşim tazminatlarının toplanması amacıyla belirli arazi fiyatlarını belirlemenin yanı sıra, Merkezi Denetleme Komitesi ve Devlet Denetleme Kurumu tarafından tespit edilen projelerdeki ihlalleri gidermek için de arazi fiyatlarını belirlemek zorundadır. Bu, ilin özel arazi fiyatı belirleme çalışmaları için yeni, özel ve çok zor bir görevdir.
Bu kurum, ihlal içeren projelerin düzeltilmesi ve arazi kullanım ücretlerinin tahsil edilmesi amacıyla yapılan arazi fiyatlarının belirlenmesi çalışmalarının İl Parti Daimi Komitesi ve İl Halk Komitesi tarafından yakından denetlendiğini, ancak çeşitli engeller nedeniyle çalışmaların yavaş ilerlediğini ve görev gerekliliklerini karşılamadığını belirtti: Planlama değişiklikleri, yapısal değişiklikler ve arazi kullanım biçimleri gerektiren projeler için arazi fiyatlarının yeniden değerlendirilmesi; yatırım, arazi, inşaat planlaması, detaylar ve arazi türlerine ilişkin yasal belgelerle ilgili engeller; piyasa arazi fiyatlarına ilişkin veri eksikliği vb.
Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Planlama ve Geliştirme Dairesi, arazi fiyat çerçevesinin ve arazi fiyat tablosunun, piyasadaki geçerli arazi fiyatları dikkate alınarak, yönetmeliklere uygun olarak geliştirildiğini değerlendirmiştir.
Ancak, 19-NQ/TW sayılı Kararın gözden geçirilmesi ve 2013 Arazi Kanununun uygulanmasının gözden geçirilmesi sonuçları, arazi fiyatlarına ilişkin kanunun bazı hükümlerinin pratikte artık etkili olmadığını, arazi kullanım haklarına ilişkin piyasa bilgileriyle ilgili gerçek koşullara uygun olmayan ve eksik bir arazi fiyat veri tabanı bağlamında arazi fiyatlarının devlet tarafından yönetimine uygun olmayan bazı sınırlamaları ortaya koymaktadır;
Yatırımcılar zorluklardan şikayetçi.
Seminerde konuşan Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, 2013 Arazi Kanunu'nda belirtildiği üzere "belirli arazi fiyatlarını belirlemek" için kullanılan "arazi değerleme" yönteminin mevcut durumuna ilişkin bir değerlendirme sundu.
"Ekonomik Kurtarma ve Kalkınmayı Teşvik Etme: Engeller ve Devlet Denetiminin Rolü" Forumu kapsamında düzenlenen "Arazi Yönetimi ve Arazi Değerlemesi - Uygulamadaki Eksiklikler ve Devlet Denetimi Faaliyetleri" çalıştayına katılanlar. Fotoğraf: Hoang Tu.
Sayın Le Hoang Chau'ya göre, 2013 tarihli Arazi Kanunu ve 44/2014/ND-CP sayılı Kararname "5 arazi değerleme yöntemi" ve "arazi değerleme yöntemlerinin uygulanması"nı öngörmektedir, ancak bunlar eksik, yeterince spesifik değil ve pratik durumla yakından uyumlu değildir. Bazı düzenlemeler gerçek anlamda "standart" değildir; örneğin, "indirim yöntemi"nin sadece "karşılaştırmalı yöntem"in bir hesaplama tekniği olduğu; veya "toplu arazi değerleme yöntemleri" için bir hüküm bulunmadığı halde, devletin pratikte "arazi fiyat çerçevesi" veya "arazi fiyat tablosu"nda arazi fiyatlarını belirlemek için "toplu arazi değerleme yöntemleri"ni uyguladığı; veya "arazi fiyat ayarlama katsayısı yöntemi"nin sadece "arazi fiyat tablosuna" göre arsa değeri 30, 20 veya 10 milyar VND'nin altında olan projeler için geçerli olduğu, arsa değeri daha yüksek olan projeler için geçerli olmadığı gibi.
"Arazi değerleme yöntemlerinin" uygulanması her zaman güvenilir sonuçları garanti etmez. Örneğin, aynı proje aynı arazi değerleme danışmanlık firması tarafından değerlendirilirse ancak "arazi fiyatlarını belirlemek" için iki farklı "arazi değerleme yöntemi" kullanılırsa, genellikle yaklaşık %20'lik bir farkla iki farklı sonuç elde edilir. Benzer şekilde, iki farklı arazi değerleme danışmanlık firması aynı "arazi değerleme yöntemini" "arazi fiyatlarını belirlemek" için uygularsa, yine çok farklı iki sonuç ortaya çıkar.
Sayın Chau, Binh Thuan eyaletindeki bir kentsel gelişim projesini örnek gösterdi; burada ilk devlet kurumu arazinin değerini 900 milyar VND olarak belirlerken, ikinci bir devlet kurumu inceleme sonucunda 1.800 milyar VND, üçüncü bir devlet kurumu ise yeniden inceleme sonucunda 3.000 milyar VND'nin üzerinde bir değer biçti.
Arazi fiyatlarının belirlenmesinin birçok yatırımcı için zorlayıcı olması nedeniyle, Bay Le Hoang Chau, "arazi fiyatı belirleme, arazi fiyatı değerleme ve arazi fiyatı karar alma" süreçlerinin denetlenmesinde Devlet Denetleme Ofisi'nin kritik rolünü vurguladı. Bu, "arazi kullanım projeleri için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında kullanılacak belirli arazi fiyatlarının belirlenmesini" ve "kamu mali bilgilerinin, kamu varlıklarının veya kamu maliyesi ve kamu varlıklarının yönetimi ve kullanımı, kanuna uyum ve kamu maliyesi ve kamu varlıklarının yönetimi ve kullanımındaki etkinliğe ilişkin mali raporların doğruluğunu ve gerçekliğini değerlendirmeyi ve doğrulamayı" içerir.
Denetim süreci bile zorluklarla karşılaşıyor.
Devlet Denetleme Ofisi 1. Bölge'ye göre, şu anda arazi değerlemesi için beş yöntem bulunmaktadır. Denetim uygulamaları şunu göstermektedir: Yerel yönetimler, arazi tazminatı yapılırken belirli arazi fiyatlarını hesaplamak için ağırlıklı olarak karşılaştırmalı yöntemi kullanmaktadır; planlı alanlarda arazi değerlemesi için fazlalık yöntemi; tarım arazilerinin değerlemesi için gelir yöntemi; ve küçük, düşük değerli arsa parselleri için arazi fiyatı ayarlama katsayısı yöntemi kullanılmaktadır.
Birçok bölgede, belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinde gecikmeler yaşanıyor; arazi kullanım ücretlerinin toplanması için arazi fiyatlarının onaylanma süresi, arazi tahsisinden çok daha sonra gerçekleşiyor ve bazı projeler arazi fiyatı onayı olmadan 2 ila 3 yıl sürebiliyor.
Birçok durumda, planlama düzenlemeleri arazi fiyatlarını etkilediğinde veya 5 yıllık arazi kiralama fiyat istikrarı dönemi sona erdiğinde, arazi fiyatları ayarlanmıyor veya zamanında ayarlanmıyor. Arazi değerlemesindeki gecikme, arazi kullanım gelirlerinin devlet bütçesine zamanında aktarılamamasına yol açıyor.
Denetimler, birçok projede arazi fiyatlarının uygunsuz şekilde değerlendirildiğini ortaya koymuştur; bu değerlendirme, kazanan teklif fiyatından veya değerleme anındaki piyasa referans fiyatından önemli ölçüde düşük olmuştur. Birçok durumda, benzer olmayan karşılaştırılabilir mülklerin seçimi ve ayırt edici faktörler için uygunsuz nicel ayarlamalar, arazinin değerleme değerinde bir düşüşe yol açmıştır.
Bazı projeler, değerleme tarihinden çok uzak bir zamanda karşılaştırılabilir mülkler seçmektedir, ancak karşılaştırılabilir fiyatı değerleme tarihindeki piyasa seviyesine göre ayarlamayı ihmal etmektedir. Birçok proje, karşılaştırılabilir mülkler için fiyat bilgilerini noter ofislerindeki satış sözleşmelerinden elde etmektedir; bu da sözleşme fiyatının gerçek işlem fiyatına göre güvenilirliğini ve doğruluğunu garanti etmemektedir.
Ayrıca, değerlemeye dahil edilen birçok faktörün net bir temeli yoktur veya gerçekliğe göre uygunsuz bir şekilde belirlenmiştir; bunlar arasında yatırım maliyeti, doluluk oranı, yatırımcının hedef kar marjı, satış gider oranı, nakit akışı iskonto oranı vb. yer almaktadır.
Devlet Denetleme Ofisi Bölge I'in pratik deneyim değerlendirmesi, arazi değerlemesinde fazlalık yöntemi kullanılarak kalkınma yatırım maliyetlerinin belirlenmesinde zorluklar ve eksiklikler olduğunu ortaya koymuştur. Denetim, bölgeler arasında bir standardizasyon eksikliğini göstermiştir: bazı bölgeler yatırım maliyeti tahminlerini kullanırken, diğerleri detaylı maliyet tahminlerini kullanmakta; bazıları ise geçici hesaplamaları takiben detaylı nihai ödemeler yapmaktadır.
Devlet Denetleme Ofisinin rolü
Dr. Vu Dinh Anh, genel olarak arazi değerlemesinin ve özel olarak arazi değerleme yöntemlerinin, son zamanlarda Devlet Denetleme Ofisi'nin başlıca denetim hedeflerinden biri olduğunu değerlendirdi.
Bu içeriğin denetimi, arazi fiyat çerçevelerinin kaldırılmasına (96/2019/ND-CP sayılı Kararnamede belirtilen arazi fiyat çerçevesi, yerel yönetimlerin 2020-2024 dönemi için arazi fiyat tabloları yayınlamasının temelini oluşturmaktadır), piyasa ilkelerine göre arazi fiyatlarının belirlenmesine yönelik mekanizma ve yöntemlerin oluşturulmasına ve arazi fiyatlarını belirlemekle görevli kurumların işlevlerinin, görevlerinin ve sorumluluklarının tanımlanmasına ilişkin Merkezi Kararın gerekliliklerine sıkı sıkıya bağlı kalmalıdır.
Buna göre, merkezi hükümet, arazi fiyat listelerinin oluşturulması sürecinde yerel yönetimlerin denetlenmesi ve gözetilmesi için kriterler ve prosedürler belirleyecektir. İl Halk Konseyleri ise arazi fiyatlarının uygulanmasına karar verecek, denetleyecek ve gözetecektir.
“Devlet Denetleme Ofisi, arazi değerleme çalışmalarını, arazi değerleme kurullarının bağımsızlığını, arazi fiyatlarını belirleyen danışmanlık kuruluşlarının kapasitesini, değerleme uzmanlarının yetkinliğini ve etik kurallarını, ayrıca şeffaflığı sağlayan düzenlemelere uyumu denetler; bunlar arasında arazi fiyatlarının kamuya açıklanması, borsalar aracılığıyla zorunlu işlemler, bankalar aracılığıyla ödemeler ve nakitsiz işlemler yer almaktadır…” - Dr. Vu Dinh Anh, Devlet Denetleme Ofisi'nin arazi fiyatlarının belirlenmesindeki rolüne ilişkin görüşlerini sundu.
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)