Деякі нові положення у проекті Закону про землю (зі змінами)

Хоча Закон про землю 2024 року діє вже понад рік, постійні недоліки в механізмі визначення цін на землю, фінансових зобов'язань та невідповідності у впровадженні земельної політики викликають нагальну потребу у внесенні змін.

Проект Закону про землю (зі змінами) розробляється та обговорюється Міністерством природних ресурсів та охорони навколишнього середовища з метою забезпечення публічності, прозорості та усунення правових бар'єрів, що перешкоджають соціально-економічному розвитку.

Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

Одним із найважливіших пунктів, запропонованих у цьому проекті, є скасування положення про стягнення додаткових зборів за час, що ще не розрахований для плати за користування землею та орендної плати за землю, – пункту, який був причиною довгострокових проблем для багатьох підприємств нерухомості.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), це проривна зміна, яка може усунути одну з найбільших перешкод, що гальмують розвиток ринку нерухомості. Раніше затримка у визначенні фінансових зобов'язань, яка іноді сягала 10, 20 або навіть 30 років, призводила до того, що багато підприємств стикалися з додатковими платежами, що значно перевищували початкову плату за користування землею, навіть якщо вина походила не з боку інвестора.

Цей податок не лише створює фінансовий тиск, але й підвищує ціни на продукцію, негативно впливає на ринок і створює тягар для покупців житла. Скасування вищезазначеного положення, запропонованого у пункті d, пункті 2, статті 257 проекту, високо оцінюється бізнес-спільнотою та вважається ознакою того, що держава дослухається до реальності та допомагає бізнесу подолати труднощі.

Крім того, проект переглянутого Закону про землю також пропонує значні коригування механізму визначення ціни на землю, підкреслюючи необхідність скасування «ринкових принципів», щоб держава могла відігравати провідну роль у ціноутворенні землі на первинному ринку.

За даними Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, чинний механізм ціноутворення значною мірою залежить від консалтингових установ та цін на вторинному ринку, що призводить до зростання цін на землю або їх невідповідності реальній вартості. Це має багато наслідків для повернення земель, компенсації, початкової ціни на аукціонах з продажу прав користування землею, а також визначення фінансових зобов'язань.

Щоб подолати це, ціна на землю в проекті визначається на основі цільового призначення, тривалості використання та пов'язаних даних, включаючи національну базу даних та ринкову інформацію за останні 24 місяці. Методи оцінки регулюються урядом і надаються лише для довідки, тоді як остаточне рішення щодо ціни прийматиме держава.

У проекті змін до статті 159 пропонується два варіанти визначення таблиць цін на землю, що підходять для характеристик кожної місцевості. Відповідно, перший варіант передбачає детальні таблиці цін на землю за площею, місцем розташування та навіть за земельною ділянкою, якщо є достатньо даних. Таблиці цін на землю використовуються у таких випадках, як розрахунок плати за користування землею, орендної плати за землю, зміна цільового призначення землі зі стягненням плати, визначення стартових аукціонних цін тощо. Таблиці цін визначаються провінційним народним комітетом кожні 5 років і можуть коригуватися протягом цього періоду за необхідності.

Другий варіант пропонує використовувати коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт K) замість спеціального прайс-листа, причому коефіцієнт щорічно публікується Провінційним народним комітетом, починаючи з другого року 5-річного циклу таблиці цін на землю. Цей коефіцієнт відображає швидкість коливань цін на землю між регіонами, дозволяючи населеним пунктам гнучко коригуватися без необхідності перебудовувати детальну таблицю цін на землю.

Для забезпечення якості та об'єктивності в процесі розробки прайс-листів на землю, Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища пропонує створити Раду з оцінки прайс-листів та коригувальних коефіцієнтів на рівні провінцій. До складу Ради входять представники провінційного Народного комітету, спеціалізованих департаментів, незалежних консалтингових організацій та експерти.

Згідно з положеннями проекту Закону, населені пункти відповідають за опублікувати нові прейскуранти на землю не пізніше 31 грудня 2025 року, які застосовуватимуться з 1 січня 2026 року. Однак Міністерство природних ресурсів та довкілля попереджає, що зміни у прейскурантах та механізмах оцінки землі можуть спричинити значні коливання через відмінності між населеними пунктами, що вплине на ринок нерухомості та діяльність із залучення інвестицій.

Зіткнувшись із цією реальністю, Міністерство надіслало документ до провінцій та міст центрального управління, в якому вимагає ретельної оцінки впливу та врахування соціально-економічних умов перед прийняттям рішення про конкретні ціни, щоб забезпечити стабільність та узгодженість з орієнтирами місцевого розвитку.

Внесення змін до Закону про землю не лише вирішує юридично-технічні питання чи спрощує адміністративні процедури, але й є важливою можливістю для відновлення ринкового порядку та підвищення ефективності використання землі – стратегічного ресурсу країни.

Джерело: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html