Ринок нерухомості заморожений, як ведуть бізнес ріелторські компанії?

У другому кварталі 2023 року ринок нерухомості не демонстрував жодних ознак покращення. На всьому ринку було зафіксовано низьку кількість транзакцій, а кількість нових продуктів нерухомості, випущених на ринок, була практично відсутньою.

Результати діяльності серії брокерських компаній з нерухомості за другий квартал 2023 року та перші 6 місяців 2023 року чітко демонструють скрутне становище цього виду бізнесу.

Шокуюче падіння доходів, глибокий негативний прибуток

Згідно з фінансовим звітом за другий квартал 2023 року, акціонерне товариство Danh Khoi Group (HNX: NRC) зафіксувало різке зниження консолідованого чистого доходу, який у 55 разів знизився, ніж за аналогічний період минулого року, до понад 1,9 млрд донгів. З них дохід від консалтингових та управлінських послуг у сфері нерухомості та дохід від співпраці з інвестиційних проектів становив 0. Тільки брокерські та інші послуги принесли Danh Khoi понад 1,9 млрд донгів.

Таким чином, навіть попри те, що собівартість реалізованої продукції була повністю знижена майже до 38 мільйонів донгів, компанія все ще мала лише 1,9 мільярда донгів (за той самий період валовий прибуток становив понад 89,5 мільярда донгів).

За перші 6 місяців року компанія отримала чистий дохід у розмірі понад 1,9 мільярда донгів. Після вирахування всіх витрат і податків, Danh Khoi повідомила про збитки у розмірі 3,8 мільярда донгів у другому кварталі 2023 року та про збитки у розмірі понад 20,6 мільярда донгів у першому півріччі 2023 року.

Запаси компанії станом на 30 червня 2023 року також залишилися такими ж, як і на початок року, на рівні 61,13 млрд донгів, головним чином через виробничі витрати та незавершені справи.

Поділяючи таку ж ситуацію, як і Danh Khoi, акціонерне товариство Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Services, HoSE: DXS) зафіксувало виручку у другому кварталі 2023 року на рівні 662 мільярдів донгів, що на 49% менше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Виручка знизилася вдвічі, але собівартість реалізованої продукції знизилася лише незначно на 15%, в результаті чого валовий прибуток Dat Xanh Services склав лише 150 мільярдів донгів, що еквівалентно менш ніж 1/4 від аналогічного періоду.

У розділі «Пояснення» компанія Dat Xanh Services показує, що дохід від послуг у сфері нерухомості зазнав найбільшого падіння – на 73%, до менш ніж 192 мільярдів донгів. Окрім зниження чистого доходу, фінансові доходи компанії не набагато кращі.

Таким чином, на кінець другого кварталу 2023 року компанія Dat Xanh Services зафіксувала збитки у розмірі 17,2 мільярда донгів, тоді як за той самий період отримала прибуток понад 256 мільярдів донгів. Це був третій квартал поспіль, коли це підприємство повідомляло про чистий збиток.

За перші 6 місяців року «великий брат» у сфері брокерських послуг з нерухомості повідомив про збитки у розмірі понад 61 мільярда донгів, що значно менше, ніж прибуток у 474 мільярди донгів у першій половині 2022 року.

Звіт про прибуток після сплати податків "тонкий, як рисове листя"

З іншого боку, акціонерне товариство Khai Hoan Land Group (HoSE: KHG) зафіксувало різке падіння доходів у другому кварталі 2023 року, але все ж змогло зберегти частину чистого прибутку.

Зокрема, Khai Hoan Land зафіксувала чистий дохід від продажів та надання послуг у розмірі трохи понад 3,3 мільярда донгів, що у 80 разів менше, ніж за аналогічний період минулого року. Причина полягає в тому, що компанія понесла додаткову суму повернених товарів на суму до 31,8 мільярда донгів, що майже повністю зменшило дохід компанії у другому кварталі 2023 року.

Крім того, у другому кварталі 2023 року компанія отримала понад 12 мільярдів донгів від доходів від брокерських послуг з нерухомості, тоді як за той самий період цей показник становив понад 271 мільярд донгів.

Навпаки, фінансовий дохід компанії був позитивним моментом, досягнувши понад 109 мільярдів донгів, але фінансові витрати скоротилися майже вдвічі, до 26 мільярдів донгів.

Однак різке зниження доходів від основної діяльності також вплинуло на прибутки Khai Hoan Land. Наприкінці другого кварталу 2023 року ця брокерська компанія повідомила про зниження прибутку на 48% до 45 мільярдів донгів. За перші 6 місяців року чистий дохід Khai Hoan Land досяг 263 мільярдів донгів, а прибуток після оподаткування – 101 мільярда донгів, що на 43% та 35% відповідно менше, ніж за аналогічний період минулого року.

Так само, колись виховавши тисячі брокерів з нерухомості та будучи відомою своєю командою професійно навчених брокерів, компанія Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE) також не змогла уникнути ситуації з прибутками «тонкими, як рисове листя».

Зокрема, у другому кварталі 2023 року компанія зафіксувала чистий дохід майже 401 мільярд донгів та чистий прибуток понад 9,5 мільярда донгів, що на 35% та 88% відповідно менше, ніж за аналогічний період минулого року.

Пояснюючи цей результат, компанія зазначила, що ринок нерухомості у другому кварталі продовжував стикатися з багатьма труднощами та несприятливими факторами, які з'явилися з 2022 року. Хоча ринок нерухомості та ринок капіталу покращилися порівняно з першим кварталом, насправді вони не покращилися, а угоди не були справді активними.

На щорічних загальних зборах акціонерів 2023 року, що відбулися наприкінці квітня, генеральний директор CenLand заявив, що кількість брокерського персоналу компанії на цей момент зменшилася приблизно на 40-50%.

Крім того, голова ради директорів Cenland Нгуєн Чунг Ву поділився на конгресі, що в середньому щомісяця йому доводиться витрачати близько 2-3 квартир зі збитками, щоб підтримувати компанію, і він вважає, що ще залишилося кілька сотень квартир, щоб допомогти компанії пережити цей період.

Розглядаючи структуру сукупного доходу за перші 6 місяців 2023 року, брокерські послуги з нерухомості та інвестиційні послуги продовжують залишатися основною частиною структури доходів CenLand. Однак прибуток цього сегмента різко впав до менш ніж 5 мільярдів донгів; чиста рентабельність цього сегмента становила лише 1% (за аналогічний період – 10,7%).

Чи все ще привабливий брокерський бізнес з нерухомості?

Звіт Асоціації ріелторів В'єтнаму (VARS) про стан ринку нерухомості показує, що кількість угод за останній час була меншою на 50% порівняно з минулим роком. Як пропозиція, так і попит на ринку серйозно скоротилися, що призвело до постійного зниження збитків у багатьох підприємствах, спричинення скрутного становища ріелторів, бідності та безробіття.

VARS вважає, що труднощі на ринку нерухомості чітко відображаються на результатах бізнесу, оскільки багато брокерських компаній повідомили про збитки у перших двох кварталах 2023 року, що стало найгіршим періодом з 2017 року.

Раніше дані VARS показували, що орієнтовна кількість активних брокерів зараз становить лише близько 30%-40% порівняно з початком 2022 року.

Зокрема, брокерські компанії або інвестори, які створили відділи брокерських продажів, звільнили 50% або більше своїх співробітників у різних формах, таких як тимчасове припинення підписання контрактів на 3-6 місяців, звільнення їх з роботи, збереження їх як партнерів тощо.

Ситуація зі звільненнями є сильною не лише на провідних підприємствах, а й в інших малих підприємствах.

Нерухомість - Ринок нерухомості заморожений, як ведуть бізнес ріелторські компанії? — Ринок нерухомості за перші 6 місяців року все ще перебуває на тривалому низькому рівні.

VARS вважає, що це складний період для брокерських підрозділів, які недостатньо конкурентоспроможні, щоб вижити, але це також можливість для професійних підрозділів подолати труднощі та розвиватися більш стійко.

Однак, VARS вважає, що кар'єрні перспективи брокерів з нерухомості все ще чудові, незважаючи на складний період на ринку з багатьма викликами через високу конкуренцію. Тому брокери повинні постійно навчатися, постійно вдосконалювати свої навички та підтримувати професійну етику та репутацію серед клієнтів .

Джерело