Ринок оренди наполовину жвавий, наполовину безлюдний.

Хошимін: Будинки в оренду все ще мають позитивний рівень заповнюваності 65% або більше, навпаки, таунхауси на вулиці мають дуже мало орендарів і часто пустують.

Згідно з даними VnExpress , з початку другого кварталу до 21 травня ринок оренди житла в Хошиміні сильно розділився на дві половини: світлу та темну. Зокрема, сегмент орендованого житла вартістю до 3,5 мільйона донгів на місяць, розташований за 10 км або більше від центру, де проживає більшість студентів та працівників із середнім доходом (до 12 мільйонів донгів на місяць), зафіксував рівень заповнюваності 90-95%. Сегмент орендованого житла вартістю 3,5-5 мільйонів донгів на місяць, розташований за 3-6 км від центру та обслуговує працівників з хорошим доходом (від 13 до 20 мільйонів донгів на місяць), також досяг рівня заповнюваності 85-90%.

У сегменті орендованого житла вартістю понад 5-7 мільйонів донгів на місяць спостерігаються ознаки незначних коливань, при цьому рівень заповнюваності сягає 80%, після закінчення кожного шестимісячного або річного контракту 20-30% орендарів виїжджають, змушені шукати нових. Орендоване житло вартістю 8-15 мільйонів донгів на місяць або більше має рівень заповнюваності, який падає до 70-75%, а постійні орендарі виїжджають. Сегмент орендованого житла вартістю 1000 доларів США на місяць або більше має нижчий рівень заповнюваності 65-70%, але все ще знаходиться на позитивному рівні.

На відміну від ідеального рівня заповнюваності орендованих будинків для житла, будинки з виходом на вулицю в центральній частині Хошиміна виглядають досить похмуро, багато з них порожні. З квітня, прогулюючись вздовж вулиць Нго Дук Ке, Хо Тунг Мау, Лі Ту Тронг, Хай Ба Трунг, модної вулиці Нгуєн Трай та вулиці Буй В'єн Вестерн (Район 1), будинки з виходом на вулицю, які колись вирували бізнесом, тепер у великій кількості порожні.

Ситуація з відходом багатьох брендів також сталася навколо кільцевої розв'язки Собору Паризької Богоматері та Міської пошти . Кафе Mellower Coffee, розташоване в будівлі Metropolitan, закрилося наприкінці квітня. Нещодавно eDiGi, преміальний авторизований роздрібний магазин Apple (APR) на в'єтнамському ринку, що належить бізнес-системі мільярдера Джонатана Хань Нгуєна, розташований поруч з Міською поштою, також повернув приміщення. Поруч Cafe Saigon La Poste переїхало і ще не знайшло нового орендаря. Поруч з книжковою вулицею давно звільнився ресторан McDonald's, але це приміщення досі пустує.

Раніше таунхауси з виходом на вулицю в центрі Першого району орендували великі бренди, малі та середні підприємства або окремі бізнеси, але тепер старі орендарі звільняються один за одним, нові орендарі не приїжджають, що призводить до збільшення рівня вакантності.

Здається таунхаус на вулиці Ле Лой, Район 1, Хошимін. Фото: Куїнь Тран — Здається таунхаус на вулиці Ле Лой, Район 1, Хошимін. Фото: *Куїнь Тран*

Розглядаючи вищезазначені події, пан Ле Куок К'єн, незалежний експерт з нерухомості, оцінив, що ринок орендного житла чітко поділений на дві половини: світлу та темну. Світла половина – це недорога або доступна нерухомість, що належить до групи споживчої нерухомості, яку можна класифікувати як об'єкт першої необхідності, і яка підтримує хороший рівень заповнюваності з періоду відновлення після пандемії дотепер. Однак, таунхауси на вулиці, що здаються в оренду під офіси або комерційні приміщення в центральних районах, як правило, у Першому районі, зазнають тиску через зниження попиту та економічні труднощі.

Пан Кін проаналізував, що протягом епідемічного періоду 2020-2021 років майже всі підприємства, яким потрібно було використовувати приміщення, були змушені закритися та зменшити свої масштаби. З другого кварталу 2022 року розпочалося поступове відновлення нової бізнес-діяльності, і пошук приміщень знову активізувався.

Однак негативний вплив пандемії, окрім інфляції, війни та загрози глобальної рецесії, почав давати про себе знати: світові споживачі скорочують свої витрати, а виробнича та ділова діяльність підприємств все ще стикається з багатьма труднощами та ще не відновилась до допандемічного рівня. Тому попит на офісні приміщення та бізнес-будівлі все ще низький, що є причиною того, що багато таунхаусів на вулицях у центральних районах наразі пустують.

За словами пана Кіна, з початку року економіка демонструє багато труднощів та викликів. Бізнес схильний «захищатися», а не «ображатися», надаючи пріоритет скороченню витрат та неефективним сферам бізнесу.

Коли бізнес-операції нестабільні, підприємства схильні поступово переходити від «фіксованих витрат» до «змінних витрат». Наприклад, замість того, щоб орендувати офіси чи стаціонарні бізнес-приміщення, вони зменшать фіксований масштаб та перейдуть на гнучку модель роботи, яка не надто залежить від приміщення.

Замість оренди торгових приміщень, офлайн-торговельні точки, успішні вони чи ні, все ще несуть фіксовані витрати, орендарі поступово переходять на економічно вигідні форми ведення бізнесу. Відповідно, вони несуть витрати лише тоді, коли мають дохід, такий як: витрати на розміщення онлайн-замовлень, рекламні витрати на замовлення, доставлені без використання власного приміщення, витрати, що сплачуються посередникам з продажу (агентам, сайтам електронної комерції) під час продажу товарів.

Крім того, швидка зміна поведінки споживачів під час пандемії, поступове переведення офлайн-транзакцій у магазинах в онлайн-формат, також поступово знижує позиції та попит на приміщення для таунхаусів на вулиці в центральних районах.

Пан Кін також зазначив, що однією з причин, чому багато будинків, що здаються в оренду на вулиці, сьогодні є порожніми, є те, що більшість власників приміщень – це люди з високим фінансовим потенціалом. Дохід від цієї орендної діяльності не обов'язково є для них життєво важливим. Крім того, це також люди з великим его, які не люблять відчуття, що їх змушують платити нижчу орендну плату. Тому, коли орендодавці торгуються за нижчу ціну, ніж раніше, вони воліють залишити приміщення порожніми.

Навпаки, у сегменті доступного або середнього цінового сегмента житла орендодавцям легше домовлятися про ціни, а ціни на оренду також помірні, попит і пропозиція збігаються, тому рівень вакантності низький.

Ву Ле

Посилання на джерело