Постійний «конфлікт» між інвесторами та покупцями житла

Фактично, у багатьох багатоквартирних будинках у Ханої виникають проблеми, пов'язані з зонами спільного та приватного користування. Основний конфлікт виникає через те, що сторони не можуть визначити та домовитися про те, які зони є спільними, а які приватними, що призводить до конфліктів між ними.

Щодо цього питання, державні правові документи, що стосуються управління та експлуатації багатоквартирних будинків, містять досить детальні та повні правила. Зовсім недавно було видано Циркуляр 05 Міністерства будівництва , документ, що об'єднує документи, пов'язані з управлінням та експлуатацією багатоквартирних будинків.

За словами пані Ву К'єу Хань, директора департаменту управління нерухомістю Savills Hanoi, конфлікти в проектах багатоквартирного будівництва виникають через відсутність повноти та прозорості в документах, що регулюють використання спільних та приватних зон, коли інвестори розробляють та будують проекти, хоча вони чітко визначені в юридичних документах. Це призводить до неоднозначності у визначенні прав власності та користування пізніше.

Зручна парковка між інвесторами та покупцями житла, зображення 1 — У багатьох багатоквартирних будинках у Ханої виникають проблеми, пов'язані зі спільним користуванням та приватними зонами, особливо суперечки щодо паркувальних місць. (Фото: BG)

«Важливо розуміти, що всі зони, пов’язані зі структурною системою, коридорами, спільними прохідними доріжками та невіддільними системами, є спільними зонами. Однак однією з зон, яка часто стикається з суперечками в багатоквартирних будинках, є парковка», – додала пані Хань.

Згідно із Законом про житло 2014 року, місця для паркування велосипедів, транспортних засобів для інвалідів, двоколісних та триколісних транспортних засобів перебувають у спільній власності та спільному користуванні власників квартир. Що стосується місць для паркування автомобілів, то орендарі/покупці квартири можуть придбати їх або взяти в суборенду.

«Насправді, у більшості багатоквартирних будинків дохід від паркування мотоциклів (спільна власність) повертатиметься до операційного фонду будинку. Однак, як планується ця зона, яка площа становить спільну власність і, виходячи з цього, визначення конкретного доходу на кожен транспортний засіб, досі незрозуміло. Це породжує нескінченні дебати», – проаналізувала пані Хань.

Щоб вирішити конфлікти та обмежити вплив на наступних етапах, зазначила пані Хань, інвесторам необхідно передбачити та правильно розрахувати спільні та приватні зони ще на етапі проектування, а також чітко представити їх у договорі купівлі-продажу та економічному та технічному звіті про інвестиції в будівництво. Рада директорів повинна мати доступ до всіх записів про завершення проекту відповідно до положень Зведеного документа 05/VBHN-BXD Циркуляра про правила управління та використання багатоквартирних будинків.

Крім того, Інвестор повинен узгодити з відповідними сторонами правила щодо місць загального користування та зручностей. На основі цього, досягти загальної згоди та консенсусу щодо змісту, пов'язаного з правами, використанням та захистом активів, щоб уникнути виникнення спорів.

Загальні та приватні зони проекту також частково пов'язані з визначенням плати за обслуговування проекту, яку повинен сплачувати кожен власник. За словами пані Хань, нормативний акт щодо максимальної плати за обслуговування в багатоквартирних проектах з ліфтами в місті не повинен перевищувати 16 500 донгів/м2/місяць.

Також передбачено, що плата за обслуговування має бути включена до договору купівлі-продажу, тому покупець повинен враховувати рівень плати, яку повинні сплатити власники. Оскільки, після введення об'єкта в експлуатацію, загальний менталітет мешканців завжди спрямований на прозорість рівня плати та способів використання коштів, сплачених ними від плати за обслуговування. Це вимагає від інвестора та керуючої особи також пильної уваги до цього питання.

Зона для паркування на великі відстані між інвесторами та покупцями житла, фото 2 — Ілюстративне фото. (Джерело: CP)

Експерти Savills вважають, що для визначення відповідної ціни на послуги інвесторам та управлінським органам слід враховувати фактори, які безпосередньо впливають на вартість послуг багатоквартирного будинку. Ця вартість залежатиме від масштабу, архітектурних особливостей, дизайну та обладнання проекту. Отримавши всю необхідну інформацію, управлінська одиниця може розрахувати експлуатаційні витрати, які складають плату за послуги.

Хоча це дуже незначні пункти в ланцюжку робіт підрозділу управління експлуатацією, вони безпосередньо впливають на ціну експлуатаційного збору за одиницю. Тому управління має бути суворим і здійснюватися професійним підрозділом управління експлуатацією, щоб мати змогу підтримувати як інвесторів, так і мешканців в оптимізації витрат на управління, а також прозорості діяльності та управлінських послуг у проекті.

Можна побачити, що в умовах тенденції активного розвитку ринку житла у В'єтнамі інвесторам необхідно звертати увагу на управлінську та експлуатаційну роботу та розглядати її як додаткову цінність для проекту, а також як рішення для уникнення ризику виникнення суперечок між пов'язаними одиницями. Ціна продажу продукту нерухомості планується інвестором ще до формування та введення проекту в експлуатацію.

«Однак фактор підтримки ціни залежить від якості управління проектом та його експлуатації. Тому роль управлінського та операційного підрозділу стає важливою в контексті зростання кількості міських районів з величезною кількістю населення та великою пропозицією», – наголосила пані Хань.

Джерело