Наближається час змін на ринку нерухомості

На заході, присвяченому оголошенню «Звіту про ринок нерухомості за третій квартал 2023 року», організованому Batdongsan.com.vn вранці 4 жовтня, експерти оцінили, що ринок нерухомості у третьому кварталі 2023 року все ще був складним, але також демонстрував позитивні ознаки з точки зору попиту на угоди та психології покупців.

Політика позитивно впливає на ринок нерухомості

Оглядаючи макроекономічну ситуацію та ринок нерухомості у третьому кварталі 2023 року, пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора та директор з продажу Batdongsan.com.vn, поділився тим, що в минулому кварталі макроекономічна ситуація була відносно стабільною, ділова активність та випуск облігацій покращилися; було запроваджено багато нових політик для підтримки ринку, таких як Циркуляр 06, Повідомлення 297 Прем'єр-міністра щодо вирішення труднощів із джерелами кредитування та процентними ставками за кредитами.

Крім того, уряд продовжує пришвидшувати та терміново впроваджувати багато ключових інфраструктурних проектів, що загалом дає багато позитивної інформації щодо настроїв на ринку.

Хоча економічна ситуація залишається стабільною, ринок нерухомості у третьому кварталі 2023 року ще не покращився. Як кількість оголошень про продаж нерухомості, так і рівень інтересу продовжують знижуватися порівняно з аналогічним періодом.

Відповідно, рівень зацікавленості у земельних ділянках по всій країні знизився майже на 10% порівняно з попереднім кварталом. Порівняно з березнем 2023 року, земельні ділянки в Північному регіоні зменшилися на 73%; земельні ділянки в Південних провінціях також зменшилися на 71%, а Центральний регіон зменшився найбільше – понад 75%. Обсяг угод із земельними ділянками не збільшився, головним чином через побоювання щодо законності та неналежні ціни продажу.

Нерухомість - Наближається час змін на ринку нерухомості — Пан Нгуєн Куок Ань – заступник генерального директора та директор з продажу Batdongsan.com.vn.

У малоповерховому житлі різке зниження як попиту, так і купівельної спроможності є більш поширеним явищем, особливо у великих містах, таких як Ханой та Хошимін. Відповідно, у третьому кварталі 2023 року пошук будинків на вулиці по всій країні зменшився на 52%, вілл – на 48%, а приватних будинків – на 42% порівняно з аналогічним періодом 2022 року.

Пошук таунхаусів у Ханої знизився більш ніж на 40%, а в Хошиміні майже на 60%. Навіть комерційні таунхауси на ключових туристичних ринках зазнали різкого спаду за останній квартал, і відновлення ще не спостерігається.

Квартири – єдиний тип нерухомості, який постраждав менше, оскільки вони задовольняють реальні потреби в житлі. Хоча інші типи зменшилися, кількість пошуків квартир по всій країні дещо зросла на 3%, а кількість пошуків оренди також зросла на 6%. Попит на квартири в Ханої зріс на 6%, а в Хошиміні – дещо на 1%.

Рівень успішних угод з квартирами демонструє ознаки покращення, і очікується, що це також тип нерухомості добре відновиться. Ціни на квартири не мають тенденції до зниження, а лише залишаються стабільними, навіть дещо зростають у деяких продуктах та районах. Порівняно з першим кварталом 2023 року, ціна продажу квартир у Ханої у третьому кварталі 2023 року зросла в середньому на 4-5%, тоді як квартири в Хошиміні залишалися стабільними протягом минулого часу.

Коли відновиться кожен тип нерухомості?

Говорячи про час відновлення ринку нерухомості, експерти сходяться на думці, що 2024 рік стане часом розвороту ринку. Однак час розвороту для кожного типу нерухомості буде різним.

Зокрема, пан Нгуєн Куок Ань зазначив, що, незважаючи на різке зниження, цей сегмент, як і раніше, привертає велику увагу на ринку нерухомості В'єтнаму, складаючи 28% від загальної кількості клієнтів, які взяли участь в опитуванні Batdongsan.com.vn.

З них 46% інвесторів вирішують витратити гроші на купівлю землі, 32% клієнтів, які хочуть розширити свою житлову площу, також вирішують купити землю.

Що стосується коливань цін, ціни на землю постійно зростають з 2018 року. Відповідно, ціни на землю по всій країні у третьому кварталі 2023 року зросли на 38% порівняно з аналогічним періодом 2018 року, причому на південному ринку спостерігалося найсильніше зростання цін на землю в країні – майже на 71%, тоді як у північних провінціях за останні 6 років зафіксовано зростання близько 51%.

Оцінюючи перспективи відновлення ринку землі, згідно з опитуванням, проведеним серед 1000 брокерів з нерухомості, 25% брокерів вважають, що ринок землі не відновиться до четвертого кварталу 2024 року, близько 17% вважають, що він відновиться у третьому кварталі 2024 року, а 22,6% вважають, що точкою розвороту буде другий квартал 2024 року.

Щодо цього питання, пан Куок Ань зазначив, що порівняно з іншими типами, час відновлення ринку землі може бути повільнішим через багато факторів.

Що стосується економічного зростання, прогнозується, що економіка не зможе відновитися до 2024 року. Відкрите кредитування інвестицій у нерухомість залишається на дуже низькому рівні, процентні ставки поступово знижуються, але за поточних темпів зниження очікується, що знадобиться 3-4 квартали, щоб повернутися до рівня процентних ставок 2021 року.

Крім того, очікується, що швидкість розподілу державних інвестицій стрімко зросте у 2025 році, а закон про землю також має бути прийнятий до кінця 2024 року, і його практичне впровадження займе деякий час. Крім того, настрої на ринку все ще низькі в сегментах нерухомості інвестиційного та спекулятивного типу, які не задовольняють реальні потреби в житлі.

Тому пан Куок Ань прогнозує, що земля відновлюватиметься повільніше, ніж інші типи, і можливо, що до кінця 2024 року цей ринок не змінить свою тенденцію.

Нерухомість – Настає час змін на ринку нерухомості (Рисунок 2). — Джерело: Batdongsan.com.vn

Щодо малоповерхової нерухомості, пан Ле Бао Лонг, директор зі стратегії Batdongsan.com.vn, зазначив, що наразі серед типів малоповерхового житла, односімейні будинки є продуктами з покращеними угодами, тоді як таунхауси та прилеглі вілли все ще залишаються млявими. Ділова та роздрібна діяльність не змогли відновитися через складну економічну ситуацію та відсутність туризму.

Таким чином, час відновлення малоповерхового житла порівняно із земельними ділянками, ймовірно, буде кращим, але існує диференціація за регіонами. Зокрема, у Ханої очікується, що приміські міські райони на півночі та сході будуть двома найбільш перспективними районами. Що стосується Хошиміна, то схід також є районом, який оцінюється як такий, що має найкращий потенціал.

Тиск післяпандемічного відновлення та економічної рецесії ускладнює комерційну та сервісну діяльність у В'єтнамі. Дохідність від оренди все ще поступово відновлюється до допандемічного рівня, а проекти сполучної інфраструктури поступово набувають форми, тому прогнозується, що ринок малоповерхового житла може відновитися наприкінці третього кварталу та в четвертому кварталі 2024 року.

Щодо типу квартир, то, згідно з попереднім опитуванням, близько 27% брокерів вважають, що ціни на квартири відновляться у четвертому кварталі 2023 року; 42% вважають, що цей тип відновиться у перші 6 місяців 2024 року.

Загалом, прогнозується, що саме цей тип нерухомості очолюватиме тенденцію відновлення ринку нерухомості. Пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn на півдні, сказав, що ринок квартир, ймовірно, відновиться найшвидше порівняно з іншими типами, очікується падіння у першому кварталі 2024 року, а не пізніше другого кварталу 2024 року відбудеться зворотний тренд .

Джерело