Парадоксальна «тенденція» пошуку нерухомості з обмеженнями планування для інвестування грошей

Згідно з нормативними актами, земельні ділянки, що знаходяться під плануванням, щодо яких прийнято рішення про повернення, не можуть бути передані у власність (продаж земельних ділянок). Однак, якщо земельні ділянки знаходяться під плануванням, але немає рішення про повернення, залежно від кожного конкретного випадку, землевласник може мати деякі обмеження в правах землекористування, але все одно може продати землю. На ринку земельні ділянки, що знаходяться під плануванням, часто продаються за нижчою ціною.

«Серфінг»-будинки постраждали від планування отримання прибутку

Пані Нгуєн Нгок Ань ( Нам Дінь ) розповіла, що після багатьох пошуків вона вирішила купити земельну ділянку площею 40 м2 на вулиці Донг Тхієн (район Вінь Хунг, район Хоангмай, Ханой). Ділянка має фасад 5 м2, автомобільний проїзд перед будинком завширшки понад 4 м, а власник продає її за 3 мільярди донгів, що еквівалентно майже 75 мільйонам донгів/м2. Порівняно з іншими земельними ділянками в тому ж місці з ціною близько 100 мільйонів донгів/м2, ця ділянка на 1 мільярд донгів дешевша. Але варто зазначити, що вона на 100% перебуває в планах розширення дороги.

« Люди часто бояться, що земля буде залучена до планування, але я думаю інакше. Земельні ділянки, розташовані на головних дорогах, мають високий ризик бути залученими до розчищення. Але оскільки земельні ділянки розташовані глибоко в провулках, а планування розробляється вже майже десять років, але не впроваджується, воно стало призупиненим плануванням і, можливо, його доведеться скасувати. На той час моя земельна ділянка приноситиме великий прибуток. Наразі, з плануванням 1/2000, люди все ще можуть будувати звичайні будинки», – пояснила пані Нгок Ань.

Пані Нгок Ань також зазначила, що її батьки вже 30 років живуть у будинку без червоної книги на вулиці Бах Данг (район Хай Ба Чунг, Ханой ). Будинок також задіяний у проекті будівництва дороги, але проект не реалізовувався десятиліттями, тому він не вплинув на їхнє місце проживання.

« Купувати будинок, що підлягає плануванню, залежить від точки зору кожної людини. Ціни на нерухомість зараз занадто високі, лише земельні ділянки, що підлягають плануванню, дешеві та підходять для доходу моєї родини», – поділилася пані Нгок Ань.

Багато людей хочуть придбати нерухомість, на яку впливає планування. (Ілюстрація: Нгок Ві).

Інформуючи журналістів, багато брокерів з нерухомості заявили, що останнім часом не лише люди з реальними потребами в житлі, а й інвестори схильні купувати землю з проблемами планування, щоб чекати на компенсацію, та купують землю, чекаючи на скасування планування.

Пан Фам Ван Хо, інвестор, який спеціалізується на пошуку земельних ділянок з проблемами планування, зазначив, що не всю землю з проблемами планування буде важко продати, і на неї не буде покупців. Якщо 100% землі має проблеми з плануванням, землю, розташовану на головній дорозі або в житловому районі з постійними мешканцями, все ще можна купити для проживання або будівництва будинків на продаж. Якщо земля має проблеми з плануванням 1/2000, все ще можна будувати будинки, тому проблем немає. Що стосується землі з проблемою планування 1/500, то категорично тримайтеся від неї подалі.

Він сказав, що у 2022 році він все ще заробить мільярди завдяки торгівлі нерухомістю в районах, що постраждали від планування. Зокрема, він придбав 3 квартири в Дінь Конг (район Хоангмай, Ханой), кожна квартира має площу 35 м2, 5 поверхів, абсолютно нові, але ціна становить лише 4,6 мільярда донгів/квартира завдяки 100% плануванню. Тим часом земельні ділянки в тому ж місці коштують близько 150 мільйонів донгів/м2, що еквівалентно приблизно 5,3 мільярда донгів/квартира.

Після цього пан Хо знову продав його за 5 мільярдів донгів за будинок, підрахувавши, що він отримав прибуток понад 1 мільярд донгів з цих 3 будинків.

Пан Хо також додав, що він щойно придбав садову ділянку площею 500 м2 в районі Лонг Б'єн, і згідно з плануванням, ця земля стане зеленим парком. Він сказав, що цю територію було затверджено для планування майже 15 років тому, зараз тут побудовано багато будинків, тому ймовірність перетворення цієї землі на житлову забудову дуже висока.

« Якщо планування буде скасовано та перетворено на житлову землю, я можу отримати великий прибуток », – поділився пан Хо.

Будьте обережні з ризиками, ризиком прихованого капіталу

Пан Нгуєн Ань Туан – директор Tuan Anh Real Estate зазначив, що тенденція полювання за будинками та землею з питаннями планування давно «влаштовує» багатьох інвесторів, але останнім часом, особливо з початку 2021 року, спостерігається чітка «гарячкова» тенденція.

« У Ханої є багато призупинених планових проектів, тому клієнти з невеликими грошима готові шукати в цьому сегменті, щоб придбати дешеву нерухомість. Фактично, є 50-річні планові проекти, які ще не реалізовані, тоді як у тому ж місці планована земля може коштувати вдвічі дешевше, ніж ділянка, не включена до планування. Якщо пощастить скасувати планування, клієнти отримають великий виграш», – сказав пан Туан.

Багато об'єктів нерухомості та земельних ділянок, що постраждали від планування, мають досить низькі ціни, що підходить для бюджету багатьох людей. (Ілюстративне фото).

Крім того, за словами пана Туана, останнім часом будинки та земельні ділянки, частково охоплені плануванням, стали популярними серед багатьох інвесторів, оскільки їхні ціни набагато нижчі, ніж на ділянки в аналогічних місцях. У них є менталітет, який передбачає одночасно життя та очікування, поки планування підвищить ціни на землю.

Однак пан Туан попередив, що хоча купівля запланованої землі є прибутковою, ризики також дуже високі.

Пан Туан проаналізував, що, по суті, «призупинене» планування – це термін, який використовується для позначення ситуації, коли плани землекористування не реалізуються або відстають від графіка. Відповідно, вся нерухомість у районі, яку державне агентство оголосило рекультивувати для певної мети, але не реалізовано відповідно до плану, є продуктом нерухомості, що застряг із «призупиненим» плануванням.

Строк для визначення того, чи є проект «призупинений», чітко визначений у пункті 8 статті 49 Закону про землю 2013 року, зміненого та доповненого у 2019 році. Зокрема, після оголошення про скасування, максимум три роки, якщо немає офіційного рішення про дозвіл або зміну цільового призначення, компетентний орган, що видає дозвіл, повинен буде скоригувати або скасувати планування.

Однак насправді цей процес не відбувається за кілька днів чи тижнів. Покупцям, можливо, доведеться чекати роками, щоб дізнатися про долю проекту. Якщо вони вирішать інвестувати в землю з призупиненим плануванням, це означає закопати капітал.

Крім того, якщо ви купуєте будинок або землю з «призупиненим» плануванням, що має річний план землекористування районного рівня, покупець буде обмежений в експлуатації, використанні, будівництві, реконструкції та ремонті будинку.

Крім того, у випадку інвестування в продукти нерухомості, що перебувають на стадії «призупинення» планування, та бажання продати їх, покупці зіткнуться з багатьма труднощами в пошуку партнерів для передачі та транзакції. Оскільки, загалом у психології, більшість клієнтів все ще бояться планування нерухомості.

Нгок Ві

Джерело: https://vtc.vn/nguoc-doi-mot-san-lung-nha-dat-dinh-quy-hoach-de-xuong-tien-dau-tu-ar833066.html