Ринок змінюється, чи це золотий час для інвестицій? Квартири на півдні таємно зростають у ціні, тоді як ціни на землю в Ханої є найвищими?

У контексті підготовки ринку до змін, поточний період є золотим часом для інвестицій, південні квартири «тихо» зростають у ціні, що свідчить про міську зону з найвищою ціною на землю в Ханої ... це останні новини ринку нерухомості.

З початку року ринок нерухомості Ханоя постійно фіксує зростання цін на більшість видів нерухомості. (Джерело: DN&TT)

Ринок встановлює новий рівень цін

Коригування прайс-листів на землю у великих містах, таких як Хошимін та Ханой, створює потужний сигнал для комплексної тенденції зростання цін. Новий прайс-лист на землю в Хошиміні діє з жовтня 2024 року, а найвища ціна досягла 687,2 мільйона донгів/м² у районі 1. Тим часом у Ханої скоригований прайс-лист на землю довів ціну в районі Хоан Кієм до понад 695 мільйонів донгів/м², що значно вище, ніж у Хошиміні. Порівняно зі старим прайс-листом, скоригований прайс-лист на землю в Ханої у 2-6 разів вищий.

Згідно з переглянутою редакцією Закону про землю, очікується, що національний прейскурант на землю офіційно набуде чинності з початку 2026 року. Це важливий поворотний момент, оскільки в історії ніколи не було прецеденту зниження цін на землю після оголошення кожного нового прейскуранта.

Наприклад, у період 2015-2019 років, коли застосовувалася нова таблиця цін на землю, ціни на землю в Ханої зросли на 10-20%. Аналогічно, у період 2020-2024 років також було зафіксовано середнє зростання приблизно на 15% після коригування національної таблиці цін на землю. Ця тенденція показує, що нова таблиця цін на землю у 2026 році встановить вищий рівень цін, ніж поточний. Це суттєво вплине на інвестиційні рішення багатьох людей.

В умовах підготовки ринку до змін, поточний період – це золотий час для інвестування в нерухомість. До офіційного застосування нового прейскуранта цін на землю ціни на нерухомість все ще залишаються на відносно розумному рівні. Це чудова можливість для інвесторів володіти активами за нижчими цінами, уникаючи тиску від зростання цін, коли застосовується нова система цін на землю.

Інвестування на цьому етапі також допомагає швидко збільшити вартість нерухомості. Фактично, коли ціна на землю скоригується відповідно до нових цінових рамок, вартість нерухомості ранніх інвесторів різко зросте. Це явна конкурентна перевага, особливо коли ринок «розігрівається», оскільки інвестори починають приєднуватися.

Крім того, райони з високим потенціалом для розвитку інфраструктури та економіки часто є привабливими напрямками для інвесторів. Наприклад, сусідні провінції Хошиміна, такі як Донгнай, Біньзионг або Лонган, отримують значні вигоди від ключових інфраструктурних проектів. Ці райони не лише збільшують вартість нерухомості, але й створюють багато чудових можливостей для отримання прибутку завдяки зростанню попиту на житло.

Південні квартири «тихо» зростають у ціні

З початку року ринок нерухомості Ханоя постійно фіксує зростання цін на більшість видів нерухомості. На відміну від «раптових» змін у квартирах у Ханої, проекти квартир у Хошиміні все ще демонструють стабільне зростання цін, а деякі проекти навіть демонструють значне зростання.

Згідно зі звітом CBRE Vietnam за третій квартал 2024 року, у Хошиміні пропозиція нових квартир низька, але темпи поглинання покращуються. Зокрема, у третьому кварталі в Хошиміні було на продаж менше 130 нових квартир, що надходять з наступного етапу проектів, відкритих для продажу, розташованих у районах, віддалених від центру.

Хоча офіційна пропозиція на продаж низька, можна відзначити яскраву сторону ринку Хошиміну останнім часом, оскільки на ринку було повторно запропоновано майже 300 квартир з проектів, продаж яких тимчасово припинився протягом останніх 1-2 років у місті Тху Дик, 7-й район, а також близько 2700 квартир, які офіційно не відкрилися для продажу, почали приймати бронювання, і очікується, що вони відкриються для продажу найближчим часом.

Крім того, більшість проектів, що залишилися на продаж, зафіксували позитивні темпи продажів, при цьому за квартал було успішно укладено понад 2000 квартир, що майже вдвічі більше, ніж у попередньому кварталі. Інвестори продовжували застосовувати багато політик продажу, таких як знижки на основі способів оплати, диверсифіковані графіки платежів, підтримка відсотків за кредитами, зобов'язання з оренди тощо.

Деякі проекти на стадії бронювання з високими очікуваними цінами продажу також спонукають покупців розглядати сусідні проекти з основними продуктами на продаж з аналогічною якістю, але нижчими цінами продажу та достроковою передачею.

Станом на третій квартал 2024 року первинна ціна продажу квартир у Хошиміні досягла 66 млн. донгів/м2 чистої площі, що на 4% більше, ніж у кварталі, і майже на 8% більше, ніж у минулому році, значною мірою через те, що старі проекти коригували свої ціни продажу на новому етапі відкриття, такі як D-Homme (6-й район), D-Aqua (8-й район) та Lavida Plus (7-й район), які скоригували свої первинні ціни продажу на 10–30% порівняно з цінами продажу на попередньому етапі.

Вторинний ринок у Хошиміні продовжив незначне зростання цього кварталу, збільшившись в середньому на 3% у порівнянні з попереднім кварталом та на 5% у річному обчисленні, досягнувши середнього показника 48 млн. донгів/м2 чистої площі у третьому кварталі. Більшість сегментів квартир зафіксували зростання цін продажу на вторинному ринку цього кварталу.

Примітно, що проєкт Saigon Pearl вражаюче зріс у ціні – до 34% за останній рік. Наразі, згідно з даними Batdongsan.com.vn, звичайна ціна продажу коливається близько 83,2 мільйона донгів/м2.

Перспектива зони соціального житла на ділянці CT3 - новий міський район Кім Чунг, район Донг Ань, Ханой. (Джерело: Інвестор)

У Ханої незабаром буде понад 1000 одиниць доступного житла.

Спільне підприємство інвесторів Handico та Viglacera планує розпочати будівництво проекту CT3 в рамках інвестиційного проекту будівництва соціального житла на ділянках CT3 та CT4 - Новий міський район Кім Чунг, округ Донг Ань (Ханой) на початку 2025 року.

Згідно з інформацією Ради з управління проектом, Народний комітет району Донг Ань прискорює процес очищення ділянки у грудні 2024 року. Очікується, що у січні 2025 року Народний комітет Ханоя вирішить виділити землю інвестору спільного підприємства для здійснення заходів щодо початку проекту.

Згідно із затвердженим плануванням, на земельній ділянці CT3 буде зведено 3 висотні житлові будинки, кожен з яких має 12 поверхів + 1 мансарду. Загальна площа забудови становить понад 109 000 м2, із загальною кількістю 1104 квартири та населенням майже 4000 осіб.

На земельній ділянці CT4 проект соціального житла завершив будівельні інвестиції та введений в експлуатацію з четвертого кварталу 2021 року. Він складається з 12-поверхового багатоквартирного будинку + 1 мансарди, загалом 484 квартири, що задовольняють житлові потреби понад 1500 осіб.

Щодо проєкту на земельній ділянці CT5, представник спільного інвестора заявив, що вони активно координують свої дії з Народним комітетом району Донг Ань для усунення труднощів та перешкод у виплаті компенсацій та розчищенні ділянки, а також для організації земель для переселення людей.

З іншого боку, консорціум вивчає міський звіт, який дозволить перехід від проекту житлового будівництва для працівників до соціального житла, щоб ще більше розширити коло осіб, які мають доступ до цього типу житла за політикою, що відповідає доступності більшості людей.

Виявлення міської зони з найвищою ціною на землю в Ханої

Згідно зі скоригованим прейскурантом земельних ділянок Ханоя, міська зона Тай Хо Тай (район Тай Хо) є міською зоною з найвищою ціною на землю, яка перевищує 113 мільйонів донгів/м2.

Вказана вище ціна стосується найкрасивішого місця міської зони (локація 1) з 60-метровою ділянкою дороги, що є частиною району Тай Хо, що на 225% більше, ніж у прейскуранті цін на землю, опублікованому у 2019 році (34,8 млн. донгів/м2).

Також у міській зоні Вест-Лейк, розташування 60-метрової ділянки дороги, але в районі Бак Ту Лієм, має ціну майже 108 мільйонів донгів/м2, що на 210% більше.

Згідно зі скоригованим прейскурантом земельних ділянок Ханоя, у 5 міських районах ціни на землю перевищують 100 мільйонів донгів/м2, розташованих уздовж основних доріг.

Окрім міської зони Вест-Лейк (комерційна назва Старлейк), міська зона НамЧунгЄн з поперечним прорізом дороги 40 м має ціну 109,3 мільйона донгів/м2, міська зона Міста Біржі з поперечним прорізом дороги 50 м має ціну майже 104,3 мільйона донгів/м2, зона Дипломатичного корпусу має ціну майже 108 мільйонів донгів/м2 з поперечним прорізом дороги 60 м, а міська зона МіДінь - МеТрі має ціну майже 101 мільйон донгів/м2 з поперечним прорізом дороги 20-30 м.

Ціни на землю в приміських міських районах також зросли в середньому на 175-200%. Наприклад, у міському районі Лідеко (район Хоай-Дик) ціна зросла з 18,8 млн донгів до майже 54,7 млн ​​донгів/м2, що еквівалентно зростанню майже на 190%.

Тим часом, найнижчу ціну на міську землю в нещодавно скоригованій таблиці в Ханої має житловий район Фу Тхінь, місто Сон Тай, з ціною 11,38 мільйона донгів/м2, що на 175% більше, ніж у старому прайс-листі.

Однак, вищезазначені ціни все ще значно нижчі за ціни купівлі та продажу на ринку останнім часом.

Оглядаючи ринок та торгові майданчики нерухомості, ціни на будинки та землю в міській зоні Тай Хо Тай, а також в інших міських районах рекламуються на продаж у 3-4 рази вище. Наприклад, у міській зоні Тай Хо Тай ціни на вілли та таунхауси зазвичай рекламуються на продаж близько 350-400 мільйонів донгів/м2, а на квартири – понад 100 мільйонів донгів/м2. Тут є вілли з рекламованими цінами понад 500 мільйонів донгів/м2.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html