Експерти роблять несподівані коментарі щодо земельного сегмента цього року

(Ден Трі) – Експерти вважають, що в сегменті землі цього року явище «земельної лихоманки» не буде широко поширеним, а проявиться лише локально.

Експерт: Ринок землі сповільнюється

Згідно зі звітом Міністерства будівництва , у четвертому кварталі 2024 року кількість угод з квартирами та індивідуальними будинками досягла понад 25 400 одиниць, що на 33,8% менше порівняно з попереднім кварталом. Кількість успішних угод із землею досягла 86 796 ділянок, що на 15,7% менше порівняно з попереднім кварталом.

У 2024 році кількість успішних угод з квартирами та індивідуальними будинками становитиме понад 125 500 одиниць, що на 11,2% менше порівняно з аналогічним періодом. Кількість угод із землею у 2024 році досягне понад 412 400 ділянок, що на 33,6% більше порівняно з 2023 роком.

За минулий рік, окрім квартир, сегмент землі в передмістях Ханоя та деяких сусідніх районах оцінювався як такий, що мав позитивні сигнали. Однак у багатьох місцях сегмент землі все ще стикається з труднощами або дещо відновився.

Оцінюючи сегмент землі останнім часом, пан Ле Дінь Чунг, експерт з нерухомості, зазначив, що ринок землі демонструє ознаки відновлення з квітня 2024 року, обсяг угод швидко зріс у травні, але у вересні різко впав. Причиною є загальний вплив ринку Ханоя, коли ліквідність низька, ціни падають, і провінції також страждають.

Після того, як наприкінці 2024 року ціни на землю в Ханої зросли, багато інвесторів зараз знизили свої ціни продажу. Ринок землі в Ханої перебуває в застої. У провінціях, що межують з Ханоєм, таких як Бакнінь, Бакзянг , Хунг Єн, Хайзионг тощо, більше немає явища продажу зі збитком, ціни на землю знову зросли з 2024 року.

Зокрема, ціни на землю в районі Хунг Єн зафіксували найсильніше зростання, а в районі Бакзянг також відновилися ціни, що були піковими у 2022 році. Для району від Тхань Хоа на південь ринок все ще слабкий, ціна нижча за попередній пік.

Ділянка землі в передмісті Ханоя (Фото: Дуонг Там).

Говорячи про інвестиційний потенціал цього сегмента найближчим часом, пан Чунг зазначив, що можливостей все ще багато, але інвестори виграють не лише купівлею землі в Ханої, а й ретельно вибирають райони з добре з'єднаною транспортною інфраструктурою та щільністю населення.

Наразі багато інвесторів обирають райони, які мають чітку орієнтацію на розвиток або стали містами, тому базова ціна коливатиметься в межах 3-5 мільярдів донгів.

Багато людей не можуть дозволити собі купити будь-який товар за такою ціною, тому вони вирішують інвестувати в навколишні провінції. Деякі райони економічної осі, пов'язані з промисловими зонами, такі як Бакнінь, Бакзянг або Хунг Єн, Хайзионг, Хайфонг, Куангнінь... привертають увагу багатьох інвесторів.

Однак, купуючи землю, інвесторам потрібно звертати увагу на проекти, які відповідають законодавчим умовам, принаймні підписати договір купівлі-продажу або мати червону книгу, і водночас потрібно враховувати можливості інвестора; вибирати місця, які відповідають потребам та приваблюють людей до проживання там у майбутньому.

Пан Нгуєн Ань Куе, експерт з нерухомості, зазначив, що ціни на всі сегменти нерухомості в Ханої досягли піку в жовтні 2024 року. На квартири та землю в Ханої ціни стагнували, а ліквідність знизилася. Крім того, деякі інвестори в землю в передмістях шукають способи «позбутися свого майна».

«Земельна лихоманка» цього року не буде широко поширеною?

Оцінюючи земельний сегмент цього року, пан Ле Дінь Чунг заявив, що явище «земельної лихоманки» не буде широко поширеним, а лише локальним. Для вищезгаданих провінцій, від Тхань Хоа на південь, ринок цього року не був позитивним. Що стосується провінцій у туристичних зонах, таких як Дананг та Нячанг, цього року спостерігається більше позитивних ознак завдяки економічному відновленню, що призводить до зростання туризму.

Інвестори також почали шукати райони з сильним розвитком туризму, особливо Нячанг і Дананг, де у 2024 році спостерігалося більш помітне відновлення.

Крім того, зі зміною земельного законодавства, старі проекти із залишками запасів привернуть велику увагу покупців. Продукти вартістю до 3-4 мільярдів донгів приваблюватимуть більше клієнтів. Причина більшої привабливості старих проектів полягає в тому, що ці проекти були реалізовані до набрання чинності новим прейскурантом на землю, тому вартість землі нижча. Тим часом проекти, реалізовані відповідно до нового прейскуранта на землю, матимуть «завищені ціни».

«Хоча земельні ділянки знову будуть у продажу, не всі землевласники отримають від цього вигоду. Психологія клієнтів змінилася, оскільки вони вибирають дуже ретельно, враховуючи репутацію інвестора, законність проекту та якість продукту. Раніше інвестори могли продавати нерухомість одразу після завершення будівництва інфраструктури, але тепер їм доводиться додавати ландшафти та зручності, щоб залучити клієнтів», – додав він.

Земля з аукціону в районі Хоай Дик, Ханой (Фото: Дуонг Там).

Щодо земельних ділянок, що продаються на аукціоні, пан Чунг прогнозує, що приміські райони Ханоя все ще привернуть увагу інвесторів цього року. Оскільки пропозиція житла на ринку Ханоя в короткостроковій перспективі не показала ознак покращення порівняно з фактичними потребами людей.

Більше того, за нинішніх високих цін у внутрішніх районах міста, інвестори схильні шукати товари на околицях. Інвестори все ще схильні «полювати» на землю для продажу, особливо на землю, що виставляється на аукціони місцевою владою, через її юридичну безпеку.

Однак, найближчим часом ціни на землю, що продається на аукціонах у Ханої або навколишніх провінціях, не зростатимуть раптово, як це було нещодавно, але підвищення цін буде більш доречним. Інвестори будуть більш пильними, ретельно вивчатимуть ситуацію, перш ніж встановлювати прийнятну ціну, не керуючись натовпом чи впливом спекулянтів.

Пан Нгуєн Куок Ань, експерт з нерухомості, зазначив, що після періоду розвороту та консолідації ринок перейде до періоду відновлення, який, як очікується, розпочнеться з другого по четвертий квартал цього року. У цей час інвестори більше не будуть приділяти занадто багато уваги ціні продажу та юридичним факторам, як це було за часів похмурої ситуації на ринку.

Натомість, ключовим фактором для прийняття рішення про інвестування є потенціал зростання цін. Тому прибуткові сегменти, такі як земля та вілли в проектах, отримують особливу увагу інвесторів.

«У попередніх циклах, коли ринок переходив до фази розвитку, на кожні інвестовані 100 донгів квартири приносили лише 136 донгів. Однак земля приносила до 300 донгів», – сказав експерт.

За його словами, з набранням чинності Закону про землю 2024 року ринок землі зазнає багатьох значних змін – від пропозиції до трансакційної діяльності. Сегмент землі розвивається у більш позитивному напрямку, зменшуючи ситуацію з «земельною лихоманкою», віртуальними цінами, що створює ринкові хвилі. Натомість спостерігається новий цикл, у якому сегмент землі розвивається більш стабільно, прозоро та стало.

Зрештою, з першого кварталу 2026 року по четвертий квартал 2026 року ринок вийде на стабільну орбіту. Ціни та ліквідність зростатимуть різними способами. Це можна вважати найкращою перспективою ринку після тривалого періоду стагнації.

Погоджуючись із вищезазначеними думками, пан Нгуєн Ань Куе заявив, що земля буде яскравою плямою з 2025 по 2027 рік, але більше не займатиме позицію «короля», як у попередній період.

«Є дві причини, чому земля вже не така гаряча, як у 2022 році. По-перше, у міських районах 3-го типу або вище будівництво має бути завершене, перш ніж його можна буде продати, що призводить до збільшення інвестиційних витрат. По-друге, процедура поділу земельних ділянок стає складнішою. ​​Однак земельні ділянки все одно будуть привабливішими, ніж інші сегменти», – наголосив він.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm