Arsa fiyatlarının piyasa esaslarına göre belirlenmesi ileriye doğru atılmış önemli bir adımdır.

Piyasa prensiplerini korumak

Savills uzmanlarına göre, Vietnam'ın 2024 tarihli Arazi Kanunu, arazi değerleme ilkelerinde önemli değişiklikler getiriyor ve arazi değerlemesinin piyasa ilkelerine göre yapılmasına odaklanıyor; bu da gayrimenkul piyasasında şeffaflığın ve likiditesinin artmasına yardımcı olacak.

Daha önce, arazi değerlemesi, arazi kullanım amacı ve süresi esasına göre ve açık artırma bedelleri ile arazi kullanımından elde edilen "piyasada geçerli arazi bedeline göre" düzenleniyordu. Ancak yeni Arazi Kanunu, piyasa ilkesini vurguluyor. Bu, belirlenen arazi bedelinin arazinin gerçek piyasa değerini yansıtacağı anlamına geliyor.

Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) tarafından tanımlanan piyasa değeri, "Bir mülkün piyasa değeri, istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, tarafların bilgili, ihtiyatlı ve zorlama olmaksızın hareket ettiği, bağımsız ve bilgili bir işlem sonucunda, değerleme zamanı ve yerinde mülkün tahmini fiyatıdır."

Yeni yasa değişiklikleri piyasa prensiplerini teşvik etti.

Bayan Giang, piyasa değerinin hem alıcıların hem de satıcıların piyasadaki anlayışını açıkça yansıttığını belirtti. O zaman, arazi en yüksek fiyatı ödemeye istekli yatırımcılara tahsis edilecek. Bu yaklaşım, arazi tahsisini ve daha verimli arazi kullanımını teşvik etmeye yardımcı oluyor.

Gelecekte, arsa fiyat veri tabanı tamamlandığında, alım satım bilgileri kamuoyuna açıklanacaktır. Bu sayede alıcılar ve satıcılar işlem bilgilerine erişebilecektir. Bu sayede, gayrimenkul piyasasında şeffaflığın artmasına yardımcı olacak net bir farkındalık oluşacaktır. Ayrıca, gayrimenkul alım satımı da daha kolay gerçekleşecek ve piyasadaki likiditenin artmasına yardımcı olacaktır.

Değerleme yöntemleri

Önceki kanunda açık düzenlemeler bulunmazken, 2024 Tapu Kanunu’nun 158. maddesinde değerleme yöntemleri ve her bir yöntemin uygulanmasına ilişkin haller ve şartlar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Değerleme yöntemlerine gelince, 2023 Tapu Kanunu beş değerleme yöntemi öngörmektedir: karşılaştırma, indirim, gelir, fazlalık ve arazi fiyatı düzeltme katsayısı. Revize edilen Tapu Kanunu ise dört yöntem öngörmektedir ve bunlardan indirim yöntemi, karşılaştırma yönteminin özel bir durumu olarak kabul edilmektedir. Bunlardan, geliştirme projesi değerlemesinde yaygın olarak kullanılan iki yöntem, doğrudan karşılaştırma yöntemi ve fazlalık yöntemidir.

Doğrudan karşılaştırma yönteminde, değerlemesi yapılacak mülkün değeri, piyasadaki benzer mülklerin işlem fiyatları karşılaştırılarak belirlenir. Bu yöntem, çok sayıda işlem verisi bulunan müstakil evler veya apartmanlar gibi mülkler için uygundur; karşılaştırılabilir mülkler birbirine çok benzerdir ve bu da ayarlamalar yaparken öznelliği en aza indirmeye yardımcı olur.

Savills HCMC Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Bayan Do Thi Thu Giang

Ayrıca, bu yöntem basit, anlaşılması kolay ve zamandan tasarruf sağlar. Ancak, yöntemin bazı zayıf yönleri de vardır. Sınırlı veri ve veri doğruluğu en önemli sınırlamalardır. Ayrıca, yöntem, değerleme uzmanına göre değişebilecek bazı ayarlamalar gerektirir. Özellikle karma kullanımlı geliştirme projeleri olarak değerlenecek varlıklar için, her arazi kullanım türünün bileşimindeki farklılıklar nedeniyle, benzer karşılaştırılabilir varlıklar bulmak çok zor, hatta imkansızdır.

Kalıntı yöntemi, bir projenin geliştirme potansiyelini değerlendirir ve gelir tahmini ile maliyetler çıkarılarak fazlalık arazi değeri belirlenir. Bu yöntemle değerleme yaparken, değerleme uzmanı aynı zamanda projenin uygulanabilirliğini ve kârlılığını da değerlendirerek yatırım karar alma sürecini destekler.

Bu yöntem, geliştiricilerin en yüksek değeri sağlayan, aynı zamanda en iyi ve en verimli kullanım olarak da bilinen optimum arazi kullanım planını belirlemek için farklı geliştirme senaryolarını analiz etmelerine olanak tanır. Birçok avantajına rağmen, kalıntı yöntemi karmaşık finansal modelleme ve finansal uzmanlığın yanı sıra, satış fiyatları ve maliyetlerine ilişkin piyasa tahminleri ile proje geliştirme planları hakkında kapsamlı bir anlayış gerektirir. Bu durum, kapsamlı piyasa verisi toplanması nedeniyle kalıntı yöntemini zaman alıcı hale getirir.

Arazi değerleme modellerindeki en büyük sorun, değerleme sonuçlarının gelir tahminleri, maliyet tahminleri ve proje süresi gibi değişkenlerden büyük ölçüde etkilenmesine neden olan varsayımlara dayanmasıdır. Her değerleme yönteminin kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır ve değer uzlaştırılırken dengeli bir yaklaşım gerektirir.

Savills uzmanları, bu düzenlemelerin piyasa üzerindeki etkisi hakkında konuşurken, arsa fiyatlarının piyasa değerlerini yansıtacak şekilde düzenlenmesinin gayrimenkul piyasasının verimliliğini, şeffaflığını ve likiditesini artıracağını belirtti. Ayrıca, projeler için arazi temizleme bedeli de artacak. Bu durum, geliştirme projesinin toplam ilk yatırım maliyetinde artışa yol açacak ve bu da yatırımcıların kârını garanti altına almak için proje gayrimenkul fiyatlarında artışa neden olacak;

Ayrıca, arazi kullanım hakkı devri üzerinden alınan gelir vergisi, piyasa değeri üzerinden hesaplandığı için artmakta, bu da Devlet bütçe gelirlerinin artmasına yardımcı olmakta, dolayısıyla altyapı geliştirme için ek sermaye sağlamaktadır.

Bayan Giang, "2024 Arazi Kanunu, Vietnam'da arazi değerlemesinde çığır açan değişiklikler getirerek verimliliği, şeffaflığı ve arazi değerlemesine daha esnek ve duyarlı bir yaklaşımı teşvik ediyor. Fiyatları piyasaya göre ayarlayarak ve yerel karar alma yetkisini genişleterek, yeni kanun arazi değerleme sürecini iyileştirmeyi ve hem piyasaya hem de devlet bütçesine fayda sağlamayı amaçlıyor," dedi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html