Багато труднощів на ринку нерухомості все ще чекають на своє «вирішення» за допомогою законодавства.

Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

Цей семінар був організований В'єтнамською асоціацією нерухомості (VNREA) у співпраці з Міністерством природних ресурсів та навколишнього середовища та Міністерством будівництва вдень 15 жовтня в Ханої.

Д-р Нгуєн Ван Дінь, віце-президент В'єтнамської асоціації нерухомості (VNREA), зазначив, що всі 3 закони, що стосуються ринку нерухомості (Земельне право, Житлове право, Право на нерухомість) цього разу мають дуже детальні та чіткі правила, особливо щодо децентралізації та делегування повноважень. Однак, вислухавши численні думки бізнесу, VNREA все ж очікує, що закони швидко набудуть чинності. Оскільки багато труднощів у сфері нерухомості наразі чекають на своє вирішення та розв'язання.

«З 1 серпня дотепер минуло трохи більше 2 місяців з моменту набрання чинності законів. Це недовгий термін для швидкого впровадження нових положень закону, особливо враховуючи, що положення закону здебільшого дуже складні. Однак, незважаючи на складність та численні виклики, закони все одно необхідно просувати та застосовувати», – зазначив пан Дінь.

За словами пана Діня, наразі, звертаючись до місцевих органів влади, VNREA усвідомлює, що в багатьох місцях досі існує плутанина щодо правоохоронних органів, тому рівень виконуваної роботи дуже низький. Наприклад, у проектах компенсації та очищення території підприємства враховують, що вони повинні сплатити 100% компенсації, перш ніж ділянку можна буде очистити. Але це дуже складно, що призводить до перешкоджання реалізації багатьох проектів.

Існують також інші питання, такі як аукціони, торги, плата за користування землею тощо. Тому VNREA сподівається, що найближчим часом нові положення закону будуть поширені та матимуть конкретні інструкції для швидкого впровадження. Це вимагає уваги та співпраці відповідних міністерств.

Одним із питань, яке цікавить багато підприємств і на яке потрібно відповісти, є те, що згідно з положеннями Закону про нерухомість, передача частини проекту має бути схвалена органом, який приймає рішення щодо інвестиційної політики, щоб дозволити передачу. Якщо передача частини проекту призводить до зміни (зменшення) масштабу початкового проекту передавача більш ніж на 10% або з 30 гектарів і більше, тоді це буде випадок необхідності коригування рішення щодо інвестиційної політики відповідно до положень пункту 3 статті 41 Закону про приватну землю.

Однак підприємство порушило питання: після того, як агентство, що приймає рішення з питань інвестиційної політики, дозволить передачу частини проекту відповідно до положень Закону про нерухомість, чи повинен передавець виконувати процедури коригування інвестиційної політики відповідно до положень Закону про інвестиції?

Щодо цього змісту, пан Вуонг Зуй Зунг - заступник директора Департаменту житлового будівництва та управління ринком нерухомості (Міністерство будівництва) підтвердив, що при передачі частини або всього проекту нерухомості існує 2 типи проектів, які потребують коригування.

Перш за все, тип проекту, схвалений для інвестиційної політики та обраний для інвестування відповідно до закону про інвестиції, повинен виконувати інвестиційні процедури. Умови, як і раніше, відповідають статті 40 Закону про ріелторську діяльність. Тобто, всі ситуації передачі проектів нерухомості повинні застосовуватися відповідно до статті 40, незалежно від того, чи подається заявка відповідно до Закону про ріелторську діяльність чи Закону про інвестиції, чи передача проектів нерухомості, що є активами кредитних установ, також повинна застосовуватися відповідно до статті 40.

Далі, при передачі частини або всього проекту відповідно до Закону про ріелторську діяльність, правонабувач успадковує всі положення попереднього інвестора. Якщо проект не має змін порівняно з попереднім, немає потреби повторювати інвестиційні процедури. В інших випадках, коли необхідно внести інвестиційні корективи, як це передбачено законом, необхідно дотримуватися Закону про інвестування, а потім виконувати наступні кроки, пов'язані з цим законом.

«Це питання вирішується двома системами з двома різними агентствами, але слід наголосити, що під час передачі згідно із Законом про ріелторську діяльність інвестор успадкує всі юридичні документи (у статті 39 Закону про ріелторську діяльність) і не доведеться повторно проходити інвестиційні процедури, якщо не відбудеться змін в інвестиційній політиці», – проаналізував пан Зунг.

Таким чином, тип проекту нерухомості, який відповідає політиці Закону про інвестиції, тепер передача такого типу проекту повинна відповідати Закону про нерухомість. Що стосується проекту, який відповідає процедурі затвердження відповідно до Закону про інвестиції, то тепер передача проекту та зміна інвестиційної політики відповідатимуть Закону про інвестиції.

Пан Фан Дик Х'єу, постійний член Економічного комітету Національних зборів, зазначив, що впровадження 4 законів, включаючи Закон про землю, Закон про житло, Закон про нерухомість та Закон про інвестиції, є дуже важливим. Потрібна команда для впровадження цих 4 законів, оскільки без чітких інструкцій щодо впровадження ці закони зіткнуться з багатьма труднощами в процесі їх застосування на практиці. Просте обговорення та порушування проблем буде неефективним, оскільки кожна проблема знаходиться під юрисдикцією окремого відомства. Тому необхідна тісна координація між відповідними сторонами для спільного вирішення труднощів для бізнесу та людей.

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584