3 رئیل اسٹیٹ قوانین: فوری طور پر رکاوٹوں کو دور کریں۔

2024 کے اراضی قانون کو پانچ ماہ قبل (1 جنوری 2025 سے) نافذ کرنے کی اجازت دیتے وقت حکومت کی طرف سے مقرر کردہ اہداف اور قومی اسمبلی کی توقعات میں سے ایک طریقہ کار کو آسان بنانا اور کاروبار اور لوگوں کے لیے رہائش اور زمین سے متعلق مسائل کو حل کرنا ہے۔

تاہم، کچھ علاقوں میں، خاص طور پر ہو چی منہ شہر میں، اس قانون کے نافذ ہونے کے بعد سے زمین کے بہت سے طریقہ کار کو "منجمد" کر دیا گیا ہے۔

لوگ آگ پر بیٹھے ہوئے ہیں۔

اگست 2024 کے آغاز سے جائیداد کی منتقلی پر دستخط کرتے ہوئے (جب 2024 کا اراضی قانون لاگو ہوتا ہے)، 5 اگست کو Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh City) کے رہائشی مسٹر V. نے رجسٹریشن کے دستاویزات ڈسٹرکٹ رجسٹریشن آفس میں جمع کرائے اور ٹیکس کیلکولیشن کا فارم 14 اگست سے ٹیکس اتھارٹی کو منتقل کر دیا گیا۔

تاہم، ایک ماہ سے زیادہ کا عرصہ گزرنے کے باوجود، ٹیکس اتھارٹی نے ابھی تک خریدار کو نام کی منتقلی کے لیے رجسٹریشن کا طریقہ کار مکمل کرنے کے لیے رجسٹریشن آفس منتقل کرنے کے لیے ٹیکس نوٹس جاری نہیں کیا۔

مسٹر وی نے کہا کہ منتقلی کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت، انہوں نے خریدار سے وعدہ کیا کہ وہ 20 دنوں کے اندر نام کی تبدیلی کو اپ ڈیٹ کر دے گا۔ چونکہ فائل پر کارروائی کی رفتار سست تھی، خریدار نے اسے حل کرنے یا رقم واپس کرنے کے لیے اس پر بہت دباؤ ڈالا۔

"پچھلے مہینے سے، خبروں کی رپورٹوں کو پڑھتے ہوئے اور ٹیکس اور وسائل کی ایجنسیوں کو آگے پیچھے ہوتے دیکھ کر، رپورٹنگ کرتے ہوئے اور ناکافیوں کے بارے میں رائے مانگتے ہوئے، میں اتنا بے چین تھا کہ میں خاموش نہیں بیٹھ سکتا۔

"خریداری، فروخت اور منتقلی کے طریقہ کار کو تیزی سے حل کرنے کی ضرورت ہے، لیکن وزارتوں اور مقامی اداروں کے ایک کے بعد ایک اجلاس منعقد کرنے کا انتظار کرنے کے بجائے، لوگ اور کاروبار بہت سی چیزوں سے محروم رہتے ہیں اور ہر قسم کے نقصانات کا سامنا کرتے ہیں،" مسٹر وی ناراض تھے۔

اسی طرح، مسٹر TQĐ. 8 اگست 2024 کو Phu Nhuan ضلع میں ایک گھر خریدا، لیکن ملکیت کی منتقلی کے لیے درخواست جمع کرانے کے ایک ماہ سے زیادہ گزرنے کے بعد بھی اسے ابھی تک نتیجہ نہیں ملا، جس کی وجہ سے اس کے تمام منصوبے تاخیر کا شکار ہو گئے۔

خاص طور پر، مسٹر ڈی نے جو گھر خریدا ہے اس کی قیمت 14 بلین VND ہے۔ اس نے اسے ادا کرنے کے لیے باہر سے فوری طور پر 10 بلین VND قرض لینے کا منصوبہ بنایا، پھر اسے واپس کرنے کے لیے بینک سے قرض لیا۔

فائل ابھی مکمل نہیں ہے، حالانکہ بینک نے ویلیو ایشن اور لون کا طریقہ کار مکمل کر لیا ہے لیکن وہ تقسیم نہیں کر سکتا، اس لیے مسٹر ڈی قرض پر سود کو باہر سے برداشت کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں، یہ جانے بغیر کہ اسے کب ادا کیا جائے گا۔

مسٹر ڈی۔

پیسے کی کمی کی وجہ سے، محترمہ پی ایل (ڈسٹرکٹ 12، ہو چی من سٹی میں رہتی ہیں) کو ڈسٹرکٹ 12 میں دو پلاٹ زمین 6 بلین VND میں فروخت کرنی پڑی۔ چونکہ زمین کے دونوں پلاٹ بینک میں قرضوں کے لیے رہن رکھے ہوئے تھے، اس لیے اسے ریڈ بک رہن جاری کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے جاننے والوں سے 4 ارب VND سے زیادہ قرض لینا پڑا۔

دریں اثنا، گھر کے خریدار نے بھی بینک سے رقم ادھار لی، تو محترمہ ایل نے خریدار کی طریقہ کار میں مدد کی۔ جب ٹرانسفر ٹیکس کی ادائیگی اور نام کی تبدیلی کے اندراج کا طریقہ کار مکمل ہو گیا تو بینک خریدار کو رقم تقسیم کرنے پر راضی ہوا۔

ٹیکس آفس میں درخواست جمع کرواتے وقت، محترمہ ایل کو بتایا گیا کہ چونکہ سٹی پیپلز کمیٹی زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری کرنے والی تھی، اس لیے انہیں زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے مطابق ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے عارضی طور پر انتظار کرنا چاہیے۔

تاہم، ابھی تک، ٹرانسفر ٹیکس کے حساب کتاب کی فائلیں ابھی تک پھنسی ہوئی ہیں، جس کی وجہ سے بیچنے والے اور خریدار دونوں "اٹک" گئے ہیں۔

"میں نے زمین بیچ دی کیونکہ میرے پاس پیسے کی کمی تھی۔ مجھے امید نہیں تھی کہ اسے بیچنے کے بعد یہ اور بھی مشکل ہو جائے گا۔ مجھے بس امید ہے کہ حکام جلد ہی ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگائیں گے تاکہ میں زمین کی فروخت کے طریقہ کار کو مکمل کر سکوں،" محترمہ ایل نے کہا۔

ہو چی منہ شہر میں جائداد غیر منقولہ کا لین دین جمود کا شکار ہے کیونکہ خرید و فروخت کے بعد نام کی تبدیلی اور زمین کی رجسٹریشن کے طریقہ کار کو مکمل کرنا اب بھی ممکن نہیں ہے - تصویر: کوانگ ڈِن

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مزید مشکلات

دریں اثنا، مسٹر ٹران ڈک تھوان (ڈسٹرکٹ 7 میں ایک رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کے ڈائریکٹر) نے کہا کہ صرف اس کاروبار میں تقریباً 20 رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کی فائلیں ہیں جو ٹیکس کی ادائیگی کے مرحلے میں پھنسی ہوئی ہیں۔

مسٹر تھوان کے مطابق، یکم اگست سے پہلے اور بعد کے تمام ریکارڈ معطل کر دیے گئے تھے، جس کی وجہ سے مکمل شدہ لین دین "منجمد" ہو گئے تھے اور نئے لین دین کے لیے لوگوں کو مشکل پیش آئی تھی اس لیے انہوں نے اس عرصے کے دوران خرید و فروخت بھی بند کر دی۔

"میں نے سوچا کہ نیا قانون مارکیٹ کو کھول دے گا اور لوگوں کو زیادہ آسانی سے تجارت کرنے میں مدد دے گا، لیکن اس کے بجائے یہ لوگوں کے لیے چیزوں کو مزید مشکل بنا دیتا ہے۔

ابتدائی طور پر، ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے کہا کہ ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگانے کی بنیاد کے طور پر زمین کی قیمت کی نئی فہرست دستیاب ہونے میں صرف 1-2 ہفتے لگیں گے، لیکن اب تک، ہم بغیر کسی پیش رفت کے 1.5 ماہ سے زیادہ انتظار کر رہے ہیں۔ ہر ہفتے، ہمیں ٹیکس ڈپارٹمنٹ میں پوچھنے کے لیے جانا پڑتا ہے کیونکہ گاہک ہم سے مسلسل رش کر رہے ہیں،" مسٹر تھوان نے کہا۔

مسٹر ٹا ٹرنگ کین (ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ بروکر) نے کہا کہ بہت سے معاملات ایسے ہیں جہاں بیچنے والے کو پیسوں کی اشد ضرورت ہوتی ہے اس لیے انہیں گھر بیچنا پڑتا ہے لیکن آخر کار یہ طریقہ کار مکمل نہیں ہو سکتا، خریدار بینک سے قرض نہیں لے سکتا اور بیچنے والے کو رقم کا 100% ادا نہیں کر سکتا۔

ایک کیس ہے کہ ایک گاہک نے بیرون ملک بسنے کے اخراجات پورے کرنے کے لیے گھر بیچ دیا، فلائٹ کا شیڈول 15 ستمبر تھا، اس لیے اگست 2024 کے آغاز سے فروخت کا عمل مکمل کر لیا گیا۔

نوٹرائزڈ دستاویزات اور ڈپازٹ مکمل ہو چکے تھے، لیکن ٹیکس کے حساب کتاب کا عمل پھنس گیا تھا، جس کی وجہ سے بیچنے والے کو معلوم نہیں تھا کہ کیا کرنا ہے۔ بیچنے والے کو 15 ستمبر سے بیرون ملک پرواز قبول کرنے پر مجبور کیا گیا تھا، جبکہ ٹیکس کی ادائیگی کا عمل انتظار کرتا رہا۔

مسٹر کین نے کہا، "صارفین قبول کرتے ہیں کہ اگر بعد میں کوئی پریشانی ہوتی ہے، تو انہیں بعد میں انہیں سنبھالنے کے لیے آگے پیچھے پروازوں پر زیادہ پیسہ خرچ کرنا پڑے گا کیونکہ وہ نہیں جانتے کہ یہ طریقہ کار کب مکمل ہوگا۔"

اس کے علاوہ، مسٹر کین کے مطابق، حقیقت میں، ایسے معاملات ہوتے ہیں جب گھر بیچتے وقت، نام کی تبدیلی کے لیے ریڈ بک حاصل کرنے کے لیے قرض کی ادائیگی کے لیے باہر سے رقم لینا پڑتی ہے۔ ایسے معاملات میں جہاں خریدار بھی بینک سے قرض لیتا ہے لیکن رقم ادا نہیں کر سکتا، بیچنے والا ایک " مخمصے " میں پڑ جائے گا اور گھر بیچتے وقت اسے قرض لینا پڑے گا۔

ٹائٹینیم رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر فام ترونگ فو نے تبصرہ کیا کہ زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے اور تبدیل کرنے کے طریقہ کار کی معطلی نے لوگوں کے لیے تجارت اور خرید و فروخت کو ناممکن بنا دیا ہے، جس سے بروکریج کے کاروبار کو مشکلات کا سامنا ہے۔

"حکام کو ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے رکاوٹوں کو فوری طور پر ہٹانے یا ایک عارضی طریقہ کار کو لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔ لین دین کو "منجمد" نہیں ہونا چاہیے جیسا کہ وہ پچھلے مہینے سے تھے، "مسٹر فو نے کہا۔

مسٹر Tran Khanh Quang - Viet An Hoa Real Estate Investment Company کے ڈائریکٹر کے مطابق، کاروباری اداروں کو توقع ہے کہ زمینی شعبے سے متعلق قوانین کے جلد اطلاق سے مارکیٹ کے لیے رکاوٹیں دور ہوں گی اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو فروغ ملے گا، لیکن حقیقت میں مسائل پیدا ہوئے ہیں، جس کی وجہ سے مزید لین دین میں تاخیر ہو رہی ہے۔

"ہر علاقہ اسے مختلف طریقے سے نافذ کر رہا ہے، جس کے نتیجے میں لوگوں اور کاروباروں کو نتائج بھگتنا پڑ رہے ہیں،" مسٹر کوانگ برہم تھے۔

لوگ بن تھانہ ضلع، ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ کا طریقہ کار کرتے ہیں - تصویر: H.HANH

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے ابھی تک کوئی بات نہیں کی ہے۔

وکیل Ngo Huynh Phuong Thao (TAT لاء فرم) کے مطابق، زمین کی قیمت کی فہرست کو مارکیٹ ویلیو کے مطابق ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے، لیکن لوگوں اور کاروبار کو طریقہ کار کے مراحل میں نہیں پھنسایا جا سکتا۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ جب کہ بہت سے دوسرے علاقے اب بھی پرانے K کوفیشنٹ اور قیمت کی فہرست کے مطابق زمین کے ریکارڈ کو سنبھال رہے ہیں، ہو چی منہ سٹی زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست جاری کرنے کا "انتظار" کر رہا ہے۔

"نئی قیمت کی فہرست کا انتظار نہ صرف لوگوں کے لیے زمین کے طریقہ کار کو مکمل کرنا مشکل بناتا ہے بلکہ کاروبار کے کاموں کو بھی سنجیدگی سے متاثر کرتا ہے اور خاص طور پر ہو چی منہ شہر کی اقتصادی ترقی کی شرح کو منفی طور پر متاثر کرتا ہے،" محترمہ تھاو نے کہا، تجویز دی کہ زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کیا جانا چاہیے جب کہ نئی زمین کی قیمت کی فہرست جاری ہونے کا انتظار کیا جائے۔

قومی اسمبلی کے مندوب لی شوان تھان، کھن ہوا صوبے کے وکلاء ایسوسی ایشن کے چیئرمین، نے کہا کہ 2024 کے اراضی قانون کا مسودہ تیار کرنے میں حکومت کی مدد کرنے والی ایجنسی کے طور پر، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو فعال طور پر حکومت کو تجویز پیش کرنی چاہیے یا وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کو سننے کے لیے ایک قومی کانفرنس کا انعقاد کرنا چاہیے تاکہ مسائل کے حل کے لیے وقت پر رہنمائی کی جا سکے۔

مسٹر تھان کے مطابق، 2024 کے اراضی قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ پرانے قانون کے مطابق زمین کی قیمتوں کی فہرست کا اطلاق 31 دسمبر 2025 تک ہو گا۔ اس لیے اگر ضرورت پڑی تو صوبائی عوامی کمیٹی اسے مقامی مارکیٹ کی قیمت کے مطابق ایڈجسٹ کرے گی۔

بصورت دیگر، زمین کی پرانی قیمت کی فہرست اب بھی لاگو رہے گی اور یکم جنوری 2026 سے استعمال کے لیے نئی زمین کی قیمت کی فہرست تیار کی جائے گی۔

لہٰذا، کچھ علاقوں کے لیے یہ بالکل معمول کی بات ہے کہ وہ ایڈجسٹ نہ کریں جبکہ دیگر زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو ایڈجسٹ کریں۔

مسٹر تھان نے کہا، "قانون نے مقامی لوگوں کو تفویض کیا ہے کہ اگر ہو چی منہ شہر کو لگتا ہے کہ زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کم ہے اور نقصان کا باعث بن سکتی ہے، تو انہیں فوری طور پر زمین کی ایک ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست جاری کرنے اور لوگوں کے لیے طریقہ کار کو آسان بنانے کے طریقہ کار کو مکمل کرنا چاہیے۔"

وکیل ٹران ڈک فوونگ (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) نے یہ بھی کہا کہ زمین کی نئی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے اجراء کے انتظار کے دوران، ہو چی منہ سٹی کو پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنا چاہیے اور ٹیکس اتھارٹی کو لوگوں کے لیے انتظامی طریقہ کار کو حل کرنا چاہیے۔

مزید برآں، زمین کا نیا قانون 31 دسمبر 2025 تک زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کی بھی اجازت دیتا ہے۔ اس لیے، جب ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری نہیں کی گئی ہے، پرانی قیمت کی فہرست اب بھی درست ہے۔

"اگر نئی قیمت کی فہرست دستیاب نہیں ہے تو، پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کی اجازت ہے، لیکن انتظامی طریقہ کار کو سنبھالنے سے کیوں روکا جائے تاکہ لوگوں کو نقصان ہو؟

اس حقیقت کا سامنا کرتے ہوئے کہ مقامی لوگوں نے رائے حاصل کرنے کے لیے اپنی درخواستیں روک دی ہیں، متعلقہ وزارتوں اور شاخوں کو فوری طور پر اپنی رائے دینے اور مقامی لوگوں کے لیے اپنے نقطہ نظر کو یکجا کرنے کی ضرورت ہے۔ لوگ بیٹھ کر ایجنسیوں کا اس طرح بحث کرنے کا انتظار نہیں کر سکتے،" مسٹر فوونگ نے کہا۔

ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ فوری طور پر دوبارہ تجویز کرتا ہے۔

لوگ ہو چی منہ سٹی کے Phu Nhuan ڈسٹرکٹ میں لینڈ رجسٹریشن آفس کی برانچ میں رئیل اسٹیٹ کے طریقہ کار کے لیے آتے ہیں - تصویر: TTD

16 ستمبر کو ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے فوری طور پر ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی سے 1 اگست 2024 سے زمینی ریکارڈ کو حل کرنے کے لیے ایک میٹنگ منعقد کرنے کی درخواست جاری رکھی۔

خاص طور پر، اس ایجنسی نے تجویز پیش کی کہ سٹی قانونی دستاویزات جیسے کہ زمین کی قیمت کی میزیں، زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کے گتانک، زمین کے کرایے کے حساب کے فیصد، وغیرہ کے اطلاق کو حل کرنے اور یکجا کرنے کے لیے ایک میٹنگ کا اہتمام کرے تاکہ ٹیکس حکام فوری طور پر زمین پر مالی ذمہ داریوں کا حساب لگا سکیں۔

سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے مطابق، 1 اگست 2024 سے لے کر اس تاریخ تک جو سٹی زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ جاری کرتا ہے، زمین کے ریکارڈ کے لیے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے نمبر 02 کے مطابق 16 جنوری 2020 کو درخواست دیں۔

سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ یکم سے 27 اگست تک اس ایجنسی کو کل 8,808 ریکارڈز موصول ہوئے۔ ان میں سے 346 ریکارڈز اراضی کے استعمال کے حق کی شناخت کے معاملات میں زمین کے استعمال کی فیس وصولی کے لیے تھے اور 277 ریکارڈ زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے معاملات میں زمین کے استعمال کی فیس وصولی کے لیے تھے۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے 5,448 ذاتی انکم ٹیکس کے ریکارڈ اور 2,737 ایسے معاملات میں ریکارڈ ہیں جہاں کوئی مالی ذمہ داریاں نہیں ہوتی ہیں۔ تاہم، زمین کی قیمت کی فہرست جاری نہ ہونے کی وجہ سے، زمین سے متعلق ریکارڈ کو حل کرنے میں بہت بڑی رکاوٹ پیدا ہوئی ہے.

Tuoi Tre کی تحقیقات کے مطابق، 1 اگست 2024 سے ٹیکس دفاتر میں زمین کے بہت سے ریکارڈ باقی ہیں۔ ٹیکس دفاتر میں 400-500 ریکارڈ باقی ہیں۔ ہو چی منہ سٹی کے ایک مرکزی ضلع میں ٹیکس آفس کے سربراہ نے کہا کہ ٹیکس کی ذمہ داریوں کا حساب لگانے کے لیے انہیں زمین کی قیمت کی فہرست کا انتظار کرنا ہوگا۔ اس لیے ٹیکس آفس صرف عوام کو سمجھا سکتا ہے اور کچھ نہیں کر سکتا۔

تاہم، کچھ ٹیکس دفاتر نے کہا کہ انہوں نے منتقلی، وراثت، اور تحفے کے دستاویزات والے لوگوں کے لیے لچکدار طریقے سے حل کیا ہے جو ذاتی انکم ٹیکس اور رجسٹریشن فیس سے مستثنیٰ ہیں۔ ان دستاویزات کے لیے جو ٹیکس کے تابع ہیں، لوگوں کو انتظار جاری رکھنا پڑتا ہے اور کچھ اور نہیں کر سکتے۔

مسٹر نگوین وان ڈین (ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین):

بہت سے علاقے اب بھی الجھے ہوئے ہیں۔

اگرچہ تینوں قوانین کو نافذ ہوئے ایک ماہ سے زیادہ کا عرصہ گزر چکا ہے، لیکن ایسا لگتا ہے کہ اب بھی قوانین کا مسودہ تیار کرنے والی ایجنسیوں اور قوانین پر عمل درآمد کرنے والے علاقوں کے درمیان فرق ہے۔ کچھ علاقوں میں نافذ کرنے والے افسران نے قوانین کا مسودہ تیار کرنے والی ایجنسیوں کے نقطہ نظر کو "سمجھا" نہیں ہے، لہذا زمین کے طریقہ کار کو سنبھالنے میں ہچکچاہٹ اور الجھن پائی جاتی ہے، خاص طور پر زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کے معاملے میں - جو زمین کی مالی ذمہ داریوں کے تعین کی بنیاد ہے۔

اگرچہ حکمنامے اور سرکلر قانون کی رہنمائی کرتے ہیں، لیکن عمل درآمد اب بھی بہت مشکل ہے۔ اس لیے، اگرچہ نئے قوانین کو ایک ماہ سے زیادہ عرصے سے نافذ ہوئے ہیں، زیادہ تر علاقے اب بھی مناسب نفاذ کے حل تلاش کر رہے ہیں، یہاں تک کہ متعلقہ ضوابط جیسے کہ زمین کی قیمت کا حساب کتاب اور زمین کی قیمت کی منظوری بھی جاری کر رہے ہیں۔ درحقیقت، نئے قانون کے تحت حل ہونے والے منصوبوں کی تعداد بہت کم ہے کیونکہ مقامی لوگوں کو متعلقہ طریقہ کار کو سنبھالنے کے عمل کو دوبارہ تعمیر کرنا پڑتا ہے۔

Assoc.Prof.Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (ہیڈ آف اکنامک لاء ڈیپارٹمنٹ، ہنوئی لاء یونیورسٹی):

قانون نافذ کرنے والے اداروں کے تحفظ کے لیے میکنزم کی ضرورت ہے!

تینوں قوانین کی واضح تاثیر کو دیکھنے کے لیے، وزارتوں، شعبوں اور مقامی اداروں کو قانون کے نفاذ کے بارے میں اپنے خیالات کو یکجا کرنے کے لیے مزید وقت درکار ہے۔ مثال کے طور پر، 2024 کے قانون میں زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے پانچ اصول طے کیے گئے ہیں، جن میں سے پہلا یہ ہے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق کیا جائے، نہ کہ مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق۔

بہت سے مقامی لوگ سمجھتے ہیں کہ زمین کی قیمت کا تعین مارکیٹ کی قیمتوں پر ہوتا ہے، اس لیے اس پر عمل درآمد مشکل ہے کیونکہ مارکیٹ کی قیمتیں روزانہ اتار چڑھاؤ آتی ہیں۔ اس "ابہام" نے قیاس آرائی کرنے والوں کو آسانی سے نیلامی کے ذریعے زمین کی قیمتوں میں اضافہ کرنے میں سہولت فراہم کی ہے، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑتا ہے۔ قانون کے نفاذ میں، مقامی مارکیٹ کے اصول کے علاوہ، باقی چار اصولوں کو قانونی طریقہ کار کے مطابق لاگو کیا جانا چاہیے۔

اس کے علاوہ، موجودہ تناظر میں نافذ کرنے والے افسران کی حفاظت کے لیے ایک طریقہ کار کی ضرورت ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، زمین کی قیمت کا تعین کرنے والی تنظیم اور زمین کی قیمت کا فیصلہ کرنے والی ایجنسی کے درمیان آزادی کو یقینی بنانا ضروری ہے۔ زمین کی تشخیص کو زمین کے استعمال کرنے والوں، ریاست اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا چاہیے۔ اگر زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہا تو زمین کی کارکردگی کو فروغ دینا بہت مشکل ہو جائے گا۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm