Популяризація «будинків за двома цінами»; примітки щодо купівлі квартир без рожевих книжок; пошук інвесторів для найбільшого курортного проекту в Туєн Куанг

Пропозиція розглянути можливість додавання механізму для більш суворого контролю транзакцій на поверхах, Tuyen Quang шукає інвесторів для найбільшого проекту курортної міської зони в провінції, зверніть увагу при купівлі квартир без рожевих книг, щоб уникнути ризиків... це останні новини нерухомості.

Делегати Національних зборів запропонували розглянути можливість додавання механізму для більш суворого контролю транзакцій, що відбуваються на торгових майданчиках нерухомості. (Фото: Хоанг Ха)

Двосімейні будинки все ще популярні

Коментуючи проект переглянутого Закону про нерухомість у залі Національних зборів 29 серпня, пан Ле Тхань Хоан (делегація Національних зборів провінції Тхань Хоа ) запропонував розглянути можливість додавання механізму для більш суворого контролю операцій з нерухомістю, що відбуваються на торгових майданчиках з нерухомістю. Оскільки, за його словами, ситуація, коли товари продаються за двома цінами, є досить поширеною.

«Від мотоциклів, автомобілів до будинків, нам неважко знайти в Інтернеті ціну продажу інвестора, опубліковану публічно. Але купити за вказаною ціною дуже складно», – сказав пан Хоан.

Пан Хоан запитав, де знаходиться реальна вартість нерухомості, що рекламується компаніями? Це ціни, розміщені в інтернеті, але «чарівним чином» перетворюються на іноземні курси, трансфертні ставки, ціни для інвесторів, але з додатковою сумою, не зазначеною в договорі купівлі-продажу, що, по суті, є ухиленням від сплати податків.

Щодо практики брокерської діяльності в сфері нерухомості, пан Хоан зазначив, що законопроект продовжує вдосконалювати важливу правову базу для просування до прозорості та зручності ринку нерухомості. Окрім серйозних команд, неважко помітити, що брокерська діяльність відбувається в багатьох насичених та різноманітних формах без контролю.

«Феномен так званих земельних брокерів є поширеним, впливаючи на законну діяльність брокерів з нерухомості. Крім того, досі існують ситуації опортуністичної діяльності, наживи та встановлення цін деякими брокерськими групами, що завдає шкоди клієнтам», – заявив пан Хоан.

Тому цей делегат Національних зборів також звернувся до агентства, яке розробляє цей законопроект, з проханням вивчити та доповнити положення щодо відповідальності організацій та фізичних осіб, що займаються ріелторськими операціями, у напрямку чіткого визначення заборонених випадків.

Зокрема, випадки:

Наявність прямої частки в нерухомості, без урахування зниженої комісії, без розкриття цієї частки покупцеві нерухомості; підбурювання однієї сторони до порушення договору завдатку або договору купівлі-продажу для укладення нового договору з іншою особою.

Довільне підвищення або встановлення цін на нерухомість з метою скористатися перевагами сторін, що беруть участь в угоді, проти їхньої волі; участь у брокерських операціях з метою підписання сторонами договорів, але неповне та чесне інформування сторін, що беруть участь в угоді, про інформацію, що стосується нерухомості.

«Деякі з вищезазначених заборонених дій слугують підставою для розгляду питання про відповідальність організацій та фізичних осіб, що займаються ріелторськими послугами. Залежно від характеру та порушення, може розглядатися адміністративне провадження, включаючи кримінальне переслідування», – наголосив пан Хоан.

Нова пропозиція на заході та сході Ханоя становитиме 40% ринку квартир.

Експерти оцінюють, що найближчим часом нова пропозиція на Заході та Сході становитиме 40% ринку квартир. Крім того, продукти нерухомості в цих районах зокрема та в Ханої загалом будуть дедалі покращуватися.

За даними Savills, 2008 рік ознаменував новий крок у розвитку Ханоя, коли столиця стала одним із 17 найбільших міст світу після об'єднання із загальною площею понад 3300 квадратних кілометрів, що в 3,6 рази більше, ніж раніше.

У 2011 році уряд затвердив генеральний план забудови столиці до 2030 року з перспективою до 2050 року, поставивши за мету перетворити Ханой на стале місто із синхронною інфраструктурою та технічною системою, високою конкурентоспроможністю та гармонійним культурним розвитком.

Водночас, на заході Ханоя спостерігалися попередні переміщення, тому існуюча міська картина чітко простежується, формуючи хвилю міграції в цей район для осілого проживання. Розвиток районів То Хюу - Ле Ван Луонг, кільцевої дороги 2, кільцевої дороги 3 та запланованих кільцевих доріг 3, 5 та кільцевої дороги 4 створив імпульс для розвитку проектів у сфері нерухомості. На заході вздовж цих маршрутів розвиваються масштабні проекти, такі як The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City.

Старший директор з досліджень та консалтингу Savills Hanoi До Тху Ханг зазначив, що з 2011 року західний район у районах Бак Ту Лієм, Нам Ту Лієм та Кау Зіай завжди лідирував на ринку за часткою пропозиції, займаючи близько 30%. Відповідно, цей район має найбільшу пропозицію офісної нерухомості в столиці, займаючи 50% ринку. Найближчим часом цей район, як і раніше, буде центром розвитку Ханоя.

На сході міста, згідно з Планом розвитку столичного транспорту до 2030 року з перспективою до 2050 року, Ханой побудує ще 10 великих мостів через Червону річку за допомогою низки проектів, таких як: міст Вінх Туй 2, міст Чан Хунг Дао, міст Ту Ліен, міст Нью-Тханг Лонг, міст Тхуонг Кат, міст Хонг Ха 9.

З іншого боку, завершення інфраструктурних проектів, таких як розширення кільцевої дороги 2 та планування кільцевої дороги 4, скоротить час подорожі з Ханоя до інших населених пунктів, підвищуючи привабливість східного регіону для потреб сусідніх населених пунктів.

Водночас, у 2021 році було розпочато планування історичного центру міста з метою визначення необхідності скорочення населення приблизно на 215 000 осіб у період 2020-2030 років. Загалом, 6 проектів міського зонування історичного центру міста мають масштаб дослідження понад 2700 гектарів з основною вимогою контролю чисельності населення, скорочення з 1,2 мільйона осіб (у 2009 році) до приблизно 672 000 осіб, що сприятиме покращенню системи соціальної та технічної інфраструктури.

За словами пані Ханг, житлові проекти виграють від міграції з історичного центру міста. Зокрема, деякі колишні мешканці старого кварталу переїхали до сусідніх та відомих районів на сході завдяки гарній інфраструктурі та зручному транспорту.

Старший директор з досліджень та консалтингу Savills Hanoi Do Thu Hang оцінив, що найближчим часом нова пропозиція у західному та східному районах становитиме 40% ринку квартир.

Зокрема, східний регіон, що включає райони Лонг Б'єн та Зіа Лам з великими земельними фондами та інфраструктурою, активно розвивається за участю великих інвесторів, таких як Vingroup та Ecopark, які приваблюють покупців з центру Ханоя. За даними Savills, частка пропозиції квартир на сході відносно загальної пропозиції всього ринку зросла з дуже низького рівня у 2011 році до 12% у першій половині 2023 року.

Крім того, цей район також демонструє найсильніше зростання пропозиції малоповерхового будівництва за останні роки, збільшившись з 8% частки ринку пропозиції Ханоя у 2014 році до 15% у першій половині 2023 року.

Тим часом, первинна ціна на житлові продукти також відрізняється між двома регіонами. За даними Savills, на Заході середня первинна ціна квартир у першій половині 2023 року досягла 58 мільйонів донгів/м2.

Середня ціна на квартири в первинному житлі на сході становить близько 48 мільйонів донгів/м2. Для малоповерхових об'єктів первинна ціна за перші 6 місяців 2023 року на заході становить 157-225 мільйонів донгів/м2 землі, а на сході – 158-168 мільйонів донгів/м2 землі.

За словами пані До Тху Ханг, різниця в цінах між двома регіонами пояснюється тим, що Східний регіон сформувався та розвинувся пізніше, але досить швидко, тому досі існує така цінова різниця із Західним регіоном.

Туєн Куанг: Шукаємо інвесторів для курортного міського проекту з капіталом понад 17 000 мільярдів донгів

Департамент планування та інвестицій провінції Туєн Куанг щойно оголосив про пошук інвесторів для проекту курортної міської зони Мі Лам - Туєн Куанг із загальним інвестиційним капіталом понад 17 000 мільярдів донгів. Очікується, що проект курортної міської зони Мі Лам - Туєн Куанг створить прорив у соціально-економічному розвитку місцевості та сусідніх районів.

Цей проєкт охоплює площу 540 гектарів і розташований у районі Мі Лам (місто Туєн Куанг) та комуні Мі Банг (район Єн Сон). Загальний обсяг інвестицій у проєкт становить близько 17 100 мільярдів донгів. Витрати на компенсацію та підтримку переселення становлять понад 1 200 мільярдів донгів.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Куточок міста Туен Куанг, провінція Туен Куанг. (Джерело: BXD)

Графік реалізації проекту – 4 роки з дати затвердження інвестицій. Тривалість проекту – 50 років. Інвестори можуть подавати заявки з цього моменту до 29 вересня.

Це проект зі створення екологічної міської зони, що поєднує курорт та зразкові різноманітні послуги. Використання природних зелених ландшафтних елементів. Раніше, 10 липня, віце-прем'єр-міністр Чан Хонг Ха підписав Рішення № 820/QD-TTg, яким затверджується інвестиційна політика проекту курортної міської зони Мі Лам - Туєн Куанг у формі тендеру для відбору інвесторів.

На сьогодні це найбільший проект курортної міської зони в провінції Туєн Куанг. Очікується, що проект створить прорив у соціально-економічному розвитку, стимулюючи розвиток міста Туєн Куанг та сусідніх районів, які вже реалізувалися та реалізуються в цьому районі.

Ризики при купівлі-продажі квартир без рожевих книг

Згідно з нормативними актами, квартири без рожевої книжки все ще можна купувати та продавати, за винятком виняткових випадків, але в інших випадках рожева книжка потрібна. Тому покупцям потрібно дослідити та ретельно обміркувати, чи купувати квартиру без рожевої книжки, чи ні, щоб уникнути ризиків, коли вони «вклали гроші».

Відповідно до пункту а, пункту 1, статті 11 Закону про житло 2014 року, фізичні особи та організації можуть здійснювати купівлю та продаж, маючи сертифікат (широко відомий як червона книжка або рожева книжка), за винятком таких випадків: купівля та продаж майбутнього житла; передача договору купівлі-продажу комерційного житла в інвестиційному проекті житлового будівництва, навіть якщо будинок передано, але заявку на рожеву книжку не подано; купівля та продаж соціального житла.

Для кожного з вищезазначених винятків закон вимагає виконання наступних умов. Зокрема, а саме: Умови купівлі-продажу майбутнього житла (на основі пункту 1 статті 72 Декрету 99/2015/ND-CP). Немає вимоги щодо рожевої книги кондомініуму. Повинен бути документ від інвестора, надісланий до Департаменту будівництва для її заміни. Цей документ повинен відповідати наступним умовам: Підтвердження того, що кондомініум має право на продаж; супроводжуватися проектною документацією, кресленнями, дозволами на будівництво, документами про приймання... або документами про зняття іпотеки (якщо раніше була іпотека) із зобов'язанням інвестора взяти на себе відповідальність.

Умови передачі договору купівлі-продажу комерційного житла в інвестиційному проекті житлового будівництва: Складено у письмовій формі, з нотаріальним посвідченням або без нього за бажанням сторін. Кількість договорів: 6 примірників, 3 примірники зберігаються у інвестора, 1 примірник у податковому органі, 1 примірник у передавача, 1 примірник у правонабувача та 1 примірник у нотаріальній організації.

Умови купівлі-продажу соціального житла (на підставі пункту 2 статті 63 Закону про житло): Необхідно мати такі документи: Інвестиційну проектну документацію будівництва, технічний проект, дозвіл на будівництво; документи, що підтверджують завершення будівництва фундаменту, системи водопостачання та водовідведення, електропостачання тощо.

Згідно з вищезазначеними правилами, квартири без рожевої книжки, за винятком виняткових випадків, все ще можна купувати та продавати. В інших випадках рожева книжка потрібна. Тому, якщо рожевої книжки немає та вищезазначені умови не виконуються, квартиру не можна купувати та продавати.

Найсерйозніший ризик полягає в тому, що сторонам не дозволено купувати та продавати квартири, але вони все одно порушують закон та укладають між собою договір купівлі-продажу, тоді цей договір буде визнано недійсним. Коли договір буде визнано недійсним, покупець може «втратити» гроші, витрачені на купівлю квартири.

Крім того, якщо продаж не було здійснено, сторони «обходять» закон, вносячи завдаток або договір доручення, але насправді це є продажем, то аналогічно ці типи договорів можуть бути недійсними.

Тому, щоб розглянути, чи варто купувати квартиру без рожевої книжки, покупець повинен спочатку врахувати причину такої ситуації. Після з'ясування причини, якщо квартира належить до категорії тих, що не мають рожевої книжки, і купується та продається, її можна купувати та продавати у звичайному режимі.

Навпаки, якщо з інших причин та потенційних ризиків, покупцям слід розглянути та вирішити не купувати цю квартиру.

Джерело