Парадокс ринку, як дефіцит, так і надлишок; причина, чому інвестиційна «хвиля» ллється в багато населених пунктів

Ринок у провінціях та містах приваблює інвестиційний капітал, запаси стають більшими, час видачі першої червоної книги скоротився з 1 серпня... – це останні новини ринку нерухомості.

Найновіша інформація про нерухомість: проект «Перспектива гавань-центру Хайфон» . (Джерело: Silk Path Hotel Company Limited)

Постійний запуск нових проектів у населених пунктах

Нещодавно в Хайфоні було відкрито новий проєкт Harbour Center, розташований за адресою вулиця Ле Лай, 3, район Нго Куєн. Проєкт включає 74 суміжні ділянки, торгові будинки (комерційні таунхауси), площею 5 поверхів, загальною корисною площею близько 400 м2. Площа приміщень коливається від 68,6 до 161,8 м2, загальний фасад – від 6 до 13,8 м2. Загальна площа проєкту становить понад 11 000 м2, інвесторами якого є компанія Silk Path Hotel Company Limited.

Хунг Єн вітає новий проект The Fibonan – 32-поверхову будівлю змішаного використання з 3 підвалами, що належить віллі та житловому проекту Хунг Тхін – комуна Куу Цао, район Ван Жанг (Хунг Єн). Інвестором проекту є An Phu Invest. Площа The Fibonan становить 20 992 м2, з яких площа будівельної ділянки становить 4 370 м2 з 656 квартирами різної площі від 43 до 96 м2.

У місті Ха Нам реалізовано новий проєкт під назвою Sun Urban City Ha Nam. Проєкт розташований у новому центрі міста Фулі та займає площу понад 400 гектарів, з яких 200 гектарів призначені для розвитку водної поверхні, 19 гектарів – для парку Sun World, 17 гектарів – для ландшафтного озера, 28 гектарів – для нової адміністративної зони, 13 гектарів – для внутрішнього парку та 60 гектарів – для всього проєкту. Щодо типів продуктів, проєкт різноманітний: 40 9-поверхових будівель, включаючи близько 15 000 квартир, 4 500 комерційних таунхаусів та 1 200 напіввідокремлених та окремих вілл.

Тханьхоа також вітає нову пропозицію проекту Central Riverside. Проект розташований у районі Донгхай, місто Тханьхоа, за інвестором Taseco Land. Відомо, що Central Riverside має площу 15,6 гектарів і пропонує 493 товари. З них 339 таунхаусів площею 80-134 м2, 94 магазини площею 104-197 м2 та 60 вілл площею 180-361 м2.

У Бакзянгу представлений новий проєкт під назвою The Terra – Bac Giang від інвестора Van Phu – Invest. Проєкт розташований у південній міській зоні, районі Дінь Ке (місто Бакзянг). Проєкт займає площу 45 059 м2, включаючи 2 вежі висотою 28 поверхів із загальною кількістю 688 квартир, 66 вілл та 43 таунхаусів.

Пан Ле Дінь Чунг, генеральний директор SGOHomes, зазначив, що насправді квартири в Ханої все ще зберігають свою привабливість і домінують на ринку як житлової, так і інвестиційної нерухомості. Однак, починаючи з другого кварталу цього року, цей сегмент почав ділити інвестиційний пиріг з іншими сегментами та ринками завдяки сильному буму провінційної нерухомості. Окрім буму нових проектів на провінційному ринку, справжня причина також полягає в тому, що ціни на нерухомість у Ханої в усіх сегментах наразі занадто високі, що робить її непривабливою для інвесторів.

Хвиля міграції розпочалася у березні 2024 року та посилюється. Під час хвилі міграції інвестори шукають можливості вздовж економічних осей, пов'язаних з промисловими парками, провінціями з розвиненою економікою, вздовж розвинених транспортних осей, таких як Бакнінь - Бакзянг; Хунг Єн - Хайзионг - Хайфонг - Куангнінь.

Запаси зростають

Згідно з інформацією Cafebiz, дані Міністерства будівництва показують, що в перші місяці року ринок нерухомості поступово знову активізувався, кількість клієнтів, які здійснюють пошук та торгівлю, також поступово зростала. Кількість угод з нерухомістю на початку 2024 року зросла майже на 30% порівняно з кінцем 2023 року.

Однак ринок нерухомості все ще стикається з багатьма труднощами. Зокрема, кількість завершених проектів, нещодавно ліцензованих проектів та проектів, що підлягають майбутньому продажу, є меншою, ніж за аналогічний період 2023 року. Примітно, що обсяг нерухомості все ще дуже великий, переважно це окремі будинки та земельні ділянки, яких налічується 19 323 одиниці, що на 43% більше, ніж на кінець минулого року.

Фінансові звіти 10 компаній з нерухомості, що займаються будівництвом житла, що котируються на фондовій біржі, також показують, що загальна вартість запасів станом на 31 червня перевищила 269,135 млрд донгів, що майже на 3% більше, ніж за той самий період. Фактично, за останні роки вартість запасів багатьох компаній не зменшилася, а натомість дедалі більше «зросла».

Запаси підприємств обліковуються у двох категоріях: готова нерухомість та незавершена нерухомість. Щодо готової нерухомості, в умовах складної ринкової ситуації багато підприємств відклали свої плани щодо випуску товарів до потепління ринку, що призвело до того, що вартість запасів на деяких підприємствах не зменшується.

Для незавершеної нерухомості це основний тип інвентарю підприємств нерухомості. Причиною постійного зростання інвентарю незавершеної нерухомості є те, що юридичні питання в багатьох проектах застрягли на багато років. Видно, що після періоду вибухового зростання ринкової пропозиції (2018 рік) затвердження житлових проектів у міських районах також почало сповільнюватися через дедалі глибші юридично-процедурні проблеми. Це призвело до постійного зменшення пропозиції на ринку протягом багатьох років, особливо у великих містах, таких як Хошимін та Ханой.

Крім того, ще однією причиною високого рівня запасів є те, що ринок переживає період гарячого розвитку, багато інвесторів вкладають багато грошей у провінції для розвитку спекулятивних та інвестиційних проектів, таких як земля, курортна нерухомість тощо.

До цього часу ринок інвестицій стагнував, що ускладнювало пошук покупців та не дозволяло ліквідувати об'єкт навіть після завершення. З таким типом запасів підприємствам буде важко врегулювати його в контексті загального ринку, який ще не відновився.

У звіті Batdongsan.com.vn також зазначається, що, як не парадоксально, хоча на ринку бракує нових пропозицій, запаси компаній з нерухомості, що котируються на біржі, все ще великі, що свідчить про те, що продукти не відповідають реальним потребам ринку.

Хошимін адаптується і ще не розробив новий прайс-лист на землю.

Новий прейскурант цін на землю в місті Хошимін буде розроблено та застосовуватиметься з 1 січня 2026 року. Наразі місто впроваджує скоригований прейскурант відповідно до Закону про землю 2024 року.

Вищезазначену інформацію надав директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища Нгуєн Тоан Тханг на соціально-економічній нараді вдень 1 серпня.

Директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін Нгуєн Тоан Тханг на соціально-економічній нараді міста 1 серпня. (Фото Ван Аня)

За словами пана Тханга, у рамках впровадження Закону про землю 2024 року (зі змінами) Провінційний народний комітет має право розглядати, використовувати або коригувати старий прейскурант на землю. На цій підставі Хошимін має політику коригування, але ще не розробив новий прейскурант.

Коригування ціни на землю складається з 7 кроків, наразі Департамент виконав 6 кроків. Усі дані, зібрані консультаційним підрозділом по всій території, були перекалібровані та передані робочій групі Народної ради Хошиміна для розгляду та оцінки.

Департамент коригує та оновлює поточні ціни земельних угод, затверджені компенсаційні ціни та конкретні ринкові ціни, щоб уникнути збитків у контексті занадто низького старого прайс-листа.

Пан Нгуєн Тоан Тханг навів приклад: у цьому районі є деякі дороги зі старим прайс-листом лише 1-2 мільйони донгів/м2. Тим часом фактична ціна угоди сягає 100-200 мільйонів донгів/м2. Тому місту необхідно переглянути прайс-лист, щоб мати найбільш підходящий для використання в цей період.

У липні кількість земельних записів у Хошиміні продовжувала зростати, склавши майже 40 000 записів, більшість з яких все ще були записами про продаж та іпотеку. Дохід, пов'язаний із землею в Хошиміні, за останні 7 місяців склав понад 12 000 мільярдів.

За словами заступника голови Народного комітету міста Хошимін Во Ван Хоана, люди та громадська думка дуже зацікавлені в новому прейскуранті цін на землю. Тому цю інформацію необхідно обговорити та ретельно розглянути.

Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища завершує останні кроки для подання до Народного комітету міста Хошимін місцевого прейскуранта на землю відповідно до Закону про землю 2024 року.

Скоротити термін видачі першої червоної книги з 1 серпня

Уряд щойно видав Постанову № 101/2024/ND-CP (Постанова 101), яка регулює базові земельні дослідження, реєстрацію сертифікатів права користування землею, право власності на активи, пов'язані із землею, та земельно-інформаційну систему. Ця Постанова набирає чинності з 1 серпня.

Зокрема, Указ 101 чітко передбачає, що термін першої реєстрації землі та активів, пов'язаних із землею, не перевищує 20 робочих днів.

Термін видачі першого свідоцтва про право користування землею (червона книга) та свідоцтва про право власності на земельну ділянку (рожева книга) становить не більше 3 робочих днів.

Згідно з вищезазначеними нормативними актами, весь процес першої реєстрації землі та активів, прикріплених до землі, та першої видачі червоних та рожевих книг триває не більше 23 робочих днів.

Для гірських комун, островів, віддалених районів, районів зі складними соціально-економічними умовами та районів з особливо складними соціально-економічними умовами термін обробки першої процедури видачі червоної книги збільшується на 10 робочих днів.

Тим часом, згідно з попередніми нормативними актами, час на проведення процедури видачі першої червоної книги становив не більше 30 днів з дати отримання дійсних документів та не більше 40 днів для віддалених районів.

Таким чином, у нововиданій постанові Уряд вперше скоротив час процедури реєстрації та видачі червоних і рожевих книжок.

Час для першої видачі червоної книги обчислюється з дати отримання повного та узгодженого досьє, як це передбачено пунктом а, пунктом 1, статтею 19 Декрету 101.

Поряд з цим, Указ 101 також конкретно регулює реєстрацію землі та активів, пов'язаних із землею.

Згідно з цією постановою, терміни реєстрації змін щодо земельної ділянки та майна, закріпленого за земельною ділянкою, а також видачі свідоцтв про право користування землею та право власності на майно, закріплене за земельною ділянкою, встановлюються таким чином:

– У разі перетворення прав користування сільськогосподарськими угіддями без дотримання плану консолідації земель або обміну ділянками, або у разі передачі, успадкування, дарування прав користування землею, права власності на активи, прикріплені до землі, внеску капіталу з використанням прав користування землею, права власності на активи, прикріплені до землі, це не більше 10 робочих днів.

– У разі продажу або внесення капіталу з активами, що додаються до землі, орендованої державою з щорічним стягненням орендної плати за землю, термін не повинен перевищувати 10 робочих днів і не включає час на визначення ціни землі та підписання договору оренди землі.

– У разі оренди або суборенди прав користування землею в інфраструктурних будівельних та бізнес-проектах, це не повинно перевищувати 5 робочих днів.

– У разі скасування реєстрації права оренди або суборенди землекористування в інфраструктурному будівництві та бізнес-проектах, це не повинно перевищувати 3 робочих днів.

Зміст первинної реєстрації землі та майна, закріпленого за землею, включає: інформацію про землекористувачів; власників майна, закріпленого за землею; осіб, яким призначено землю в управління, включаючи ім'я, особисті документи, юридичну особу, адресу землекористувачів, власників майна, закріпленого за землею, та осіб, яким призначено землю в управління.

Інформація про земельну ділянку включає номер ділянки, номер аркуша карти, адресу, площу, тип землі, форму землекористування, походження землекористування та іншу інформацію про земельну ділянку.

Інформація про активи, пов'язані із землею, включає тип активу, адресу, район забудови, площу приміщення, корисну площу, форму власності, період володіння та іншу інформацію про активи, пов'язані із землею.

Вимоги до реєстрації прав користування землею, майна, закріпленого за землею, або прав землеустрою або видачі свідоцтв про право користування землею, права власності на майно, закріплене за землею, для земельних ділянок та майна, закріпленого за землею.

Інші запити землекористувачів, власників активів, закріплених за землею, та осіб, яким земельні ділянки призначені для управління відповідно до положень законодавства про землю (за наявності).

Щодо місця отримання досьє та повернення результатів процедур реєстрації землі та активів, пов'язаних із землею, Указ 101 передбачає: до органу, який отримує досьє та повертає результати, входить відділ єдиного вікна відповідно до положень провінційного Народного комітету щодо отримання досьє та повернення результатів врегулювання адміністративних процедур на провінційному, районному та комунальному рівнях; управління реєстрації землі; відділення управління реєстрації землі.

Заявники на реєстрацію можуть подати свої заяви такими способами: безпосередньо до визначених органів, поштою, у місці, узгодженому між заявником та реєстраційним бюро, або на національному порталі державних послуг чи порталі державних послуг провінції.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html