Чому індійці витрачають більше грошей на більшу та елітнішу нерухомість

Менш ніж через 10 років після придбання невеликої двокімнатної квартири в Бангалору з обмеженим бюджетом, фахівці з технологій Ратнеш та Неха Малвія хочуть оновити свою нерухомість.

Продажі елітного житла зростають завдяки сильному економічному зростанню Індії, зростанню заробітної плати та буму фондового ринку. (Джерело зображення: Getty Images та DLF)

Подружжя Мальвія, яким було трохи за 40, шукало будинок з чотирма спальнями. Ратнеш, який захоплюється скульптурою, планував дві спальні, кабінет та кімнату для гостей.

Щомісячний дохід подружжя з моменту купівлі квартири збільшився вп'ятеро, приблизно до півмільйона рупій (5955 доларів США). Нерухомість, яку вони збираються придбати, коштувала 40,3 мільйона рупій.

«Іпотека буде дещо завищеною, але краще купити щось, що відповідає всім нашим вимогам, навіть якщо це перевищує наш бюджет», — каже Ратнеш. «Принаймні, це краще, ніж повертатися на ринок через кілька років».

Амбітні мілленіали, такі як родина Мальвія, стимулюють продажі елітного житла в Індії, за словами Аакаша Орі, співвиконавчого директора DLF, найбільшої індійської компанії з нерухомості.

«Це новий сегмент, який формується, і вони хочуть найкращого», – сказав Орі. «Житло стало пріоритетом, і ті, хто не має житла, тепер хочуть мати житло, а ті, хто має житло, хочуть кращого житла».

Продажі елітної нерухомості є рушійною силою економічного зростання Індії, випереджаючи всі інші великі економіки. Це допомогло підняти фондові ринки, збільшити багатство власників бізнесу та керівників вищої ланки, а також підвищити заробітну плату, особливо для офіційних працівників.

За оцінками Boston Consulting Group, до 2023 року Індія створить рекордні 588 мільярдів доларів багатства. За даними UBS, у 2023 році в Індії налічуватиметься 868 671 мільярдер, що на 14,4% більше, ніж у 2019 році, і до 2028 року їхня кількість сягне 1,06 мільйона.

Наразі заможні люди в Індії віддають перевагу купівлі багатоповерхових квартир площею понад 185 квадратних метрів, здебільшого розташованих у великих приміських міських районах із сучасними зручностями, такими як тенісні корти, басейни та бігові доріжки.

За даними компанії з нерухомості CBRE, минулого року в містах Мумбаї, Делі та Хайдарабад було продано 11 755 будинків вартістю 40 мільйонів рупій і більше, що в чотири рази більше, ніж у 2019 році.

«Попит високий, але пропозиція якісного житла обмежена», – сказав Каран Ханна, директор інвестиційної консалтингової компанії Ambit з Мумбаї. «Попит зумовлений поєднанням факторів, включаючи перевагу більших будинків, зростання гібридної культури роботи, вищу доступність зі зростанням доходів та швидку урбанізацію».

У фінансовому році, що закінчився в березні, DLF зібрав 147,78 мільярда рупій від передпродажу нових житлових квартир, перевищивши цільовий показник у 130 мільярдів рупій та подвоївши продажі порівняно з дворічною давниною.

Майже половина минулорічних передпродажів припала на один проект – житловий комплекс Privana South на 1113 квартир у передмісті Делі Гургаон. Хоча більшість квартир коштували від 60 до 80 мільйонів рупій, усі вони були продані протягом трьох днів після виходу на ринок. DLF повторив цей подвиг у травні, продавши 795 квартир у сусідньому Privana West за аналогічними цінами протягом трьох днів.

«Якщо подивитися на факти, DLF справді розвинула ринок Гургаона, який є гарячою точкою для елітного житла», – сказав Панкадж Кумар, віцепрезидент Kotak Securities у Мумбаї, високо оцінивши сильні сторони компанії у будівництві та маркетингу елітного житла.

«Вони мають перевагу бути першопрохідцями та цінними брендами», – сказав він. «Крім того, у них є дешеві земельні ділянки в Гургаоні. Це допомагає їм досягати високої рентабельності». Дійсно, чистий прибуток DLF минулого року зріс на 34% до 27,24 мільярда рупій, тоді як дохід зріс на 15,7% до 69,58 мільярда рупій.

DLF, яка в основному зосереджувалася на житловій нерухомості в столичному регіоні, цього фінансового року просувається на південь, на прибережні міські ринки Мумбаї та Гоа. Компанія планує вивести на ринок загалом 1,2 мільйона квадратних футів нових квартир, що на 14% більше, ніж минулого року. Більшість цих квартир будуть у сегменті класу люкс або ультралюкс, зокрема деякі вартістю 500 мільйонів рупій і вище.

HDFC Securities прогнозує, що цей крок може допомогти DLF перевищити свій річний цільовий показник передпродажів у 170–180 мільярдів рупій.

DLF — не єдина компанія, яка орієнтується на індійців, які шукають сучасні розкішні апартаменти. Серед основних конкурентів — Oberoi Realty, Godrej Properties та Lodha Group.

За даними CBRE, минулого року в Індії було виставлено на продаж 15 870 нових елітних будинків, що приблизно в п'ять разів більше, ніж у 2019 році. У першій половині 2024 року це число зросло до 13 020. За даними Anarock, місцевої консалтингової компанії з нерухомості, елітні будинки вартістю понад 15 мільйонів рупій становили третину нових будинків у кварталі з липня по вересень. У 2018 році елітні будинки становили лише 9% нової пропозиції.

Процентні ставки в Індії не зростали з лютого 2023 року, що сприяло підтримці сильного зростання продажів житла, на відміну від таких ринків, як Сінгапур та Сполучені Штати. Загальний обсяг непогашених іпотечних кредитів в Індії станом на 23 серпня становив 28,3 трильйона рупій, що на 13% більше, ніж роком раніше. Зростання сприяло успішному первинному публічному розміщенню акцій Bijaj Housing Finance на суму 65,6 мільярда рупій у вересні, що стало найбільшим дебютом країни на ринку з початку року.

Оскільки індійці прагнуть оновити свої будинки, іпотечні кредити зросли на 2 процентні пункти до 51% від загального обсягу особистих позик в Індії між серпнем 2022 року та серпнем 2024 року. Вимоги до початкового внеску залежать від ціни будинку; для будинків вартістю понад 7,5 мільйона рупій покупці повинні внести початковий внесок у розмірі 25% від вартості будинку, незалежно від того, чи це зроблено в банку, чи в іншого іпотечного кредитора.

Окрім фінансових факторів, спостерігачі кажуть, що бум на ринку нерухомості в Індії частково можна пояснити Законом про регулювання та забудову нерухомості 2016 року, або RERA. Закон надав покупцям житла більше відчуття безпеки завдяки таким заходам, як єдиний режим ліцензування та вимога до забудовників утримувати платежі на ескроу-рахунку.

«Цей сектор зараз перебуває на потужній траєкторії зростання, зумовленій такими потужними політичними заходами, як RERA, яка підвищила прозорість та орієнтацію на клієнта, у поєднанні з потужним економічним імпульсом та зростаючим бажанням володіти житлом та оновлювати його», – сказав аналітик HDFC Парікшіт Кандпал, який оцінює DLF як «купівлю» у нещодавній записці для клієнтів.

Продажі елітного житла DLF також були збільшені завдяки закордонній індійській громаді, відомій як індійці-нерезиденти (NRI).

«Тут не лише заробляються та витрачаються гроші, але й велика кількість грошей надходить з-за кордону через інвестиції нерезидентних інституційних організацій (NRI)», – сказав пан Орі, за його оцінками, чверть продажів житла компанії цього року надійде від нерезидентних інституційних організацій зі Сполучених Штатів, Південно-Східної Азії, Близького Сходу, Африки та Австралії. «Вони хочуть повернутися та зробити справжній крок».

Шиладж Шарма, лікар з Абу-Дабі, минулого року придбав свою другу квартиру в Гургаоні після того, як побачив, як вартість квартири, яку він придбав тут у 2011 році, зросла вп'ять разів.

«Хоча я і нерезидент Індії, я вважав важливим мати дім в Індії, щоб, коли я вийду на пенсію, у мене було де жити», — сказав Шарма, який також інвестував у нерухомість в Абу-Дабі та Лондоні, де він навчався. «Хто знає, яким буде життя?»

Джерело: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html