2025 میں رئیل اسٹیٹ بانڈ کی میچورٹی پر دباؤ

اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں آ رہی ہیں، لیکن کچھ ماہرین اب بھی اگلے سال رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی طرف سے دیر سے بانڈ کی ادائیگی کے خطرے کے بارے میں فکر مند ہیں۔

اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں آ رہی ہیں، لیکن کچھ ماہرین اب بھی اگلے سال رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی طرف سے دیر سے بانڈ کی ادائیگی کے خطرے کے بارے میں فکر مند ہیں۔

BIDV کے چیف اکنامسٹ ڈاکٹر کین وان لوک کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مشکل ترین دور میں (جون سے اگست 2023 تک)، حکومت کی طرف سے حکمنامہ 08/2023/ND-CP جاری کیا گیا، جس سے کاروباروں اور سرمایہ کاروں کو بانڈ قرضے پر بات چیت اور ملتوی کرنے کی اجازت دی گئی۔ اس "لائف لائن" کے ساتھ، 60% کاروباروں کو 2 سال کی توسیع دی گئی ہے، اس طرح قرض کی ادائیگی کی تاریخ جون 2025 تک پہنچ گئی ہے۔

کریڈٹ ریٹنگ ایجنسی کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ کارپوریٹ بانڈز کا بیلنس (اصل اور سود دونوں) 2025 میں واجب الادا VND334,000 بلین ہے۔ صرف رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے لیے، بقایا رقم تقریباً VND135,000 بلین ہونے کی توقع ہے۔

مندرجہ بالا اعداد و شمار پر تبصرہ کرتے ہوئے، BIDV کے ماہر نے کہا کہ 2025 میں بانڈز پر دباؤ تشویشناک نہیں ہے۔ ڈیفالٹ ہونے کا امکان کم ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ آہستہ آہستہ زیادہ مثبت ہوتی جا رہی ہے۔ بہت سے کاروباروں کو اپنی مصنوعات فروخت کرنے کے لیے صرف 10% کی پروڈکٹ ڈسکاؤنٹ سیٹ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، بجائے اس کے کہ گزشتہ مدت میں 40 - 50% ہو۔

یہی نہیں، مسٹر لوک نے اعتماد کے ساتھ کہا کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میکرو اکنامک عوامل سے فائدہ اٹھا رہی ہے۔ اس کے مطابق مہنگائی کنٹرول میں بڑھ رہی ہے۔ ویتنام میں سود کی شرح کم رہتی ہے۔ زر مبادلہ کی شرح بتدریج نرم ہو رہی ہے۔ بجٹ خسارہ، عوامی قرضہ، غیر ملکی قرضہ، سرکاری قرضوں کی ادائیگی کی ذمہ داریاں... قومی اسمبلی کی طرف سے اجازت دی گئی حد کے اندر ہیں۔ اس کے علاوہ، تین نئے رئیل اسٹیٹ قوانین کی موجودگی کی بدولت اداروں اور قانونی نظام کو بتدریج بہتر کیا جا رہا ہے۔

مارکیٹ کی بحالی وزارت تعمیرات کی Q3/2024 کی رپورٹ میں واضح طور پر ظاہر ہوئی ہے۔ خاص طور پر، اپارٹمنٹ اور انفرادی ہاؤسنگ سیگمنٹ کے لیے کامیاب ٹرانزیکشنز کی کل تعداد 38,398 تک پہنچ گئی۔ اس اعداد و شمار میں Q2/2024 کے مقابلے میں 48.3% کا اضافہ ہوا اور 2023 کے اسی عرصے کے مقابلے میں 29% کا اضافہ ہوا۔ مارکیٹ کے جذبات میں بہتری کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی واپسی کی بنیاد واضح ہوتی جا رہی ہے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، فائن ریٹنگز کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر نگوین کوانگ تھوان نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سرمائے کا سب سے بڑا ذریعہ بینک کے قرضوں یا بانڈز سے نہیں، بلکہ صارفین کی ادائیگیوں سے حاصل ہوتا ہے۔ جب تک حکومت پراجیکٹس میں قانونی مسائل کو حل کرتی ہے اور سرمایہ کاروں کے لیے جلد ہی مصنوعات شروع کرنے کے لیے حالات پیدا کرتی ہے، بانڈ کے قرض کو سنبھالنا اب کوئی مشکل "مسئلہ" نہیں رہے گا۔

درحقیقت قانونی تصفیہ کی پیش رفت تیز ہو رہی ہے۔ 2024 کی تیسری سہ ماہی کے بعد سے، بہت سے پروجیکٹس جو کئی سالوں سے "شیلف" تھے، دوبارہ فروخت کے لیے کھول دیے گئے ہیں۔ ہنوئی میں، یہ ہنوئی میلوڈی رہائش گاہیں (ہوانگ مائی ڈسٹرکٹ) اور کیو ایم ایس ٹاپ ٹاور (نم ٹو لیم ڈسٹرکٹ) ہیں۔ ہو چی منہ شہر میں، "دوبارہ بحال" منصوبے Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City)، Metro Star (Thu Duc City)، D-Homme (ضلع 6)، Lavida Plus (ضلع 7) ہیں...

تاہم، ایک معاشی ماہر، ڈاکٹر وو ڈِن انہ کے نقطہ نظر سے، 2025 میں پختہ ہونے والے بانڈز کی تعداد اب بھی کاروباری اداروں کے لیے ایک بڑا دباؤ ہے۔ خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے بانڈز میں مارکیٹ کی اوسط سطح سے زائد التواء اور ممکنہ خراب قرض کا خطرہ زیادہ ہوتا ہے۔

ماہر کا نتیجہ اچھی طرح سے قائم ہے، خاص طور پر جب حالیہ رپورٹ کے ساتھ موازنہ کیا جائے۔ اس کے مطابق، گزشتہ 10 مہینوں میں، رہائشی رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے گروپ نے واجب الادا بانڈز کی کل رقم کا 60% حصہ لیا۔ یہاں تک کہ 56% کمزور کریڈٹ جاری کرنے والوں کا تعلق رہائشی ریئل اسٹیٹ اور تعمیراتی صنعت سے تھا۔

"اگلے 12 مہینوں میں، رہائشی ریئل اسٹیٹ سیکٹر میں تقریباً VND109 ٹریلین بانڈز پختہ ہوں گے، جو کہ میچورنگ بانڈز کی کل مالیت کا تقریباً نصف ہیں۔ اس میں سے، ہمارا اندازہ ہے کہ تقریباً VND30 ٹریلین بانڈز پرنسپل کی دیر سے ادائیگی کے خطرے سے دوچار ہیں،" رپورٹ میں کہا گیا۔

وی آئی ایس ریٹنگ کے غیر مالیاتی انٹرپرائز سیکٹر کے کریڈٹ تجزیہ اور درجہ بندی کے ڈائریکٹر مسٹر ڈونگ ڈک ہیو کے مطابق، رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی قرض کی ادائیگی کی صلاحیت بدستور کمزور ہے اور قرض کی ادائیگی کی صلاحیت میں فرق کی سطح تیزی سے وسیع ہوتی جارہی ہے۔

VIS ریٹنگ کے ماہر نے اندازہ لگایا کہ، بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں مرتکز رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ پر توجہ مرکوز کرنے والے پراجیکٹس کے لیے، فروخت کی سرگرمیاں کافی اچھی ہیں اور 2024 میں بحال ہو جائیں گی۔ ان کاروباروں کے پاس بہتر وسائل ہوں گے اور قرض کی ادائیگی کی زیادہ صلاحیت ہوگی۔

"اس کے برعکس، کچھ کاروبار مشکل حالات میں رہیں گے، کیونکہ انہوں نے پہلے انتہائی قیاس آرائی پر مبنی منصوبوں پر توجہ مرکوز کی تھی۔ اس طبقہ کی مانگ کم ہے، اس لیے ان کی قرض ادا کرنے کی صلاحیت کمزور ہے،" مسٹر ہیو نے تبصرہ کیا۔

VIS درجہ بندی نے اس بات پر زور دیا کہ اسٹاک ایکسچینج میں درج 2/3 سرمایہ کاروں کے پاس قرض کی ادائیگی کمزور سے انتہائی کمزور سطح تک کیش فلو ہے، خاص طور پر کل قرض کے 5% سے نیچے کیش فلو کو چلاتے ہیں۔ یہ خاص طور پر پراجیکٹ کے قانونی مسائل سے متاثرہ سرمایہ کاروں کے لیے سنجیدہ ہے۔

مندرجہ بالا صورت حال کے ساتھ، یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ 2024 کے آخر اور 2025 میں میچور ہونے والے 50% بانڈز پرنسپل اور سود کی تاخیر سے ادائیگی کے خطرے سے دوچار ہو سکتے ہیں، جن میں سے زیادہ تر ایسے کاروبار ہیں جو باقاعدگی سے ادائیگی میں تاخیر سے آتے ہیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html