Вирішальний фактор успіху чи невдачі другої політики податку на нерухомість

Вирішальний фактор успіху чи невдачі другої політики податку на нерухомість

Ціни на нерухомість у В'єтнамі не лише «танцюють» на ринку, а й «змінюються» на папері та в бухгалтерських книгах. Коли цифри нестабільні, буде важко ефективно оподатковувати другу нерухомість.

Все більше людей володіють другим житлом. (ілюстративне фото)

Раннє створення національної бази даних з нерухомості

Щодо другого податку на нерухомість, то він досі має багато думок щодо ставки податку, застосовних суб'єктів, сфери впливу... Однак є одне питання, з яким погоджується більшість підприємств та експертів, а саме необхідність створення національної бази даних про ринок нерухомості. Це буде вирішальним фактором успіху чи невдачі податкової політики, і йому необхідно надати пріоритет.

Д-р Тран Сюань Луонг (Національний економічний університет) підтвердив, що без системи ринкової бази даних податкова політика не буде ефективною і навіть призведе до соціального дисбалансу та нестабільності.

«Прозорі джерела даних від держави стануть основою для об’єктивної та точної оцінки нерухомості, на основі якої нове оподаткування буде спрямоване на потрібних суб’єктів та досягне мети регулювання ринку», – висловив свою думку пан Луонг.

Цей експерт також наголосив, що країна, яка хоче керувати своєю економікою, повинна мати систему баз даних про доходи та активи людей. У світі це вже давно впроваджено.

Створення національної бази даних ринку нерухомості буде вирішальним фактором успіху чи невдачі другої політики оподаткування нерухомості.

«Для реалізації національної системи баз даних на ринку нерухомості необхідна одночасна участь багатьох міністерств та галузей. Це не лише відповідальність Міністерства будівництва , а й завдання Головного управління статистики (Міністерства планування та інвестицій), Міністерства фінансів, Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища…», – додав пан Луонг.

Д-р Нгуєн Трі Х'єу, директор Інституту досліджень та розвитку світових фінансових ринків та ринків нерухомості, також зазначив, що оцінка нерухомості у В'єтнамі все ще має багато недоліків. Якщо стандартну ціну неможливо визначити, оподаткування практично неможливе.

Аналогічно, пан Тран Ву, бізнес-директор акціонерного товариства з будівництва DHCONS, зазначив, що головним пріоритетом, який мають реалізувати міністерства та галузі, є створення національної системи баз даних про ринок нерухомості. Це впливає не лише на податкову політику, але й є фундаментальним фактором, який визначає доцільність низки інших нормативних актів, зокрема прейскуранта цін на землю – «проблеми», яка спричиняє головний біль у галузі нерухомості.

«Національну базу даних ринку нерухомості можна вважати «проектом століття». Якщо її буде завершено, В’єтнам стане однією з небагатьох країн Південно-Східної Азії, які зможуть це зробити», – стверджував пан Тран Ву.

Важко зібрати дані

За словами пана Нгуєна Трі Х'єу, у В'єтнамі ціна купівлі будинку за контрактом та фактична ціна угоди – це два різні числа, «як небо і земля». Це повна протилежність порівняно з США, де інформацію про ціни продажу майже неможливо «підготувати».

«Коли американці позичають гроші на купівлю будинку, страхові компанії та оцінювачі ретельно досліджують законність та вартість нерухомості. Потім дані будуть надані банку для подальшої перевірки, а потім для етапу виплати коштів. Після проходження стількох фільтрів дуже важко підробити ціну будинку», – сказав пан Х’ю.

Якщо людина купує житло за вільні кошти, вона повинна подати декларацію до податкового органу. Цей підрозділ направить когось для повторної оцінки вартості нерухомості, щоб переконатися, що податок сплачено правильно та повно.

По суті, в операціях з нерухомістю в США завжди є третя сторона, яка самостійно фіксує та визначає вартість. Це запобігає шахрайству з цінами та допомагає оновлювати інформацію для національної системи баз даних.

У В'єтнамі збір ринкової інформації, особливо цін продажу, є найскладнішим завданням у формуванні національної бази даних. Навіть підприємства з багаторічним досвідом оцінки землі вважають це складним завданням.

Розповівши реальну історію, пан Нго Зіа Куонг, директор компанії Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), зазначив, що на вторинному ринку більшість цін, зазначених у договорі, завжди нижчі за фактичну вартість та нижчі за прайс-лист на землю. Це спосіб для продавців зменшити фінансові зобов'язання, зокрема, податок на доходи фізичних осіб.

Коли цифри, записані в договорі, здебільшого «віртуальні». Джерелами збору та надання ринкової інформації є лише кілька каналів, таких як Управління земельної реєстрації; підрозділи та організації, що проводять аукціони з прав користування землею; підрозділи та організації, що виставляють на аукціон активи; торгові майданчики, підприємства з нерухомості...

Насправді, джерела інформації про ціни на нерухомість можна зібрати лише з Управління земельної реєстрації. Однак ці підрозділи не мають оцифрованих даних, тому пошук переважно здійснюється вручну, а персонал здебільшого досвідчений. Тому обробка займає багато часу та має багато потенційних помилок.

Пан Во Ань Туан, заступник директора Департаменту реєстрації земель та інформаційних даних (Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища), повідомив, що станом на вересень 2024 року земельна база даних, створена центральним урядом, містить 4 компоненти, включаючи дані про структуру цін на землю. Що стосується населених пунктів, то наразі лише 300/705 районних одиниць завершили створення бази даних цін на землю.

Коментуючи хід створення земельної бази даних по всій країні, пан Туан зазначив, що інформаційна система ще не завершена та не відповідає вимогам, встановленим урядом.

Раніше Уряд видав Постанову № 37/NQ-CP, в якій зазначив мету завершити до 2025 року створення цифрової бази даних та національної земельно-інформаційної системи, яка буде централізованою, уніфікованою, синхронною, багатоцільовою та взаємопов’язаною.

Другий податок на нерухомість сприятиме побудові здорового, стабільного та прозорого ринку. Це складно, але не неможливо, якщо фундамент будується на національній базі даних.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html