زمین اور مکان کے بارے میں 3 قوانین: رکاوٹوں کو فوری طور پر دور کریں۔

حکومت کے طے کردہ اہداف میں سے ایک اور قومی اسمبلی کی توقع ہے کہ 2024 کے اراضی قانون کو مقررہ وقت سے پانچ ماہ قبل (1 جنوری 2025 سے) نافذ کرنے کی اجازت دی جائے گی، طریقہ کار کو ہموار کرنا اور کاروبار اور شہریوں کے لیے رہائش اور زمین کے حوالے سے خامیوں کو دور کرنا ہے۔

تاہم، کچھ علاقوں میں، خاص طور پر ہو چی منہ شہر میں، اس قانون کے نافذ ہونے کے بعد سے زمین سے متعلق بہت سے طریقہ کار تعطل کا شکار ہیں۔

لوگ پنوں اور سوئیوں پر ہیں۔

اگست 2024 کے آغاز میں زمین کی منتقلی کے معاہدے پر دستخط کرنے کے بعد (جب 2024 کا اراضی قانون نافذ ہوا)، 5 اگست کو، Vinh Loc A (Binh Chanh District, Ho Chi Minh City) کے رہائشی مسٹر V. نے رجسٹریشن کے دستاویزات ڈسٹرکٹ رجسٹریشن آفس میں جمع کرائے، اور ٹیکس کیلکولیشن فارم 4 اگست کو ٹیکس کیلکولیشن اتھارٹی کو منتقل کر دیا گیا۔

تاہم، ایک ماہ سے زیادہ گزرنے کے باوجود، ٹیکس حکام نے ابھی تک ٹیکس نوٹس کو رجسٹریشن آفس کو بھیجنے کے لیے جاری نہیں کیا ہے تاکہ رجسٹریشن کا عمل مکمل کیا جا سکے اور ملکیت خریدار کو منتقل کی جا سکے۔

مسٹر وی نے کہا کہ منتقلی کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت، اس نے خریدار سے وعدہ کیا کہ وہ 20 دنوں کے اندر ملکیت کو اپ ڈیٹ کر دے گا۔ دستاویزات کی سست پروسیسنگ کی وجہ سے، خریدار نے اس پر مسئلہ حل کرنے یا رقم واپس کرنے کے لیے کافی دباؤ ڈالا۔

"پچھلے ایک مہینے سے ٹیکس اور ریسورس ایجنسیوں کے بارے میں خبروں کی خبریں پڑھنا، رپورٹیں جمع کرنا اور کوتاہیوں پر رائے مانگنا، مجھے بے چین اور پریشان کر رہا ہے۔"

"زمین کی خرید، فروخت اور منتقلی کے طریقہ کار کو تیزی سے حل کرنے کی ضرورت ہے، لیکن اس کے بجائے، وزارتیں اور علاقے ایک کے بعد ایک میٹنگ کر رہے ہیں، جب کہ لوگ اور کاروبار بہت سی چیزوں سے محروم ہیں اور ہر طرح سے نقصان اٹھا رہے ہیں،" مسٹر وی نے غصے سے کہا۔

اسی طرح، مسٹر TQD نے 8 اگست 2024 کو Phu Nhuan ڈسٹرکٹ میں ایک گھر خریدا، لیکن رجسٹریشن اور منتقلی کے دستاویزات جمع کرانے کے بعد ایک ماہ سے زیادہ عرصہ گزرنے کے بعد، انہیں ابھی تک نتائج موصول نہیں ہوئے، جس سے ان کے تمام منصوبوں میں خلل پڑا۔

خاص طور پر، مسٹر ڈی نے گھر 14 بلین VND میں خریدا۔ اس نے اسے ادا کرنے کے لیے فوری طور پر بیرونی ذرائع سے 10 بلین VND قرض لینے کا منصوبہ بنایا، اور پھر باقی کی ادائیگی کے لیے بینک سے قرض لیا۔

اگرچہ قرض کی درخواست نامکمل ہے، اور بینک نے تشخیص اور منظوری کے طریقہ کار کو مکمل کر لیا ہے، وہ فنڈز کی تقسیم نہیں کر سکتے۔ نتیجے کے طور پر، مسٹر ڈی اپنے بیرونی قرض کے سود کی ادائیگی کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں، یہ جانے بغیر کہ وہ اسے کب واپس حاصل کر سکیں گے۔

مسٹر ڈی نے کہا، "غیر رسمی قرض دہندگان کے قرضوں پر یومیہ سود کی شرح دسیوں ملین ڈونگ ہے، جبکہ حکام حل کے بارے میں فیصلہ کرنے میں سست روی کا مظاہرہ کر رہے ہیں، جس سے لوگوں کو بھاری بوجھ اٹھانا پڑ رہا ہے،" مسٹر ڈی نے کہا۔

مالی مشکلات کی وجہ سے، محترمہ پی ایل (ڈسٹرکٹ 12، ہو چی منہ سٹی میں رہائش پذیر) کو ڈسٹرکٹ 12 میں دو پلاٹ 6 بلین VND میں فروخت کرنے پڑے۔ چونکہ دونوں پلاٹ بینکوں کے پاس گروی رکھے گئے تھے، اس لیے اسے رہن سے زمین کے ٹائٹلز جاری کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے جاننے والوں سے 4 بلین VND قرض لینا پڑا۔

دریں اثنا، چونکہ خریدار بھی بینک سے قرض لے رہا تھا، محترمہ ایل نے ضروری طریقہ کار کے ساتھ خریدار کی مدد کی۔ بینک نے ٹرانسفر ٹیکس کی ادائیگی اور رجسٹریشن کا طریقہ کار مکمل ہونے کے بعد قرض کی تقسیم پر اتفاق کیا۔

ٹیکس آفس میں اپنی درخواست جمع کرواتے وقت، محترمہ ایل کو بتایا گیا کہ چونکہ سٹی پیپلز کمیٹی زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری کرنے والی تھی، اس لیے انہیں عارضی طور پر زمین کی قیمت کی نئی فہرست کے مطابق ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگانے کا انتظار کرنا چاہیے۔

تاہم، آج تک، ٹرانسفر ٹیکس کے حساب کتاب کا عمل تعطل کا شکار ہے، جس سے بیچنے والے اور خریدار دونوں مشکل حالات میں ہیں۔

"میرے پاس پیسوں کی کمی تھی، اسی لیے میں نے زمین بیچ دی۔ مجھے امید نہیں تھی کہ چیزیں اب اور زیادہ مشکل ہو جائیں گی کیونکہ میں نے اسے بیچ دیا ہے۔ مجھے صرف امید ہے کہ حکام جلد ہی ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگائیں گے تاکہ میں زمین کی فروخت کے طریقہ کار کو مکمل کر سکوں،" محترمہ ایل نے کہا۔

ہو چی منہ شہر میں جائداد غیر منقولہ کے لین دین میں سست روی کا رجحان ہے کیونکہ خرید و فروخت کے بعد بھی ملکیت کی منتقلی اور جائیداد کے اندراج کا طریقہ کار ابھی تک مکمل نہیں ہو سکا ہے - تصویر: کوانگ ڈِن

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مزید مشکلات کا اضافہ۔

دریں اثنا، مسٹر ٹران ڈک تھوان (ڈسٹرکٹ 7 میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کے ڈائریکٹر) نے کہا کہ صرف ان کی کمپنی کے پاس تقریباً 20 رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن فائلیں ہیں جو فی الحال ٹیکس کی ادائیگی کے مرحلے پر رکی ہوئی ہیں۔

مسٹر تھوان کے مطابق، یکم اگست سے پہلے اور بعد کے تمام لین دین ٹھپ ہو گئے تھے، جس کی وجہ سے مکمل ہونے والے لین دین "منجمد" ہو گئے تھے، جب کہ مشکلات کی وجہ سے نئے لین دین کو بھی روک دیا گیا تھا، اس عرصے کے دوران لوگوں نے خرید و فروخت سے گریز کیا۔

"ہم نے سوچا تھا کہ نئے قانون سے مارکیٹ کھل جائے گی اور لوگوں کے لیے لین دین آسان ہو جائے گا، لیکن اس کے بجائے اس نے ان کے لیے چیزوں کو مزید مشکل بنا دیا ہے۔"

"ابتدائی طور پر، ٹیکس آفس نے کہا کہ ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست 1-2 ہفتوں کے اندر دستیاب ہو جائے گی، لیکن اب ہم نے 1.5 ماہ سے زیادہ انتظار کیا ہے اور ابھی تک کوئی پیش رفت نہیں ہوئی ہے۔ ہر ہفتے ہمیں ٹیکس آفس میں انکوائری کے لیے جانا پڑتا ہے کیونکہ گاہک مسلسل ہم پر زور دے رہے ہیں،" مسٹر تھوان نے کہا۔

مسٹر ٹا ٹرنگ کین (ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر) نے کہا کہ بہت سے معاملات ایسے ہیں جہاں بیچنے والے کو پیسوں کی اشد ضرورت ہوتی ہے اور وہ مکان بیچنے پر مجبور ہوتا ہے، لیکن بالآخر طریقہ کار مکمل نہیں ہوتا، اور خریدار بھی بینک سے قرض حاصل کرنے اور بیچنے والے کو 100% رقم ادا کرنے سے قاصر رہتا ہے۔

کچھ معاملات میں، گاہک بیرون ملک منتقلی کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے اپنے گھر فروخت کر رہے ہیں، جن کی پروازیں 15 ستمبر کو شیڈول ہیں، اس لیے انھوں نے اگست 2024 کے اوائل میں فروخت کا طریقہ کار شروع کر دیا۔

نوٹرائزڈ دستاویزات اور ڈپازٹ مکمل ہو گئے، لیکن ٹیکس کے حساب کتاب کا عمل رک گیا، جس سے بیچنے والے کو اس بات کا یقین نہیں تھا کہ آگے کیسے بڑھنا ہے۔ بیچنے والے کو 15 ستمبر سے بیرون ملک پرواز کرنے پر مجبور کیا گیا، جبکہ ٹیکس کی ادائیگی کا عمل زیر التوا رہا۔

مسٹر کین نے کہا، "صارفین قبول کرتے ہیں کہ اگر بعد میں کوئی مسئلہ پیدا ہوتا ہے، تو وہ ان کے حل کے لیے آگے پیچھے سفر کے لیے اضافی اخراجات اٹھائیں گے، کیونکہ وہ نہیں جانتے کہ اس طریقہ کار کو مکمل کرنے میں کتنا وقت لگے گا،" مسٹر کین نے کہا۔

مزید برآں، مسٹر کین کے مطابق، حقیقت میں، ایسے معاملات ہیں جہاں لوگوں کو اپنے موجودہ قرضوں کی ادائیگی کے لیے باہر کے ذرائع سے رقم لینا پڑتی ہے تاکہ زمین کا ٹائٹل ڈیڈ حاصل کیا جا سکے اور ملکیت کی منتقلی کو مکمل کیا جا سکے۔ اگر خریدار بھی بینک سے قرض لے لیکن قرض ادا نہ کیا جا سکے تو یہ بیچنے والے کو مخمصے میں ڈال دیتا ہے اور مکان بیچتے وقت اسے قرض میں رہنے پر مجبور کرتا ہے۔

ٹائٹینیم رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر فام ترونگ فو نے تبصرہ کیا کہ زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے اور تجدید کرنے اور زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے طریقہ کار کا جمود لوگوں کو لین دین، خرید و فروخت سے روکتا ہے اور اس کے نتیجے میں، رئیل اسٹیٹ بروکریج کے کاروبار کو بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

"حکام کو ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو فوری طور پر حل کرنے یا عارضی طریقہ کار کو لاگو کرنے کی ضرورت ہے؛ انہیں لین دین کو 'منجمد' نہیں ہونے دینا چاہیے کیونکہ وہ ایک ماہ سے زیادہ عرصے سے ہیں،" مسٹر فو نے کہا۔

Viet An Hoa Real Estate Investment Company کے ڈائریکٹر مسٹر Tran Khanh Quang کے مطابق، کاروباری اداروں کو توقع ہے کہ زمین سے متعلق قوانین کا جلد اطلاق مارکیٹ میں حائل رکاوٹوں کو دور کرے گا اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو فروغ دے گا۔ تاہم، حقیقت میں، مسائل پیدا ہوئے ہیں جو لین دین میں مزید رکاوٹ ہیں۔

مسٹر کوانگ نے غصے سے کہا، "ہر علاقہ اسے مختلف طریقے سے نافذ کر رہا ہے، جس کے نتیجے میں لوگوں اور کاروباری اداروں کو نتائج بھگتنا پڑ رہے ہیں۔"

بن تھانہ ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں زمین اور جائیداد کے طریقہ کار کو مکمل کرتے ہوئے لوگ - تصویر: H. Hanh

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے ابھی تک کوئی تبصرہ نہیں کیا ہے۔

وکیل Ngo Huynh Phuong Thao (TAT لاء فرم) کے مطابق، مارکیٹ کی قیمتوں کی عکاسی کرنے کے لیے زمین کی قیمت کے جدولوں کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے، لیکن شہریوں اور کاروباری اداروں کو افسر شاہی کے طریقہ کار میں پھنسا چھوڑنا ناقابل قبول ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ جب کہ بہت سے دوسرے علاقے اب بھی پرانے K کوفیشنٹ اور قیمت کی فہرست کی بنیاد پر زمین کی درخواستوں پر کارروائی کر رہے ہیں، ہو چی منہ سٹی زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کے اجراء کا "انتظار" کر رہا ہے۔

"زمین کی نئی قیمت کی فہرست کا انتظار نہ صرف لوگوں کے لیے زمین کے طریقہ کار کو مکمل کرنا مشکل بناتا ہے بلکہ کاروبار کے کاموں کو بھی سنجیدگی سے متاثر کرتا ہے اور خاص طور پر ہو چی منہ شہر کی اقتصادی ترقی کی رفتار کو منفی طور پر متاثر کرتا ہے،" محترمہ تھاو نے تجویز پیش کی کہ زمین کی قیمت کی نئی فہرست جاری ہونے کا انتظار کرتے ہوئے پرانی زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کیا جانا چاہیے۔

قومی اسمبلی کے نمائندے لی شوان تھان، خان ہوا پراونشل لائرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین، نے تجویز پیش کی کہ 2024 کے اراضی قانون کا مسودہ تیار کرنے میں حکومت کی مدد کرنے والی ایجنسی کے طور پر اپنے کردار میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو فعال طور پر حکومت کو تجویز پیش کرنی چاہیے یا وزارتوں سے سننے کے لیے ایک قومی کانفرنس کا اہتمام کرنا چاہیے، سیکٹروں اور مقامی اداروں کے لیے وقت پر رہنمائی فراہم کرنے کے لیے مقامی سطح پر رہنمائی فراہم کی جائے۔

مسٹر تھان کے مطابق، 2024 کے اراضی قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ پرانے قانون کے تحت زمین کی قیمتوں کی فہرست کا اطلاق 31 دسمبر 2025 تک ہو گا۔ اس لیے، اگر ضروری ہو تو، صوبائی عوامی کمیٹی اسے مقامی مارکیٹ کی قیمتوں کی عکاسی کرنے کے لیے ایڈجسٹ کر سکتی ہے۔

بصورت دیگر، زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کا اطلاق جاری رہے گا، اور یکم جنوری 2026 سے استعمال کے لیے نئی زمین کی قیمت کی فہرست تیار کی جائے گی۔

لہٰذا، بعض علاقوں کے لیے یہ بالکل معمول کی بات ہے کہ وہ اپنی زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو ایڈجسٹ نہ کریں جبکہ دوسرے کرتے ہیں۔

"قانون نے یہ کام مقامی حکام کو تفویض کیا ہے۔ اگر ہو چی منہ سٹی کو لگتا ہے کہ زمین کی پرانی قیمت کی فہرست بہت کم ہے اور نقصان کا باعث بن سکتی ہے، تو اسے جلد از جلد ایک نظرثانی شدہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنا چاہیے، لوگوں کے لیے طریقہ کار کو ہموار کرنا،" مسٹر تھان نے کہا۔

وکیل ٹران ڈک فوونگ (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) نے بھی دلیل دی کہ نئی زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ لسٹ کے اجراء کے انتظار میں، ہو چی منہ سٹی کو پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنا چاہیے اور ٹیکس حکام کو لوگوں کے لیے انتظامی طریقہ کار کو سنبھالنا چاہیے۔

مزید برآں، زمین کا نیا قانون 31 دسمبر 2025 تک زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کی بھی اجازت دیتا ہے۔ لہٰذا، جب تک ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری نہیں کی جاتی، پرانی قیمت کی فہرست نافذ رہتی ہے۔

"اگر نئی قیمت کی فہرست ابھی تک دستیاب نہیں ہے، تو پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کیا جانا چاہئے. کیوں انتظامی طریقہ کار کو روک کر لوگوں کو نقصان اٹھانا پڑے گا؟"

"یہ دیکھتے ہوئے کہ مقامی لوگ رائے حاصل کرنے کے لیے درخواستوں کی کارروائی کو روک رہے ہیں، متعلقہ وزارتوں اور ایجنسیوں کو فوری طور پر متفقہ رائے فراہم کرنے کی ضرورت ہے تاکہ مقامی لوگ آگے بڑھ سکیں۔ لوگ بیٹھ کر ایجنسیوں کا اس طرح کے خیالات کے تبادلے کا انتظار نہیں کر سکتے،" مسٹر فوونگ نے کہا۔

ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے ایک بار پھر ایک فوری تجویز پیش کی ہے۔

لوگ Phu Nhuan ڈسٹرکٹ لینڈ رجسٹریشن آفس برانچ، ہو چی منہ سٹی میں زمین اور جائیداد کا طریقہ کار مکمل کرنے آتے ہیں - تصویر: TTD

16 ستمبر کو، ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کو یکم اگست 2024 سے شروع ہونے والے زمین سے متعلقہ مسائل کو حل کرنے کے لیے ایک میٹنگ منعقد کرنے کے لیے ایک فوری درخواست جمع کروانا جاری رکھا۔

خاص طور پر، اس ایجنسی نے تجویز پیش کی کہ شہر قانونی دستاویزات کے اطلاق کو قطعی طور پر حل کرنے اور معیاری بنانے کے لیے ایک میٹنگ کا اہتمام کرے جیسے کہ زمین کی قیمت کی میزیں، زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کے گتانک، زمین کی لیز فیس کا حساب لگانے کے لیے فیصد کی شرح وغیرہ، تاکہ ٹیکس حکام فوری طور پر زمین سے متعلقہ مالی ذمہ داریوں کا حساب لگا سکیں۔

ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے مطابق، یکم اگست 2024 سے پیدا ہونے والی زمین سے متعلق دستاویزات کے لیے، جب تک کہ شہر زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ جاری نہیں کرتا، اس علاقے میں زمین کی قیمت کی فہرستوں پر 2020-2024 کی مدت کے لیے ضوابط لاگو ہوں گے۔

ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے اعدادوشمار کے مطابق یکم اگست سے 27 اگست تک ایجنسی کو کل 8,808 درخواستیں موصول ہوئیں۔ ان میں زمین کے استعمال کے حق کی شناخت سے متعلق زمین کے استعمال کی فیس وصولی کے لیے 346 درخواستیں اور زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی سے متعلق اراضی کے استعمال کی فیس وصولی کے لیے 277 درخواستیں شامل تھیں۔

اس کے علاوہ، جائیداد کی منتقلی سے 5,448 ذاتی انکم ٹیکس ریٹرن اور 2,737 ایسے کیسز کے ریٹرن ہیں جن کی کوئی مالی ذمہ داری نہیں ہے۔ تاہم، شائع شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کی کمی کی وجہ سے زمین سے متعلق درخواستوں پر کارروائی میں نمایاں تاخیر ہوئی ہے۔

Tuoi Tre اخبار کی تحقیقات کے مطابق، ٹیکس دفاتر کو فی الحال یکم اگست 2024 سے زمین سے متعلق دستاویزات کے ایک بڑے بیک لاگ کا سامنا ہے۔ کچھ ٹیکس دفاتر میں 400-500 فائلیں زیر التواء ہیں۔ ہو چی منہ سٹی کے ایک مرکزی ضلع میں ٹیکس آفس کے سربراہ نے کہا کہ ٹیکس کی ذمہ داریوں کا حساب لگانے سے پہلے انہیں زمین کی نئی قیمت کی فہرست کا انتظار کرنا ہوگا۔ لہٰذا ٹیکس حکام ہی عوام کو صورتحال کی وضاحت کر سکتے ہیں اور کچھ نہیں کر سکتے۔

تاہم، کچھ ٹیکس دفاتر نے کہا ہے کہ وہ منتقلی، وراثت اور تحائف کے معاملات کو سنبھالنے میں لچکدار رہے ہیں جو ذاتی انکم ٹیکس اور رجسٹریشن فیس سے مستثنیٰ ہیں۔ ٹیکس سے مشروط مقدمات کے لیے، لوگوں کو انتظار جاری رکھنا پڑتا ہے کیونکہ اس کے علاوہ وہ کچھ نہیں کر سکتے۔

مسٹر نگوین وان ڈین (ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین):

کئی علاقے اب بھی مشکلات کا شکار ہیں۔

اگرچہ تینوں قوانین کو نافذ ہوئے ایک ماہ سے زیادہ کا عرصہ گزر چکا ہے، لیکن اب بھی ایسا لگتا ہے کہ قوانین کا مسودہ تیار کرنے والی ایجنسیوں اور ان پر عمل درآمد کرنے والے علاقوں میں تضاد ہے۔ کچھ علاقوں میں حکام نے ابھی تک قانون کا مسودہ تیار کرنے والی ایجنسیوں کے نقطہ نظر کو نہیں سمجھا ہے، جس کی وجہ سے زمین کے طریقہ کار کو سنبھالنے میں ہچکچاہٹ اور الجھن پیدا ہوتی ہے، خاص طور پر زمین کی قیمت کے جدولوں کے بارے میں جو کہ زمین کی مالی ذمہ داریوں کے تعین کی بنیاد ہے۔

قانون کی رہنمائی کرنے والے فرمانوں اور سرکلر کے باوجود اس پر عمل درآمد بہت مشکل ہے۔ اس لیے، اگرچہ نئے قوانین کو ایک ماہ سے زیادہ کا عرصہ گزر چکا ہے، زیادہ تر علاقے اب بھی مناسب نفاذ کے حل تلاش کر رہے ہیں، یہاں تک کہ متعلقہ ضوابط جیسے کہ زمین کی قیمت کا تعین اور زمین کی قیمت کی منظوری بھی جاری کر رہے ہیں۔ حقیقت میں، نئے قانون کے تحت بہت کم پراجیکٹس کو حل کیا گیا ہے کیونکہ مقامی لوگوں کو متعلقہ معاملات سے نمٹنے کے طریقہ کار کو دوبارہ بنانا پڑتا ہے۔

ایسوسی ایشن پروفیسر ڈاکٹر Nguyen Quang Tuyen (ہیڈ آف اکنامک لاء، ہنوئی لاء یونیورسٹی):

ہمیں قانون نافذ کرنے والے افسران کے تحفظ کے لیے ایک طریقہ کار کی ضرورت ہے!

تینوں قوانین کی واضح تاثیر کو دیکھنے کے لیے، وزارتوں، شعبوں اور مقامی اداروں کو ان کے نفاذ پر اتفاق رائے تک پہنچنے کے لیے مزید وقت درکار ہے۔ مثال کے طور پر، 2024 کا قانون زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے پانچ اصول طے کرتا ہے، پہلا یہ کہ زمین کی قیمتوں کا تعین مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق کیا جانا چاہیے، نہ کہ مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق۔

بہت سے علاقے مارکیٹ کی قیمتوں کی بنیاد پر زمین کی قیمت کو سمجھتے ہیں، جس سے مارکیٹ کی قیمتوں میں روزانہ کے اتار چڑھاؤ کی وجہ سے عمل درآمد مشکل ہو جاتا ہے۔ یہ "وضاحت کا فقدان" قیاس آرائیوں کو آسان بناتا ہے، نیلامی کے ذریعے زمین کی قیمتوں کو آسانی سے بڑھاتا ہے اور مارکیٹ میں خلل ڈالتا ہے۔ قانون کے نفاذ میں، مارکیٹ کے اصول کے علاوہ، باقی چار اصولوں کو قانونی طریقہ کار کے مطابق مقامی طور پر لاگو کیا جانا چاہیے۔

اس کے علاوہ، موجودہ تناظر میں انفورسمنٹ افسران کی حفاظت کے لیے ایک طریقہ کار کی ضرورت ہے۔ اس کے ساتھ ہی، زمین کی تشخیص کرنے والی تنظیموں اور زمین کی قیمت کا فیصلہ کرنے والی ایجنسیوں کی آزادی کو یقینی بنایا جانا چاہیے۔ زمین کی تشخیص کو زمین کے صارفین، ریاست اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کے توازن کو یقینی بنانا چاہیے۔ صرف زمین کی قیمتوں میں اضافہ کرنے سے زمین کے استعمال کی کارکردگی کو زیادہ سے زیادہ کرنا بہت مشکل ہو جائے گا۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm