Оцінка нерухомості для інвестицій вимагає глибокого та постійного осмислення ринкової вартості

За словами доцента, доктора Нгуєн Мінь Нгока, завідувача кафедри оцінки нерухомості Університету фінансів та маркетингу в Хошиміні , якщо інвестори знатимуть лише про ціни та збиратимуть інформацію про ціни, вони пропустять більш привабливу та ефективну сферу мислення у своїй інвестиційній діяльності, а саме: ринкову вартість.

Щоб краще зрозуміти питання, пов'язані з цінами, ринковою вартістю, а також (внутрішньою, основною) вартістю нерухомості, TG&VN поспілкувався з доцентом, доктором Нгуєн Мінь Нгоком, завідувачем кафедри оцінки нерухомості Університету фінансів та маркетингу міста Хошимін.

Шановний доценте, докторе Нгуєн Мінь Нгок, ціна є одним із факторів, що суттєво впливають на інвестиційну діяльність у сфері нерухомості. Чи можете ви пояснити це чіткіше?

Земля та нерухомість мають свою ціну. Зростання розумних, або здебільшого необґрунтованих, цін у В'єтнамі стимулювало всі верстви суспільства до інвестицій у нерухомість. Об'єктивна реальність та суб'єктивні зміни цін на землю та нерухомість за останні 30 років призвели до того, що багато людей та організацій втратили свою емоційну, фінансову та раціональну рівновагу.

Ціна землі - нерухомості - це грошовий вираз вартості цієї землі - нерухомості, тобто сума грошей, яку потрібно сплатити за землю - нерухомість. Ціна землі - нерухомості загалом - це величина, яка змінюється навколо вартості. Коли попит і пропозиція на землю - нерухомість збігаються, ціна може відображати та відповідати вартості цієї землі - нерухомості, такий випадок трапляється рідко. Ціна землі - нерухомості буде вищою за їхню вартість, якщо пропозиція нижча за попит. Навпаки, якщо пропозиція перевищує попит, ціна буде нижчою за її вартість.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Доцент, доктор Нгуєн Мінь Нгок. (Джерело: RED)

Це класичні знання в мікроекономіці . Однак, з багатьох різних причин, багато людей часто зупиняються (або знають лише) на таких загальних термінах. Вони часто не мають можливості застосовувати та розвивати мислення для інвестицій у нерухомість. Люди часто кажуть: «Ринок має свій власний голос» або «Усі теорії сірі. Тільки дерево життя вічно зелене»... Від опанування та розуміння загальних знань, інвесторам у нерухомість необхідно розвивати власне мислення для кожного рішення та конкретного способу дій.

Тож які фактори зазвичай впливають на ціни, сер?

Ціни часто визначаються співвідношенням попиту та пропозиції на ринку. Однак необхідно правильно та всебічно розуміти категорію «ринок». Ринок, який ми часто згадуємо в ЗМІ, такий як: квартири, земельні ділянки, комерційні площі… з популярними районами, сегментами та товарами, є лише невеликою частиною загального ринку.

Якщо ми подивимося на 365 000 квадратних кілометрів В'єтнаму, плюс активи на землі (включаючи будівельні роботи та активи, пов'язані з землею, такі як багаторічні дерева тощо), загальний ринок буде набагато більшим і різноманітнішим. З іншого боку, якщо ми думатимемо лише про ціни, збиратимемо інформацію про ціни тощо, інвестори пропустять більш привабливу та ефективну сферу мислення у своїй інвестиційній діяльності. А саме: ринкову вартість.

Багато людей досі не мають чіткого уявлення про поняття ринкової вартості нерухомості, чи можете ви пояснити це чіткіше?

Щоб зрозуміти ринкову вартість, необхідно спочатку зрозуміти поняття вартості (внутрішня – основна). Це питання буде розглянуто більш детально нижче. Ринкова вартість нерухомості – це функції та використання нерухомості, що використовується для певних цілей. Ці цілі можуть бути багатоцільовими або специфічними для кожної окремої особи чи організації. Насправді цілі різних суб'єктів надзвичайно різноманітні. Іншими словами, кількість цілей у сфері нерухомості може сягати тисяч і більше.

Люди часто говорять про дві категорії ринкової вартості нерухомості: споживчу вартість та мінову вартість. Нерухомість використовується не лише для проживання, бізнесу, отримання прибутку... але й для різних цілей, іноді для дивних.

Наприклад, хтось купує ділянку землі, щоб дочекатися весни та спостерігати за ростом рідкісної комахи; або ж існує тип нерухомості, який дуже підходить для залучення фінансового капіталу. Використовуючи цю нерухомість для фінансування, можна залучити 100 мільярдів донгів, але якщо її вільно купувати та продавати, ціна становитиме лише 30 мільярдів донгів. Іншими словами, ця нерухомість є фінансовою нерухомістю.

З наведеного вище прикладу видно, що роздуми про ринкову вартість нерухомості виходять за рамки традиційного погляду на купівлю-продаж або проживання. Вони служать певним спеціалізованим цілям, що виникають з різних потреб на ринку. А ціна оренди або ціна вільного продажу не може бути використана для вимірювання цінності, яку вони приносять.

Тому інвесторам необхідно персоналізувати кожну нерухомість для кожного сегмента, кожного окремого клієнта, щоб точно визначити ринкову вартість. Вартість нерухомості, якою може насолоджуватися та відчувати окрема особа чи організація в суспільстві, вважається ринковою вартістю (ширшою, ніж цінова категорія).

Отже, ринкова вартість значною мірою залежить від вартості нерухомості, сер?

Вартість нерухомості – це найцікавіше, а також найскладніше для розуміння та вимірювання питання в оцінці нерухомості. Розуміючи ринкову вартість, інвестори в нерухомість можуть перейти до вивчення та опанування питань вартості нерухомості. На відміну від ринкової вартості, вартість нерухомості тут вже не походить від слова «ринок». Іншими словами, до появи ринку, до формування ринку нерухомість має свою власну вартість.

Вартість – це абстрактне поняття, значення землі – нерухомості з точки зору придатності, задоволення людських потреб. Нерухомі об'єкти мають здатність задовольняти людські потреби в єдиній, окремій формі, але їхня вартість пов'язана з речами, явищами в єдину систему цінностей через взаємодію вищезгаданих первинних потреб.

Доцент доктор Нгуєн Мінь Нгок має багаторічний досвід навчання з оцінки нерухомості в цій галузі. (Джерело: RED)

Від розуміння ринкової вартості інвестори в нерухомість можуть перейти до вивчення та опанування питань вартості нерухомості. Ринок – це категорія; форма; набір умовностей. Або ж розуміти ринок як набір сценаріїв; певний контекст з коливаннями та фазами... Існує багато поглядів, перспектив та тверджень щодо ринку загалом, ринку нерухомості зокрема. І тому ринкова вартість нерухомості також змінюється непередбачувано.

Однак, якщо ми заглибимося в саму суть нерухомості, в її коріння, то знайдемо основні цінності нерухомості. Ці основні цінності, якщо їх пов'язати з незмінними, фундаментальними потребами людської цивілізації, створять фундаментальну систему цінностей нерухомості, яка не залежить від жодного ринку, ніде у світі .

Чи можете ви навести кілька конкретних прикладів, щоб наші читачі могли краще зрозуміти основну цінність нерухомості?

Наприклад, первісний ліс, острів у прісноводному озері, печера, гірська вершина… завжди мають цінність. Але для цього типу нерухомості немає окремого ринку (субринку). Інший приклад, чистий червоний рубін кольору голубиної крові , що лежить глибоко на дні озера Тхак Ба, провінція Єн Бай, має дуже велику внутрішню цінність.

Однак, він не має ринкової вартості через два можливі випадки: 1/ оскільки він розташований під озером, його не було знайдено на діючому ринку дорогоцінного каміння; 2/ ринок дорогоцінного каміння ще не сформувався ні у В'єтнамі, ні у світі (коли люди не вважають цей рубін дорогоцінним, бо не до кінця його розуміють).

Якщо розглядати проблему з точки зору споживчої та мінової вартості майна, то цей камінь не має споживчої вартості (не має ринкової вартості). З іншого боку, якщо цей рубін знайти та обміняти на подорож навколо світу, він розвине свою мінову вартість, перетворившись на відношення ринкової вартості (задоволення та почуття особи, яка отримує камінь), а не в межах цінової категорії. Інвестиції в нерухомість у В'єтнамі повинні застосовувати цю школу, щоб виявити приховані цінності, а потім вивести їх на ринок нерухомості. Навіть створити галузевий ринок для використання або обміну.

Отже, на вашу думку, щоб ефективно інвестувати в нерухомість, на які фактори повинні звертати увагу інвестори?

Фактично, у багатьох дослідженнях «типів» нерухомості, які вважаються унікальними у В'єтнамі (але популярними у світі, або там, де немає галузевого ринку для такого типу нерухомості у світі), я виявив тип нерухомості, який ніколи не був відомий і поширений на в'єтнамському ринку нерухомості. Причина полягає в тому, що В'єтнам розвивається, і за останні 30 років учасники ринку часто зосереджуються на «типах», до яких легко отримати доступ, з невеликим дослідженням, невеликим творчим мисленням…

Таким чином, за умови правильного застосування досвіду та можливостей оцінки нерухомості, інвестори можуть знайти на ринку безліч цінних «діамантів», які ніхто не купує. Іншими словами, це можливість для інвесторів володіти цінними, стійкими активами нерухомості за дуже низькою ціною.

Однак, інвесторам також потрібно розуміти основні світові тенденції, природні закони, пов'язані з нерухомістю, а також мати здатність і методи прогнозування «поворотів» людства для вимірювання вартості нерухомості. Ноїв ковчег був би нічого не вартий (або мав би невелику цінність) без великого потопу. Ной не побудував би ковчег без чийогось «шепоту» (передбачення, сну).

Таким чином, оцінка нерухомості для інвестицій вимагає глибокого та постійного осмислення Ціни - Ринкової вартості - Вартість (основне - внутрішнє). Оцінка нерухомості для інвестицій повинна не лише уважно стежити за та глибоко вивчати багатогранний та багаторівневий досвід на ринку нерухомості зокрема та в житті загалом, але й постійно навчатися та набувати академічних знань, доки не припиниться інвестування.

Дякую!

Джерело