Інвестори можуть залишитися без квартир після зростання цін; причини скасування 102 проектів у Бакзянгу; умови передачі прав користування землею.

Ханойський ринок більше не є зручним для дрібних інвесторів, Бакзянг вирішує скасувати понад 100 проектів, Дананг коригує планування мегапроекту курортної міської зони вартістю майже 44 000 мільярдів донгів… Це останні новини ринку нерухомості.

Станом на четвертий квартал 2024 року на ринку майже не було нових проектів нерухомості з ціною нижче 60 мільйонів донгів/м2. Багато запущених проектів мали ціну вище 100 мільйонів донгів/м2, розташованих у приміських районах, таких як Донг Ань. (Фото: Хай Ан)

Чи стане ринок нерухомості Ханоя менш привабливим для дрібних інвесторів після зростання цін?

У своєму звіті про ринок нерухомості за 2024 рік Міністерство будівництва заявило, що сегмент квартир у Ханої та Хошиміні зріс порівняно з 2023 роком. Ханой лідирував за темпами зростання цін.

Зростання цін призвело до того, що ціна в доступному сегменті, раніше ціна була нижче 30 мільйонів донгів/м2, тепер впала нижче 45 мільйонів донгів/м2. Середній сегмент, раніше ціна якого коливалася від 30 до 45 мільйонів донгів/м2, тепер зріс приблизно до 45-70 мільйонів донгів/м2.

Раніше ціна в сегменті високого класу коливалася в межах 50-70 мільйонів донгів/м2, але зараз вона зросла до 70-100 мільйонів донгів/м2. Загалом, ціновий діапазон для цих сегментів збільшився на 28-44%.

Згідно з даними CBRE, станом на 4 квартал 2024 року ціна продажу квартир у першій половині 2024 року в Ханої досягла 72 мільйонів донгів/м2, що є найвищим показником в історії столичного ринку нерухомості за багато років.

Спостереження за ринком показують, що майже немає нових проектів з ціною нижче 60 мільйонів донгів/м2, а багато проектів, виставлених на продаж, мають навіть ціну вище 100 мільйонів донгів/м2, розташованих у приміських районах, таких як Донг Ань.

Ціни на квартири зросли як на первинному, так і на вторинному ринках, і старі проекти не є винятком. За даними CBRE, минулого року ціни на вторинні квартири в Ханої зросли більш ніж на 26%. Це найвищий рівень за всю історію спостережень, досягнувши в середньому 48 мільйонів донгів/м2.

Не лише квартири, а й земельні аукціони на околицях Ханоя є «гарячою темою» на ринку нерухомості у 2024 році, причому аукціони в таких районах, як Тхань Оай та Хоай Дик, приваблюють велику кількість заявок, тривають всю ніч, а виграшні торги стрімко зростають, перевищуючи стартову ціну в десятки разів.

Через різке зростання цін на квартири та землю, що виставляється на аукціон, будинки та земельні ділянки в Ханої, від передмість до невеликих провулків у центральній частині міста, пропонуються на продаж за стрімкими цінами, що робить мрію про власне житло ще складнішою для людей.

Пані До Тху Ханг, старший директор з консалтингу та досліджень Savills Hanoi, вважає, що ринок нерухомості Ханоя, як і національний ринок, як очікується, увійде в новий цикл розвитку у 2025 році.

За словами пані Ханг, цей цикл буде спрямований на сталий розвиток завдяки потужній підтримці, що виникла завдяки завершенню законодавчої бази та сильним макроекономічним факторам зростання. Зокрема, разом із законами про нерухомість, землю, житло, а також плануванням розвитку столиці Ханоя на період 2021-2030 років з перспективою до 2050 року, створено умови для того, щоб люди та інвестори мали чіткіше розуміння напрямку та форми міського розвитку Ханоя.

«У цьому новому ринковому циклі вдосконалення правової бази створить сильнішу конкуренцію, що призведе до нового процесу очищення продуктів та розробників. Раніше розробникам потрібен був лише капітал та проект, щоб вийти на ринок; тепер вони повинні нарощувати репутацію, досвід та фінансову стійкість для розвитку проектів», – оцінив експерт.

Примітно, що експерти зазначають, що ключовою відмінністю цього ринку є пряма участь іноземних інвесторів.

«Іноземні інвестори братимуть глибшу та ширшу участь у ринку та диверсифікуватимуть свої інвестиційні сегменти. Вони вже стали більш залученими через інвестиційну співпрацю та партнерство з великими вітчизняними інвесторами для розвитку проектів. Крім того, фінансовий потенціал цих угод про співпрацю покращить існуючий ринок, звузивши точку входу для дрібних індивідуальних інвесторів», – прокоментувала пані Ханг.

Оцінюючи ринок квартир у Ханої цього року, доцент доктор Дінь Чонг Тхінь вважає, що зростання цін сповільниться, ринок буде стабільнішим і вже не буде таким «напруженим», як у минулому. Відповідно, гроші покупців, як правило, перемістяться з районів з високими цінами до районів з більш конкурентними цінами та більшим простором для зростання.

Пан Фам Дик Тоан, генеральний директор акціонерної компанії EZ Property Investment and Development, вважає, що ціни на квартири в Ханої не знизяться або знизяться дуже важко. Однак, за його словами, квартири підходять лише тим, кому потрібне житло, тоді як інвестування не буде прибутковим, і інвестори можуть навіть застрягти.

Для інвесторів експерти зазначають, що необхідно ретельно оцінювати райони, які вже встановили високий рівень цін, та розширювати свій пошук на райони з хорошим потенціалом економічного зростання та сильним промисловим розвитком, оскільки це місця, де можна досягти великої норми прибутку.

Бакзянг скасовує понад 100 міських та житлових проектів.

Провінція Бакзянг вирішила скасувати 102 проекти міських та житлових районів, які потребували залучення інвестицій, але ще не отримали схвалення інвестицій.

Рішення нещодавно було підписано та опубліковано паном Фан Тхе Туаном, заступником голови Народного комітету провінції Бакзянг.

Ці 102 проекти отримали схвалення щодо переліку міських та житлових проектів, що потребують залучення інвестицій, у 3 рішеннях Провінційного народного комітету та 24 рішеннях Голови Провінційного народного комітету, але ще не отримали схвалення інвестиційної політики.

Раніше, наприкінці грудня 2024 року, заступник директора Департаменту будівництва провінції Бакзянг Нгуєн Нгок Сон підписав документ, яким подав на розгляд Народного комітету провінції та Голови Народного комітету провінції питання про скасування переліку зі 102 проектів міського та житлового розвитку, що потребують залучення інвестицій у провінцію, з метою забезпечення можливості реалізації проектів міського та житлового розвитку в провінції відповідно до встановлених норм.

Причина, з якої Департамент будівництва Бакзянг запропонував скасувати 102 проекти міських та житлових районів, полягає в тому, що, згідно з чинними правилами, змінилися процедури інвестування та будівництва міських та житлових районів. Тому необхідно скасувати перелік проектів, які були схвалені, але ще не отримали інвестиційного схвалення.

Крім того, Департамент будівництва Бакзянг запропонував, щоб Провінційний народний комітет доручив народним комітетам районів, селищ та міст щорічно переглядати та складати перелік проектів, що потребують придбання землі, та проектів перетворення рисообробних земель для інших цілей, і звітувати перед Провінційним народним комітетом для розгляду та подання до Провінційної народної ради на затвердження відповідно до закону.

Серед 102 скасованих проектів багато розташовані в районах, містах та селищах, таких як Лук Нам, Тан Єн, Хіеп Хоа, Ланг Зіанг, Єн Тхе, Лук Нган, Бак Зіанг, В'єт Єн тощо, рішення про затвердження яких було прийнято між 2020 і 2024 роками.

Серед визначних прикладів – екологічна міська зона Ням Б'єн у місті Ням Б'єн, район Єн Зунг, яка отримала схвалення у 2020 році та охопила площу 45,3 гектара. До списку скасованих проектів з 2020 року також входять нова міська зона Куанг Чау в районі В'єт Єн (30 гектарів) та нова житлова зона К'єт Тьєн - Тхань Конг у комуні Тьєн Фонг, район Єн Зунг (19,6 гектара)...

Або деякі масштабні проекти, такі як висококласна, розумна, екологічна сервісна міська зона на півдні міста Бакзянг (280,2 га), міська зона Ніньшон у комунах Ніньшон та Куангмінь, район В'єт Єн (майже 144 га), міська зона змішаного використання Бакзянг та міжнародний ринок (296 га)...

Дананг коригує планування мегапроекту вартістю майже 44 000 мільярдів донгів.

6 лютого Народний комітет району Льєн Т'єу (місто Дананг) оголосив про рішення затвердити коригування детального планування 1/500 для проекту туристично-курортного міського комплексу Ланг Ван.

Згідно із затвердженою інформацією, земельна ділянка, що є предметом планового дослідження, розташована в районі Хоа Хіеп Бак, округ Ліен Т'єу. До планових коригувань її площа становила понад 1067 гектарів, а після коригування — понад 512 гектарів.

Скориговану площу було зменшено приблизно на 555,7 гектарів порівняно з початковим планом. З них 63,3 гектара природних лісових угідь було вилучено з проекту. Крім того, з проекту було виключено 6,4 гектара природних піщаних мілин; 6,6 гектара землі, що перетинається з портом Льєн-К'є; 2,7 гектара землі для археологічних досліджень та розкопок; та 476,7 гектара морської поверхні.

Чисельність населення проекту становить приблизно 19 000 осіб (з яких офіційна чисельність становить майже 18 000, а тимчасове населення — близько 1000).

Проєкт задумано як екотуристичний та курортний комплекс міжнародного класу; розумне місто, житлово-комунальні та комерційні послуги, з повною системою соціальної та технічної інфраструктури, гармонійно інтегрованої з природним рельєфом та ландшафтом.

Раніше, у листопаді 2024 року, прем'єр-міністр видав рішення про затвердження коригування інвестиційної політики для проекту інтегрованого курортно-розважального комплексу Ланг Ван.

Мета проєкту — створити комплекс, що охоплює комерційні та сервісні об'єкти, розвиток екотуризму в поєднанні з низькощільним житлом, а також інтегрований з природоохоронними заходами.

Загальний інвестиційний капітал проекту становить майже 44 000 мільярдів донгів. Термін реалізації проекту – 5 років з дати затвердження скоригованої інвестиційної політики. Фаза 1 включає завершення процедур підготовки інвестицій з першого по другий рік; фаза 2 включає впровадження інвестицій, приймальні випробування та введення в експлуатацію з другого по п'ятий рік (2027-2029).

Що потрібно знати про передачу права власності на землю, якщо плата за користування землею не сплачена.

Згідно із Законом про землю 2024 року, для передачі права власності на Сертифікат про право користування землею, право власності на будинки та інші активи, прикріплені до землі (також відомий як сертифікат про право власності на землю) або інші операції, пов'язані з правами користування землею, землекористувач повинен виконати свої фінансові зобов'язання.

Чи можу я передати право власності на свою землю, якщо я все ще заборгував плату за користування землею?

Пункт 5 статті 45 Закону про землю 2024 року визначає умови здійснення права користування землею у випадках, коли землекористувач заборгував за користування землею, а саме:

У випадках, коли землекористувачам дозволено відкладати або розстрочувати сплату фінансових зобов'язань, вони повинні виконати ці зобов'язання, перш ніж скористатися правами на конвертацію, передачу, оренду, суборенду, дарування прав землекористування, іпотеку або внесення прав землекористування як капіталу.

Тому, якщо у вас є несплачені збори за користування землею, ви можете передати або подарувати землю лише після сплати повної суми заборгованості. Щоб пришвидшити передачу права власності, будь ласка, перегляньте та дотримуйтесь інструкцій щодо необхідних документів та процедур передачі сертифіката на користування землею.

Умови передачі права користування землею

Закон про землю 2024 року чітко визначає умови реалізації прав землекористувачів, таких як право на передачу землі, зокрема:

Умови передавача (продавця)

Згідно з пунктом 1 статті 45 Закону про землю 2024 року, землекористувачі можуть передавати або дарувати свої права користування землею іншим особам за умови виконання таких умов:

Землекористувачі можуть здійснювати права конвертувати, передавати, здавати в оренду, суборендувати, успадковувати та дарувати права землекористування; заставляти та вносити права землекористування як капітал, якщо виконано такі умови:

a) Наявність свідоцтва про право користування землею або свідоцтва про право власності на житло та право користування землею, або свідоцтва про право користування землею, право власності на житло та інші активи, прикріплені до землі, або свідоцтва про право користування землею та право власності на активи, прикріплені до землі, крім випадків успадкування прав користування землею, перетворення сільськогосподарських угідь під час консолідації та обміну земель, дарування прав користування землею державі, громаді, та випадків, передбачених пунктом 7 статті 124 та підпунктом «а» пункту 4 статті 127 цього Закону;

b) Земля не має суперечок, або будь-які суперечки були вирішені компетентними державними органами, судовими рішеннями чи постановами, або арбітражними рішеннями, що набрали законної сили;

c) Права користування землею не підлягають арешту або іншим заходам для забезпечення виконання судових рішень, як це передбачено законом про виконання судових рішень у цивільній справі;

г) Протягом періоду землекористування;

d) Права користування землею не підлягають тимчасовим надзвичайним заходам, передбаченим законом.

Умови для набувача (покупця)

Згідно з пунктом 8 статті 45 Закону про землю 2024 року, отримання права користування землею у вигляді передачі або дарування заборонено у таких випадках:

Забороняється отримання права користування землею шляхом передачі або дарування у таких випадках:

а) Господарським організаціям заборонено отримувати від фізичних осіб права користування землею захисних лісів та лісів спеціального використання, крім випадків зміни цільового призначення земельної ділянки відповідно до плану землекористування, затвердженого компетентним органом;

b) Особам, які не проживають у захисних лісах або лісах спеціального використання, не дозволяється отримувати передачу або дарування прав землекористування на житлові та інші землі в межах захисних лісів, суворо охоронних зон або зон екологічного відновлення цих лісів спеціального використання;

c) Організації, окремі особи, житлові громади, релігійні організації, афілійовані релігійні організації, особи в'єтнамського походження, що проживають за кордоном, та господарські організації з іноземним інвестиційним капіталом, яким закон не дозволяє отримувати передачу або дарування прав користування землею.

Відповідно, навіть якщо особа, що передає право, відповідає вимогам, передача або дарування будуть незаконними, якщо особа, що отримує право, не відповідає вимогам. Іншими словами, якщо особа, що отримує право, підпадає під одну з заборонених категорій для отримання передач або подарунків, передача права власності не може бути здійснена.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html