Суперечки щодо правил щодо застави на нерухомість

У законопроекті, вперше поданому до Національних зборів (НА) для коментування (Подання Уряду № 108/TTr-CP від ​​5 квітня), є положення про те, що інвестори проектів, які в майбутньому продають будинки та будівельні роботи; передають та здають в оренду права користування землею з інфраструктурою в рамках проекту, повинні будуть пройти через торговий майданчик з нерухомістю (стаття 57). Ці пропозиції отримали багато протилежних думок, зокрема багато незгод з боку експертів та деяких депутатів НА.

2 варіанти

Спираючись на думки делегатів Національних зборів на 5-й сесії, агентство, що розробляло законопроект, координувало свою діяльність з відповідними установами щодо дослідження, опрацювання та перегляду. У звіті про опрацювання, перегляд та завершення останнього законопроекту, надісланому до Економічного комітету Національних зборів, уряд погодився вилучити положення, яке вимагає здійснення операцій з нерухомістю через третє місце (стаття 57), натомість лише заохочуючи суб'єктів господарювання до цього.

«Прийняття агентства з розробки документів є своєчасним і дуже бажаним, оскільки якщо це вимагатиме проведення деяких операцій з нерухомістю через третю сторону, торговий майданчик для нерухомості, це створить додаткові процедури та витрати, що збільшить ціни на нерухомість в контексті того, що закон вже має положення про нотаріальне посвідчення та засвідчення договорів», – висловив свою думку майстер Нгуєн Ван Дінь, експерт з питань нерухомості.

Ще одним вартим уваги положенням законопроекту є умови для інвесторів щодо збору депозитів при операціях з нерухомістю. У пункті 5 статті 23 останнього законопроекту розробник пропонує два варіанти.

Досі існує багато суперечливих думок щодо положень про депозити при купівлі-продажі нерухомості та операціях з нею, запропонованих у проекті Закону про ріелторську діяльність (зі змінами). Фото: ТАН ТХАНЬ

Варіант 1: Інвестор проекту нерухомості має право стягувати завдаток лише відповідно до домовленості із замовником, якщо будинок або будівництво має базовий проект, оцінений державним органом, та інвестор має принаймні один із документів на право користування землею, зазначених у пункті 2 статті 25 цього Закону, та завершив процедуру повідомлення про початок будівництва об'єкта відповідно до положень законодавства. У договорі про завдаток має бути чітко зазначена ціна продажу, ціна оренди з правом викупу будинку або будівельних робіт, а сума завдатку не повинна перевищувати 10% від ціни продажу, ціни оренди з правом викупу будинку або будівельних робіт...

Варіант 2: Інвестори проектів нерухомості можуть збирати депозити лише відповідно до угоди з клієнтами, коли житлово-будівельні роботи відповідають усім умовам для введення в дію та здійснюють операції відповідно до положень цього закону.

Зменшити або скасувати вимогу щодо депозиту?

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), висловив незгоду з деякими пунктами у варіанті 1, оскільки він не має великого значення для захисту інтересів клієнтів, особливо індивідуальних клієнтів. Зокрема, суму депозиту, передбачену у варіанті 1, слід переглянути до

«Сума депозиту, що не перевищує 5%» є розумним рівнем відповідно до соціальної практики та гарантує, що депозит не призначений для мобілізації капіталу та має достатньо велику вартість, щоб як вкладник, так і одержувач депозиту могли свідомо дотримуватися умов угоди. Таким чином, це також допомагає інвестору проекту зрозуміти потреби та смаки клієнтів, щоб удосконалювати та покращувати якість продуктів, комунальних послуг та послуг проекту.

Тим часом експерт Нгуєн Ван Дінь зазначив, що теоретично необхідно оцінити, чи підпадає завдаток під дію Закону про ріелторську діяльність. За його словами, відносини між особою, яка хоче продати (інвестор), та особою, яка хоче купити (потенційний клієнт), є цивільними відносинами, що регулюються цивільним законодавством.

Згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу, завдаток – це коли одна сторона передає іншій стороні певну суму грошей або дорогоцінні метали, дорогоцінні камені чи інші цінності (разом іменовані як завдаток) на певний термін для забезпечення укладення або виконання договору.

Отже, якщо метою договору про завдаток між продавцем і покупцем є лише забезпечення того, щоб, коли обидві сторони будуть кваліфіковані, вони уклали договір купівлі-продажу квартири (зарезервували місце), чи може спеціалізоване право (Закон про комерційну нерухомість) обмежувати час отримання завдатку або його розмір?

За словами пана Діня, для забезпечення ефективності політики та уникнення «правових колізій» Закон про нерухомість не потребує регулювання депозитів. Натомість необхідно врегулювати суворий контроль за продажем будинків, майбутніми будівельними роботами, мобілізацією капіталу та його використанням інвесторами, а також одночасно встановити суворі санкції за порушення. Тому положення щодо умов отримання депозитів та їхньої вартості слід вилучити з проєкту закону.

Пан ЛЕ ХОАНГ ЧАУ, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA):

Проблеми з передачею проекту

Щодо положень про передачу проекту, стаття 38 проекту чітко визначає принцип передачі проекту повністю або частково. Зокрема, пункт 3 статті 38 передбачає, що після передачі інвестор може успадкувати проект, але цей принцип не узгоджується зі статтею 39 проекту. Зокрема, пункт C, пункт 1 статті 39 вимагає, щоб у разі передачі проекту інвестор завершив будівництво інфраструктури...

Насправді, продавці та покупці проектів мають зовсім різні ідеї. Покупці мають гроші, різні ідеї та хочуть інвестувати у зміну поточного стану проекту, тому після отримання передачі вони можуть скоригувати планування 1/500, вони погоджуються платити більше грошей, виконувати фінансові зобов'язання та не потребують використання старої інфраструктури, вони будують нову інфраструктуру. Хоча пункт 3 статті 39 вимагає завершення будівництва нової інфраструктури для здійснення передачі, що є незручністю для сторони, що передає. Коли правила все ще є обов'язковими, це ускладнить злиття та поглинання проектів (M&A), не створивши сприятливих умов для передачі, багатьом інвесторам без потужностей буде важко знайти нових інвесторів.

Д-р ФАМ АНХ ХОЙ, генеральний директор компанії FINA Real Estate Financial Services Company:

Правила повинні забезпечувати баланс

Національні збори обговорили та ухвалили багато важливих питань щодо Закону про нерухомість (зі змінами). Однак усі рішення мають бути збалансовані між суб'єктами, що беруть участь на ринку, включаючи покупців та продавців нерухомості. Якщо закон ускладнює покупцям або продавцям, баланс буде втрачено. Наприклад, якщо правила щодо умов продажу продукції будуть занадто суворими, інвестори не зможуть або матимуть труднощі з мобілізацією капіталу, буде важко реалізувати проекти, тоді витрати зростуть; продукція, що постачається на ринок, буде низькою, а ціна продажу буде поза можливостями покупців.

Навіть держава втратить надходження до бюджету, інші галузі, пов'язані з нерухомістю, такі як будівельні матеріали, монтаж, робітники втратять роботу... і вся економіка також постраждає.

Пан ЛЕ ХУУ НГХІ, генеральний директор будівельної та торгової компанії «Ле Тхань»:

Мають бути правила управління мобілізованими коштами.

Існують непотрібні правила, які Національні збори повинні ігнорувати, адже обов'язкове до виконання лише призводить до збільшення кількості персоналу для перевірки та нагляду... Наприклад, регулювання завдатку є цивільною справою, яку вирішують як покупець, так і продавець. Якщо покупець погоджується внести завдаток, але не купує, завдаток буде втрачено, а якщо продавець візьме гроші та розірве договір, завдаток буде повернуто.

Або ж питання про регулювання торгівлі через торговельний майданчик має залишатися на розсуд інвестора, оскільки він знатиме, який торговельний майданчик достатньо здатний вибрати, інакше він сам продаватиме продукт і буде нести відповідальність перед клієнтом. Фактично, якщо регулювання є обов'язковим, багато ненадійних торговельних майданчиків просто хочуть продати продукт, щоб отримати комісію, перебільшуватимуть правду, говоритимуть неправду про проект, щоб продати продукт клієнтам, тоді інвестор несе повну відповідальність за це.

Найважливіше в бізнесі з нерухомості — це управління грошовими потоками інвесторів. Куди вони вкладають гроші клієнтів? Якщо ними не керувати, вони використовуватимуть їх довільно, а не вкладатимуть у реалізацію проєктів, що є ризиком для клієнтів.

Фам Дінь записав

Джерело: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm