Маючи заощадження, клієнти все ще вагаються позичати гроші в банках для купівлі житла в Ханої та Хошиміні.

Високі ціни на житло, "червоні очі", які шукають будинок вартістю менше 2 мільярдів донгів у великих містах

Протягом останніх 2 років родина пана Куанг Аня ( Ха Нам ) мала намір купити квартиру, але досі не наважувалася витрачати гроші. У 2022 році його родина заощадила близько 1 мільярда донгів, плануючи купити квартиру приблизно за 2,5 мільярда донгів, решту суми позичить у банку. Однак на той час банківські процентні ставки були високими, від 10% до 12% на рік. Тому він тимчасово відклав свій план купити будинок і чекав зниження процентних ставок.

Дотепер процентні ставки за іпотечними кредитами в банках знизилися до 6-8% на рік протягом пільгового періоду, але пан Куанг Ань все ще не наважується купити будинок, бо ціна занадто зросла.

«Я відстежую поточну ціну двокімнатної квартири в Ханої , яка становить близько 4 мільярдів донгів. Заощадження моєї родини зараз становлять близько 1,2 мільярда донгів, чого вистачає лише на 30% депозиту. Решту 70% мені доведеться позичити. Загальний дохід моєї родини, який становить близько 35 мільйонів донгів на місяць, вистачить лише на щомісячну сплату основної суми боргу банку, не залишаючи грошей на витрати на проживання», – сказав він.

За його словами, план пана Куанг Аня купити будинок все ще відкладено через високі ціни на житло. Він планує поїхати в передмістя, щоб знайти будинок за нижчою ціною, аби полегшити фінансовий тиск.

Аналогічно, пан Хунг, співробітник медіакомпанії (район Тхань Суан, Ханой), сказав, що з початку цього року його родина мала намір купити будинок, маючи заощадження у розмірі 2 мільярдів донгів, решту суми планують позичити в банку.

Після певного періоду дослідження цін пан Хунг зрозумів, що ціна на будинок занадто зросла. Якби він його купив, йому довелося б витратити 4 мільярди донгів, з яких 2 мільярди донгів було б позичено в банку. Пільгова процентна ставка в перший рік становить близько 7-8% на рік. «Таким чином, моїй родині доведеться щомісяця сплачувати близько 30 мільйонів донгів основної суми та відсотків. Після закінчення періоду пільгової процентної ставки щомісячний платіж родини значно зросте», – сказав він.

«Дохід моєї родини становить майже 40 мільйонів донгів на місяць. Якщо нам доведеться позичати в банку половину вартості будинку, ми будемо змушені щомісяця сплачувати борг. Тому моя родина тимчасово відкладає план купівлі будинку та чекає, поки ціна скоригується», – додав він.

Пані Нгок (1-й округ, Хошимін) сказала, що її бюджет на купівлю будинку становить близько 4 мільярдів донгів, з яких близько 2 мільярдів вона заощадила, а ще 2 мільярди позичила в банку. Вона хоче купити двокімнатну квартиру в районі 7-го округу. Вона та її чоловік шукали квартири, які відповідають критеріям, але вагаються, оскільки вважають, що ціна все ще висока порівняно з реальною вартістю квартири.

Вона подумала: «Можливо, ціни на житло зараз зростають. Ми з чоловіком почекаємо, поки ринок зміниться, і пропозиція стане різноманітнішою, щоб було більше варіантів». За її словами, на ринку відкривається занадто мало нових проектів для продажу.

Ціни на житло постійно зростають останнім часом, особливо в сегменті квартир, згідно з опитуваннями багатьох компаній. За даними Savills Vietnam, ціна на квартири в першому кварталі в Ханої в третьому кварталі досягла 69 мільйонів донгів/м2, що на 6% більше, ніж у попередньому кварталі, і на 28% більше, ніж у попередньому році. Ціна продажу старих квартир зросла до 51 мільйона донгів/м2, що на 10% більше, ніж у попередньому кварталі, і на 41% більше, ніж у попередньому році.

Примітно, що квартири вартістю понад 4 млрд донгів становили 70% від загальної кількості проданих квартир, що є різким зростанням порівняно з лише 2% у 2020 році. Тим часом сегмент квартир вартістю нижче 2 млрд донгів майже зник з ринку, складаючи лише 1% від загальної пропозиції.

Згідно з даними CBRE Vietnam, у третьому кварталі ціна продажу квартир у Ханої продовжила демонструвати тенденцію до зростання як на первинному, так і на вторинному ринках. На первинному ринку середня ціна продажу квартир у Ханої досягла 64 мільйонів/м2 (без ПДВ та плати за обслуговування), що на 3% нижче, ніж у Хошиміні.

На вторинному ринку середня ціна продажу продовжила зростати порівняно з попереднім кварталом, досягнувши 46 млн/м2 (без ПДВ та плати за обслуговування), що на 5,5% більше, ніж у попередньому кварталі, та майже на 26% більше, ніж у попередньому році. Зростання цін продажу на вторинному ринку не демонструє ознак зупинки і наразі знаходиться лише на відстані близько 2 млн/м2 від ціни вторинної квартири в Хошиміні.

У звіті Міністерства будівництва зазначається, що зростання цін на квартири спостерігається не лише в нещодавно запущених проектах, а й у багатьох старих квартирах, які використовуються вже багато років. Відповідно, покупці житла чекають на зниження цін.

Відсоткові ставки за кредитами знизилися, але багато людей все ще не хочуть отримувати банківські позики для купівлі будинків та землі, оскільки вважають, що ця ставка все ще висока порівняно з їхньою здатністю погасити борг (Фото: Мань Куан).

Низькі процентні ставки все ще змушують людей боятися брати позики

Іпотечні кредити, починаючи з початку цього року, були однією з політик, яку банки просували для збільшення кредитного зростання в умовах загальних труднощів. Багато банків одночасно запустили нові кредитні пакети для фізичних осіб, щоб вони могли позичати кошти на купівлю житла на середньострокову та довгострокову перспективу, з процентними ставками 5-6% на рік, що дорівнює або лише на 1-2% на рік перевищує 12-місячні ощадні депозити.

Ця процентна ставка застосовується протягом перших 6-36 місяців довгострокового кредиту та вважається багатьма представниками банків «безпрецедентно низькою».

Згідно з опитуванням журналістів Dan Tri , у великій четвірці (4 банки з державним капіталом) Agribank застосовує фіксовану процентну ставку 6%/рік протягом перших 6 місяців, 6,5%/рік – фіксовану протягом перших 12 місяців (мінімальний термін позики 3 роки), 7%/рік – фіксовану протягом перших 24 місяців (мінімальний термін позики 5 років) для середньострокових та довгострокових позик на купівлю житла, життєві потреби та ведення бізнесу з нерухомістю.

Тим часом, мінімальна процентна ставка за іпотечним кредитом у BIDV становить 5%/рік, фіксована протягом перших 6 місяців (термін 36 місяців) або 5,5%/рік протягом перших 12 місяців (термін 60 місяців), що застосовується до клієнтів у Ханої та Хошиміні. Для клієнтів за межами цих двох міст мінімальна процентна ставка за іпотечним кредитом становить 6%/рік, фіксована протягом 24 місяців, або 7%/рік протягом перших 36 місяців.

VietinBank надає кредити на будівництво та ремонт житла за такими процентними ставками: 6,2%/рік з фіксованою ставкою протягом перших 18 місяців; 6,7%/рік з фіксованою ставкою протягом 24 місяців; 8,2% з фіксованою ставкою протягом 36 місяців. Окрім періоду дії фіксованої процентної ставки, процентна ставка буде додаватися з маржею залежно від часу.

У Vietcombank процентна ставка становить 5,5%/рік протягом перших 6 місяців для кредитів на термін до 24 місяців; 5,7%/рік протягом перших 12 місяців для кредитів на термін понад 24 місяці; 6,5%/рік фіксована ставка протягом перших 2 років; 8,5%/рік фіксована ставка протягом перших 3 років. Після закінчення пільгового періоду процентна ставка дорівнюватиме 12-місячній мобілізаційній процентній ставці Vietcombank плюс 3,5%/рік.

Деякі приватні банки також мають пільгові процентні ставки за іпотечними кредитами. У VPBank процентні ставки за іпотечними кредитами становлять 4,6%/рік з фіксованою ставкою на 3 місяці; 5,9%/рік з фіксованою ставкою на 6 місяців; 7,2%/рік з фіксованою ставкою на 12 місяців; 9,8%/рік з фіксованою ставкою на 18 місяців; 10,3%/рік з фіксованою ставкою на 24 місяці. Застосовується до кредитів на термін не менше 48 місяців. Маржа процентної ставки після врахування пільгового режиму становить 3,5%/рік.

В Ексімбанку фіксована процентна ставка становить 3,5%/рік протягом перших 2 місяців; 7,5%/рік протягом наступних 22 місяців. Пост-пільгова процентна ставка за кредитами розраховується як базова процентна ставка плюс маржа 3%/рік. Наразі плаваюча процентна ставка цього банку становить близько 10-11%/рік.

Згідно з попереднім звітом компанії VCBS Securities, лише за перше півріччя цього року кредитування бізнесу в сфері нерухомості зросло більш ніж на 10%, тоді як споживчі іпотечні кредити зросли лише більш ніж на 1%.

Пояснюючи повільне зростання споживчих іпотечних кредитів, цей підрозділ заявив, що попит на купівлю житла не відновився через обмежену пропозицію житла. Тим часом різке зростання цін на житло останнім часом також викликало занепокоєння серед інвесторів та покупців житла.

Експерт: Необхідно активно сприяти розвитку соціального житла

Економіст Дінь Тхе Хієн зазначив, що в минулому ринок нерухомості мав невеликий ризик, оскільки ринок ще перебував на стадії розвитку, а ціни були низькими. Однак зараз усі сегменти, від таунхаусів і квартир до заміських земельних ділянок, значно зросли. Тому ризик інвестування в нерухомість вищий.

Для реальних мешканців, за словами пана Хієна, якщо покупець давно спостерігав за будинком і знає точну ціну, а тепер власник продає його дешевше за середню ціну, вони можуть його купити. Однак, маючи фінансовий рівень у 2 мільярди донгів, якщо вони хочуть купити будинок, їм доведеться позичити щонайменше 1-2 мільярди донгів у банку.

В умовах загальної економіки та незначного покращення ринку нерухомості, позику для купівлі квартири також потрібно ретельно розраховувати з точки зору платоспроможності. Порушення грошового потоку вплине на процес погашення боргу та створить ризики для покупця.

Що стосується нерухомості, яка ще не до кінця вивчена, покупцям слід призупинити свої плани та приділити час спостереженню та навчанню. «Я думаю, що ціни на нерухомість зростатимуть максимум на 5% щороку відтепер і до 2028 року. Якщо покупці все ще хочуть купити житло якомога раніше, їм потрібно докласти зусиль, щоб знайти його. Покупцям потрібно встановити такі критерії, як квартири чи будинки в провулках, та фінансовий рівень, який може забезпечити виплату протягом усього терміну кредиту», – сказав він.

Навіть якщо ви не можете одразу знайти покупця, за словами пана Хіена, покупцям житла не варто поспішати, а слід зберігати спокій. Не слухайте галас брокерів, інакше ціна продовжуватиме різко зростати.

Експерти також радять, що під час запозичення капіталу інвесторам необхідно розраховувати фінансову ефективність на основі таких факторів, як відсотки за кредитом, періодичні джерела погашення основної суми боргу та відсотків, термін кредиту, період погашення, варіанти іпотеки тощо.

Процентні ставки за іпотечними кредитами в багатьох банках знизилися (Фото: Мань Куан).

Пан Фам Дик Тоан, експерт з нерухомості, зазначив, що, хоча процентні ставки низькі, багато людей все ще вагаються купувати житло, оскільки ціни занадто зросли. Крім того, багато підприємств все ще стикаються з труднощами. Працівники, які мають намір купити житло, також бояться, що їхні доходи будь-коли зменшаться, що вплине на процес погашення боргу.

Банківські відсоткові ставки низькі, але процес купівлі житла триватиме близько 10-20 років. Тому деякі люди бояться, що в майбутньому відсоткові ставки, як правило, зростатимуть, і вони можуть зіткнутися з фінансовим тиском на наступному етапі.

За його словами, наразі квартири в Ханої переважно зосереджені в ціновому сегменті 60-70 мільйонів донгів/м2. Таким чином, 2-кімнатна квартира площею близько 70 м2 коштуватиме від понад 4 до 5 мільярдів донгів, не враховуючи вартість дизайну інтер'єру.

Щоб купити будинок, домогосподарство повинно мати щонайменше 30% від початкового внеску, що еквівалентно приблизно 1,5 мільярдам донгів. Решту суми, що становить 70% вартості будинку, що еквівалентно 2,5-3 мільярдам донгів, покупець житла повинен буде позичити в банку. Хоча процентна ставка наразі низька, але позичаючи таку велику суму грошей, покупець житла повинен буде платити близько 35-40 мільйонів донгів на місяць.

«За нинішніх цін на житло, я думаю, що домогосподарство повинно мати високий дохід, щонайменше 60 мільйонів донгів на місяць, щоб мати змогу купити житло в розстрочку. Якщо домогосподарство має нижчий дохід, купівля житла стане дуже складною або навіть неможливою», – сказав пан Тоан.

За словами цієї особи, для вирішення житлової проблеми уряд повинен активно сприяти розвитку соціального житла. Таким чином, люди матимуть легший доступ до житла. Особливо у великих містах, таких як Ханой та Хошимін, мають бути спеціальні механізми для просування проектів соціального житла.

Джерело: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm