Ціни на квартири в Ханої перетнули свій пік, домовласники скорочують прибутки, а не збитки, розкриваючи найдорожчий проект соціального житла

Коментарі щодо «майданчика» інвесторів у 2025 році, ціни на квартири в Ханої , що перетнули свій пік, найдорожчий проект соціального житла в столиці, правила видачі червоних книг на землю, виділену у користування на багато років без планування... ось останні новини ринку нерухомості.

До кінця 2024 року ціни на квартири в Ханої та Хошиміні будуть досить високими. Якщо інвестувати в оренду квартир у цих двох містах, ціна оренди порівняно з ціною покупки не буде справді привабливою, навіть попри високий попит на оренду житла. (Фото: Gia Thanh)

«Ігровий майданчик» інвесторів у 2025 році

Пан Ву Куонг Куєт, генеральний директор Dat Xanh Mien Bac, проаналізував, що до кінця 2024 року ціни на квартири в Ханої та Хошиміні будуть досить високими. Якщо інвестувати в квартири в цих двох містах для оренди, ціна оренди порівняно з ціною покупки не дуже приваблива, навіть попри високий попит на оренду житла.

Тим часом, ринок квартир у провінції має дуже розумні ціни на оренду та купівлю.

Пан Куєт оцінив, що сегмент землі в Ханої та Хошиміні є досить дорогим. Однак ціна на землю в провінціях-сателітах цих двох міст останнім часом різко не зросла, лише приблизно на 5-10%, тому ціна все ще є помірною.

Тому керівники Dat Xanh Mien Bac вважають, що земля в провінціях все ще є хорошим сегментом інвестицій у 2025 році.

Крім того, пан Куєт очікує гарного відновлення ринку курортної нерухомості у 2025 році, коли кількість іноземних туристів до В'єтнаму у 2024 році досягне понад 17 мільйонів відвідувачів. За його словами, деякі ринки курортної нерухомості у Фукуоці, Нячангу, Куангніні... покращаться.

Таунхауси в Ханої та Хошиміні все ще мають високі ціни; тоді як попит на оренду суттєво не змінився.

«У 2025 році я не очікую багато чого від сегмента таунхаусів у Ханої та Хошиміні; але в провінціях, особливо там, де багато промислових парків, ціни не зростатимуть у 2024 році, тому змін буде більше, ніж у великих містах», – сказав пан Куєт.

Інвестуючи у 2025 році, зазначив пан Куєт, інвесторам слід звертати увагу на ціновий фактор, не піддаватися впливу ефекту натовпу та думати, що ціни на нерухомість завжди зростатимуть, навіть якщо високі ціни продовжуватимуть зростати.

«З урахуванням цін у великих містах це вже не буде «майданчик» для інвесторів, а «майданчик» для людей із реальними потребами в житлі та довгострокових інвесторів. Якщо інвестувати в короткострокові спекуляції у великих містах, це буде дуже ризиковано».

Під час інвестування необхідно звертати увагу на сегмент нерухомості, який створює сталий грошовий потік у майбутньому. Водночас необхідно досліджувати нерухомість у промислових містах, особливо в провінціях з великим іноземним інвестиційним капіталом, таких як Бакнінь, Бакзянг, Хайфон або Біньзионг, Лонг Ан , Донгнай... Однак, що ще важливіше, необхідно звертати увагу на юридичні питання. Якщо ви жадібні до низьких цін та інвестуєте в проекти, які не мають достатньо юридичних документів, це буде дуже небезпечно», – попередив пан Куєт.

Тим часом, пан Ле Дінь Чунг, генеральний директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, зазначив, що у 2025 році ціни на малоповерхову та висотну продукцію у великих містах, таких як Ханой, не зростатимуть різко, як раніше. Ціни на вторинні товари не будуть сильно коливатися, лише ціни на первинні товари зростатимуть через збільшення витрат на виробництво.

«За останні два місяці минулого року ринок демонстрував чіткі ознаки охолодження, коли ціни на вторинні товари, такі як квартири, знизилися на 200-500 мільйонів донгів, ціни на малоповерхові будинки також знизилися. З цим зниженням цін попит на інвестиції в квартири та малоповерхові будинки вже не такий великий. Професійні інвестори, як правило, переїжджатимуть на провінційні ринки зі зручною транспортною інфраструктурою, що сполучає Ханой; промисловими парками та щільним населенням», – оцінив пан Чунг.

За словами генерального директора SGO Homes, земля все ще є сегментом, який має велику привабливість для інвесторів. У короткостроковій перспективі, приблизно 2-3 роки, земля все ще залишається найефективнішим каналом інвестування.

Крім того, сегмент висотних квартир у провінціях, ціни на які коливаються від 2 до 3 мільярдів донгів, також приваблюватиме інвесторів.

Темпи поглинання щойно запущених проектів сповільняться.

За словами голови Асоціації ріелторів В'єтнаму Нгуєна Ван Діня, житлові проекти, відкриті для продажу у 2025 році, все ще привертатимуть увагу, будуть продаватися та добре поглинатися, але темпи поглинання, ймовірно, сповільняться. Сегмент квартир продовжуватиме домінувати на ринку ліквідності.

Однак, за словами пана Діня, ліквідність квартир все ще буде зосереджена у великих міських проектах. Попит на житло, особливо інвестиційний, продовжуватиме зміщуватися до приміських районів та провінцій і міст другого та третього рівнів, де ціни нижчі та є більше можливостей для зростання в майбутньому.

Огляд ринку показує, що після періоду «гарячого» зростання, ціни на квартири – найпопулярніший продукт у Ханої – з кінця 2024 року дотепер дещо знижуються. Купівельна спроможність дещо знизилася, а ціни продажу також дещо знизилися для домовласників, яким потрібно швидко продати нерухомість. Ті, хто раніше інвестував у квартири, погодилися зменшити свій інтерес до продажу, оскільки отриманий прибуток був досить високим після періоду, коли ціни на квартири зросли на кілька десятків відсотків.

Наразі ціни на квартири в Ханої, як правило, залишаються на тому ж рівні або дещо знижуються порівняно з піковим періодом. Обсяг угод також значно зменшився порівняно з періодом до листопада 2024 року. Згідно з опитуванням Batdongsan.com.vn, у проекті Vinhomes Smart City, на вторинному ринку, у листопаді 2024 року ціна на квартири-студії зазвичай пропонувалася від 2 до 2,2 мільярда донгів за квартиру, але з грудня 2024 року по теперішній час деяким домовласникам потрібно терміново продати житло, ціна пропозиції коливається лише від 1,98 до 2 мільярдів донгів за квартиру...

Аналогічно, це явище було зафіксовано й у деяких інших проектах. Однак, ріелтори кажуть, що за такої ціни власник продає з прибутком, а не зі збитком.

Пропозиція житлової нерухомості у 2025 році продовжить зростати, приблизно на 10% порівняно з 2024 роком; проблеми багатьох проектів вже вирішено, і вони будуть повторно реалізовані у 2025 році; багато проектів також планують «запуститися», щоб скористатися можливостями відновлення ринку.

Очікується, що пропозиція нерухомості й надалі забезпечуватиметься переважно великими міськими районами північних провінцій та містами великих інвесторів. Примітно, що сегмент квартир, переважно сегмент з ціною від 50 мільйонів донгів/м2 і вище, продовжує лідирувати на ринку.

Хоча пропозиція зростає, вона все ще дефіцитна порівняно з попитом, і оскільки вона переважно надходить від великих міських проектів великих інвесторів, ціна продажу все ще «закріплена» на високому рівні. Тим часом рівень цін на вторинній нерухомості також зростатиме повільніше з меншим збільшенням, з 7 до 10% порівняно з 2024 роком.

Причина полягає в тому, що поточний рівень цін досить високий. Уповільнення зростання ринку також пов'язане з тим, що багато старих квартир, без інфраструктури та комунальних послуг, мають занадто високі ціни на придбання порівняно з їхньою фактичною вартістю.

Очікується, що найдорожчий проект соціального житла в Ханої коштуватиме 25 мільйонів донгів/м2.

Ціна продажу соціального житла в комуні Тан Трієу, район Тхань Трі (Ханой), попередньо оцінюється в 25 мільйонів донгів/м2. Якщо пропозицію буде схвалено, це буде найвища ціна на соціальне житло за всю історію Ханоя.

Вказану вище ціну щойно оголосив Департамент будівництва Ханоя після початку будівництва проєкту наприкінці минулого року.

Цей проєкт інвестується консорціумом, що складається з Корпорації інвестицій у розвиток міської інфраструктури (Udic), Акціонерної компанії з будівництва електроенергії та водопостачання Ханоя (Haweicco) та Акціонерної компанії з розвитку та будівництва житлового будівництва DAC Ханоя. Проєкт побудовано на ділянці №1 у новому міському районі Хадінь, комуна Тан Трієу (комерційна назва Udic Eco Tower).

За даними Департаменту будівництва, орієнтовна ціна продажу квартир у цьому проекті соціального житла становить близько 25 мільйонів/м². З урахуванням вищевказаної ціни за одиницю, квартира площею 70 м² у цьому проекті коштує близько 1,75 мільярда донгів.

Орієнтовна вартість оренди становить близько 150 000 донгів/м²/місяць. Орієнтовна вартість оренди квартири площею 70 м² становить 10,5 мільйонів донгів/місяць.

Вартість оренди становить 390 000 донгів/м²/місяць, очікується, що за квартиру площею 70 м² людям доведеться платити 27,3 мільйона донгів/місяць.

У Департаменті будівництва заявили, що офіційна ціна буде оголошена інвестором після оцінки державним управлінням відповідно до правил.

Очікуваний час прийому заявок на придбання соціального житла в рамках проекту – четвертий квартал 2025 року.

До 2023 року ціна продажу соціального житла в столиці коливалася від 13 до 17 мільйонів донгів/м2. Якщо його буде схвалено, це буде найвища ціна на соціальне житло за всю історію Ханоя.

Раніше, відповідаючи на думки виборців щодо високої ціни на соціальне житло порівняно з доходами більшості працівників, особливо тих, хто має низькі доходи, Міністерство будівництва заявило, що для спрощення процедури визначення цін на соціальне житло Закон про житло 2023 року передбачає, що ціна продажу визначається на основі розрахунку всіх витрат на відшкодування інвестиційного капіталу для будівництва житла.

Ціна оренди визначається як ціна продажу та не включає плату за утримання житла, яку сплачує орендар відповідно до положень Житлового закону. Ціна оренди узгоджується інвестором та орендарем. У випадку, якщо інвестор використовує ціну, що виграла тендер, немає потреби переоцінювати ціну продажу та ціну оренди соціального житла.

Згідно з даними Міністерства будівництва, стаття 85 передбачає стимули для інвесторів соціального житла, такі як звільнення від плати за користування землею, орендної плати за землю, податкові пільги відповідно до податкового законодавства, інвестори мають право на 10% прибутку, їм виділяється земельна ділянка або комерційна площа, і вони не повинні враховувати це в цінах на соціальне житло.

«Ці правила сприяють заохоченню та просуванню інвестицій і розвитку соціального житла, а також забезпеченню цін на соціальне житло на помірному рівні, щоб малозабезпечені посадовці, працівники та робітники могли купувати житло та стабілізувати своє життя», – наголосили в Міністерстві будівництва.

Положення про видачу червоних книг на земельні ділянки, виділені у користування на багато років без планування

На момент несанкціонованого виділення землі в 1996 році планування не було, але чи може бути видано сертифікат на право користування землею до 2024 року, якщо воно не відповідатиме плануванню?

Щодо цього питання Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища має такі коментарі:

Пункт 2 статті 140 Закону про землю 2024 року: у випадках, коли домогосподарства та фізичні особи використовують землю, виділену без належного дозволу, та землю, що використовувалася з 15 жовтня 1993 року до 1 липня 2004 року, і наразі Народний комітет комуни, де розташована земля, підтверджує відсутність суперечок, відповідно до районного планування землекористування, генерального планування, зонування, будівництва або сільського планування, їм буде видано Свідоцтво про право користування землею та право власності на активи, пов'язані з землею (червона книга) відповідно до положень пунктів 3 та 6 статті 138 цього Закону.

Відповідно, земельна ділянка, що використовується, повинна відповідати одному з п'яти вищезазначених типів планування, щоб її можна було розглянути для внесення до Червоної книги.

«Виходячи з вищезазначених правил, у випадках, коли час виділення землі не був у межах повноважень у 1996 році та не було планування, але до 2024 року це не відповідає плануванню, вона не матиме права на розгляд для видання червоної книги відповідно до положень статті 140 Закону про землю», – повідомили у Міністерстві природних ресурсів та навколишнього середовища.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html