Стратегія Китаю вартістю трильйон доларів для подолання житлової кризи

Пан Тап окреслює грандіозну амбіцію витратити 1,4 трильйона доларів США на посилення ролі держави у відновленні ринку нерухомості та подоланні житлової кризи.

Величезний ринок нерухомості Китаю переживає хаос: ціни падають, забудовники банкрутують, а люди сумніваються, чи є це все ще життєздатною інвестицією. Криза гальмує зростання Китаю та викликає занепокоєння у інвесторів у всьому світі .

У відповідь президент Китаю Сі Цзіньпін просуває нову стратегію щодо посилення ролі держави в житловій політиці на ринку, де домінує приватний сектор. Політичні радники, які брали участь у нещодавніх урядових обговореннях, кажуть, що стратегія базується на двох основних програмах.

Чоловік проходить повз недобудовані багатоквартирні будинки, побудовані компанією China Evergrande на околиці Шицзячжуана, провінція Хебей, Китай, лютий 2024 року. Фото: Reuters

Один із них полягає в тому, щоб уряд купував проблемні приватні проекти нерухомості та перетворював їх на об'єкти для оренди або перепродажу. Інший закликає уряд будувати більше соціального житла для сімей з низьким та середнім рівнем доходу.

Мета полягає в тому, щоб збільшити частку житла, побудованого державою, для оренди або продажу за низькими цінами, за суворих умов, щонайменше до 30% від загальної пропозиції житла в Китаї, з нинішніх 5%.

Витрати на ці плани будуть величезними, можливо, до 280 мільярдів доларів на рік протягом наступних п'яти років, що загалом становитиме близько 1,4 трильйона доларів. Спостерігачі кажуть, що вони вписуються в ширші нещодавні зусилля голови Сі Цзіньпіна щодо розширення державного контролю над економікою та стримування приватного сектору.

Наприкінці 1990-х років, коли Китай почав лібералізувати свої ринки, його лідери спочатку уявляли собі дворівневу систему, за якою одні люди купували б нерухомість, забудовану приватно, тоді як інші жили б у соціальному житлі, що субсидується державою.

Але протягом десятиліть приватні забудовники, такі як China Evergrande, швидко розширювалися та дедалі більше домінують на китайському ринку. Сьогодні понад 90% китайських домогосподарств володіють власним житлом, порівняно з приблизно 66% у США.

Перехід до приватної власності на житло створив величезне багатство в Китаї. Але бум на ринку нерухомості також створив боргову бульбашку, що призвело до зростання цін і позбавило багато молодих сімей їхньої мрії про будинок.

Оскільки минулого року ринок обвалився після багаторічної урядової кампанії щодо обмеження надмірних інвестицій у нерухомість, економісти в Китаї та за його межами закликали Пекін вжити рішучіших заходів для реструктуризації сектору.

У Китаї мільйони порожніх квартир, і багато недобудованих будівель потребують фінансової підтримки для завершення будівництва.

На конференції в грудні минулого року пан Сі чітко дав зрозуміти, що пріоритетом на 2024 рік є прискорення розвитку «нової моделі» для сектора нерухомості, яка значною мірою зосереджена на доступному житлі, що надається державою, за словами особи, знайомої з цим питанням.

Політичні радники кажуть, що президент Сі вважає, що нерухомість, яка роками була рушійною силою зростання Китаю і в певний момент становила близько чверті валового внутрішнього продукту (ВВП), більше не відіграватиме такої великої ролі в економіці.

На його думку, занадто багато кредитів було використано для спекуляцій на ринку нерухомості, що додає ризиків для фінансової системи, збільшує розрив між багатими та бідними та відволікає ресурси від секторів «реальної економіки», таких як виробництво та високі технології, які китайські лідери вважають стратегічно важливими у своїй конкуренції зі Сполученими Штатами.

У певному сенсі план пана Сі поверне ринок житла Китаю до його витоків. Десятиліття тому, за часів Мао Цзедуна, китайська держава контролювала ринок нерухомості, і більшість людей жили в будинках, наданих їхніми робочими одиницями.

У внутрішніх політичних обговореннях віце-прем'єр Китаю Хе Ліфен, один з найдовіреніших помічників пана Сі, стверджував, що більша участь держави допоможе уряду поглинути надлишок пропозиції житла, встановити нижню межу цін на житло та захистити банки від списань на сотні мільярдів доларів, якщо ринок продовжуватиме погіршуватися.

Ще однією привабливістю, кажуть радники, є те, що перетворення більшої частини приватної власності на житло, що субсидується державою, для оренди або продажу може допомогти просунути мету пана Сі щодо «спільного процвітання».

Президент Китаю Сі Цзіньпін оглядає комплекс орендного житла, що субсидується урядом, у Шанхаї у листопаді 2023 року. Фото: Сіньхуа

Нова стратегія набула більшої популярності після урядової директиви, відомої як Документ 14, опублікованої минулого жовтня. Вона передбачає будівництво близько 6 мільйонів одиниць доступного житла у 35 містах з населенням понад 3 мільйони осіб протягом наступних п'яти років.

У документі не вдається до численних подробиць щодо того, як план буде реалізовано, але наголошується, що уряд встановить обмеження щодо того, хто може купувати державне майно, та заборонить його торгівлю на відкритому ринку.

Народний банк Китаю (НБК) виділив близько 70 мільярдів доларів, які будуть розподілені між трьома основними банками політики: Банком розвитку Китаю, Експортно-імпортним банком Китаю та Банком сільськогосподарського розвитку Китаю, для сприяння реалізації цієї стратегії.

У грудні 2023 року Банк розвитку Китаю повідомив, що надав місту Фучжоу кредитну лінію на суму майже 28,4 мільйона доларів для будівництва проекту доступного житла. Після завершення, яке очікується у 2026 році, близько 701 будинку буде продано за зниженими цінами малозабезпеченим сім'ям.

Банк також надав уряду провінції Хунань позику на суму понад 1,4 мільйона доларів на будівництво соціального житла у внутрішньоміському районі.

На початку січня Народний банк Китаю та Національне управління фінансового нагляду опублікували нові рекомендації, що обіцяють фінансову підтримку орендної нерухомості, що субсидується урядом. У рекомендаціях йдеться про те, що державне фінансування допоможе «відродити існуючу пропозицію житла».

Віце-прем'єр Хе Ліфен представив деякі плани уряду представникам американського бізнесу під час свого візиту до Сан-Франциско минулого листопада разом з президентом Сі.

Під час зустрічі в кулуарах саміту президента Сі з президентом США Джо Байденом віце-прем'єр Китаю зосередився головним чином на плані житлового будівництва, що субсидується урядом, пояснивши керівникам США, що це допоможе людям у великих містах дозволити собі купувати житло, повідомляють джерела, знайомі з цим питанням.

Дискусія свідчить про те, що китайські лідери стурбовані тим, як іноземні інвестори сприймають реакцію уряду на житлову проблему, і в останні місяці вони позбулися китайських акцій та облігацій.

Однак пан Ха не згадав про кроки, які багато іноземних банкірів та інвесторів закликали китайський уряд вжити, такі як реструктуризація проблемних приватних забудовників або завершення будівництва мільйонів будинків, за які китайці заплатили, але не були здані в експлуатацію через фінансові труднощі забудовників.

Міжнародний валютний фонд (МВФ) заявив, що найнагальнішим завданням Пекіна є розробка комплексного плану, який допоможе забудовникам, що переживають труднощі, реструктуризувати свої борги та змусити банки та інші зацікавлені сторони визнати збитки. Хоча такий крок є болісним, він допоможе відновити довіру громадськості до ринку.

Але політичні радники, які брали участь в обговореннях, кажуть, що Пекін все ще не бажає надавати пряму підтримку ліквідності забудовникам, побоюючись повторного роздування бульбашки на ринку житла, яку пан Сі намагається спустити.

Спостерігачі кажуть, що купівля нерухомості урядом Китаю та її перетворення на орендні квартири порушує складні питання, зокрема, чи повинен уряд платити за ринковою вартістю. Також незрозуміло, що станеться, якщо власники не захочуть продавати.

Економісти зазначають, що будівництво нового соціального житла було б легшим і допомогло б стимулювати будівельну галузь. Але це також означатиме збільшення пропозиції житла в той час, коли населення Китаю скорочується. МВФ прогнозує, що базовий попит на нове житло в Китаї впаде майже на 50% протягом наступного десятиліття.

Майкл Петтіс, професор фінансів Пекінського університету, сказав, що якщо уряд значно збільшить пропозицію доступного житла, воно буде передано бідним домогосподарствам, «чого Китай відчайдушно потребує».

Це допоможе людям витрачати більше коштів на інші речі, сказав він, але ще зарано говорити про те, як цей план буде реалізований.

Чживу Чен, професор фінансів Гонконгського університету, налаштований більш скептично, порівнюючи нову стратегію Китаю в житловому будівництві з тим, як Пекін використовував державні кошти для купівлі акцій, щоб спробувати підтримати падіння фондового ринку.

Такі зусилля часто не призводять до сталого зміцнення ринку, зазначив Чень. Витрачання грошей на купівлю проблемних проектів нерухомості буде неефективним, враховуючи демографічні проблеми країни та надлишок пропозиції.

Він додав, що ця стратегія також може порушити незручні питання щодо соціальної справедливості. Купівля державою нерухомості у забудовників, коли ринок слабкий, означає використання національних ресурсів для субсидування одних людей, тоді як інші – ні.

«Це стає проблемою розподілу багатства», — сказав Чень. «Не кожен у Китаї володіє кількома квартирами і не бажає їх продавати».

В останні роки кілька китайських міст, таких як Чженчжоу в центральному Китаї та Сучжоу, поблизу Шанхаю, запустили власні програми з викупу тисяч непроданих об'єктів нерухомості у забудовників, а потім перетворення їх на доступне житло для малозабезпечених сімей.

Такі програми допомагають поглинути надлишок житла, але також створюють більше навантаження на місцеві фінанси, кажуть економісти.

Ще одним помітним зусиллям у напрямку соціального житла була ініціатива «розчищення нетрів», започаткована майже десять років тому, коли ринок нерухомості Китаю також переживав труднощі.

Згідно з цією програмою, центральний банк надавав пільгове фінансування державним банкам, які потім позичали гроші забудовникам для купівлі землі у міст і селищ та будівництва більшої кількості житла. Натомість місцеві органи влади субсидували кошти сім'ям, переміщеним з нетрів, дозволяючи їм купувати нові квартири на відкритому ринку.

Ця ініціатива допомогла відновити попит на нерухомість, але підживила будівельний бум, який погіршив надлишок житла в Китаї.

Економісти наголошують, що нинішня житлова криза набагато серйозніша, що ставить перед урядом Китаю величезний виклик у його зусиллях щодо вирішення проблеми цін на житло та надлишку пропозиції.

Ву Хоанг (за даними WSJ, Reuters, AFP )

Посилання на джерело: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html